Е.А. Грехова ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

П р е д с т а в л я е т с я , что в н а с т о я щ е е в р е м я р е ч ь долж­
на и д т и о р ы н о ч н о й ц е н е з е м е л ь н о г о участка, так к а к
законодательством не
В.М.
Кособродова,
строения
быть
установлено
«возможность
рыночной
цены
достигнута лишь
информационной
земельного
при
базы,
иное.
По
мнению
эффективного
наличии
участка
по­
может
правило содержится,
отследить
мас­
в законодательстве
шего
благоприятствования
для
предпринимательской
деятельности арендатора земель сельскохозяйственного
назначения
соответствующей
позволяющей
в частности,
Ф р а н ц и и в к а ч е с т в е мер, с о з д а ю щ и х р е ж и м н а и б о л ь
17
.
Г о с у д а р с т в о д о л ж н о б ы т ь з а и н т е р е с о в а н о в созда­
нии и эффективном функционировании крестьянских
ш т а б ц е н н а с х о д н ы е з е м е л ь н ы е у ч а с т к и посредством
(фермерских)
п р и м е н е н и я ц е н ы д о г о в о р о в к у п л и - п р о д а ж и и сущест­
дителей. Статья 2 ФЗ ««О крестьянских (фермерских)
в у ю щ е г о у р о в н я с п р о с а и п р е д л о ж е н и я на момент со­
хозяйствах»
в е р ш е н и я с д е л к и с з е м е л ь н ы м участком»
власти,
16
.
хозяйств» как
закрепляет,
местного
с е л ь с к и х товаропроизво­
что
органы
самоуправления
государственной
содействуют
созда­
Вместе с тем, с точки з р е н и я п о д д е р ж к и р а з в и т и я
н и ю ф е р м е р с к и х х о з я й с т в и о с у щ е с т в л е н и ю и м и своей
ф е р м е р с к и х х о з я й с т в ц е л е с о о б р а з н о о с у щ е с т в л я т ь про­
д е я т е л ь н о с т и . Вместе с тем м е х а н и з м т а к о г о содействия
дажу
не п р о р а б о т а н , а н а л и ч и е к о л л и з и й и п р о б е л о в в зако­
земельного
участка
по
кадастровой
стоимости.
Т а к ж е н е о б х о д и м о п р я м о з а к р е п и т ь в з а к о н е , что арен­
нодательстве
датор
интересов в земельном праве.
имеет п р е и м у щ е с т в е н н о е п р а в о на п о к у п к у зе­
также
не
способствует
защите
частных
м е л ь н о г о участка, п р е д о с т а в л е н н о г о д л я в е д е н и я фер­
м е р с к о г о х о з я й с т в а , в с л у ч а е его п р о д а ж и .
Подобное
1
См.: Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды
сельскохозяйственных земель// Государство и право. 2002. № 12. С. 64.
Кособродов В.М. Указ. соч. С. 13.
Е.А.
Грехова
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
У с л о ж н е н и е п р а в о в о г о р е г у л и р о в а н и я имуществен­
разновидностей имущественных
комплексов,
в состав
н ы х о т н о ш е н и й в Р о с с и и в т е ч е н и е последнего д е с я т и
к о т о р ы х т а к ж е в х о д я т и и н ы е о б ъ е к т ы , п р о б л е м ы госу­
л е т и я о б у с л о в и л о п о я в л е н и е н о в ы х объектов г р а ж д а н
д а р с т в е н н о й р е г и с т р а ц и и п р а в н а к о т о р ы е д о сих п о р
ских прав
не п о п а д а л и в п о л е з р е н и я п р е д с т а в и т е л е й юридиче­
и поставило
задачу создания надлежащих
п р а в о в ы х основ д л я г о с у д а р с т в е н н о й р е г и с т р а ц и и п р а в
на них.
О д н и м и з т а к и х о б ъ е к т о в я в л я ю т с я имущест­
венные комплексы.
Как
отмечалось
ской науки и законодателя.
