Презентация Multifamily Housing

ИНВЕСТИЦИИ В АМЕРИКАНСКУЮ МЕЧТУ
Multifamily Housing
Надежно
Стабильно
Доходно
Продукт
Америка, Южные Штаты
Доходное
жилье
$3-15 млн
собственных
средств
Надежный
партнер
Доходность
14-18%
2 – 5 лет
Term Sheet
География инвестирования
Сегменты инвестирования
Срок инвестирования
Объем инвестиций
Формат инвестирования
Term Sheet
Экономически стабильные регионы
Предпочтение отдается Южным Штатам (Техас,Южная Каролина, и др)
Multifamily housing - комплекс малоэтажных многоквартирных домов, имеющих собственную
территорию, и сдаваемых в аренду частным лицам для проживания
2-5 лет, определяется индивидуально для каждого проекта
Минимальный объем собственных средств - $3 000 000
Максимальный объем собственных средств - $15 000 000
Создание акционерной структуры на Кипре
Создание SPV, зарегистрированной в Америке
Привлечение кредитного плеча в местном банке
от 6%
Пороговая доходность (caprate)
Целевая доходность на собственные
средства
14-18 %
Привлечение кредитного плеча в местном банке.
Доля заемных средств от 60%
Заемное финансирование
Средние ставки по кредитованию 3,6-4,25% (фиксированы)
Средний срок кредита 10-15 лет
Продажа долей компании-балансодержателя объекта недвижимости
Стратегия выхода из проекта
Ликвидация компании-акционера (SPV), «поднятие» денег на уровень выше без уплаты налогов
Инвестиционное качество объектов инвестирования
Участие в проекте собственными средствами компании NAI Becar (до 10%)
Гарантии инвестора
Участие в проекте собственными средствами NAI Horizon (до 10%)
Зависимость вознаграждения управляющего партнера от дохода инвестора
Наиболее востребованный сегмент для инвестиций
Оценка рисков
Сильная политическая позиция страны
Сильная законодательная база
NAI Becar: координация и полное сопровождение проекта в РФ
NAI Horizon, RW Partners: управление активами в Америке
Команда проекта
Hawthorne Residential Partners: управление и эксплуатация недвижимости в США
Компании NAI Horizon, RW Partners и Hawthorne Residential Partners входят в холдинг Beacon
Advisers, работающий на рынке США более 30 лет
1
2
3
4
5
6
7
8
Критерии выбора проектов
Критерии выбора объектов
Соответствие объекта исходным требованиям доходности
Возможности по получению сверхдохода
Возможности по привлечению кредита на выгодных условиях
Ликвидность объекта с точки зрения следующих факторов:
- Локация объекта в конкретном городе
- Конкурентное окружение
- Потенциал развития региона / окружения
- Динамика численности населения и количества рабочих мест
- Динамика развития и структура бизнеса в регионе
- Социальные факторы
- Правовые факторы




