объекты оценки - Агентство по страхованию вкладов

ОТЧЕТ
ОБ ОЦЕНКЕ № 2015-579/20/1
Заказчик:
ОАО «ПРБ»
109240, Москва, ул. Верхний Таганский тупик, д. 4
Исполнитель:
ООО «Современные Технологии Консалтинга»
117420, Москва, ул. Профсоюзная, д. 57
Основание:
Договор №2015-579/20 от 30 марта 2015 г.
Дата составления отчёта:
14 апреля 2015 г.
1
Представителю конкурсного управляющего
ОАО «ПРБ»
Г – ну Слинкову В.В.
Исх. № 0028/1/2015 от 14.04.2015 г.
Сопроводительное письмо к отчету об оценке
Уважаемый Владимир Владимирович,
В соответствии с договором № 2015-579/20 от 30 марта 2015 г. оценщики компании СТК
провели оценку стоимости объектов оценки, определённых в договоре. По результатам оценки
составлен отчёт № 2015-579/20/1, который с данным письмом передаётся в Ваше распоряжение.
Процесс оценки и подготовка отчёта проводились в соответствии с указанным выше
договором, а так же с учётом требований российского законодательства и стандартов в сфере
оценочной деятельности. Отчет включает в себя описание количественных и качественных
характеристик объектов оценки, методологию определения стоимости, этапы проведенного анализа и
обоснование
полученных
результатов.
В
отчет
также
включены
принятые
допущения
и
ограничивающие условия, в рамках которых необходимо рассматривать вывод оценщиков о величине
стоимости объектов оценки.
На основании результатов, полученных в процессе проведения оценки, оценщики компании
СТК пришли к выводу, что суммарная рыночная стоимость объектов оценки, по состоянию на дату
оценки (01 апреля 2015 г.) составляет 37 315 571 (Тридцать семь миллионов триста пятнадцать
тысяч пятьсот семьдесят один) рубль, в том числе:
№
Наименование объекта оценки
объекта
оценки
1
Нежилое помещение, общей площадью 387,6 кв.м.,
адрес: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82-86
2
Нежилое помещение, общей площадью 165,5 кв.м.,
адрес: г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д. 18, корп. 1
ИТОГО
Балансовая
стоимость,
рублей
Рыночная
стоимость, рублей
16 753 000
18 937 876
16 315 000
18 377 695
33 068 000
37 315 571
В заключение необходимо отметить, что оценщики компании СТК оставляют за собой право
пересмотра выводов, содержащихся в отчёте, в случае получения ими какой–либо информации,
требующей внесения корректировок либо в содержание отчёта, либо в выводы относительно
величины итоговой стоимости объектов оценки.
Благодарим за предоставленную возможность оказать услуги Вашей организации и надеемся
на дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество.
С уважением,
Заместитель генерального директора
Поздняков А.П.
Исп.
Маслов Д.И.
8 (495) 786-2553
2
СОДЕРЖАНИЕ
________________________________________________________________________
СОДЕРЖАНИЕ ................................................................................................................................................. 3
1.
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ...................................................................................................... 4
2.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ......................................................................................................................... 6
3.
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ................................................................. 7
4.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ................................................................................................................................. 8
5.
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ................................................................................... 11
6.
ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ................................................................................... 12
7.
АНАЛИЗ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ .......................................................... 14
8.
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ .......................................................................... 17
9.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ
ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ
РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ................... 18
10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ........................................................................................ 23
11.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ .......... 33
12.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ...................... 41
13.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ................................................................................... 50
14.
ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ............................................................................ 53
15.
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ............................................................................................................ 54
ПРИЛОЖЕНИЕ №1 ........................................................................................................................................ 55
ПРИЛОЖЕНИЕ №2 ........................................................................................................................................ 56
ПРИЛОЖЕНИЕ №3 ........................................................................................................................................ 57
3
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
________________________________________________________________________
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА «ОЦЕНКА» В КОНТЕКСТЕ ОТЧЁТА
Процесс установления (расчета) стоимости имущества по состоянию на конкретную дату,
проводимый оценщиком.
ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
Отчет об оценке №2015-579/20/1 от 14 апреля 2015 г.
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Договор на оказание услуг по оценке №2015-579/20 от 30 марта 2015 г.
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1: Нежилое помещение, общей площадью 387,6 кв.м.
Объект оценки №2: Нежилое помещение, общей площадью 165,5 кв.м.
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82-86.
Объект оценки №2: г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д. 18, корп. 1.
СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
ОАО «Первый Республиканский Банк», ОГРН 1027739042495 от 27.03.1992 г.
123557, г. Москва, ул. Пресненский Вал, д. 14, стр. 3.
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Право собственности на объекты оценки.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости объектов оценки для использования при определении цены для
совершения сделки или иных действий с объектами оценки, в том числе при совершении сделок
купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ
Основываясь на информации, полученной от заказчика, результаты настоящего отчета об оценке
будут использоваться в целях принятия управленческих решений в отношении оцениваемого
имущества, в том числе при реализации указанного имущества. Поскольку при определении
стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства (или ликвидации) рассчитывается
рыночная стоимость (п. 7 ФСО № 2), то целью оценки является определение рыночной стоимости
объектов оценки.
ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость.
ДАТА ОЦЕНКИ
01 апреля 2015 г.
4
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
30 марта – 14 апреля 2015 г.
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА
14 апреля 2015 г.
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Затратный подход – не применялся.
Сравнительный подход:
Объект оценки №1 – 22 732 740 рублей.
Объект оценки №2 – 22 454 544 рубля.
Доходный подход:
Объект оценки №1 – 10 518 821 рубль.
Объект оценки №2 – 9 333 049 рублей.
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Итоговая суммарная величина рыночной стоимости объектов оценки, составляет
37 315 571 (Тридцать семь миллионов триста пятнадцать тысяч пятьсот семьдесят один)
рубль, в том числе:

Объект оценки №1 - 18 937 876 (Восемнадцать миллионов девятьсот тридцать семь
тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей.

