ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
........200..г. в...... на основании статьи 19 Закона об обязательствах и договорах Р.Болгарии настоящий
ДОГОВОР заключили следующие Стороны:
1. ЕАО «СЭНИ ХИЛЛ», г. Бургас, зарегистрированное по ф.д. № 2294/2006 по описи Окружного суда
г. Бургаса, юридический адрес и место нахождения: г. Бургас, ул. Рилска № 1, в лице исполнительного
директора Эхуда Гата, гражданина Израиля, родившегося 20.11.1970г. в Тель-Авиве, Израиле,
(названное далее в тексте „Продавец”); и
2. ФИО Покупателя, гражданин ........, родившийся .........., паспорт тип ......№........., выдан ........, в
г......................., место жительства: .............................,
(названный далее в тексте «Покупатель»),
С УЧЕТОМ ТОГО, ЧТО:
(A) Продавец является владельцем Участка (определен далее) и он предпринял строительство Строения
(определено далее) в соответствии с Архитектурными проектами (определенны далее) и Разрешением
на строительство (определено далее).
(B) Покупатель выразил желание приобрести право собственности на Объект после окончания
строительства Строения.
ПОСРЕДСТВОМ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА, Стороны договариваются о следующем:
РАЗДЕЛ 1
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Статья 1.1. Определения. В данном договоре ниже перечисленные термины имеют значение,
указанное напротив них, кроме случая, если контекст не требует другого значения:
“Договор” означает настоящий Договор купли-продажи
приложениями, дополнениями и изменениями к нему.
недвижимости,
вместе
со
всеми
“Акт № 14” означает акт по Образцу № 14, согласно Распоряжению № 3 от 2003 о составлении актов и
протоколов в процессе строительства, который должен быть подписан проектантом – конструктором,
строителем, лицом, осуществляющим строительный надзор, и содержит констатации о соответствии
строения с проектом и действующим нормативным распорядком.
“Акт № 15” означает акт по Образцу № 15, согласно Распоряжению № 3 от 2003 о составлении актов и
протоколов в процессе строительства, который должен быть подписан инвестором
строения,
соответствующим строителем и компанией, осуществляющей независимый строительный надзор, и
определяет приемку качества завершенного строения, годность приемки строения компетентными
органами, и посредством которого осуществляется передача строения строителем инвестору строения.
«Архитектурные проекты» - все инвестиционные проекты по смыслу болгарского законодательства,
так как одобрены ..........г. ............., с учетом строительства Строения, и на базе которых выдано
Разрешение на строительство.
„Разрешение на строительство” означает разрешение на строительство строения № .....от............,
которое было выдано Муниципалитетом г. Бургаса на основании, и в соответствии с Архитектурными
проектами, и которое разрешает строительство Строения на Участке.
«Строение» означает жилое здание, которое строится на Участке.
“Форс-мажорные обстоятельства” –непредсказуемые и непреодолимой силы события чрезвычайного
характера, которые случаются после подписания Договора, включая, но не только, отсутствие доступа к
средствам коммуникации или энергоресурсам, стихийные бедствия, действия встречной Стороны,
действия органа власти, или любая другая причина, находящаяся вне контроля Сторон.
“Закон об обязательствах и договорах” означает Закон об обязательствах и договорах Р. Болгарии,
опубликованный в Государственной газете, номер 257, от 22.11.1950г., а также учитывая изменения и
дополнения впоследствии.
“Разрешение на пользование” означает свидетельство о введении в эксплуатацию согласно С. 117 § 3
Закона о территориальном устройстве Р. Болгарии, которое является окончательным строительным
документом, разрешающим местонахождение внутри Строения и пользование Строением.
“Сторона” означает Продавец или Покупатель и вместе - «Стороны».
“Участок” означает УЗУ V- 65 в кв. 151 по плану зоны «Д», жилого района «Меден рудник», г.
Бургаса, площадью - 18 513 кв.м., в границах: восток – улица, запад - УЗУ ІV-20 и УЗУ ХV-331, север –
улица, юг – УЗУ ІХ- 65 и УЗУ VІ.
“Покупная цена” означает полную причитающуюся сумму оплаты Покупателем Продавцу за
приобретение Объекта, которая указана в Приложении № 2.
“Объект” означает объекты, являющиеся частью Строения, вместе с соответствующим Правом на
строительство, так как описано в Приложении № 1, пуско-наладочные работы, выполненные согласно
Приложению № 3, которые Продавец должен продать, а Покупатель обязывается купить, согласно
условиям Договора.