О д н и м из т а к и х о б ъ е к т о в , к о т о р ы й м о ж е т б ы т ь от­
н е с е н к к а т е г о р и и и м у щ е с т в е н н ы х к о м п л е к с о в , являют­
в
научной
литературе,
категория
с я а в т о м о б и л ь н ы е д о р о г и . Г К Р Ф н е с о д е р ж и т специ­
« к о м п л е к с » с ф о р м и р о в а л а с ь в советском законодатель­
а л ь н о й статьи, п о с в я щ е н н о й и м у щ е с т в е н н ы м комплек­
стве и и с п о л ь з о в а л а с ь д л я в ы р а ж е н и я макроэкономиче­
сам, и не у п о м и н а е т а в т о м о б и л ь н ы е д о р о г и в качестве
ской структуры народного хозяйства в виде отдельных
самостоятельного
о т р а с л е й э к о н о м и к и . В н а с т о я щ и й же момент п о д иму­
м е н е е ч . 1 ст. 130 Г К Р Ф относит к н е д в и ж и м ы м в е щ а м
щественными
комплексами
предлагается
понимать
земельные
объекта гражданских
участки,
участки
недр
прав.
и все,
Тем
не
что п р о ч н о
« о б ъ е к т ы н е д в и ж и м о г о и ( и л и ) д в и ж и м о г о имущества,
с в я з а н о с з е м л е й , то есть о б ъ е к т ы , п е р е м е щ е н и е кото­
объединенные единым технологическим процессом их
р ы х без н е с о р а з м е р н о г о у щ е р б а и х н а з н а ч е н и ю невоз­
и с п о л ь з о в а н и я и в ы с т у п а ю щ и е в г р а ж д а н с к о м обороте
можно,
в
здания,
сооружения,
1
к а к е д и н ы й объект права» .
Появление и
том
ч и с л е леса,
многолетние насаждения,
объекты
незавершенного
строи­
законодательное закрепление нового
т е л ь с т в а . А н а л и з д а н н о й статьи п о з в о л я е т отнести ав­
объекта г р а ж д а н с к и х п р а в о б у с л о в и л о и п р о б л е м у го­
т о м о б и л ь н у ю д о р о г у к ч и с л у р а з н о в и д н о с т е й сооруже­
сударственной
ний к а к н е д в и ж и м ы х в е щ е й .
регистрации
прав
на
такие
объекты,
в к л ю ч а ю щ и е в свой состав и з е м е л ь н ы е участки. Зако­
нодатель
отчасти
учел д а н н у ю д и н а м и к у ,
включив
в
Ф е д е р а л ь н ы й законодатель долгое время не уделял
д о с т а т о ч н о в н и м а н и я п р а в о в о м у р е г у л и р о в а н и ю отно­
Ф е д е р а л ь н ы й з а к о н о т 2 1 и ю л я 1997 г . N122 Ф З ( р е д .
ш е н и й собственности на а в т о м о б и л ь н ы е д о р о г и . Одна­
от 18 д е к а б р я 2006 г.) «О г о с у д а р с т в е н н о й р е г и с т р а ц и и
ко в п о с л е д н и е г о д ы п р о и з о ш л о у т в е р ж д е н и е к л а с с и
п р а в на н е д в и ж и м о е и м у щ е с т в о и с д е л о к с н и м » ( д а л е е
ф и к а ц и и автомобильных дорог и основания отнесения
—
их к т о й и л и и н о й ф о р м е п у б л и ч н о й и л и частной соб­
З а к о н о р е г и с т р а ц и и ) статью 22 « Г о с у д а р с т в е н н а я
регистрация прав на предприятие как имущественный
3
ственности .
Н а и б о л е е в а ж н ы м в этой к л а с с и ф и к а ц и и
к о м п л е к с и сделок с н и м » .
М е ж д у тем п р е д п р и я т и е я в л я е т с я л и ш ь о д н о й и з
Грехова 2L4. - начальник Подольского отдела управления Фе­
деральной регистрационной службы по Московской области
1
Нарушкевич С В . Имущественный комплекс в гражданском праве
России: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук Волгоград, 2006. С 7.
Потяркин Д.Е. Автомобильная дорога - объект недвижимого имущества?//Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России 2004. №
2.
3
См.: Постановление Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. К» 209 «О
некоторых вопросах, связанных с классификацией автомобильных до­
рог в Российской Федерации»//С3 РФ. 2006. № 16. Ст. 1747.
является
разделение
общего и н е о б щ е г о
автомобильных
пользования.
дорог
на
К числу
дороги
последних
о т н е с е н ы а в т о м о б и л ь н ы е д о р о г и , н а х о д я щ и е с я в о вла­
вещью.
Но сам критерий делимости не является,
на
наш взгляд, определяющим для признания определен
ной совокупности объектов движимого и недвижимого
дении или пользовании юридических или физических
имущества имущественным комплексом.
лиц и используемые ими д л я обеспечения собственных,
м и н а л о с ь в ы ш е , д л я этого н е о б х о д и м ы и н ы е к р и т е р и и ,
технологических или частных нужд.