Возможности для увеличения дохода после совершения покупки:
 Внесение небольших изменений в объект, реновация объекта, повышение
класса объекта
 Постановка качественной системы управления объектом, создание добавленной
стоимости
Повышение арендной платы & Снижение вакантности на объекте
Рассматриваются объекты с количеством
апартаментов от 150 шт.
Класс объекта – А,В,С
1
2
3
4
5
6
7
8
Инвестиционные предпосылки
Соотношение доли жилого фонда, занимаемого
собственниками жилья и сдаваемого в аренду:
Инвестиционные предпосылки для сегмента Multifamily:
1. Резкое сокращение возможностей
граждан США
для
приобретения жилья в собственность после кризиса 20082009гг. Ужесточение требований по кредитованию частных лиц.
2. Высокий потенциал роста стоимости актива в среднесрочной
перспективе. Заморозка нового строительства объектов
multifamily. Ужесточение требований по кредитованию проектов
строительства.
3. Минимальные процентные ставки по кредитованию сделок
купли-продажи объектов multifamily за последние 30 лет.
4. Рост ставок аренды на фоне сокращения уровня вакантности
(потребность в аренде жилья выросла после кризиса,
существующих
и
новых
проектов
недостаточно
для
удовлетворения спроса)
5. Изменение стиля жизни, повышение мобильности населения
6. Увеличение населения, как за счет миграции, так и за счет
демографического роста.
Данные таблицы характеризуют соотношение в целом по стране,
однако необходимо обратить внимание, что в столицах, курортных,
индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося
в аренде, выше, чем средний показатель по стране.
Данный график показывает существенное сокращение (с 69% до 64%)
числа домохозяйств, владеющих собственным домом. Один процент
равен 1 млн домохозяйств, которые в результате кризиса лишились
собственного дома и вынуждены арендовать апартаменты
multifamily
1
Доля жилого фонда
Страна
используемого
собственниками, %
в различных формах
аренды, %
Австралия
69
31
Аргентина
70,7
29,3
Бразилия
76,8
23,2
Великобритания
70
30
Канада
66
34
91,2
8,8
Нидерланды
55
45
США
64
37
Китай
2
3
4
5
6
7
8
География инвестирования
Предпочтительная локация
(владеют объектами
партнеры и/или размещены
собственные инвестиции
компании NAI Becar)
Штаты: Техас, Южная
Каролина, Северная Каролина,
Теннеси, Флорида, Арканзас,
Джорджия, Кентукки, Индиана,
Луизиана, Миссисипи,
Вирджиния, Западная
Вирджиния
1
2
3
4
5
Локация с потенциалом
6
Штаты: Калифорния,
Оклахома, Алабама
7
8
Мы ищем Американскую Мечту, и нам сказали,
что она находится где-то в этой местности
Структура сделки: структура
собственности
1
Инвестор (BVI)
2
90%
Акционерный
Кипр
Управляющий
партнер (BVI)
1
2
10%
3
100%
Американское право
4
America INC
3
Beacon Advisers
Структура сделки:
1.
Каждый из партнеров владеет собственным BVI на 100%.
2.
Регистрируется совместный акционерный Кипр, владеющий
SPV в Америке. Доли между партнерами распределяются в
пропорции 90/10. Рекомендуется создание совместного
Кипра в целях упрощения прохождения процедуры проверки
у регулирующих органов США..
3.
Регистрируется компании в Америке (America INC), которая
будет
выступать
в
качестве
покупателя
объекта
недвижимости.
4.
America INC Инвесторов и партнеры из компании Beacon
Advises совместно инвестируют в и владеют SPV LLC,
которая
является
балансодержателем
объекта
недвижимости
5
90%
10%
6
SPV LLC
100%
7
8
Структура сделки: структура
финансирования
Финансовый
Кипр (1)
Инвестор (BVI)
1
Управляющий
партнер (BVI)0
1
2
Акционерный
Кипр
Финансовый
Кипр (2)
3
20-40% equity
2
30-40% стоимости объекта
60% equity как кредит
America INC
Beacon Advisers
4
Структура сделки:
1.
В проекте требуется 30-40% собственных средств Инвесторов (в
расчете от стоимости объекта)
2.
40% необходимого объема собственных средств Инвесторы
перечисляют как вклад в Уставный капитал America INC.