Объект оценки №2 - 18 377 695 (Восемнадцать миллионов триста семьдесят семь тысяч
шестьсот девяносто пять) рублей.
ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОБМЕННЫЙ КУРС НА ДАТУ ОЦЕНКИ
1 долл. США = 57,6500 руб.
1 Евро = 62,0487 руб.
БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ
В соответствии с информацией, предоставленной Заказчиком, суммарная балансовая стоимость
объектов оценки составляет – 33 068 000 руб.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
По сведениям Заказчика, обременения у объектов оценки отсутствуют.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА
Все допущения и ограничения, на которых основывается оценка, представлены в специальном
разделе данного отчета.
5
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
________________________________________________________________________
ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1: Нежилое помещение, общей площадью 387,6 кв.м.
Объект оценки №2: Нежилое помещение, общей площадью 165,5 кв.м.
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82-86.
Объект оценки №2: г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д. 18, корп. 1.
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Право собственности на объекты оценки.
ЗАДАНИЕ
Предоставить заказчику заключение о величине рыночной стоимости объектов оценки на дату
определения стоимости.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости объектов оценки для использования при определении цены для
совершения сделки или иных действий с объектами оценки, в том числе при совершении сделок
купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Основываясь на информации, полученной от заказчика, результаты настоящего отчета об оценке
будут использоваться в целях принятия управленческих решений в отношении оцениваемого
имущества, в том числе при реализации указанного имущества. Поскольку при определении
стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства (или ликвидации) рассчитывается
рыночная стоимость (п. 7 ФСО № 2), то целью оценки является определение рыночной стоимости
объектов оценки.
ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость.
ДАТА ОЦЕНКИ
01 апреля 2015 г.
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
30 марта – 14 апреля 2015 г.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
По сведениям Заказчика, обременения у объектов оценки отсутствуют.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА
Все допущения и ограничения, на которых основывается оценка, представлены в специальном
разделе данного отчета.
6
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
________________________________________________________________________
ЗАКАЗЧИК
В соответствии со ст. 50.1. Федерального закона от 25.02.1999 года № 40-Ф3 «О несостоятельности
(банкротстве) кредитных организаций» дело о банкротстве кредитной организации рассматривается
арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом
Российской Федерации. Решением Арбитражного суда города Москвы по Делу № А40-71548/14 от
27.06.2014 г., ОАО «Первый Республиканский Банк» признан несостоятельным (банкротом), в
отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом «О
несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций».
Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по
страхованию вкладов». Представитель конкурсного управляющего – Слинков В.В.
ОЦЕНЩИКИ
Поздняков А.П. / Заместитель генерального директора ООО «СТК» / Член НП «СМАОс»,
Свидетельство №213 (согласно реестра) от 04.05.2007 г. / Диплом о профессиональной
переподготовке ПП №322305 от 08.12.2000 г. / Страховой полис №0780R/776/00050/4 от 04.12.2014 г.,
срок действия с 01 января 2015 г. по 31 декабря 2015 г., страховщик – ОАО «АльфаСтрахование» /
Стаж работы по специальности с 1995 г.
Маслов Д.И. / Оценщик ООО «СТК» / Член НП «СМАОс», Свидетельство №2238 (согласно реестра)
от 04.04.2008 г. / Диплом о профессиональной переподготовке ПП №687580 от 30.06.2004г. /
Страховой полис №0780R/776/00056/4 от 04.12.2014 г., срок действия с 01 января 2015 г. по 31
декабря 2015 г., страховщик – ОАО «АльфаСтрахование» / Стаж работы по специальности с 2004 г.
Копии документов оценщиков приведены в Приложении №2.
МЕСТО РАБОТЫ ОЦЕНЩИКОВ
Оценщик (оценщики), а также иные привлечённые к проведению оценки и подготовке отчёта об
оценке объекта оценки, работают по месту нахождения работодателя на основании трудового
договора, заключённого между ними и ООО «Современные Технологии Консалтинга» (117420,
Москва, ул. Профсоюзная, д. 57. ОГРН 1027739522986 (дата присвоения 25 июля 2003 г.).
Полис страхования профессиональной ответственности ООО «СТК» №0780R/776/00047/4 от
04.12.2014 г., срок действия с 01 января 2015 г. по 31 декабря 2015 г., страховщик – ОАО
«АльфаСтрахование».
Копии документов компании приведены в Приложении №2.
ИНФОРМАЦИЯ
О
ПРИВЛЕКАЕМЫХ
К
ПРОВЕДЕНИЮ
ОЦЕНКИ
ОРГАНИЗАЦИЯХ
И
СПЕЦИАЛИСТАХ
Не привлекались.
7
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ДОПУЩЕНИЯ
Во избежание двусмысленного толкования результатов оценщиком (оценщиками) в процессе оценки
приняты необходимые допущения, связанные с владением и распоряжением имуществом,
градостроительным планированием, текущим состоянием объектов оценки и потребностью в
ремонте. Выводы оценщика (оценщиков) о величине стоимости объектов оценки ограничены
изложенными в отчёте допущениями и условиями. При проведении оценки предполагалось
отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объектов
оценки. На оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае
их последующего обнаружения.
Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объектов оценки и не
является гарантией того, что объекты перейдут из рук в руки по цене, равной указанной в отчете
стоимости. Мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату
оценки. Оценщик (оценщики) не принимает на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять
на стоимость объектов оценки.
Информация, использованная оценщиком (оценщиками) при проведении оценки, удовлетворяет
требованиям достаточности и достоверности. Если какая-либо информация или допущения, на
которых основываются выводы о стоимости объектов оценки, окажутся впоследствии неверными, то
величина стоимости также может оказаться неверной и должна быть пересмотрена.
В случае изменения физических и технических характеристик объектов оценки, а также
предоставления дополнительной достоверной информации, которая существенным образом может
повлиять на результаты оценки, полученная величина рыночной стоимости также будет подлежать
пересчету и не может быть признана рекомендуемой для совершения целей, предусмотренных в
данном Отчете.
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Базой оценки является рыночная стоимость в трактовке Ст. 3 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в РФ». Данный термин, трактуемый указанным выше законом, как «наиболее вероятная
цена», полученная расчётным путём, не учитывает расходы по реализации объектов оценки (в т.ч.
издержки покупателя), а также уплату налогов, возникающих при продаже имущества, поскольку
данные налоги являются атрибутом сделки с имуществом.
Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к
затратам на его покупку или продажу и без учёта связанных со сделкой налогов (Стандарт 1 (МСО 1)
Рыночная стоимость как база оценки. Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005 год
(МСО 2005) Цитируется по изданию Российского общества оценщиков, 2005 г. Стр. 97, п. 3.3.).
В частности, в Статье 146 Объект налогообложения (Налоговый кодекс РФ, Раздел VIII. Федеральные
налоги, Глава 21. Налог на добавленную стоимость) отсутствует упоминание о том, что рыночная
стоимость (расчётная денежная сумма, представляемая в отчёте об оценке) является объектом
налогообложения, в частности, операцией, попадающей под действие Статьи 146.
Таким образом, все расчётные стоимостные величины, фигурирующие в отчёте, указаны без учёта
каких-либо налогов, за исключением особо оговоренных случаев.
8
Так же, за исключением особо оговоренных случаев, не учитываются внутрифирменные договора
аренды, залоги, долговые обязательства и прочие обременения.
ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
На этапе сбора информации оценщику (оценщикам) не удалось собрать достаточно объективных
данных о сделках купли-продажи (аренды) объектов-аналогов, поэтому к работе он принял Цены
предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников. При отсутствии в свободном
доступе информации о ценах сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам
сделок
купли-продажи,
и,
следовательно,
в
наибольшей
степени
отвечают
требованиям
законодательства. Таким образом, оценщиком были использованы данные, именуемые как «оферта»
и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом
соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя
заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
ПРОВЕРКА ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Проверка объектов-аналогов проводилась с использованием метода «Mistery Shopping» («Тайный
покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключается в телефонном общении оценщика под
видом «потенциального клиента» с представителями собственника или самим собственником
(продавцом или арендатором). В ходе разговора оценщик уточняет Цены предложений и иные
ценообразующие факторы объектов-аналогов, а также возможность предоставления скидок
относительно объявленных цен. Уточненные цены предложений и ценообразующие факторы
сводятся в соответственные таблицы и используются оценщиком в расчетах.
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
В соответствующем разделе отчёта указаны источники информации, использованной в процессе
оценки. Оценщик (оценщики) подтверждает, что на момент проведения оценки информация в
указанных источниках существовала, однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения
содержания данных источников.
СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Оценщик (оценщики) не проводил экологический аудит или обследования грунтов на объектах с
целью выявления загрязнений или возможностей такого загрязнения. Оценщик (оценщики) не
проводил исследований объектов оценки в отношении их прошлого или текущего использования, а
также прилегающих к объектам участков земли с целью выявления возможного заражения почв.
Таким образом, оценщик предположил, что такие загрязнения отсутствуют.
Оценка объектов оценки проводилась исходя из допущения, что имущество не имеет экологических
загрязнений и что в его отношении никогда не проводились мероприятия, способные привести к
заражению или стать потенциальным источником экологических загрязнений. При отсутствии
информации, свидетельствующей иное, оценщик (оценщики) исходил из допущения, что объекты не
имеют экологических загрязнений и не являются объектами специального природоохранного
регулирования и что работы, ведущиеся на объектах и регламентируемые экологическим
законодательством, являются санкционированными.
ТИТУЛ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, ВЛАДЕНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ
Информация о титуле объектов оценки, правах владения и распоряжения, а также техническая и
финансовая документация по объектам оценки предоставлена заказчиком. Оценщик (оценщики) не
9
проверял
предоставленную
документацию
на
предмет
подлинности
и
соответствия
законодательству, т.к. это не входит в его обязанности по договору. Оценщик исходил из
достоверности всех предоставленных заказчиком документов и информации, отражение в отчёте
содержания которых соответствует пониманию оценщиком данных материалов. Оценщик не
проводил толкования правоудостоверяющей документации, т.к. этот вопрос является компетенцией
юридической
службы
заказчика.
При
отсутствии
у
оценщика
достоверной
информации,
свидетельствующей иное, оценка проводилась исходя из допущения, что:
 Объекты оценки имеют легальный правовой статус, свободный от обременений или ограничений,
кроме оговоренных в отчёте.
 Объекты оценки созданы и эксплуатируются в соответствии со всеми необходимыми для данного
варианта эксплуатации условиями, нормами, стандартами и разрешениями.
 Региональные,
федеральные,
ведомственные
и
отраслевые
программы
(социальные,
инвестиционные, экономические) не влияют на величину стоимости объектов оценки.
 Состояние и эксплуатация объектов оценки соответствует всем требованиям законодательства,
включая противопожарные и санитарно-гигиенические нормы и требования безопасности.
 Права на объекты при соответствующих обстоятельствах могут быть реализованы собственником
без ограничений.
ПРОВЕРКА ИНФОРМАЦИИ
До совершения сделки с объектами оценки (на основании данного отчёта) исполнитель рекомендует
проверить информацию, используемую в отчёте в качестве допущений. Оценка объектов оценки
производилась с учетом текущего состояния рынка, однако существуют нестрахуемые риски, поэтому
до заключения финансовой сделки с объектами оценки на основании данного отчёта необходимо
получить полную информацию о связанных с потенциальной сделкой рисках, а также о нестрахуемых
убытках.
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Представленный отчёт предназначен для использования заказчиком в целях, указанных в настоящем
документе. Оценщик, выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, а также иные
представители исполнителя не обязаны появляться в суде или свидетельствовать иным образом по
поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании официального
вызова
суда.
Результаты
проведения
оценки
объектов
оценки
могут
быть
обжалованы
заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
ПУБЛИКАЦИИ
Представленный отчет является официальным документом, подготовленным для пользования
заказчиком или (с его согласия) иными заинтересованными в результатах оценки лицами.
Запрещается публикация отчета целиком, по частям или публикацию ссылок на отчет, а также
данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика (оценщиков)
без письменного согласия исполнителя.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
По сведениям Заказчика, обременения отсутствуют.
10
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ
СТАНДАРТЫ
ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
И
ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
________________________________________________________________________
ЗАКОНЫ И СТАНДАРТЫ
Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135 от 29.07.1998 г.
Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ
№№ 254 – 256 от 20.07.2007 г.
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»,
утвержден Приказом
Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г.
Стандарты
и
правила
оценочной
деятельности
«Оценка
недвижимости»
Некоммерческого
партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» от 15.08.2008 г.
СТАТУС ОЦЕНЩИКА
Оценщик (оценщики), выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, не является учредителем,
собственником, акционером, должностным лицом или работником заказчика, лицом, имеющим
имущественный интерес в объектах оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или
свойстве. В отношении объектов оценки оценщик (оценщики) не имеет каких-либо вещных или
обязательственных прав. Оценщик (оценщики) не имел интереса в объектах оценки, его
вознаграждение не зависит от какого-либо аспекта отчета.
Оценщик (оценщики) не является участником (членом) или кредитором заказчика, а заказчик не
является кредитором или страховщиком оценщика (оценщиков).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНЩИКОВ
Оценщик (оценщики) выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, имеет надлежащее
образование
в
области
оценочной
деятельности,
обладает
необходимой
компетенцией,
квалификацией и опытом для проведения оценки объектов оценки.
НАСТОЯЩИМ УДОСТОВЕРЯЕТСЯ, ЧТО
Оценщик (оценщики) лично производил осмотр объектов оценки.
Факты, изложенные в отчете, являются достоверными и точными, насколько они известны оценщику
(оценщикам). Никто, кроме лиц, указанных в отчёте, не оказывал оценщику (оценщикам)
профессиональной помощи в подготовке отчета.
ДОСТОВЕРНОСТЬ ОТЧЁТА
Согласно Ст. 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина стоимости
объектов оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей
совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или
в судебном порядке не установлено иное.
СРОК ДЕЙСТВИЯ
Согласно п. 26 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20 июля 2007 г.,
итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана
рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета
об оценке до даты совершения сделки с объектами оценки или даты представления публичной
оферты прошло не более 6 месяцев.
11
6.ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
СОСТАВ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1: Нежилое помещение, общей площадью 387,6 кв.м.
Объект оценки №2: Нежилое помещение, общей площадью 165,5 кв.м.
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82-86.
Объект оценки №2: г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д. 18, корп. 1.
