Е.Г. Кочкурова Общетеоретические положения, определяющие

Е.Г. Кочкурова
Общетеоретические положения, определяющие
уникальность института сделок с недвижимостью
в теории гражданского права и на законодательном
уровне
Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет
собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.
Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.
Современный период развития литературы о правовом
регулировании недвижимости можно охарактеризовать как
период становления. При этом появляется довольно много
журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью, однако фундаментальных трудов в этой области немного.
Одной из таких работ современного периода, в которой
анализируется понятие недвижимого имущества, является
книга Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич «Недвижимое имущество: Правовое регулирование» [9, с. 221].
Хотя авторы и ограничиваются анализом особенностей
правового режима таких объектов недвижимости, как земля,
недра, воды, леса, предприятия, жилые и нежилые помещения (за пределами книги остаются воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания и космические объекты, то есть те
объекты, которые хотя и отнесены к недвижимости законом,
но по своей природе являются движимыми вещами), однако
обстоятельность изложения проблемы статуса недвижимого
21
имущества, его характерных признаков на сегодняшний день
делает эту книгу наиболее заметным трудом современной российской юриспруденции.
Заметное место в современной литературе, посвященной юридическому анализу недвижимости, занимает работа
О.М. Козырь «Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России» [2, с. 271–297]. Несмотря на относительно небольшой
размер этой статьи, в ней проведен скрупулезный анализ современной российской гражданско-правовой концепции института недвижимости, выявлено содержание вещных и обязательственных прав на недвижимое имущество.
В работе определен пообъектный состав недвижимого
имущества, рассмотрены вопросы государственной регистрации прав на недвижимые вещи и сделок с ними.
В работах В.В. Витрянского [3, с. 111] анализируются различные виды сделок с недвижимостью. Теоретическому исследованию особенностей совершения сделок с недвижимостью
сопутствует анализ складывающейся судебно-арбитражной
практики по разрешению споров с недвижимым имуществом.
Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и
практическим проблемам регистрации прав на недвижимость,
опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России.
Книга «Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права» [4, с. 87] представляет собой сборник статей преподавателей указанного
заведения.
В работе Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой
«Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)»
[5, с. 212] речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество.
Авторы при написании работы учли новейшие изменения в
законодательстве, регулирующем оборот недвижимости и ре22
гистрацию прав на недвижимое имущество. Таким образом, с
уверенностью можно сказать, что теорией современной гражданско-правовой науки и практикой наработан достаточный
правовой и научно-теоретический базис, на основе которого
возможно дальнейшее совершенствование института сделок
с недвижимостью в России в рамках его эффективности.
Прежде чем определить, какого рода проблемы возникают у государства в процессе регулирования института сделок с
недвижимостью, следует отметить, что исторически этот процесс всегда характеризовался стремлением государства установить контроль за рынком недвижимости.
В частности, по инициативе Петра I проводились опыты
по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами.
Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов,
целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подьячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения.
Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе.
В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с
1719 г. – Юстиц-коллегии [6, с. 334].
10 января 1701 г. был принят именной указ императора
«Об обряде совершения всякого рода крепостных актов» [6, с.
334]. Этим указом устанавливался порядок совершения купчих, то есть порядок заключения договоров купли-продажи
недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента
его регистрации в приказе. Таким образом, создавалась централизованная система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества в России.
Конечно, такая централизация была возможна в весьма
ограниченных масштабах, как правило, в пределах крупных
23
городских поселений (главным образом в Москве), однако
это был необходимый для государства опыт, который в конечном итоге должен был привести к созданию полномасштабной системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Современные же реалии таковы, что гражданское законодательство регламентирует практически всю сферу оборота
недвижимости на территории государства независимо от того
или иного вида сделки, совершаемой с указанным объектом
гражданско-правовых отношений.
Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей
для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже
недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде
установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости – зданий и сооружений) [7, с. 224].
Таким образом, классифицировать сделки на основании
легальной концепции регулирования оборота недвижимости
затруднительно.
Вместе с тем не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев.
Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
– сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559
ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ;
договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости
под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ; договор строительного
подряда, ст. 740 ГК РФ и прочее);
24
– сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор
аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК
РФ; договор залога недвижимости (ипотеки) и т.д.;
– акцессорные или дополнительные к ранее совершенным
сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом и др.
Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно
квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку.
Так, можно выделить: сделки с недвижимым имуществом,
совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами; сделки с недвижимостью, совершаемые
государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями; сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического
лица; сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами; сделки с недвижимым имуществом,
совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной
(банкротом) [8 с. 22].
В качестве классификационного критерия, на основании
которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности
государственной регистрации соответствующей сделки.
Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим
участникам заключаемого договора не предоставлено право
устанавливать либо отменять государственную регистрацию
совершаемой ими сделки.
25
При рассмотрении темы о правовом регулировании
государством института сделок с недвижимостью на законодательном уровне неизбежно возникает необходимость
раскрыть особенность такой юридической категории, как
«государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом».
Под государственной регистрацией прав на недвижимое
имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость»).
Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих
групп:
1) права на недвижимость;
2) сделки с недвижимым имуществом;
3) обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из
п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же
статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность
государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации.
В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: «Имеется
в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их
динамике – то есть возникающие и отпадающие “ограничения
этих прав, их возникновение, переход и прекращение”. В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими
фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что
26
и получило отражение в названии регистрирующего органа в
п. 3 ст. 131 ГК РФ.
К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой
сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем
эта неточность породила огромный объем дополнительной
работы регистрирующих органов и излишние траты времени
и средств для правообладателей» [10, с. 68, 69].
Государственная регистрация сделок с недвижимостью
и прав на недвижимое имущество является тем элементом в
сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с
недвижимостью.
Если при совершении сделки с движимым имуществом
переход права осуществляется в момент передачи вещи, то
для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием
выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено
в зависимость как минимум от двух юридически значимых
фактов – сделки и государственной регистрации – в данном
случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта.
Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу
27
объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и
актом признания и подтверждения со стороны государства в
лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию
права или сделки (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в законе, следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в настоящий момент оставим
в стороне вопрос о ее действительности), то регистрации без
сделки быть не может, поскольку в таковом случае отсутствует
объект регистрации.
Государственная регистрация – это процедура, которая
предполагает существование отношений между государством
в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним [11, с. 224]. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку
в данном случае субъекты находятся в неравном положении.
Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная
регистрация – это форма публичного контроля за действиями
частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил
В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы,
которая используется для обозначения, обеспечения и защиты
публичных интересов в сфере действия гражданского права
[12, с. 180].
Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих
28
двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности
его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений
в сфере оборота недвижимого имущества.
Список литературы
1. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от
17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
// Российская газета. 2010. 21 июня.
2. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория.
Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский.
М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2006.
3. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского
кодекса РФ. М.: Центр деловой информации еженедельника
«Экономика и жизнь», 2007.
4. Государственная регистрация прав на недвижимость:
Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов.
М.: Ось-89, 2007.
5. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: Права и
сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2008.
6. Полное собрание законодательства Российской империи. Т. 3. № 1732. М., 1891 (переизд. 2009).
7. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. СПб.: Велби;
Проспект, 2006.
8. Александров А.А. Противоречия в правовом режиме
недвижимости: Права собственников строения и земельного
участка // Коммерческое право. 2007. № 6.
29
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество:
Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.:
БЕК, 2007.
10. Константиновский А.В. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2009.
11. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров.
М.: Ось-89, 2006.
12. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право
(Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2007.
Научный руководитель – Г.В. Чубуков, доктор юридических наук, профессор
30