главным из которых является единая технологическая
У т в е р я с д е н и пе­
4
К а к у ж е упо­
ц е л ь его и с п о л ь з о в а н и я .
р е ч е н ь ф е д е р а л ь н ы х а в т о м о б и л ь н ы х дорог .
Отрицание
Д а н н ы й п о д х о д к о н к р е т и з и р о в а н з а к о н а м и субъек­
тов Р Ф . Т а к , в В о л г о г р а д с к о й о б л а с т и д е й с т в у е т З а к о н
статуса
имущественного
комплекса
за
а в т о м о б и л ь н о й д о р о г о й влечет з а с о б о й р а с с м о т р е н и е
В о л г о г р а д с к о й о б л а с т и от 11 н о я б р я 2002 г. N 7 5 1 - О Д
земельного участка и дорожного покрытия как различ
«Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности
н ы х о б ъ е к т о в , с о о т н о с я щ и х с я д р у г с д р у г о м к а к глав­
5
н а т е р р и т о р и и В о л г о г р а д с к о й о б л а с т и » . С о г л а с н о ст.1
н а я в е щ ь и п р и н а д л е ж н о с т ь . М е ж д у тем в ц и в и л и с т и -
данного
комплексное
ч е с к о й н а у к е с ф о р м и р о в а л с я у с т о я в ш и й с я в з г л я д , со­
инженерное сооружение, обеспечивающее непрерывное
г л а с н о к о т о р о м у г л а в н а я в е щ ь и п р и н а д л е ж н о с т ь пред­
закона,
автомобильная
—
дорога
б е з о п а с н о е д в и ж е н и е а в т о м о б и л е й и д р у г и х транспорт­
ставляют собой отделимые друг от друга р а з н о р о д н ы е
н ы х средств с р а с ч е т н ы м и с к о р о с т я м и ,
вещи.
нагрузками и
венными
габаритами,
нормативными
стандартами;
полоса
отвода
Их
му
соответствующих
конструктивных элементов и и н ж е н е р н ы х сооружений
автомобильных
дорог,
а
также
зданий,
в
том,
что
без п р и н а д л е ж н о с т и , а п р и н а д л е ж н о с т ь по э т о м у обще­
может» .
размещения
заключается
автомобильных
новленном
для
различие
« г л а в н а я в е щ ь м о ж е т и с п о л ь з о в а т ь с я по н а з н а ч е н и ю и
дорог — з е м е л ь н ы е у ч а с т к и , п р е д о с т а в л я е м ы е в уста­
порядке
главное
государст­
установленными
сооружений,
назначению
7
без
В нашем
главной
вещи
использоваться
не
же с л у ч а е н е в о з м о ж н о п р о и з в е с т и
р а з д е л е н и е д о р о ж н о г о п о к р ы т и я и н е о т ъ е м л е м ы х ин­
ж е н е р н ы х с о о р у ж е н и й и з е м е л ь н о г о участка, п о с к о л ь к у
защитных и декоративных лесонасаждений и устройств,
в д а н н о м с л у ч а е п р о и з о й д е т у н и ч т о ж е н и е самого ком­
необходимых
плексного объекта — автомобильной дороги.
для
их
эксплуатации;
лосы — з е м е л ь н ы е у ч а с т к и ,
придорожные
по­
п р и л е г а ю щ и е с о б е и х сто­
р о н к п о л о с а м о т в о д а а в т о м о б и л ь н ы х д о р о г , необходи­
Предложенный
выше
подход
находит
свое
под­
тверждение в ряде федеральных нормативно-правовых
м ы е д л я о б е с п е ч е н и я с о х р а н н о с т и , п р о ч н о с т и и устой­
актов. Так,
чивости к о н с т р у к т и в н ы х э л е м е н т о в и и н ж е н е р н ы х со­
г. б ы л у т в е р ж д е н п е р е ч е н ь и м у щ е с т в а , о т н о с я щ е г о с я к
оружений.
федеральным
автомобильным дорогам
и являющегося
неотъемлемой
технологической
данных
С о г л а с н о п.2 ст.24 д а н н о г о з а к о н а ,
щественный
н ы х дорог,
ности,
территориальных
комплекс
н а х о д я щ и х с я в г о с у д а р с т в е н н о й собствен­
входят автомобильные дороги,
жения и оборудование,
ния,
в иму­
автомобиль­
а также
земли
в к л ю ч а я соору­
н е о б х о д и м ы е д л я и х содержа­
территориальных
автомобильных
дорог.