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗДАНИЯ, В КОТОРОМ НАХОДИТСЯ
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ №1
Здание объекта оценки представляет собой отдельно стоящее семиэтажное жилое здание с
подземным паркингом и мансардой. В здании расположены жилые помещения (квартиры), нежилые
помещения торгового и офисного назначения.
Основные характеристики здания: фундамент – железобетонный; стены – кирпичные; перекрытия железобетонные, кровля
– металлочерепица,
окна
– пластиковые
стеклопакеты,
двери
–
металлические, деревянные.
Инженерные системы и коммуникации здания: холодное и горячее водоснабжение, канализация,
электроснабжение, отопление, вентиляция, телефонные линии.
Здание, в котором расположен объект оценки, не относится к памятникам архитектуры.
Около здания объекта оценки имеется стихийная парковка для автотранспорта.
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗДАНИЯ, В КОТОРОМ НАХОДИТСЯ
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ №2
Здание объекта оценки представляет собой отдельно стоящее девятиэтажное жилое здание. В
здании расположены жилые помещения (квартиры), нежилые помещения торгового и офисного
назначения.
Основные характеристики здания: фундамент – железобетонный; стены – кирпичные; перекрытия железобетонные, кровля – мягкая, рулонная, окна – деревянные, двери – металлические,
деревянные.
Инженерные системы и коммуникации здания: холодное и горячее водоснабжение, канализация,
электроснабжение, отопление, вентиляция, телефонные линии.
Здание, в котором расположен объект оценки, не относится к памятникам архитектуры.
Около здания объекта оценки имеется стихийная парковка для автотранспорта.
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1
Нежилое помещение, общей площадью 387,6 кв.м., условный номер 63-63-01/294/2006-441, этаж
расположения – цокольный и первый этажи.
Объект оценки №2
Нежилое помещение, общей площадью 165,5 кв.м., условный номер 349232, этаж расположения –
первый этаж.
12
Фотографии объектов оценки представлены в Приложении №1.
Документы на объекты оценки даны в Приложении №3.
БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
В соответствии с информацией, предоставленной Заказчиком, суммарная балансовая стоимость
объектов оценки составляет – 33 068 000 руб.
СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
ОАО «Первый Республиканский Банк», ОГРН 1027739042495 от 27.03.1992 г.
123557, г. Москва, ул. Пресненский Вал, д. 14, стр. 3.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
По сведениям Заказчика, обременения у объектов оценки отсутствуют.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА
Все допущения и ограничения, на которых основывается оценка, представлены в специальном
разделе данного отчета.
13
7.АНАЛИЗ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ №1
РАЙОН РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки расположен в г. Самара, Самарский район, в центральной части города.
Окружение объекта оценки – жилая и административная типы застройки.
С иллюстрацией, отражающей расположение объекта оценки и прилегающего района на карте г.
Самара, пользователь отчёта может ознакомиться ниже.
Местоположение объекта оценки на карте г. Самара.
Объект оценки №1
Транспортная доступность
Подъезд автотранспортом к объекту оценки осуществляется по асфальтированным улицам города.
При общей характеристике доступности объекта оценки оценщик (оценщики) исходил из того, что
коммерческая недвижимость посещается, как с использованием общественного автотранспорта, так и
личного. Транспортную доступность объекта оценки можно охарактеризовать, как удобную (рядом
находятся остановки общественного транспорта, станция метро «Алабинская» до 10 мин.
транспортом).
14
Инфраструктура района
Инфраструктура г. Самара.
Экологическая обстановка
Экологическая обстановка в районе расположения объекта оценки относительно благоприятная.
Перспективы развития района (субъективная оценка)
Предполагаемое развитие района объекта оценки в будущем, по мнению оценщика, может строиться
за счет существующего использования территории, а также перепрофилирования, реконструкции или
сноса существующей недвижимости.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ №2
РАЙОН РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект
оценки
расположен
в
г.
Москва,
Юго-Восточный
административный
округ,
район
«Южнопортовый».
Окружение объекта оценки – жилая и административная типы застройки.
С иллюстрацией, отражающей расположение объекта оценки и прилегающего района на карте г.
Москва, пользователь отчёта может ознакомиться ниже.
Местоположение объекта оценки на карте г. Москва.
Объект оценки №2
15
Транспортная доступность
Подъезд автотранспортом к объекту оценки осуществляется по асфальтированным улицам города.
При общей характеристике доступности объекта оценки оценщик (оценщики) исходил из того, что
коммерческая недвижимость посещается, как с использованием общественного автотранспорта, так и
личного. Транспортную доступность объекта оценки можно охарактеризовать, как удобную (рядом
находятся остановки общественного транспорта, станция метро «Кожуховская» до 10 мин. пешком).
Инфраструктура района
Инфраструктура Юго-Восточного административного округа г. Москвы.
Экологическая обстановка
Экологическая обстановка в районе расположения объекта оценки относительно благоприятная.
Перспективы развития района (субъективная оценка)
Предполагаемое развитие района объекта оценки в будущем, по мнению оценщика, может строиться
за счет существующего использования территории, а также перепрофилирования, реконструкции или
сноса существующей недвижимости.
16
8.НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
________________________________________________________________________
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Рыночная стоимость объектов оценки определяется исходя из их наиболее эффективного
использования.
Наиболее
эффективное
использование
(НЭИ)
-
это
наиболее
вероятное
использование объектов оценки, которое не противоречит действующему законодательству,
физически и финансово осуществимо, и при котором оценка дает наибольшую величину стоимости
объектов оценки.
В общем случае анализ НЭИ проводится в два этапа:
 определение наилучшего использования участка как свободного, исходя из гипотезы, что участок
земли не застроен или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и сооружений.
 определение наилучшего использования участка с имеющимися улучшениями (зданиями,
строениями, коммуникациями и т.п.);
ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Для
определения
наиболее
эффективного
использования
объектов
оценки
оценщик
проанализировал их основные характеристики, ограничения по использованию, рыночную ситуацию,
а также особенности практического использования аналогичных объектов на локальных рынках.
На дату оценки объекты оценки эксплуатировались в соответствии с разрешенным использованием и
текущем назначением, а также они соответствуют современным требованиям и объемнопланировочным решениям, предъявляемым к данному виду имущества.
Перепрофилирование объектов оценки под иной вариант использования, отличный от текущего и
разрешенного повлечёт за собой значительные финансовые затраты, а в некоторых случаях это
вообще неосуществимо.
Согласно
методическим
рекомендациям
Комитета
по
оценочной
деятельности
Ассоциации
Российских Банков (АРБ) «Оценка имущественных активов для целей залога» определять рыночную
стоимость объектов недвижимости для целей залога в соответствии с измененным назначением
(разрешенным использованием) рекомендуется только если такое назначение четко определено и
явно, кроме того, в соответствии со Ст.22 «Условия перевода жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое помещение» Жилищного кодекса РФ в ред. Федерального
Закона №230-ФЗ от 18.10.2007 г. «перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается,
если … право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц».
Таким образом, оценщику не представляется целесообразным проводить более глубокий анализ
возможных вариантов использования объектов оценки, поскольку формально остается один вариант
юридически правомерного использования объектов оценки – в качестве нежилых помещений
офисного назначения, который и будет в дальнейших расчетах рассматриваться как наиболее
эффективный вариант использования объектов оценки.
ВЫВОД
Таким образом, оценщик (оценщики) принял решение, на основании которого в дальнейших расчётах
в качестве наиболее эффективного использования будет рассматриваться использование объектов
оценки в качестве нежилых помещений офисного назначения.
17
9.ОПИСАНИЕ
ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ
ОЦЕНКИ
В
ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ
К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
________________________________________________________________________
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Процесс оценки включал в себя выполнение следующих работ:
Выезд оценщика на место, фотосъёмку и осмотр объектов оценки, установление количественных и
качественных характеристик объектов оценки.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объектов оценки и существенной
для определения стоимости с учетом требований Федеральных стандартов оценки, проверку ее на
соответствие критериям достаточности и достоверности, включая анализ рынка, к которому относятся
объекты оценки.
Изучение количественных и качественных характеристик объектов оценки.
Оценку с использованием приемлемых подходов, осуществление необходимых расчётов, обобщение
результатов и вывод итоговой величины стоимости объектов оценки.
Составление и написание отчета об оценке.
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование объектов оценки,
которое не противоречит действующему законодательству, физически возможно, экономически
оправдано, и при котором эксплуатация объектов оценки приносит наибольшую прибыль.
ПОДХОД К ОЦЕНКЕ
Совокупность методов оценки, объединенных общими методологическими принципами.
МЕТОД ОЦЕНКИ
Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной в рамках данного метода
информации рассчитывать стоимость объектов оценки. Согласно Ст. 14 Закона № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в РФ» оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения
оценки.
АНАЛОГИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объекты гражданских прав, близкие по свойствам, определяющим его стоимость, к объектам оценки.
Под рыночными ценами объектов–аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса
в зависимости от доступной информации. Элемент сравнения - характеристики объектов оценки,
объектов-аналогов и сделок с ними, которые влияют на их стоимость и цену.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Совокупность методов оценки объектов оценки, основанных на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения объектов оценки, с учетом их износа.
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат
на строительство идентичных (аналогичных) объектов недвижимости с последующим учётом износа
оцениваемых объектов1. Официально подтверждённая в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п.
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. –
496 с.: ил. (стр. 195).
1
18
11) смета затрат, включающая в себя покупку участка и строительства на нём зданий (сооружений),
заказчиком не предоставлена. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, УПВС, УПСС и т.п. с
учётом всех реальных дополнительных затрат и последующим экспертным определением величины
износа приведёт к большой погрешности в вычислениях. Оценщик также учёл, что во многих случаях
затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость. Это связано с тем, что
затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на
воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает
адекватной понесённым затратам2. Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял
решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип
замещения. При наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит
больше
суммы,
в
которую
обойдется
приобретение
имущества,
аналогичного
по
своим
характеристикам, качеству и полезности.
Подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и
сравнении объектов оценки с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между
объектами оценки и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы
он обладал теми же основными характеристиками, что и объекты оценки. Скорректированная цена
дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи
аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Фактическая цена продажи объектов может
отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности,
условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют
тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по
большому числу сделок и предложений на продажу (оферт), то можно определить ценовые тенденции,
служащие индикатором динамики рыночной стоимости имущества.
Выбор метода
В процессе оценки объектов оценки сравнительным подходом оценщик исходил из того, что
стоимость объектов оценки непосредственно связана с ценой продажи (оферты) объекта-аналога, что
определило целесообразность использования для оценки объектов оценки в рамках сравнительного
подхода метода сравнения продаж.
Выбор объектов-аналогов
В процессе анализа рынка оценщик подбирал сопоставимые объекты - аналоги, исходя, в первую
очередь, из таких критериев, как право владения и распоряжения (собственности, аренды),
принадлежность к общему для всех объектов - аналогов сегменту рынка, условия финансирования
сделки и время продажи (оферты), а также сопоставимость местоположения, физических
характеристик
и
назначения
(возможного
использования).
Руководствуясь
указанным
выше
критериями, из общего числа представленных на рынке объектов - аналогов оценщик выбрал и
включил в свои расчеты необходимое и достаточное количество объектов - аналогов. Исключив из
расчётов совпадающие характеристики, оценивалось влияние только тех параметров, по которым у
объектов оценки и объектов - аналогов были незначительные отличия. Эти отличия учтены с
помощью введения специальных корректировок (поправок), суть которых состоит в уравнении цен
2
Там же.
19
объектов
-
аналогов
с
базисом
определяемой
стоимости
объектов
оценки.
Понижающая
корректировка вносилась, если по данному показателю объект - аналог превосходил объекты оценки
с точки зрения рыночных предпочтений, а повышающая - если по данному показателю объект аналог ему уступал. Величина корректировки определялась экспертным путем или на основании
весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта - аналога.
Величина стоимости
С процедурой расчета стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода пользователь
отчёта может ознакомиться в Разделе 11.
По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что величина
стоимости объектов оценки, определённая с помощью сравнительного подхода, составляет: Объект
оценки №1 – 22 732 740 рублей, с учетом налога на добавленную стоимость. Объект оценки №2 – 22
454 544 рубля, с учетом налога на добавленную стоимость.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Подход построен на основе принципов ожидания и замещения и может быть применен, когда
существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые
объекты оценки способны приносить владельцу соответствующих прав, а также связанные с
объектами оценки расходы.
В рамках доходного подхода используются методы капитализации дохода или дисконтирования
денежных потоков.
Метод капитализации применяется, если потоки доходов стабильны в течение длительного периода
времени. Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить объекты в случае получения
от них нестабильных денежных потоков.
При
использовании
для
получения
стоимости
будущих
доходов
метода
капитализации
репрезентативный уровень дохода делится на ставку капитализации. При этом в качестве дохода
чаще всего принимается чистый операционный доход.
При использовании метода дисконтирования денежных потоков для каждого из нескольких
определённых будущих периодов определяются расчётные денежные поступления, которые затем
пересчитываются в значение стоимости с помощью ставки дисконтирования.
Для расчёта стоимости объектов оценки в конце прогнозного периода определяется стоимость
реверсии (путём капитализации чистого операционного дохода), а затем стоимость объектов оценки
на конец прогнозного периода дисконтируется до её текущей стоимости с учётом ожидаемого
времени реализации выгод, а также соответствующих рисков.
Ставка дисконтирования
Коэффициент, используемый для приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков,
генерируемых объектами оценки на протяжении периода прямого прогнозирования.
Коэффициент капитализации
Коэффициент, используемый для приведения к текущей стоимости денежного потока, генерируемого
объектами оценки за единичный промежуток времени, учитывающий ожидаемые темпы роста.
Выбор метода
В процессе оценки объектов оценки доходным подходом оценщик исходил из следующего:
20