Статья 1.02. Толкование. В данном Договоре, кроме случая, если контекст, требует другого значения:
(i) заглавия используются для удобства и не учитываются при его толковании;
(ii) слова в единственном числе включают множественное число и наоборот;
(iii) ссылка на лица, включая, физическое лицо, коммерческую организацию, гражданское общество,
трест, общество совместной деятельности, ассоциацию, корпорацию или организацию другого
вида или государственный орган или ведомство;
(iv) ссылка на Раздел, Статью, Сторону или Приложение считается ссылкой на Раздел, Статью, Сторону
или Приложение к настоящему Договору;
(v) ссылка на документ включает в себя любое изменение, дополнение, замену или нововведение в
настоящем документе, но не изменение, дополнение, замену или нововведение, совершенные как
нарушение настоящего Договора; и
(vi) ссылка на Сторону по какому-либо документу включает в себя и универсальных и частных
правопреемников этой Стороны.
РАЗДЕЛ 2
ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ
Статья 2.1. Вступление в силу. (а) Настоящий Договор начинает действовать в день, в который все
предусмотренные далее условия, полностью выполнены:
(i) настоящий Договор подписан обеими Сторонами; и
(ii) Покупатель оплатил первый взнос Покупной цены в определенный для этого срок, так как это
определено в Приложении № 2.
РАЗДЕЛ 3
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Статья 3.1. Предмет Договора. Продавец обязывается по отношению к Покупателю передать право
собственности на Квартиру без каких-либо обременений, а Покупатель обвязывается по отношению к
Продавцу приобрести право собственности на Объект, уплачивая Покупную цену. Это обязательство
представляет собой „предварительный договор” по смыслу ст.19 Закона об обязательствах и договорах.
(b) Передача собственности согласно предыдущему параграфу (а) и совершается посредством
подписания окончательного договора купли-продажи в форме нотариального акта.
Статья 3.2. Условия передачи права собственности на Объект. (а) Продавец обязывается передать
право собственности на Объект Покупателю в срок до 21 (двадцати одного) дня с момента наступления
всех условий, указанных ниже.
(i) Объект завершен полностью (включая завершенные пуско-наладочные работы, описанные в
Приложении № 3);
(ii)
Разрешение на пользование выдано.
(iii) Объект принят Покупателем согласно Статье 5.1;
(iv) Покупатель оплатил полностью Покупную цену согласно графику платежей согласно Приложению
№ 2; и
(v)
Покупатель уплатил все налоги и сборы, связанные с передачей прав собственности на Объект,
которые согласно настоящему Договору оплачиваются Покупателем и определены в
Приложении № 2.
(b) Продавец обязывается завершить строительство Объекта и обеспечить выдачу Разрешения на
пользование сроком до .........
Статья 3.3. Декларации и гарантии Продавца. Настоящим Продавец декларирует и гарантирует,
что:
(i)
на дату окончательного договора согласно Статье 3.1 (b), квартира будет свободной от каких-либо
прав третьих лиц, которые могут помешать Покупателю, приобрести освобожденное от
обременений, право собственности на квартиру.
(ii)
он не заключил другие предварительные договора купли-продажи Объекта, и такие договора не
будут заключены, пока настоящий Договор действителен и связывает Стороны по нему.
РАЗДЕЛ 4
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ В СВЯЗИ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА
Статья 4.1. Сдача Объекта. (а) Продавец обязывается обеспечить строительство Объекта и выдачу
Разрешения на пользование в срок, указанный в Статье 3.2 (b). В случае если Продавец задержит
строительство Объекта по причине событий вне его контроля (таких как отпуск или задержка
компетентных органов, дневные температуры во время строительных работ ниже 0°C), или по причине
наступления форс-мажорных обстоятельств, срок согласно Статье 3.2 (b) удлиняется на срок
продолжительности этих задерживающих событий. Если по причине событий, указанных в
предыдущем предложении, Объект незавершен, и Разрешение на пользование не получено
до..................................., Покупатель вправе прекратить Договор, и в этом случае Продавец возмещает
Покупателю все суммы оплаченные Покупателем согласно настоящему Договору, и Стороны не
обязаны уплачивать какие-либо неустойки и возмещения.
(b) Продавец организует строительство Объекта согласно Договору, включая и обеспечение
качественных материалов, строительного персонала и других необходимых средств. Продавец имеет
право заключать по своему усмотрению договоры поставки, договоры строительства и договоры
независимого строительного надзора.