Остальные средства поставляются в форме кредита от
неаффилированной напрямую кипрской компании в целях
уменьшения налогообложения. По желанию инвесторов, может
быть использован совместный финансовый Кипр, либо Инвестор
и Партнер могут инвестировать каждый через собственную
финансовую компанию.
3.
Финансирование от американского банка привлекается в размере
60-70% от стоимости объекта как долгосрочный кредит по
фиксированной ставке процента.
Компания Beacon Advisers выступает со-инвестором и агентом по
привлечению финансирования. Безукоризненная кредитная истории
компании позволяет привлекать заемное финансирование под
минимальный процент
5
3
SPV LLC
Банк
Банковское
заемное
финансирование в размере 60-70%
от стоимости объекта
6
7
8
Структура сделки: поток денежных
средств (пример)
Управляющий
партнер (BVI)
$144 000
$1 440 000
Инвестор (BVI)
Акционерный
Кипр
Собственные средства:
Инвестора: $6 480 000
Партнера: $720 000
2
$1 296 000
$1 440 000
Управляющий
партнер
(Cy, финансовый)
Инвестор
(Cy, финансовый)
1
$5 184 000
$5 760 000
3
America INC
Beacon Advisers
4
$7 200 000
$800 000
5
$576 000
$8 000 000
Предпосылки:
Стоимость объекта 20 млн. долл.
Объем финансирования от банка– 60% от стоимости объекта
Участие партнера Beacon Advisers – 10% от объема собственных
средств
Собственные средства, перечисляемые Инвестором и Партнером в
формате кредита, - 80%
Собственные средства перечисляемые Инвестором и Партнером в
формате вклада в УК, - 20%
Участие в проекте Инвестора – 90%, Партнера – 10%
Каждый Инвестор имеет собственный финансовый Кипр
SPV LLC
$20 000 000
$12 000 000
(внешнее финансирование)
Банк
6
7
8
Управление проектом
Вознаграждение управляющего партнера
Участие в прибыли пропорционально доле владения
До 10%
Сопровождение инвестиций*
До 1%
Success fee**
(пороговая доходность*** – 8%)
25%
1
2
* Данное вознаграждение рассчитывается от объема собственных средств инвестора и покрывает текущие расходы команды проекта
на поиск и анализов объектов, подготовку и сопровождение сделки.
Отдельно оплачиваются:
- расходы на подготовку и организацию юридической структуры, юридическое сопровождение,
- налоги и сборы на совершение сделки в США,
- комиссия брокера
3
Основным** вознаграждением NAI является результативный бонус (success fee), который рассчитывается на базе превышения
фактически достигнутых показателей инвестирования над пороговыми.
5
Результативный бонус составляет от 25% от суммы превышения и гарантирует инвестору, что предпринимаются все возможные
усилия для максимизации дохода инвестора.
6
4
7
8
Стандартные условия управляющей компании
Сопровождение инвестиций
2%
Success fee
20%
Расходы Инвестора
Расходы по вступлению в сделку
1. Оплата брокерской комиссии (2-4%)
2. Оплата комиссии за открытие кредитной линии (0-1,5%)
3. Оплата расходов по организации собственной юридической структуры, регистрации проектной компанииинвестора в Америке
4. Оплата юридического сопровождения сделки (до $20 000)
5. Оплата сборов и пошлин на заключение сделки
1
2
3
Расходы по управлению проектом и сопровождению инвестиций
1. Расходы по управлению объектом (до 5% от арендного потока по объекту)
2. Расходы по управлению инвестициями (1-2% от стоимости объекта)
Расходы по выходу из сделки
1. Оплата брокерской комиссии при продаже (1-2%)
2. Выплата результативного бонуса который рассчитывается на базе превышения фактически достигнутых
показателей инвестирования над плановыми.
4
5
6
7
8
Американская мечта — идеал свободы и возможностей
ПРИЛОЖЕНИЕ
Мечта о стране, где жизнь каждого человека будет лучше, богаче и полнее
Наши проекты
Park West
Основные арендаторы – студенты
Palms at South Shore
Основные арендаторы– “белые воротнички”
Candleton Village
Основные арендаторы –
семейные пары
Инвестиционный проект
CADLETON VILLAGE, GREENVILLE
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