доходами от эксплуатации объектов оценки являются доходы, полученные от сдачи их
площадей в аренду;

гипотезы, что изменение потока дохода в ближайшей перспективе будет происходить
умеренными темпами;

отсутствия необходимости существенных первоначальных инвестиций в объекты оценки для
сдачи их в аренду.
Всё это определило целесообразность использования для оценки объектов оценки в рамках
доходного подхода метода прямой капитализации.
Допущения и предпосылки
Все договора на сдачу площадей в аренду заключаются на рыночных условиях.
Вакантные на дату оценки площади будут сданы в аренду на рыночных условиях.
Период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности.
Величины дохода от сдачи площадей в аренду и расходы по их содержанию и обслуживанию условно
постоянны.
При
определении
величины
доли
вакантных
помещений
принимается
во
внимание
среднестатистический уровень соответствующего показателя на локальном рынке, а также
среднерыночная продолжительность сдачи в аренду и возможный период экспозиции сопоставимых
объектов.
Не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал.
При расчете стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.
Динамика ставок аренды в течение прогнозного периода прогнозируется исходя из исторических
темпов роста ставок на локальном рынке и ожиданий участников рынка в отношении их будущей
динамики.
Процедура прямой капитализации формализуется в следующем виде:
PV = NOI / i
где:
NOI - чистый операционный доход; PV - стоимость; i - коэффициент капитализации.
Экономически данная модель формулируется следующим образом: стоимость недвижимости должна
быть такой, чтобы доход от владения ею окупил соответствующие инвестиции за срок, равный 1/i.
Величина PV является верхним пределом экономически оправданной стоимости имущества.
Последовательность определения стоимости объектов оценки с использованием метода
прямой капитализации
Применение
метода
прямой
капитализации
заключается
в
последовательном
выполнении
следующих действий:
Изучение рынка с целью получения достоверной информации о факторах, имеющих отношение к
объектам сравнимой полезности.
Определение величины арендной платы для объектов оценки.
Определение величины потерь при сборе арендной платы.
Определение величины потенциального и действительного валового дохода.
Учет операционных расходов.
Определение величины чистого операционного дохода.
Расчет ставки капитализации.
Вывод стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода.
21
Величина стоимости
С процедурой расчета стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода пользователь отчёта
может ознакомиться в Разделе 12.
По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что величина
стоимости объектов оценки, определённая с помощью доходного подхода, составляет: Объект оценки
№1 – 10 518 821 рубль, с учетом налога на добавленную стоимость. Объект оценки №2 – 9 333 049
рублей, с учетом налога на добавленную стоимость.
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Величина стоимости объектов оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения
результатов расчётов стоимости объектов оценки, при использовании различных подходов к оценке и
методов оценки. Вывод о величине стоимости объектов оценки делается оценщиком (оценщиками)
после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов,
учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены им как наиболее
логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.
22
10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ
ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
________________________________________________________________________
ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САМАРЫ
В 2015 г. объём качественных торговых площадей в Самаре увеличиться на 60%, что составит 627
000 кв.м.
Несмотря на то, что сегодня Самара – один из лидеров среди российских городов по количеству
региональных и суперрегиональных торговых центров (GLA от 40 000 до 79 000 кв.м), рынок торговой
недвижимости города еще далек от насыщения. Уровень обеспеченности жителей Самары
качественными торговыми площадями уступает другим крупным российским городам, таким как
Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Нижний Новгород. На сегодняшний день он составляет 476
кв.м на 1000 человек.
По данным аналитической группы IDEM, масштабный ввод торговых площадей, запланированный на
2014-2015 года, существенно изменит рынок торговой недвижимости города. До конца 2014 года в
Самаре заявлен запуск шести крупных торговых центров, соответствующих международным
стандартам. К ним относятся: ТЦ «Амбар» (GBA 150 000кв.м.), 3-я очередь ТЦ «Аврора» (GBA 180
000 кв.м.), ТЦ «Бристоль» (GBA 30 000 кв.м.), ТЦ «Управа» (GBA 15 000 кв.м.), ТОЦ «Лектор» (GBA 7
000 кв.м.), ТЦ «Гудок» (GBA 245 000 кв.м.). Открытие первого из перечисленных торговых центров,
«Амбар», уже состоялось. (2 августа 2014 года). Скорее всего, не все объекты будут запущены в 2014
году. Однако, как отмечает генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс, ввод новых
суперрегиональных торговых центров может спровоцировать стагнацию арендных ставок, увеличение
доли вакантных площадей в неконцептуальных и устаревших объектах, будем способствовать
ротации магазинов федеральных и местных операторов. Также, может возникнуть ситуация, когда
сам девелопер создает себе нового конкурента и вынужден делить покупательскую аудиторию на
большее количество объектов.
Самара - одно их крупнейших муниципальных образований Приволжского федерального округа,
занимающее 7-ое место по численности населения среди крупнейших городов России.
Городу традиционно принадлежат сильные позиции в социально-экономическом развитии Поволжья
и страны в целом; это место концентрации промышленных, финансовых и трудовых ресурсов.
В
Самаре
исторически
административную
зоны;
сложилось
так,
центром
территориальное
торгово-деловой
разделение
активности,
на
промышленную
традиционно
и
считается
исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский, Самарский и
Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в
удалённых от центра города Промышленном и Кировском районах.
По
обороту
розничной
торговли
Самара
занимает
предпоследнее
место
среди
городов-
миллионников, опережая лишь Челябинск. Оборот розничной торговли по сравнению с 2012 годом
вырос на 6,5% и составил 220,4 млрд. руб. (39% в обороте розничной торговли Самарской области).
23
Оборот розничной торговли по городам-миллионикам, млрд. руб.
В городе представлено более 119 объектов, именующих себя торговыми центрами. Однако,
консультанты IDEM выделяют 23 торговых объектов, соответствующих международным стандартам
качественных торговых центров, общей площадью 905 590 кв.м.
В структуре торговых центров преобладают районные торговые центры, занимая более трети доли
рынка. Стоит отметить также широкое развитие специализированных торговых центров. Помимо
привычных мебельных и строительных объектов, в городе представлен специализированный детский
торгово-развлекательный центр «М5», в котором представлены товары для детей, услуги, связанные
с
обучением,
развитием
творческих
способностей
и
развлечениями.
Есть
в
городе
специализированный дисконт-центр «Ди Порт», в котором реализуются стоковые товары регулярных
магазинов федеральных сетевых операторов. Значительное число специализированных торговых
центров свидетельствует о значимой конкуренции на рынке.
Структура торговых центров Самары (количество, шт.)
Структура площадей торговых центров Самары (площадь, кв.м)
24
Несмотря на то, что доля суперрегиональных торговых центров составляет всего 13,04 %, доля их
площадей в общем объеме площадей торговой недвижимости города составляет почти 45%, тогда
как на долю районных торговых центров приходится всего 14,20 % торговых площадей.
До 2003 года на рынке торговой недвижимости Самары присутствовали торговые объекты районного
и микрорайоного типа. В 2003 году был введен первый региональный торговый центр – ТЦ Аврора. В
2005 году можно наблюдать стремительный рост торговых площадей. За год было введено в
эксплуатацию 3 торговых центра, один из которых был специализированным. В 2006 году
консультанты отмечают бум строительства торговых площадей. За год было введено 3 крупных
торговых центра, общей площадью 249 000 кв.м. Продолжилось строительство специализированных
ТЦ, что свидетельствует о повышении конкуренции в данном секторе. В посткризисный период
наблюдается снижение темпов строительства. Однако, можно отметить, что на период 2014-2015
года заявлено к открытию 6 новых объектов. В 2014 году планируется ввести в эксплуатацию ТЦ
Амбар (GBA 118 139 кв.м.), 3-ю очередь ТЦ Аврора (GBA 180 000 кв.м.), ТЦ Бристоль (GBA 30 000
кв.м.), ТЦ Управа (GBA 15 000 кв.м.), ТОЦ Лектор (GBA 7000 кв.м.), ТЦ Гудок (GBA 245 000 кв.м.).
(Открытие ТЦ «Амбар состоялось 2 августа 2014 года). Кроме того, на стадии разработки и
согласования находится еще несколько проектов, а также в городе есть два замороженных проекта,
строительство которых приостановлено на неопределенный срок.
Динамика структуры ввода торговых центров Самары
На сегодняшний день уровень обеспеченности жителей Самары качественными торговыми
площадями Самары равен 476 кв.м на 1000 жителей, и уступает другим крупным Российским
городам. При этом город признан абсолютным лидером по обеспеченности жителей торговыми
центрами суперрегионального масштаба – такими как ТРК «Мега», ТРК «Мегакомплекс на
Московском» иТРК «Космопорт».
Обеспеченность качественной торговой недвижимостью Самары в сравнении с другими
крупными городами,1 полугодие 2014 года
25
Как уже было упомянуто ранее, в настоящее время в Самаре функционирует более 119 объектов,
именующих себя торговыми центрами, но соответствуют международным стандартам только 23 из
них. Основными критериями отбора являлись общая арендопригодная площадь объекта (более 5 000
кв.м), сформированный тенант-микс, атмосфера и концептуальность торгового центра, удобный
паркинг.
Самыми обеспеченными районами являются Красноглинский и Октябрьский районы – 1266 кв.м на
1000 человек и 758 кв.м на 1000 человек, при среднегородской обеспеченности 476 кв.м на 1000
человек. Столь высокая обеспеченность торговыми площадями Красноглинского района объясняется
расположением здесь одного из крупнейших торговых центров города – ТЦ Мега Самара. В
Октябрьском районе сосредоточено практически 30% всей качественной торговой недвижимости.
Обеспеченность торговыми площадями Самары в разрезе административных районов (кв.м /
1000 чел.)
Торговые центры Самары
Управляющая
компания/
Дата
Название / Адрес / Фото открыт
Собственник
ия
Тип ТЦ /
GBA / GLA,
Якорные
Парковка,
Этажность
кв. м.
арендаторы
машиномест
н/д /5000
«Пятерочка +»
отсутствует
Самарский район
ТЦ Опера
н/д
ул. Ленинградская, 64
2007 г.
Районный/
5эт.
Ленинский район
Супермаркет
ТРЦ Вертикаль
УК « Эл Траст»
Московское шоссе, 17
2009 г.
Окружной
41683 /
«Карамель»,
ТЦ - 4 эт. из 27
19654
«Корпорация
485
Центр»
«Перекресток»,
Мини якорные
н/д
ТЦ Айсберг
декабр
ул. Дачная, 2
ь 2005
г.
Районный
14300 /
2 эт.
11900
арендаторы:
«Рив Гош», «DNS»,
220
«Наша мама»,
«Самарский Дом
Игрушек»
26
ТЦ INCUBE
Корпорация
ул. Коммунистическая,
«Эконсфера»
90Б
сентяб
рь,
2008 г.
Районный
3 эт.
Супермаркет
7000 / 5000
парфюмерии
270
«Золотое яблоко»
Железнодорожный район
«Меркурий-
ООО «Торговая
фирма
«Меркурий-
ТРЦ Аврора
ул. Аэродромная, д. 47а 2003 г.
Региональный
7 эт.
продукт», «Дочкин/д / 40000
Сыночки»,
н/д
«М.видео»,
Плюс»
«Уютерра»
ТЦ Мегастрой
н/д
ул. Дзержинского, 48
Специализиров
2002 г.
анный
8000 / 6500
н/д
100
4 эт.
Октябрьский район
Компания
«Виктор и Ко»
ТРЦ МегаСити
Окружной
52400 /
2 эт.
26000
август,
Окружной
45000/3600
2005 г.
5 эт.
0
7
Специализиров
апреля
анный
ул. Ново-Садовая, 160М ноября
2006 г.
ТЦ Русь на Волге
н/д
Четвертый проезд, 57
ТЦ Мост
н/д
9
Московское шоссе, дом
106
2008 г. 3 эт. + цоколь
ТЦ Мягкофф
«ИндэстDevelop
Специализиров
ул. Революционная, 70 2006 г.
ment»
анный
3 эт.
«ИндэстDevelop
ment»
ТЦ Май
декабр
ул. Ново-Садовая, 349
ь,
2007 г.
Районный
3 эт.
27200/2210
0
25000/2000
0
7100/5568
«Карусель»,
«М.Видео»,
1200
«Детский Мир»
«Перекресток»,
Эльдорадо», «Дом
2000
Обуви»
«Hoff», «Матрица»
350
Галерея мебели
300
«Перекресток»
110
Советский район
Компания
«Виктор и Ко»
ТРЦ Космопорт
ул. Дыбенко, д. 30
«Ашан», «Media
8
октябр Региональный 127000/101
я 2007
2 эт.
000
г.
Дисконт-центр Ди Порт
ООО «Резерв» Заводское шоссе, д. 111
я 2013
Merlin»,
4000
«Спортмастер
ГИПЕР»
«Спортмастер»,
31
октябр
Markt», «Leroy
Дсконт-центр 26000/1800 «ЦентроОбувь»,
4 эт.
0
«KARI»,
г.
«Технопарк»
11
«Карусель»,
360
Промышленный район
ТРЦ Парк Хаус
ГК «Время»
Московское шоссе, д. 81А
октябр Региональный 56600/4520
я 2006
3 эт.
0
г.
ТРЦ Империя
н/д
Московское шоссе. 163 а 2003 г.
«Техносила»,
«Спортмастер»,
950
«М.видео»
Районный
27000/1080
«Ситилинк»,
5 эт.
0
«Дочки-Сыночки»
500
27
ТЦ Самолет
X5 Retail Group Московское шоссе, 185а
15
декабр
я 2010
3 эт.
30000/2000
«Карусель»,
0
«Эльдорадо»
1000
г.
ТЦ Победа
н/д
ул. 22 Партсъезда, 1
Специализиров
2005 г.
13000/
«Мегастрой»,
11600
«Мега мебель»
Районный
11000 /
Перекресток»,«Евр
3 эт.
8500
одом»
анный
2 эт.
ГК «ОБС»
ТК Апельсин
сентяб
ул. Ново-Садовая, 305А
рь,
2007 г.
300
400
Кировский район
ТРК Московский
Компания
Московское шоссе, 18 км,
«Виктор и Ко»
д.25
«Ашан», «М9
Суперрегиональ
ноября
ный
2006 г.
3 эт.
116000 /
79000
Видео»,
«MediaMarkt»,
5000
«Спортмастер гипер»
ТРК ВиваЛенд
УК «Рубин»
Проспект Кирова, д. 147
1 июля
Окружной
68000 /
2009 г
4 эт.
47600
ТЦ Интер-мебель
н/д
Специализиров
Московское шоссе, 16 км 2001 г.
анный
3 эт.
ТРЦ М5
ГП «Берег»
пр. Кирова, 391
20000 /
17000
апрель Специализиров
, 2008
анный
г.
4 эт.
7306 / 5693
«Карусель»,
«Эльдорадо»,
1000
«Старт»,
Галерея мебели
Галерея детских
товаров
1000
300
Красноглинский район
ООО «ИКЕА
СТЦ Мега Самара
10
МОС (Торговля Московское ш., 24-й км, декабр Региональный
133000 /
«IKEA», «Ашан»,
и Недвижимость
108400
«LeroyMerlin»
)»
стр. 5
я 2011
1 эт.
6500
г.
По данным администрации Самары, в городе планируется строительство 20 торговых центров до
2015 года. Ниже приведена таблица строящихся, проектируемых и запланированных торговых
объектов.
В начале второго квартала 2014 года был введен в эксплуатацию торговый объект компании «Виктор
и Ко» - ТЦ «Амбар». Объект располагается в Куйбышевском районе, где торговая недвижимости
развита слабо. Открытие данного объекта поспособствует повышению конкуренции, как в
Куйбышевском районе, так и в городе в целом и изменению покупательских потоков.
Компания «Виктор и Ко» так же ведет строительство еще одного крупного торгового центра на
территории бывшего завода «ВолгаКабаль». Ввод в эксплуатацию запланирован на четвертый
квартал 2014 года.
В целом, на второе полугодие 2014 года запланирован масштабный ввод торговых площадей. При
условии реализации всех заявленных проектов в срок и в полном объеме, объем арендопригодных
качественных площадей увеличится на 60%. К началу 2015 года этот показатель может составить
более 1,4 млн кв.м. Уровень обеспеченности жителей города качественными торговыми площадями
возрастет в 2,5 раза.
28
Динамика ввода качественной торговой недвижимости
Около половины торговых центров города морально и технически устарели. В условиях жесткой
конкуренции на рынке торговой недвижимости управляющим компаниям объектов придется
приступить к реконцепции объектов, чтобы соответствовать возросшим требованиям покупателей и
арендаторов. Если рассматривать торговые центры с этой позиции, то, к примеру, ТЦ «Космопорт»,
считающийся одним из крупнейших торговых центров города, в котором представлены крупные
федеральные сети, уже сейчас испытывает высокий моральный износ. СТЦ «Мега» имеет лучшие
характеристики, однако негативное влияние на имидж объекта оказывает плохое качество дорог, что
ограничивает доступность для покупателей. Поэтому, вопрос реконцепции и/или любых других
качественных изменений (архитектурных, планировочных) актуален как для устаревших торговых
центров, так и для недавно открывшихся.
В целом, по мнению экспертов IDEM, в Самаре еще есть потенциал развития рынка торговой
недвижимости как в сегменте суперрегиональных и региональных, так и в сегменте районных
торговых центров.
ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
В 2014 году введено рекордное за последние 5 лет количество офисных площадей. Объем нового
предложения превысил 1 150 000 кв. м площадей в 49 качественных бизнес-центрах. Крупнейшие
офисные комплексы, появившиеся в течение IV квартала: МФК «ОКО», офисной площадью 87 600 кв.
м и БЦ Aero City, площадью 32 600 кв. м.
Более половины введенных с начала года офисных площадей пришлось на зону ТТК, что в
абсолютном выражении составило 630 000 кв. м. Второй по объему прироста оказалась зона МКАД –
25% или 295 000 кв. м. Около 172 000 кв. м новых офисных площадей появилось на территории
ММДЦ «Москва-Сити», что в сравнении с прошлым годом почти в 2 раза больше. В случае
соблюдения запланированных сроков ввода Башни «Эволюция», доля ММДЦ «Москва-Сити» в
совокупном объеме нового предложения может увеличиться до 20%.
Согласно текущим планам девелоперов до конца декабря ожидается к вводу в эксплуатацию еще
около 270 000 кв. м офисных площадей в 8 проектах и итоговый показатель прироста может в 2 раза
превысить результат прошлого 2013 года (610 000 кв. м).
Примеры офисных центров, ожидаемых к вводу в IV квартале 2014 года
Название
Адрес
GLA (тыс. кв. м)
Класс
80000
A
Башня Эволюция
Москва-Сити, участки № 2 и № 3
Симонов Плаза
Ленинская Слобода ул., д. 26 стр. 5 60600
B+
Сириус Парк
Каширское ш., д. 3, корп. 4, 9, 1
B+
50928
29
Минская Плаза
Минская ул., д. 2Ж
26417
B+
Алгоритм
Академика Пилюгина ул., д. 22
25500
B+
ARMA (фаза II)
Нижний Сусальный пер., д. 5
14000
B+
Дубровская Плаза
Ясеневая ул., д. 1
7000
A
Основную долю спроса в 2014 году формировали компании, работающие в сфере информационных
технологий (17%), финансовые и банковские структуры (15%), производственные компании (11%) и
FMCG (9%).
Распределение спроса на офисы по отраслям в 2014 году
Децентрализация спроса на офисные площади
Ограничение прироста предложения в историческом центре города и снижающиеся ставки аренды в
качественных офисных объектах за пределами центральными деловыми районами усилили
децентрализацию спроса в 2014 году. Основная часть арендованных и купленных площадей
сконцентрирована вдоль ТТК (60%) и МКАД (17%). Доля сделок в бизнес-центрах с премиальной
локацией составила примерно 15% (90 000 кв. м) от совокупного объема поглощения.
Распределение поглощения офисной недвижимости по кольцевым зонам
30
Рекордная вакантность офисных площадей
Рекордное предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны
потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности в среднем по Москве
достиг 18,5%. Наибольшие изменения зафиксированы в классе «А» – в IV квартале показатель
превысил кризисный уровень 2009 года, составив 28%, что на 2 п.п. выше, чем в III квартале. Это
обусловлено появлением крупных проектов с низкой на текущий момент заполняемостью. Так, в
ММДЦ «Москва Сити» был введен новый деловой центр в составе МФК «ОКО» арендуемой
площадью свыше 144 000 кв. м. По предварительным подсчетам, на территории ММДЦ «МоскваСити» сегодня пустует более 45% офисных помещений.
За последний квартал показатель вакантности в классе «В+» сохранился на уровне 16%, с начала
года прибавил 2 п.п. Офисы низкого ценового сегмента «В» наиболее стабильны по отношению к
изменениям макроэкономических факторов – за год объем свободных площадей снизился с 10% до
9%.
Уровень вакантных офисных площадей
Снижение арендных ставок на офисы
Средневзвешенные ставки аренды на протяжении года имели нисходящую динамику. Главной
причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства на рынке: в условиях
растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более
выгодных коммерческих условий.
Средний
уровень
арендных
ставок
в
рублевом
выражении
снизился
на
5-8%.
Ставки,
номинированные в долларах США, опустились более значительно – как правило, на уровень,
сопоставимый с падением рубля.
Средневзвешенные ставки аренды на офисы (площадью больше 500 кв. м)
Класс
доллар / кв. м / год
рубль / кв. м / год
III квартал 2014
IV квартал 2014
III квартал 2014
IV квартал 2014
А
635
450
22241
21574
В+
424
297
14850
14405
В
337
236
11799
11445
31
Активно набирает темпы тенденция фиксирования ставок в рублях. Можно говорить о том, что эта
тенденция в значительной степени закрепилось в офисах класса «B» и «B+».
Динамика ставок аренды на офисные площади
Выводы
Учитывая экономическую ситуацию в нашей стране, а также неоднозначность рыночной конъюнктуры,
оценщику невозможно сделать какой-либо точный прогноз относительно перспектив сохранения
ликвидности объектов оценки. По мнению оценщика, оптимистический сценарий развития ситуации в
экономике позволит объектам оценки, как минимум, сохранить существующий в настоящее время
уровень ликвидности. Однако в случае ухудшения макроэкономической ситуации в стране,
ликвидность объектов оценки может снизиться. Возможная реализация объектов оценки потребует
адекватных маркетинговых усилий, а также достаточных для соответствующей рыночной ситуации
времени экспозиции и/или дисконта.
32
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ
ПОДХОДОМ
________________________________________________________________________
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода был выбран метод
сравнения продаж, суть которого состоит в том, что каждый выявленный сопоставимый объект
(объект-аналог) сравнивается с объектом оценки, в цену объекта-аналога вносятся корректировки по
каждой характеристике (элементу сравнения) объекта-аналога, определяющей его стоимость,
значение которой отличается у объекта оценки и объекта-аналога. Использование метода сравнения
продаж позволяет получать наиболее достоверные и легко объяснимые результаты оценки
стоимости при наличии достаточного количества доступной информации о сделках купли-продажи
(предложений на продажу) объектов, аналогичных оцениваемому.
Математическая
модель
оценки
объекта
оценки
методом
сравнения
продаж
может
быть
представлена в следующем виде:
k
n


