Экспертное заключение по запросу Председателя Комитета по
advertisement
Приложение к письму oxoirug..ao-t<jfe ом-п-^т Экспертное заключение Исследование 9330/15-0-1 проведено за на основании запроса от 22.05.2015 № 06- подписью Председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга М.В. Демиденко. Перед специалистами был поставлен вопрос о возможности возложения на победителя аукциона на право заключения договора аренды собственности, земельного участка, обязанности документации по документацию на необходимой для соответствии с по находящегося возмещению договоров проведения торгов, постановлением на государственной расходов планировке территории лицам, основании в на разработавшим такую разработку заключенных Правительства разработку документации, до 01.03.2015, Санкт-Петербурга в от 04.07.2006 № 841 «О разработке документации для проведения торгов по предоставлению объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», с учетом положений п. 14 ст. 39.8 и п. 22 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. По существу поставленного вопроса можно пояснить следующее 1. Разработка документации по планировки территории (проектов планировки и проектов межевания) проводилась и проводится в целях образования земельных участков для последующей их продажи на торгах по инициативе, в интересах и за счет лица: во-первых, уполномоченного на предоставление земельных участков исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления - ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, во-вторых, заинтересованного в предоставлении земельного участка физического или юридического лица - п. 4 ст. 39.11; п. 4 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ. В первом случае орган распоряжаться земельным разработчиком документации публичной участком, по как власти, уполномоченный собственник планировке заключает территории договор с в соответствии с ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ. Во втором случае - с арендатором заключается договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, в котором разработка документации по планировки территории является обязанностью арендатора земельного участка (п. 8.1. ст. 45 и ст. 46 Градостроительного кодекса РФ). Разработка документации по планировке территории проводится с целью образования земельного участка и относится к разрешенным видам деятельности на земельном участке, в частности для ведения дачного хозяйства (п. 5 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ); в рамках заключенного с управомоченным лицом договора о комплексном освоении территории (п.5 п/п 2 ст.46.4 ГСК РФ) или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п.2 п/п 4 ст. 46.6 ГСК РФ). Разработка проектов планировки и проектов межевания в таком случае является обязанностью лица, которому по результатам торгов разрешено использование земельного участка для определенных видов деятельности. Государственные контракты на подготовку проектов планировки и проектов межевания территории Санкт-Петербурга, заключенные до 01 марта 2015 года, реализуются в соответствии с требованиями таких контрактов по нормам законодательства, действовавшим на дату их заключения (п. 24 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Нормы пункта 22 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ распространяются на случаи, когда инициатива предоставления земельного участка исходит от органа государственной власти или местного самоуправления как лица, уполномоченного собственником распоряжаться земельным участком. В таком случае с 1 марта 2015 года с победителя аукциона, с которым заключается договор аренды или купли-продажи земельного участка, запрещается требовать возмещения расходов, связанных с выполнением кадастровых работ в отношении земельного участка, являющегося предметом аукциона. Такие расходы учитываются в цене земельного участка или права аренды участком. 2. В Письме Председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 22.05.2015 № 06-9330/150-1 уточняется, что расходы на разработку документации по планировке территории были произведены ...«на основании договоров на разработку документации, необходимой для проведения торгов, заключенных до 01.03.2015,»... Указание на дату заключения договоров на разработку документации имеет значение в связи с тем, что с 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 25 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Названным Законом (далее по тексту - Закон 171ФЗ) в Земельный кодекс РФ включена глава V.1. «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Нормы этой главы направлены, в частности, на недопущение возложения на арендаторов и приобретателей земельных участков каких-либо дополнительных обязанностей, выполнение которых предполагает несение этими лицами дополнительных расходов. Так, в пункте 14 ст.39.8. Земельного кодекса РФ закреплено правило, согласно которому, «В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом». С