Статья 4.2. Отклонения от Архитектурных проектов. (а) Продавец обязывается построить Объект
в соответствии с требованиями болгарского законодательства, спецификации, данной в Приложении №
1 и Приложении № 3 (или в каком-либо их изменении), а также и в соответствии с Архитектурными
проектами и Разрешением на строительство. Продавец имеет право изменить Архитектурные проекты
всего Строения, за исключением Объекта. Независимо от изменений в Архитектурных проектах,
изменения по отношению к Объекту должны быть согласованы и одобрены Покупателем, если эти
изменения приводят к изменению назначения Объекта, изменению количества помещений в нем или
изменению в общей площади более чем на 10%.
(b) Все отклонения от Архитектурного проекта, которые были потребованы Покупателем по
отношению к Объекту, будут совершены только, если они допустимы согласно применяемому
законодательству, и после одобрения и их разрешения болгарскими компетентными органами. В этом
случае, Стороны договариваются письменно о сроке и цене выполнения таких отклонений. Стороны
договариваются, что Покупатель имеет право заявить требование об отклонении от Архитектурных
проектов сроком до 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Договора и при условии, что Продавец
не начал строительство Объекта.
(с) Стороны подтверждают, что отклонения до 10% (десять процентов) между реально построенной
площадью Объекта и площадью по Архитектурному проекту, допускаются. В этом случае, Стороны не
оплачивают неустойки и возмещения, учитывая, что цена подлежит корректированию на базе
измененной площади.
Статья 4.3. Контроль и содействие со стороны Покупателя. (а) Покупатель вправе осуществлять
контроль строительных работ в связи со строительством Объекта, не создавая помех в осуществлении
этих работ, и при соблюдении условий безопасности.
(b) Покупатель оказывает содействие Продавцу, в нужной степени, в строительстве Объекта, включая и
выбор цвета или ассортимента материалов согласно Приложению № 3 (если такой выбор требуется).
Если Покупатель не окажет такое содействие в срок, определенный Продавцом, последний выполняет
строительные работы по своему усмотрению.
РАЗДЕЛ 5
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ В СВЯЗИ СО СДАЧЕЙ-ПРИЕМКОЙ ОБЪЕКТА
Статья 5.1. Сдача Объекта. (a) После завершения Объекта согласно спецификации, данной в
Приложении № 1 и Приложении № 3 (или в каком-либо их изменении), Продавец сдает Объект
Покупателю. При сдаче и подтверждении надлежащего исполнения предыдущего условия, стороны
составляют Акт сдачи-приемки.
(b) Продавец уведомляет письменно Покупателя о дате сдачи Объекта не позднее пятнадцати (15) дней
до нее. Покупатель лично присутствует или через своего уполномоченного представителя в день сдачи,
указанный в уведомлении Покупателя, или в другой день сдачи, определенной Сторонами. В случае
если Покупатель не присутствует лично или через своего уполномоченного представителя, Объект
считается сданным Продавцом в надлежащем порядке.
Статья 5.2. Установление дефектов при сдаче Объекта. (а) В случае, что Покупатель установит
недостатки в качестве строительства или отклонения от спецификации согласно Приложению № 3 или
Архитектурных проектов (или их договоренных изменений), эти недостатки и отклонения должны быть
описаны в Акте сдачи-приемки. В акте Продавцом также указываются срок по устранению недостатков
и/или отклонений. Такие недостатки и отклонения устраняются за счет Продавца, при условии, что
будут использованы материалы, определенные по виду в Приложении № 3, или материалы того вида,
который использован в процессе строительства Строения. В случае, что Покупатель выразит желание
при устранении недостатков или отклонений использовать материалы более высокого качества, он
оплачивает расходы, связанные с таким устранением.
(b) После устранения Продавцом дефектов и/или отклонений согласно предыдущему параграфу (а),
Покупатель принимает Объект на условиях, указанных в Статье 5.1.
Статья 5.3. При заключении окончательной сделки, Покупатель должен подписать предложенный
Продавцом Сборник правил внутреннего распорядка и управления этажной собственностью.
Статья 5.4. Покупатель обязывается взять на себя такую часть расходов по обслуживанию и ремонту
общих частей здания и комплекса, которая соответствует площади его недвижимости, а также вместе с
окончательным договором заключить Договор управления и технического обслуживания здания и
комплекса с предложенной Продавцом фирмой, учитывая, что содержание договора управления и
технического обслуживания приложен к настоящему договору в форме Приложения № 4. В случае, что
Покупатель откажется подписать указанный договор с указанными и заданными на настоящий момент
содержанием и ценой (учитывая, что стороны договариваются, что заданная в договоре цена является
актуальной в 2008г. и, соответственно, может быть изменена на дату его подписания в зависимости от
инфляционного коэффициента), Продавец вправе расторгнуть настоящий договор и удержать задаток
как неустойку.