Co  Wi   Pi   pij  , где:
i 1
j 1


Co – стоимость объекта оценки полученная методом сравнения продаж;
Wi – вклад (весовая доля) i-го объекта-аналога в стоимость объекта оценки, сумма вкладов всех
аналогов равна 1;
k – количество объектов-аналогов; Pi – цена предложения/сделки i-го аналога; n – количество
элементов сравнения (характеристик объектов, определяющих их стоимость); Δpij – значение
корректировки цены i-го объекта-аналога по j-му элементу сравнения.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
При использовании метода сравнения продаж к оценке рыночной стоимости объекта оценки
оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. Сбор данных, изучение рынка объекта оценки, выбор элементов сравнения - характеристик
объектов, определяющих их стоимость (такие как передаваемые имущественные права, условия
финансирования и продажи, время продажи (выставления оферты), местоположение, физические
характеристики и др.) и их вклада в стоимость, выбор единицы сравнения (1 кв.м общей площади).
2. Отбор объектов-аналогов из числа сделок купли-продажи или предложений на продажу
(публичных оферт), проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене
продажи или запрашиваемой цене и о характеристиках объектов-аналогов.
На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально
подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при
сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами объектов-аналогов он использовал
данные по ценам предложений, взятых из открытых источников («публичных оферт» (Ст. 435 и 437 ГК
РФ)), Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо,
«сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято
предложение». Такой подход оправдан также потому, что покупатель прежде, чем принять решение о
покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к
заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки
относительно объектов сравнения.
Проверка объектов-аналогов проводилась с использованием метода «Mistery Shopping» («Тайный
покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключается в телефонном общении оценщика под
33
видом «потенциального клиента» с представителями собственника или самим собственником
(продавцом). В ходе разговора оценщик уточняет цены предложения/сделки и информацию о
характеристиках объектов-аналогов, а также возможность предоставления скидок относительно
объявленных цен. Уточненные цены предложений или сделок и данные по выбранным элементам
сравнения объектов сводятся в таблицу («Таблица расчёта стоимости единицы общей площади
объекта оценки», приведена далее) и используются оценщиком в дальнейших расчетах.
Распечатки предложений объектов-аналогов приведены в Приложении №3 к Отчету.
3. Сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по выбранным элементам сравнения
(характеристикам объектов, определяющим их стоимость), корректировка единицы сравнения
каждого выбранного объекта-аналога по выбранным элементам сравнения в соответствии с
имеющимися различиями по данным характеристикам между ними и объектом оценки.
Корректировки могут быть процентные или денежные. Корректировка может проводиться как к цене
всего объекта недвижимости, так и к цене выбранной единицы сравнения (1 кв.м общей площади).
Отрицательная корректировка
к единице сравнения объекта-аналога вносится, если по данному
элементу сравнения объект-аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному
элементу сравнения объект-аналог ему уступает, т.е. при корректировке оценщик каждый раз
отвечает на вопрос, сколько стоил бы объект-аналог, если бы имел те-же характеристики, что и
объект оценки.
Корректировка цены объектов-аналогов производится в соответствии с приоритетами элементов
сравнения, определенными на основании рыночной информации:
- сначала последовательно в строго определенном порядке производится корректировка цены
объекта-аналога на торг и по основным элементам сравнения: передаваемые имущественные права,
условия
финансирования,
условия
продажи,
дата
предложения/сделки;
вычисляется
скорректированное значение цены всего объекта-аналога (корректировки по этим элементам
сравнения традиционно проводятся к цене всего объекта-аналога). Такой способ внесения
корректировок оправдан и используется, когда на основании рыночной информации установлено, что
каждая корректировка (их последовательность) влияет на другую;
-
далее, если имеется значительная разница в площадях земельных участков объекта оценки и
объектов-аналогов, а также в площадях домов объекта оценки и объектов-аналогов, выявлено
влияние площадей/разницы площадей на стоимость объекта оценки, то производится корректировка
единицы сравнения объекта-аналога на «масштаб» (разницу площадей земельных участков объекта
оценки и объекта-аналога и далее на разницу площадей домов объекта оценки и объектов-аналогов),
посредством чего «приводится» стоимость единицы площади объекта-аналога к стоимости, которую
бы имел объект-аналог, если бы имел площадь дома и земельного участка, равную площади дома и
земельного участка объекта оценки;
-
далее скорректированная единица сравнения объекта-аналога корректируется
по остальным
элементам сравнения (характеристики местоположения, категория/разрешенное использование,
характеристики земельного участка, связанные с локальным местоположением, коммуникациями,
благоустройством и компонентами, не входящими в состав недвижимости др.), корректировка по
данным элементам сравнения производится на независимой основе, суммированием корректировок
по этим элементам сравнения.
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод показателя стоимости
объекта оценки (единицы общей площади объекта оценки). Расчет весовой доли объекта-аналога
выполнялся экспертно.
34
Определение стоимости объекта оценки №1.
Таблица 11.1.
Наименование
Адрес
Цена/общей
площади/рублей
Источник информации
Элемент сравнения
Торг
Передаваемые
имущественные права
Условия финансирования
Условия продажи
Дата предложения/сделки
(рыночные условия)
Скорректированная цена/об.
пл./ рублей
Скорректированная цена/1
кв.м/ рублей
Общая площадь, кв.м.
Скорректированная цена/1
кв.м/рублей
Этаж расположения
Состояние и уровень
отделки помещений
Инженерные коммуникации
Стоимость-индикатор: за 1
кв.м/ рублей
Весовые доли
Расчёт по весовым долям
ИТОГО: за 1 кв.м/рублей
Объект оценки №1
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
г. Самара, ул.
Некрасовская, д. 82-86
г. Самара, ул. Максима Горького,
д. 35а
г. Самара, ул. Максима Горького,
д. 78в
г. Самара, ул. Ленинская, д. 149
-
7 600 000
30 000 000
13 200 000
-
(937) 642-99-88
(https://www.avito.ru/samara/kommerches
kaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie
_152_m_542316522)
Корр.
Возможен
-10%
Право собственности
0
(927) 892-15-96
(https://www.avito.ru/samara/kommerch
eskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomesch
enie_507.3_m_372831686)
Корр.
Возможен
-10%
Право собственности
0
(927) 692-70-99
(https://www.avito.ru/samara/kommerch
eskaya_nedvizhimost/prodam_ofisnoe_
pomeschenie_165.00_m_342170263)
Корр.
Возможен
-10%
Право собственности
0
Право собственности
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
0
0
0
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
0
0
0
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
-
6 840 000
27 000 000
11 880 000
-
45 600
53 223
72 000
387,6
-
150,0
Цокольный и первый
этажи
Хорошее
Первый этаж
0
Второй этаж
0
Первый этаж
0
Без отделки
10%
Хорошее
0
Без отделки
10%
В наличии
53 223
0
В наличии
58 650
-5%
43 320
В наличии
47 652
0,33
507,3
0
53 223
0
165,0
0
0
0
-5%
68 400
0,34
47 652 х 0,33 + 53 223 х 0,34 + 75 240 х 0,33 = 58 650
В наличии
75 240
0
0,33
35
Обоснование произведенных корректировок:
 Торг
Все объекты-аналоги учтены в отчете по цене предложения. Для всех объектов-аналогов торг
возможен (по информации, полученной от представителей продавцов), для них вводится
корректировка на торг в размере -10%3.
 Передаваемые имущественные права
Все сравниваемые объекты оформлены в собственность, при продаже передается право
собственности на объекты. Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