Адрес
город Гринвиль, Южная Каролина
741 Woodruff Road
Год постройки
2005
Площадь земельного участка
9.956 га (24.602 акров)
Площадь апартаментов
28 771.14 кв.м (309 690 кв.футов)
Кол-во апартаментов
314 юнитов, средняя площадь юнита 92 кв.м
Заполняемость
94,9%
Цена продажи собственника
$28 280 000
Цена продажи после переговоров
$26 300 000
Caprate при покупке
6.5% - после переговоров
(до переговоров – 6.00%)
Предварительные условия кредита
$20 600 000 (78% от стоимости объекта)
4,12%, срок 10 лет
Отсрочка по выплате тела – 24 месяца
Есть подтверждающие документы
Затраты по вхождению в сделку
$1 150 000
Опцион
Строительство дополнительных 64 юнитов
Узнайте о проекте подробнее: запросите презентацию!
Информация о комплексе
Комплекс был построен в два этапа - в 2005 (1 очередь, 10 зданий на 208 юнитов) и в 2006 (2
очередь, 5 зданий на 106 юнитов).
Есть потенциал дальнейшего строительства объекта за счет строительства 3 очереди на 64 юнитов.
Данная опция не увеличивает текущую стоимость проекта, т.к. стоимость проекта рассчитывается от
текущего арендного дохода.
Success story:
PALMS AT SOUTH SHORE
ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
Характеристики Объекта
Общее описание:
Объект представляет собой 3-4-х этажный комплекс
апартаментов постройки 1990 г.
Площадь участка:
3,97 га, паркинг на территории
Арендопригодная площадь:
17 732,6 кв. м
Общее число юнитов:
240 шт.
Инвестиции и ожидания
2 спальни;
72; 30%
1 спальня;
168; 70%
Преимущества и инфраструктура:
Дата покупки:
Май 2012 года
Предполагаемое время в проекте:
5 лет
Цена покупки:
$14 750 000
Бюджет для реновации:
$2 000 000
Объем банковского кредитования:
75% от общих затрат по объекту
Процентная ставка и срок кредита:
4,25%, фиксированный; 15 лет
Текущий статус проекта по итогам 9 месяцев (по сост. на конец января 2013)
Проведены все фасадные работы;
Отремонтировано 17 юнитов (ремонт осуществляется поэтапно)
Арендная ставка увеличена в среднем с 690-750 до 850 – 950
Увеличена заполняемость объекта (с 89% до 95%)
Качественно поменялся уровень арендаторов (вместо «синих» воротничков – «белые»)
Вид на воду;
клуб с общественной территорией;
большие площадки для пляжного волейбола,
горного велосипеда;
закрытый паркинг;
ограниченный доступ на территорию;
 площадка для отдыха у бассейна.
Справка по затратам на ремонт юнитов
$4 000 на комплексный ремонт юнита с 1
спальней.
$5 000 на комплексный ремонт юнита с 2
спальнями
$1 800 на частичный ремонт юнита (partial)
Комплексный ремонт – замена всей бытовой
техники, сантехники, новая кухонная мебель,
кондиционирование, новая мягкая мебель
Частичный ремонт – замена бытовой техники
(без замены кухонной мебели), частичная
замена сантехники, потолочный вентилятор
Success story:
PALMS AT SOUTH SHORE
ФОТО ПРОЕКТА – ПРИ ПОКУПКЕ
Success story:
PALMS AT SOUTH SHORE
ФОТО ПРОЕКТА – ПОСЛЕ РЕМОНТА
Порядок приобретения
недвижимости в США
Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев и состоит из следующих этапов:
1. Переговоры с консультантом по недвижимости для определения параметров поиска. Определение требований к будущей недвижимости:
желаемый размер, ценовой диапазон, район и тип здания, где будет находиться недвижимость. Поездка в ознакомительный тур. Подбор
недвижимости.
2. Подготовка к покупке. Консультации юриста по недвижимости, специалиста по налоговым вопросам. Консультации со специалистом по
вопросам заемного финансирования.
3. После того, как инвестор определяет объект, который представляет для него наибольший интерес, консультант и/или управляющий
начинают детальную проверку технического состояния объекта и юридического статус. Для инициирования процедуры необходимо
внесение депозитного платежа (“good faith deposit”), который является на 100% возмещаемым (средний размер депозита – от 100 000 долл)