В ю р и д и ч е с к о й л и т е р а т у р е в ы с к а з а н а п о з и ц и я о не­
в о з м о ж н о с т и п р и з н а н и я а в т о м о б и л ь н о й д о р о г и разно­
видностью
Д.Е.
имущественных
Потяркин,
комплексов.
«признание
дороги
Как
8
ектов .
их
числе
производственных
частью
выделяются
зданий,
объ­
определенные
эстакады,
типы
лестницы,
пло­
щ а д к и , о г р а д ы , п о д ъ е з д н ы е пути, мосты, т о н н е л и и т . д .
Таким
образом,
знано
существование
фактически
венных комплексов
—
новой
законодателем
уже
разновидности
при­
имущест­
9
а в т о м о б и л ь н ы х дорог ,
однако
н о р м а т и в н о в Г К Р Ф это н е з а к р е п л е н о .
О д н а к о даже официальное признание автомобиль
полагает
имущественным
В
П о с т а н о в л е н и е м П р а в и т е л ь с т в а Р Ф в 2004
ных
дорог
в
качестве
разновидности
имущественных
к о м п л е к с о м не п р е д с т а в л я е т с я в о з м о ж н ы м в граждан­
к о м п л е к с о в о с т а в л я е т а к т у а л ь н о й п р о б л е м у установле­
ско-правовом
н и я собственника автомобильных дорог как
з н а ч е н и и этого п о н я т и я ,
т.к.
комплекс
имущест­
я в л я е т с я с о в о к у п н о с т ь ю вещей, к о т о р а я п р и необходи­
венных комплексов, включающих земельные участки, и
мости м о ж е т б ы т ь
порядка
разделена на
отдельные составные
С данной позицией трудно согласиться.
правовой
государственной
режим
имущественных
являю­
на
такие
З а к о н о р е г и с т р а ц и и , о п р е д е л е н н о в ы й п о р я д о к госу­
щ и х с я , б е з у с л о в н о , о б ъ е к т а м и г р а ж д а н с к и х п р а в , регу­
дарственной
мельный
и
законодательством
надлежности
то
(например,
есть
носит
иной
земельным
межотраслевой
отраслевой
при­
характер.
Во-
б ы т ь « р а з д е л е н а н а с о с т а в н ы е части» б е з п р и ч и н е н и я
несоразмерного вреда состоянию и назначению данного
имущества,
то
есть
является
регистрации
участок
при
права
собственности
разграничении
на
зе­
государственной
законодательст­
вторых, автомобильная дорога действительно не может
4
прав
В р е з у л ь т а т е в н е с е н и я и з м е н е н и й в а п р е л е 2 0 0 6 г. в
Во-первых,
комплексов,
лируется
вом),
регистрации
объекты.
части» .
неделимой
недвижимой
См.: Постановление Правительства РСФСР от 24 декабря 1991 г. №
62 «Об утверждении перечней федеральных дорог в РСФСР» (ред. от
13 марта 2006 г.у/СЗ РФ. 2006. № 12. Ст 1300.
1
Волгоградская правда. 2002.22 ноября.
6
Потяркин Д.Е. Автомобильная дорога - объект недвижимого имуще­
ства? // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2004.
№2.
7
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой (постатейныйуОтв. ред. О Н . Садиков. М., 1997. С.283-284.
8
Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2004 г № 504 «О
перечне имущества, относящегося к железнодорожным путям общего
пользования, федеральным автомобильным дорогам общего пользова­
ния, магистральным трубопроводам, линиям энергопередачи, а также
сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью ука­
занных объектов, в отношении которых организации освобождаются от
обложения налогом на имущество организаций» (с изменениями от 26
июля 2006 г.у/СЗ РФ. 2004 № 40. Ст. 3959; 2006 № 32. Ст. 3571
' С м . : Постановление Правительства РФ от 20 августа 2001 г. № 590
«Об утверждении Правил использования резерва средств на финанси­
рование работ, проводимых на федеральных автомобильных дорогах и
необходимых для их содержания имущественных комплексах, под­
вергшихся разрушению в результате обстоятельств непреодолимой си­
лы» (с изменениями от 7 июля 2005 г.у/СЗ РФ. 2001 № 35. Ст. 3519.
собственности
венная
на
землю
регистрация
Федерации,
(ст.30.1).
права
субъекта
Теперь
собственности
Российской
государст­
Российской
Ф е д е р а ц и и и л и му­
венных комплексов,
наряду с предприятиями,
много­
к в а р т и р н ы е дома, линейные объекты (автомобильные и
железные дороги, трубопроводы и т.д.) и р я д других.