РАЗДЕЛ 6
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ В СВЯЗИ С ПЕРЕДАЧЕЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. ПЕРЕДАЧА
ВЛАДЕНИЯ.
Статья 6.1. Уведомление Покупателя. (а) При наступлении условий Статьи 3.2.(а), Продавец
письменно извещает Покупателя о дате заключения окончательного договора согласно Статье 3.1. (b),
а также об адресе нотариуса, который осуществит сделку в нотариальном порядке.
(b) Покупатель лично присутствует в день и время, указанные в уведомлении Продавца согласно
предыдущему параграфу (а), для заключения окончательного договора купли-продажи.
Статья 6.2. Издержки. Покупатель оплачивает при условиях, указанных в Приложении № 2, сборы,
налоги и издержки, связанные с заключением окончательного договора купли-продажи, так как они
определены в Приложении № 2.
Статья 6.3. Передача владения. Владение Объекта передается Покупателю после приемки Объекта,
согласно Статье 5.1., оплаты всей Покупной цены и нотариального перевода прав. С этого момента
Продавец предоставляет доступ Покупателю к Объекту.
РАЗДЕЛ 8
ГАРАНТИЙНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ. РИСК.
Статья 7.1. Гарантии на Объект. (а) Продавец отвечает за качество Объекта при условиях,
определенных болгарским законодательством.
(b) Без ограничения прав, которые Покупатель имеет по отношению Продавца, с даты подписания
окончательного договора, согласно Статье 3.1 (b), и насколько это разрешено законом, Продавец
переводит на Покупателя все свои законные гарантийные иски к строителям Объекта. Продавец
обязывается уведомить строителей об осуществленном переводе прав согласно предыдущему условию.
Статья 7.2. Риск причинения вреда. Риск причинения вреда Объекту передается Покупателю с
момента передачи владения согласно Статье 6.3.
РАЗДЕЛ 8
НЕИСПОЛНЕНИЕ. ПРАВА ПРИ НЕИСПОЛНЕНИИ. ПРЕКРАЩЕНИЕ.
Статья 8.1. Случаи неисполнения. Не исключая или ограничивая ни один из случаев неисполнения,
предусмотренных болгарским законодательством, и как дополнение в других случаях неисполнения,
нижеследующие случаи также будут представлять собой неисполнение:
(i)
одна из Сторон не исполнит в существенной степени какое-либо из своих обязательств по данному
Договору, и это неисполнение не будет устранено в срок до пятнадцати (15) дней после
отправленного уведомления исправной Стороной, содержащее неисполнение и требующее его
устранение; или
(ii) одна из Сторон не исполнит свои обязательства согласно Статье 3.1. В случае если покупатель не
явится для приобретения Объекта в предусмотренном порядке и в предусмотренный срок,
продавец вправе расторгнуть договор, и удержать как неустойку, договоренную сумму задатка,
или предъявить иск согласно ст.19, § 3 Закона об обязательствах и договорах /ЗОД/ об
объявлении предварительного договора как окончательного. В случае, если продавец не явится
в договоренный срок для продажи Объекта, покупатель имеет право расторгнуть договор,
удерживая как неустойку задаток или предъявить иск согласно ст. 19, § 3 ЗОД.
Статья 8.2. Неисполнение со стороны Покупателя. Прекращение Договора Продавцом. (а)
Продавец вправе прекратить Договор в одностороннем порядке посредством письменного уведомления
Покупателя, в следующих случаях:
(i)
Покупатель задержал оплату взноса Покупной цены и не произвел такую оплату в течение
дополнительного срока, определенного в уведомлении Продавца, согласно Статье 8.1 (i);
(ii) Покупатель не исполнил свои обязательства согласно Статье 3.1 и Статье 6.1 в сроки, определенные
в настоящих распоряжениях.
(b) В случае, что Продавец расторгнет Договор согласно предыдущему параграфу (а), Продавец
обязывается возместить Покупателю все суммы, оплаченные Покупателем согласно этому Договору, за
исключением определенной суммы задатка, которая удерживается как неустойка за неисполнение
обязательства Покупателя согласно Статье 3.1.