4. Параллельно с аудитом объекта, начинается процесс по получению ипотечного кредита от банка. Покупатель получает от банка
документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект
недвижимости.
5. Если инвестор удовлетворен результатами аудита объекта и предложенными условиями финансирования, можно инициировать
подписание договора купли продажи (Real Estate Purchase contract). Депозит (“good faith deposit”) засчитывается в качестве первого платежа
по общей сумме сделки. Если покупатель в какой-то момент отказывается от сделки, то эти средства не возвращаются.
6. После подписания контракта начинается основная часть процесса покупки. На это обычно даётся 60 дней. В течение этого времени при
необходимости покупатель подаёт документы на финансирование, банк заказывает отчёт об оценке недвижимости (appraisal report),
проверяет международную кредитную историю покупателя, открывает счёт в американском банке, изучает и готовит все необходимые
документы. Оформляется договор страхования недвижимости.
7.
Завершение
сделки.
На
этой
стадии
оплачивается
полная
стоимость
недвижимости.
Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации – by Title Company.
Право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).
Поиск и подбор
объекта
Технический, юридический и
финансовый аудит объекта
Привлечение
кредита
Вступление в
сделку
Закрытие
сделки
1,5-2
месяца
Beacon Financial Group
RW Partners&HWRP: Success Story
Приобретение объекта – январь 2011 г.
Продажа объекта – январь 2013 г.
Время владение объектом – 2 года
Количество юнитов: 144
Доходность инвестиций составила 30% годовых, или
$1 014 688 на $1,7 млн собственных средств.
Цена покупки
$6 600 000
Затраты на совершение сделки
$715 440
Итого затраты по сделке
$7 315 440
Привлеченный кредит
$5 453 698
Затраты на привлечение
$161 741
Сумма собственных средств
$1 700 000
Чистый доход от продажи
$2 207 657
Дополнительные начисления
$284 531
Дивиденды
$222 500
Доход за вычетом первоначальных
инвестиций
$1 014 688
Усредненная годовая доходность
30%
Адрес: 2901 Elmside Drive, Houston, TX
RW Partners:
Ваш управляющий
Компания является инвестором и управляющим с текущим портфелем свыше
300 млн долларов http://www.rwpartners.net/
Аффилированные компании:
 NAI Horizon
 NAI Global
 National Portfolio, INC
 DTZ WINSSINGER FAMILY BUSINESS
Входит в Beacon Financial Group - http://beacon-financial.net/
Выдержка по активам multifamily, которые находятся в управлении у компании:
Hawthorne Residential Partners:
Ваш управляющий объектом
Компания имеет в управлении более 14 000 юнитов, из которых только 60% управляются в пользу третьей
стороны,40% находятся в собственности компании. Компания представлена более чем в 100 городах США, в 16
штатах.
В случае привлечения компании к управлению объектом multifamily, администрация штата дает гарантии на
привлечение банковского финансирования.
www.hawthorneresidentialpartners.com
Инвестиционные предпосылки
ПРОЗРАЧНЫЙ
РЫНОК
Инвестиционные
предпосылки
Степень
прозрачности
Рынки
с высокой
прозрачностью
Рейтинг
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Страны
США
Великобритания
Австралия
Нидерланды
Новая Зеландия
Канада
Франция
Финляндия
Швеция
Швейцария
В ближайшем будущем иностранный капитал и
иностранное владение американской недвижимостью
вырастет не менее чем в 4 раза. В ближайшие 10 лет
рынок недвижимости США будет самым большим местом
иностранных инвестиций.
США
Рынок недвижимости США признан самым
прозрачным в мире
Индекс учитывает 83 фактора, в частности,
безопасность рынков, ключевые показатели, раскрытие
финансовой информации, разработанность законов о
собственности, право государства на принудительное
отчуждение имущества, инструменты управления
долговыми обязательствами и другие.
Инвестиционные предпосылки
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ США