Условия финансирования
Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться из-за различных условий
финансирования. За один объект недвижимости оплата продавцу поступит в виде единовременно
перечисляемых денежных средств (рыночный способ финансирования), в другом случае будет
возможна оплата в рассрочку (обычно относят к нерыночным условиям финансирования), в третьем
– ипотечный кредит, предоставляемый покупателю непосредственно продавцом (не третьей
стороной – ипотечным агентством или банком). Наиболее распространенный (типичный) способ
оплаты за объект на рынке недвижимости – единовременный денежный платеж. Условия
финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные.
Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

Условия продажи
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу
срочно требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также
могут оказывать влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все
объекты-аналоги имеют рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их
стоимость, оценщиком не выявлено. Корректировка не требуется.

Дата предложения/сделки (рыночные условия)
Предложения всех объектов аналогов относятся к апрелю 2015 г. Корректировка не требуется.

Общая площадь
По данным аналитиков рынка недвижимости существует прямая зависимость стоимости 1 кв.м. от
общей площади, чем больше площадь, тем дешевле стоимость 1 кв.м. и соответственно наоборот.
Площадь объектов-аналогов №1 и №3, значительно меньше площади объекта оценки, вследствие
чего вводятся понижающие корректировки в размере 5% для каждого.

Этаж расположения
Оценщик не выявил для данного типа коммерческой недвижимости (офисные помещения)
зависимости стоимости от этажа расположения. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки помещений
Объект оценки находится в хорошем техническом состоянии, а в объектах-аналогах №1 и №3
требуется проведение работ по отделке. В результате анализа информации, полученной от
сотрудников компаний, занимающихся ремонтом помещений и представленной в Интернет
информации, для объектов-аналогов №1 и №3 вводится повышающая корректировка в размере
10%, так как их состояние хуже состояния объекта оценки.
Интернет-журнал «Собственник» [http://sob.ru/archive/pokupaem-zagorodnyiy-dom-na-rasprodaje]), телефонные интервью с
представителями агентств недвижимости (АН «Инком-недвижимость», тел. (495) 363-04-54; АН «Миэль», тел. (495) 777-33-77;
АН «МИАН», тел. (495) 974-62-62 и др.)
3
36

Инженерные коммуникации
Магистральные коммуникации и инженерные сети имеются у всех сравниваемых объектов.
Корректировка по данным элементам сравнения, по мнению оценщика, не требуется.
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным
путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок.
Таким образом, итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки определенная методом сравнения продаж,
составляет 58 650 руб., стоимость объекта оценки составляет: 58 650 руб. х 387,6 кв.м = 22 732 740
руб.
На основании произведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что расчётная величина
рыночной стоимости объекта оценки №1 составляет 22 732 740 рублей.
37
Определение стоимости объекта оценки №2.
Таблица 11.2.
Наименование
Адрес
Цена/общей
площади/рублей
Источник информации
Элемент сравнения
Торг
Передаваемые
имущественные права
Условия финансирования
Условия продажи
Дата предложения/сделки
(рыночные условия)
Скорректированная цена/об.
пл./ рублей
Скорректированная цена/1
кв.м/ рублей
Общая площадь, кв.м
Скорректированная цена/1
кв.м/рублей
Этаж расположения
Состояние и уровень
отделки помещений
Инженерные коммуникации
Стоимость-индикатор: за 1
кв.м/ рублей
Весовые доли
Расчёт по весовым долям
ИТОГО: за 1 кв.м/рублей
Объект оценки №2
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
г. Москва, ул. 5-я
Кожуховская, д. 18,
корп. 1
г. Москва, 3-й Угрешский проезд,
д. 8
г. Москва, проспект Андропова
г. Москва, Проектируемый
проезд, №4062
-
10 500 000
37 060 000
16 697 919
-
(916) 759-07-76
(https://www.avito.ru/moskva/kommerches
kaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie
_98_m_455597580)
(926) 225-74-42
(https://www.avito.ru/moskva/kommerc
heskaya_nedvizhimost/ofisnye_pomesc
heniya_do_409_m_m._kozhuhovskaya
_yuvao_370064725)
Корр.
Возможен
-10%
Право собственности
0
(495) 220-49-10
(https://www.avito.ru/moskva/kommerch
eskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomesch
enie_112_m_452560739)
Право собственности
Возможен
Право собственности
Корр.
-10%
0
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
0
0
0
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
0
0
0
Возможен
Право собственности
Корр.
-10%
0
Типичные
Рыночные
Апрель 2015 г.
0
0
0
-
9 450 000
33 354 000
15 028 127
-
96 429
153 000
134 180
165,5
-
98,0
Первый этаж
Хорошее
Первый, второй этажи
Без отделки
В наличии
135 677
0
96 429
В наличии
106 071
0,33
218,0
0
153 000
0
10%
0
Четвертый этаж
Хорошее
В наличии
153 000
0
0
0
0,33
106 071 х 0,33 + 153 000 х 0,33 + 147 598 х 0,34 = 135 677
112,0
134 180
Второй этаж
Без отделки
В наличии
147 598
0
0
10%
0
0,34
38
Обоснование произведенных корректировок:
 Торг
Все объекты-аналоги учтены в отчете по цене предложения. Для всех объектов-аналогов торг
возможен (по информации, полученной от представителей продавцов), для них вводится
корректировка на торг в размере -10%4.
 Передаваемые имущественные права
Все сравниваемые объекты оформлены в собственность, при продаже передается право
собственности на объекты. Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

Условия финансирования
Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться из-за различных условий
финансирования. За один объект недвижимости оплата продавцу поступит в виде единовременно
перечисляемых денежных средств (рыночный способ финансирования), в другом случае будет
возможна оплата в рассрочку (обычно относят к нерыночным условиям финансирования), в третьем
– ипотечный кредит, предоставляемый покупателю непосредственно продавцом (не третьей
стороной – ипотечным агентством или банком). Наиболее распространенный (типичный) способ
оплаты за объект на рынке недвижимости – единовременный денежный платеж. Условия
финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные.
Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.

Условия продажи
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу
срочно требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также
могут оказывать влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все
объекты-аналоги имеют рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их
стоимость, оценщиком не выявлено. Корректировка не требуется.

Дата предложения/сделки (рыночные условия)
Предложения всех объектов аналогов относятся к апрелю 2015 г. Корректировка не требуется.

Общая площадь
Объект оценки и все объекты-аналоги имеют соизмеримую общую площадь. Корректировка не
требуется.

Этаж расположения
Оценщик не выявил для данного типа коммерческой недвижимости (офисные помещения)
зависимости стоимости от этажа расположения. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки помещений
Объект оценки находится в хорошем техническом состоянии, а в объектах-аналогах №1 и №3
требуется проведение работ по отделке. В результате анализа информации, полученной от
сотрудников компаний, занимающихся ремонтом помещений и представленной в Интернет
информации, для объектов-аналогов №1 и №3 вводится повышающая корректировка в размере
10%, так как их состояние хуже состояния объекта оценки.