этой нормой связано правило, закрепленное в пункте 22 ст. 39.12. Земельного кодекса РФ, согласно которому «Не допускается требовать от победителя аукциона, иного лица, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктами 13, 14 или 20 настоящей статьи, возмещение расходов, связанных с выполнением кадастровых работ в отношении земельного участка, являющегося предметом указанных договоров, а также расходов, связанных с организацией и проведением аукциона». Приведенными нормами полностью охватывается ситуация, излагаемая в Письме от 22.05.2015 г.; в силу этих норм возложить на победителя аукциона обязанность «по возмещению расходов на разработку документации по планировке территории» нельзя, поскольку разработка документации по планировке территории в этом контексте относится, в этом контексте, к кадастровым работам. То обстоятельство, что работы по разработке документации проводились на основании договоров, заключенных до 01.03.2015 г., не имеет значения для ответа на поставленный вопрос, так как правоотношения между победителем аукциона и арендодателем (уполномоченным органом) возникают не из договоров, заключенных с другими лицами, а из аукциона со дня составления протокола о результатах аукциона. Значение имеет другое обстоятельство - когда проводился аукцион: до 1 марта 2015 г. или после 1 марта 2015 г. Если аукцион был проведен до 1 марта 2015 г. и, следовательно, победитель аукциона был определен до 1 марта 2015 г., правило пункта 22 ст. 39.12. Земельного кодекса РФ не может быть применено, так как Закону 171-ФЗ не придана обратная сила, он введен в действие с 1 марта 2015 г. 3. Вопрос о правомерности возложения на победителя аукциона обязанности по возмещению расходов на разработку документации по планировке территории в тех случаях, когда аукцион был проведен до 1 марта 2015 г., является более сложным, поскольку пункт 22 ст. 39.12. Земельного кодекса РФ как новелла земельного законодательства не может применяться к отношениям, возникшим до 01.03.2015 г. ни непосредственно, так как Закон 171-ФЗ не имеет обратной силы, ни по аналогии закона. При этом следует исходить из принципиального положения о том, что на победителя аукциона не могут возлагаться какие-либо дополнительные обязанности, не предусмотренные условиями аукциона. И в ранее действовавшей редакции Земельного кодекса РФ содержалось, по существу, аналогичное приведенным выше новеллам (п.14 ст.39.8. и п.22 ст. 39.12.) положение, запрещавшее устанавливать ... «требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона», кроме предусмотренных в Земельном кодексе РФ. Эта норма содержалась в статье об особенностях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п.4 ст. 38.2.; статья 38.2. Земельного кодекса РФ утратила силу с 01.03.2015 г.). Но, тем не менее, эта норма имела большое значение, она давала ориентир правоприменительной практике и могла применяться по аналогии закона. С учетом накопившегося опыта регулирования земельных отношений законодатель поддержал принцип недопустимости возложения на победителя и арендатора дополнительных расходов, не связанных аукциона непосредственно с предметом договора аренды, и закрепил этот принцип в пункте 14 ст.39.8. и пункте 22 ст. 39.12. Земельного кодекса РФ, не ограничив действие этих норм какими-либо разновидностями аренды земельных участков. Выводы 1.Положения пункта 14 ст.39.8. и пункта 22 ст. 39.12. Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 25 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» применяются к отношениям, возникшим из аукционов, проведенных не ранее 1 марта 2015 г. 2.Возложение на победителя аукциона, проведенного не ранее 1 марта 2015 г., обязанности по возмещению расходов на разработку документации по планировке территории, неправомерно в силу прямого запрета, содержащегося в пункте 14 ст. 39.8. и пункте 22 ст. 39.12. Земельного кодекса РФ. То обстоятельство, что договоры на разработку документации, необходимой для проведения торгов, были заключены до 01.03.2015 г., правового значения не имеют, так как правоотношения с победителем аукциона возникают не из этих договоров, а в результате признания его победителем проведенного аукциона. 3.Если бы аналогичный вопрос возник относительно условий аукциона, проведенного ранее 1 марта 2015г., то и тогда возложение на победителя аукциона обязанности по компенсации расходов по планировке территории было бы неправомерно не только ввиду действовавшей до 1 марта 2015 г. нормы - пункта 4 ст.38.2. Земельного кодекса РФ, но и в силу общих принципов правового регулирования отношений лиц, вступающих в 4 договорные отношения, в частности, принципа сочетания публичных интересов и интересов граждан (подпункт 11 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Исследование в объеме 5 страниц. р О сг , И.о. директора Центр « В.А. Лопатин хпертиз ;2015г. £ Ч %4о*— О О • 4/.* ® -- - • s i ^"о »,гг' 5 ч• "-'vi-lfljUV»"