США является лидером по объему инвестиционных сделок в
мире.

По итогам 2 квартала 2012 года объем инвестиций в
недвижимость США в 1,4 раза превышает совокупный объем
инвестиций в Европу, Ближний Восток и Африку вместе взятые
и в 1,7 раза превышает объем инвестиций в АзиатскоТихоокеанском регионе.
Динамика объема инвестиций в
коммерческую недвижимость США 2005-2012
гг., млрд. $
500
400
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость США в 1
полугодии текущего года составил около $60 млрд., что на 5%
выше показателя аналогичного периода 2011 года. Это более
чем в 10 раз превышает объем инвестиций по России.
300

Данные показатели по США не вышли на докризисный уровень,
но в тоже время наблюдается тенденция к росту инвестиций в
сфере коммерческой недвижимости.
0

Согласно опросам инвестиционных компаний, в 2013 году
прогнозируется наибольшее количество инвестиций в сегмент
мультифемили – 43%, далее следуют офисы - 27% и
промышленная недвижимость - 14%.


Анализ динамики инвестиций в коммерческую недвижимость
США свидетельствует о постепенном восстановлении
инвестиционного рынка и высоком интересе со стороны
инвесторов к сегменту мультифемили.
200
100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость США
по сегментам, прогноз на 2013 год
Торговая; 12%
Мультифемил
и; 43%
Промышленная
; 14%
Гостиничная;
4%
Офисы; 27%
П2012
Инвестиционные предпосылки
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ США

После спада доходности инвестиций в 2007-2008 годах, в 20092010 годах в США наблюдался пик максимальной доходности
инвестиций, превысивший докризисные уровни.
 По состоянию на 3 кв. 2012 года средний уровень доходности
инвестиций в коммерческую недвижимость в целом по стране
составляет
8%
в
сегменте
промышленно-складской
недвижимости и 7,5% в сегменте мультифемили (max до 11%).
 В сегментах офисной и торговой недвижимости средний уровень
доходности ниже и составляет 7,2% и 7,1% соответственно.
 В настоящее время наблюдается тенденция к стабилизации
уровня доходности в сегментах мультифемели, промышленноскладской и торговой недвижимости.
Динамика среднего уровня доходности по
сегментам рынка коммерческой недвижимости
США, %
9
8
7
6
5
2005
2006
Офисы
2007
Торговая
2008
2009
2010
Мультифемили
2011
2012
Промышленная
Инвестиционные предпосылки
РЫНОК MULTIFAMILY CША

В США доля арендуемого жилья составляет 33% от общего объема
жилого фонда, что свидетельствует о высоком потенциале рынка.

Общий объем рынка в сегменте мультифемили США составляет
12,9 млн. квартир.


В 1-3 кварталах 2012 года
объем инвестиций в сегмент
мультифемили составил $39,5 млрд., что на 17% выше
показателей аналогичного периода в 2011 году.
Уровень доходности в сегменте мультифемели в южных штатах
США составляет в среднем 6,9%, для сравнения в Нью-Йорке,
Вашингтоне, Чикаго средний уровень доходности составляет 5%.
Динамика объема ивестиций и уровень
доходности в сегменте мультифемили США
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
10
8
6
4
2
0
Объем инвестиций, млрд. $
Уровень доходности, %
Уровень доходности в сегменте
мультифемили в крупных городах США,
2011 г.
6,5%
6,9%
7,5%
6,1%
4,5%
Хьюстон
Даллас
Мемфис
5,0%
Нью-Йорк Вашингтон
Чикаго
Инвестиционные предпосылки
РЫНОК MULTIFAMILY CША

Средний уровень вакантных квартир в крупных городах на юге
страны составляет 8,1%.

В крупных городах страны арендные ставки в сегменте
мультифемели находятся в диапазоне $650-2 900/мес.

В южных городах США арендная ставка составляет $780/мес.

В 2011 году арендные ставки в сегменте мультифемели выросли
в среднем на 2,2%, по сравнению с 2010 годом.
Динамика уровня вакантных квартир в сегменте
мультифемили
в крупных городах США
10,0%
5,0%
0,0%
Хьюстон
Даллас
Мемфис Нью-Йорк Вашингтон
2010 год
Динамика арендных ставок в сегменте мультифемили
в крупных городах США
Город
2010
2011
Прирост
Хьюстон
Даллас
Мемфис
Нью-Йорк
Вашингтон
Чикаго
3500
Чикаго
2011 год
Арендные ставки и уровень вакантных квартир в сегменте
мультифемили в 2011 г.
3000
$787
$803
2,0%
$825
$847
2,7%
$678
$691
1,9%
1500
$2868
$2953
3,0%
1000
$1443
$1477
2,4%
500
$1068
$1086
1,7%
0
12,0%
10,0%
2500
8,0%
2000
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
Хьюстон
Даллас
Мемфис
Арендная ставка, $
Нью-Йорк Вашингтон
Чикаго
Вакантные площади