ниципального образования на земельный участок при
В научной литературе было высказано предложение
р а з г р а н и ч е н и и г о с у д а р с т в е н н о й собственности на зем­
о в н е с е н и и и з м е н е н и й в ст. 22 З а к о н а о р е г и с т р а ц и и по­
лю осуществляется
н а о с н о в а н и и з а я в л е н и я исполни­
с р е д с т в о м и с к л ю ч е н и я по тексту у п о м и н а н и й о пред­
тельного о р г а н а г о с у д а р с т в е н н о й в л а с т и и л и о р г а н а ме­
п р и я т и я х и р а с п р о с т р а н е н и ю д а н н ы х п р а в и л на госу­
стного с а м о у п р а в л е н и я л и б о д е й с т в у ю щ е г о по их пору­
дарственную
чению лица.
комплексов.
В з а я в л е н и и у к а з ы в а е т с я о с н о в а н и е воз­
никновения права собственности
регистрацию
всех
видов
имущественных
Полностью разделяя данную позицию в
Федера­
части н е о б х о д и м о с т и с о в е р ш е н с т в о в а н и я законодатель­
ции, субъекта Р Ф и л и м у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я н а
ства о г о с у д а р с т в е н н о й р е г и с т р а ц и и п р а в на имущест­
земельный участок.
венные комплексы,
Перечень документов,
венной
регистрации
Федерации,
н е о б х о д и м ы х д л я государст­
права
субъекта
Российской
11
собственности
Российской
Российской
Ф е д е р а ц и и и л и му­
п о з в о л и м себе в ы с к а з а т ь р я д до­
полнительных соображений.
Думается,
ния
и
что с у щ е с т в у ю т о с о б е н н о с т и использова­
охраны
всех
разновидностей
имущественных
ниципального образования на земельный участок при
к о м п л е к с о в , о б л а д а я в к а ж д о м к о н к р е т н о м случае сво­
р а з г р а н и ч е н и и г о с у д а р с т в е н н о й собственности на зем­
ей с п е ц и ф и к о й .
лю,
щ е с т в е н н ы х к о м п л е к с о в , т а к и е о с о б е н н о с т и предусмот­
ции
утвержден
10
Правительством
Российской
Федера­
.
р е н ы н о р м а т и в н о - п р а в о в ы м и а к т а м и р а з л и ч н о й отрас­
Основанием д л я отнесения автомобильных дорог к
категории объектов
У ч и т ы в а я м е ж о т р а с л е в о й статус иму­
федеральной,
областной,
муници­
п а л ь н о й и частной с о б с т в е н н о с т и будет я в л я т ь с я клас­
сификация автомобильных дорог,
мянутых постановлениях
п р о в е д е н н а я в упо­
Правительства РФ и
Законе
В о л г о г р а д с к о й о б л а с т и от 11 н о я б р я 2002 г.
левой
принадлежности.
ности
обусловлены
состав
Гражданско-правовые
составом
определенной
имущества,
разновидности
особен­
входящим
в
имущественных
к о м п л е к с о в , статусом его п р а в о о б л а д а т е л я , оборотоспособностью
конкретного
имущественного
комплекса
и
т.д.
О д н а к о до сих п о р З а к о н о г о с у д а р с т в е н н о й реги­
П р и м е н и т е л ь н о к п р о б л е м а м г о с у д а р с т в е н н о й реги­
страции не о п р е д е л и л п о р я д о к г о с у д а р с т в е н н о й регист­
с т р а ц и и п р а в н а т а к и е и м у щ е с т в е н н ы е к о м п л е к с ы сле­
р а ц и и п р а в н а и м у щ е с т в е н н ы е к о м п л е к с ы , з а исключе­
дует п р е д л о ж и т ь у с т а н о в л е н и е о с о б е н н о с т е й государст­
нием п р е д п р и я т и й .
венной регистрации прав на предприятия как имущест
М е ж д у тем,
анализ действующего
з а к о н о д а т е л ь с т в а п о з в о л я е т отнести к
ч и с л у имущест-
венные комплексы (включая туда как промышленные
См.: Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 «Об
утверждении перечня документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или муниципального образования на земельный
участок при разграничении государственной собственности на землю»//СЗ РФ. 2006. № 28. Ст. 3074.
л ы ) , подпадающие под признаки предприятия), а также
предприятия, так и иные объекты (аэропорты,
особенностей
регистрации
комплексов.
11
Нарушкевич С В . Указ соч. С.9.
линейных
вокза­
имущественных