(c) В случаях, указанных в предыдущем параграфе (b), Покупатель должен оплатить Продавцу все
убытки, которые Продавец мог перенести в связи с прекращением Договора. Продавец имеет право
удержать суммы согласно предыдущему условию от сумм, оплаченных Покупателем согласно данному
Договору, подлежащие возмещению согласно указанному условию в предыдущем параграфе (b).
Статья 8.3. Расторжение Договора Покупателем. В случае если Продавец по своей вине задержит
строительство Объекта более 90 (девяносто) дней после истечения срока, указанного в Статье 3.2. (b),
Покупатель вправе прекратить Договор посредством письменного уведомления Продавца, в котором
определяется подходящий дополнительный срок завершения Объекта и указывается, что Покупатель
считает Договор прекращенным после истечения данного срока, если в рамках дополнительного срока
Объект не был завершен. Стороны договариваются, что „подходящим сроком” по смыслу предыдущего
условия определяются 90 (девяносто) дней. В случае, что Договор будет прекращен согласно данной
Статье, Продавец восстанавливает Покупателю все суммы, оплаченные последним согласно данному
Договору. Кроме этого, Продавец оплачивает Покупателю и неустойку согласно Статье 8.4,
начисленную в период - с первого дня задержки Продавца до прекращения Договора.
Статья 8.4. Неустойки за задержку. В случае если Покупатель задержит оплату какого-либо взноса
Покупной цены, или в случае, если Продавец задержит строительство Объекта после дополнительно
данного срока согласно Статье 8.3, исправная Сторона имеет право на неустойку в размере 0,05% (ноль
целых пять сотых процента), начисленную за каждый день задержки сумм, соответственно на суммы,
оплаченные до настоящего момента Продавцу, но во всех случаях общая сумма неустойки не может
превышать 30% (тридцать процентов) Покупной цены.
В случае, задержки оплаты со стороны Покупателя двух взносов, без значения являются ли они
последовательными или нет, более чем на 30 дней, полная сумма покупной цены становится
изыскуемой. В этом случае, неустойка согласно настоящей статье, начисляется на всю неоплаченную
сумму продажной цены с одиннадцатого дня, последующего дату оплаты второго задержанного взноса,
соответственно, в случае второй гипотезы, с тридцать первого дня первого задержанного взноса.
РАЗДЕЛ 9
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 9.1. Уведомления. Каждое известие, требование или другое сообщение, которое отправляется
согласно настоящему Договору, должны быть отправлены в письменной форме. Такое предуведомление,
требование или другое сообщение может быть передано лично, воздушной почтой, факсом, телеграммой
или определенной курьерской фирмой, по адресу соответствующей Стороны, указанной далее, или по
другому адресу, о котором соответствующая Сторона уведомила другую Сторону на данный момент, и
порождает действие при получении, или в случае личного вручения или определенной курьерской
услугой, при отказе в получении. При постоянном отправлении уведомлений согласно данной статье
Продавцом и их неполучение другой стороной три раза, независимо от причин, уведомления считаются
полученными в надлежащем порядке.
За Покупателя:
Адрес:
tel.:
fax:
e-mail:
За Продавца:
Адрес: г. Бургас, ул. „Рилска” № 1
tel.:
fax:
e-mail:
Статья 9.2. Разрешение споров. Каждый спор, разногласие, или иск, проистекающий, или связанный с
настоящим Договором, а также его неисполнение, прекращение или недействительность, которое не
может быть разрешено соглашением, окончательно будет разрешаться компетентным болгарским судом.
Статья 9.3. Применяемое право. К настоящему Договору применяются законы Республики Болгария.
Статья 9.4. Общие и частные правопреемники. Никакая из Сторон не может передавать право какоелибо из своих прав или обязательства по данному Договору без согласия другой Стороны, учитывая, что
такое согласие не будет неосновательно замедляться.
Статья 9.5. Оригиналы. Язык. Настоящий Договор подписан в двух оригинальных экземплярах, каждый
из которых на русском и болгарском языке, по одному для каждой из Сторон. В случае противоречия
текстов на русском и болгарском языке, преимуществом обладает текст на болгарском языке.
Статья 9.6. Приложения. Все приложения, к которым настоящий Договор отсылает, являются
неотъемлемой его частью.
Приложения:
Приложение № 1 – Описание Объекта.
Приложение № 2 – Цена и график платежей.
Приложение № 3 – Техническая спецификация Объекта.
Приложение № 4 – Договор технического обслуживания и управления.
За Покупателя:____________________________________
[ФИО/име]
За Продавца: ____________________________________
[ФИО/име]