Инженерные коммуникации
Магистральные коммуникации и инженерные сети имеются у всех сравниваемых объектов.
Корректировка по данным элементам сравнения, по мнению оценщика, не требуется.
Интернет-журнал «Собственник» [http://sob.ru/archive/pokupaem-zagorodnyiy-dom-na-rasprodaje]), телефонные интервью с
представителями агентств недвижимости (АН «Инком-недвижимость», тел. (495) 363-04-54; АН «Миэль», тел. (495) 777-33-77;
АН «МИАН», тел. (495) 974-62-62 и др.)
4
39
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным
путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок.
Таким образом, итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки определенная методом сравнения продаж,
составляет 135 677 руб., стоимость объекта оценки составляет: 135 677 руб. х 165,5 кв.м = 22 454 544
руб.
На основании произведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что расчётная величина
рыночной стоимости объекта оценки №2 составляет 22 454 544 рубля.
ВЫВОДЫ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ
Таким образом, стоимость объектов оценки, рассчитанная при помощи сравнительного подхода,
составляет:
Объект оценки №1 – 22 732 740 рублей.
Объект оценки №2 – 22 454 544 рубля.
40
12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ПОДХОДОМ
СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ
ОЦЕНКИ
ДОХОДНЫМ
Оценку объектов оценки в рамках доходного подхода оценщик проводил в два этапа. Сначала им
было изучено состояние и конъюнктура рынка, собрана и проверена информация по сопоставимым
объектам с выделением и группировкой ценообразующих факторов. Затем оценщик проанализировал
влияние этих факторов на стоимость и произвёл соответствующие расчеты с использованием
необходимых корректировок.
В процессе анализа рынка оценщик подбирал сопоставимые объекты (аналоги), исходя, в первую
очередь, из таких критериев, как право владения и распоряжения (собственности, аренды),
принадлежность к общему для всех аналогов сегменту рынка, условия финансирования сделки и
время продажи (оферты), а также сопоставимость местоположения, физических характеристик и
назначения (возможного использования).
На момент оценки на рынке предлагалось несколько сходных по своим характеристикам объектованалогов, из которых три, по мнению оценщика, в достаточной степени соответствуют указанным
выше критериям. У выбранных объектов-аналогов и объектов оценки эти параметры совпадают, что
даёт право считать выбранные объекты аналогами и не вводить корректировки на эти параметры в
дальнейших расчётах. Отличия же учтены с помощью введения специальных корректировок
(поправок), суть которых состоит в уравнении цен объектов-аналогов с базисом определяемой
стоимости объектов оценки. Как правило, чем меньше оценщик использует в расчетах корректировок,
тем точнее подобран объект-аналог (аналоги).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №1
Точное описание объектов оценки, их физических характеристик, местоположения и других
параметров дано в соответствующем разделе настоящего отчёта. Перечень ценообразующих
параметров представлен в Таблице 12.1. Таблица объектов-аналогов составлена на основе
рыночных предложений по результатам проведённых телефонных переговоров оценщика под видом
потенциального клиента5 с контактными лицами, указанными в предложениях. С подробными
распечатками данных предложений пользователь настоящего отчета может ознакомиться в
Приложении №3.
5
Переговоры проводились с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный
покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении оценщика к продавцу, арендатору или их
уполномоченному представителю (агенту) под видом «потенциального покупателя или арендатора».
41
Определение стоимости годовой арендной платы за единицу площади помещений объекта оценки №1.
Таблица 12.1.
Элементы сравнения
Адрес
Общая площадь
Ставка предложения
Источник информации
Корректировка на торг
Скорректированная ставка
Веса
Средневзвешенная арендная
ставка
Единица
измерения
Объект оценки №1
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
-
г. Самара,
ул. Некрасовская, д. 82-86
г. Самара,
ул. Куйбышева, д. 128А
г. Самара,
ул. Молодогвардейская,
д. 153
г. Самара,
ул. Водников, д. 45
кв.м
руб./кв.м в
год
-
387,6
-
100,0
5 400
600,0
8 400
123,0
4 683
-
(960) 808-23-08 (Опубликовано
на сайте http://www.avito.ru)
(960) 808-23-08 (Опубликовано
на сайте http://www.avito.ru)
(927) 725-43-08 (Опубликовано
на сайте http://www.avito.ru)
руб./кв.м в
год
руб./кв.м в
год
-
0,90
4 860
0,90
7 560
0,90
4 215
-
0,40
0,20
5 142
0,40
42
Обоснование произведенных корректировок:
 Торг
Все объекты-аналоги учтены в отчете по цене предложения. Для всех объектов-аналогов торг
возможен (по информации, полученной от представителей продавцов), для них вводится
корректировка на торг в размере -10%6.

Общая площадь
Объекты оценки и все объекты-аналоги предполагается сдавать блоками или покабинетно от 30
кв.м. Корректировка не требуется.
В результате проведенного анализа, оценщик установил, что наиболее вероятный интервал
стоимости годовой арендной платы помещений объектов оценки составляет 4 215 – 7 560 руб./кв.м.
Оценщик провел корректировку полученных результатов с присвоением весовых долей. В итоге,
стоимость годовой арендной платы за единицу площади (1 кв.м.) помещений объектов оценки №1,
полученная с использованием метода сравнения продаж, составляет 5 142 руб.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №2
Точное описание объектов оценки, их физических характеристик, местоположения и других
параметров дано в соответствующем разделе настоящего отчёта. Перечень ценообразующих
параметров представлен в Таблице 12.2. Таблица объектов-аналогов составлена на основе
рыночных предложений по результатам проведённых телефонных переговоров оценщика под видом
потенциального клиента7 с контактными лицами, указанными в предложениях. С подробными
распечатками данных предложений пользователь настоящего отчета может ознакомиться в
Приложении №3.
Интернет-журнал «Собственник» [http://sob.ru/archive/pokupaem-zagorodnyiy-dom-na-rasprodaje]), телефонные интервью с
представителями агентств недвижимости (АН «Инком-недвижимость», тел. (495) 363-04-54; АН «Миэль», тел. (495) 777-33-77;
АН «МИАН», тел. (495) 974-62-62 и др.)
7
Переговоры проводились с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный
покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении оценщика к продавцу, арендатору или их
уполномоченному представителю (агенту) под видом «потенциального покупателя или арендатора».
6
43
Определение стоимости годовой арендной платы за единицу площади помещений объекта оценки №2.
Таблица 12.2.
Элементы сравнения
Адрес
Общая площадь
Ставка предложения
Источник информации
Корректировка на торг
Скорректированная ставка
Веса
Средневзвешенная арендная
ставка
Единица
измерения
Объект оценки №2
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
-
г. Москва, ул. 5-я
Кожуховская, д. 18, корп. 1
г. Москва, ул. Угрешская,
д. 2
г. Москва, 2-й
Южнопортовый проезд,
д. 16, стр. 3
г. Москва, 2-й Кожуховский
проезд
кв.м
руб./кв.м в
год
-
165,5
-
от 12,0 до 500,0
7 200
222,0
16 162
120,0
12 000
-
(499) 653-78-69 (Опубликовано
на сайте http://www.avito.ru)
(495) 795-05-31 (Опубликовано
на сайте http://www.avito.ru)
(916) 576-00-01 (Опубликовано
на сайте http://www.avito.ru)
руб./кв.м в
год
руб./кв.м в
год
-
0,90
6 480
0,90
14 546
0,90
10 800
-
0,20
0,20
10 685
0,60
44
Обоснование произведенных корректировок:
 Торг
Все объекты-аналоги учтены в отчете по цене предложения. Для всех объектов-аналогов торг
возможен (по информации, полученной от представителей продавцов), для них вводится
корректировка на торг в размере -10%8.

Общая площадь
Объекты оценки и все объекты-аналоги предполагается сдавать блоками или покабинетно от 30
кв.м. Корректировка не требуется.
В результате проведенного анализа, оценщик установил, что наиболее вероятный интервал
стоимости годовой арендной платы помещений объектов оценки составляет 6 480 – 14 546 руб./кв.м.
Оценщик провел корректировку полученных результатов с присвоением весовых долей. В итоге,
стоимость годовой арендной платы за единицу площади (1 кв.м.) помещений объектов оценки №2,
полученная с использованием метода сравнения продаж, составляет 10 685 руб.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИН ПОТЕНЦИАЛЬНОГО И ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Общая площадь объекта оценки №1 - 387,6 кв.м. Потенциально сдаваемая в аренду площадь
объекта оценки №1 принята 387,6 кв.м.
Общая площадь объекта оценки №2 - 165,5 кв.м. Потенциально сдаваемая в аренду площадь
объекта оценки №2 принята 165,5 кв.м.
Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент
потери доходов от недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной)
загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в долях от
потенциального валового дохода.
Коэффициент недозагрузки определяется по формуле:
Кнедозагр. = (доля вакантных площадей) * (количество периодов, в течение которого площадь
вакантна/общее число периодов).
В данном случае будет присутствовать недозагрузка, связанная с поиском арендаторов на объект
оценки. Срок поиска арендаторов на помещения, аналогичные объекту оценки, может составлять на
рынке недвижимости, в настоящее время, порядка 1-3 месяцев (по данным представителей агентств
недвижимости). Договора аренды помещений на рынке недвижимости носят как наиболее
распространенный долгосрочный (от 3-х лет) период, так и краткосрочный период. Для целей
настоящего отчета принимается наиболее распространенный на рынке недвижимости долгосрочный
период (3 года или 36 мес.). Таким образом, исходные данные для расчета коэффициента
недозагрузки составят: доля вакантных площадей – 1 (во время поиска арендатора вся площадь
вакантна); количество периодов, в течение которого площадь вакантна – 2 месяца (исходя из срока
поиска арендатора); общее число периодов – 38 мес. (2 мес. + 36 мес.).
Исходя из вышеприведенных данных, для объекта оценки коэффициент недозагрузки составит:
Кнедозагр. = 1 * (2/38) = 0,05. Таким образом, загрузка объекта оценки (коэффициент загрузки)
составит: 1 – Кнедозагр. = 1 – 0,05 = 0,95.
Коэффициент недосбора платежей оценщиком принят на уровне 1,0, так как согласно наиболее
распространенной форме договоров аренды объектов коммерческой недвижимости, арендная плата
за объект недвижимости производится ежеквартально (ежемесячно) и оплата вносится заранее.
Интернет-журнал «Собственник» [http://sob.ru/archive/pokupaem-zagorodnyiy-dom-na-rasprodaje]), телефонные интервью с
представителями агентств недвижимости (АН «Инком-недвижимость», тел. (495) 363-04-54; АН «Миэль», тел. (495) 777-33-77;
АН «МИАН», тел. (495) 974-62-62 и др.)
8
45
Расчет структуры доходов объекта оценки приведён в Таблице 12.3.
Структура доходов от эксплуатации.
Действительный
валовой доход,
рублей
5 142
10 685
Коэффициент
недосбора платежей
387,6
165,5
Коэффициент
недозагрузки
Объект оценки №1
Объект оценки №2
Потенциальный
валовой доход,
рублей
Наименование
Потенциально
сдаваемая площадь,
кв. м.
Рыночная
арендная ставка,
руб. за кв.
м в год
Таблица 12.3.
1 993 039
1 768 368
0,95
0,95
1,0
1,0
1 893 387
1 679 949
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ И ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО
ДОХОДА
Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и
эксплуатацией объекта недвижимости.
Операционные расходы по данным информационно-аналитического бюллетеня «RWAY» №230,
среднее значение операционных расходов по классам офисных помещений составляет 10–15% от
действительного валового дохода. Следовательно, коэффициент операционных расходов для
объектов оценки составит 0,9.
Определение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта оценки дано в Таблице 12.4.
Определение чистого операционного дохода.
Таблица 12.4.
Наименование
Объект оценки №1
Объект оценки №2
Действительный
валовой доход,
руб. в год
1 893 387
1 679 949
Коэффициент
операционных
расходов
0,9
0,9
Чистый
операционный доход,
руб. в год
1 704 049
1 511 954
РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
При расчете ставки капитализации для объекта оценки использовался наиболее приемлемый в
данном случае метод кумулятивного построения.
Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что общая ставка капитализации
определяется по следующей формуле:
общая ставка капитализации = ставка дохода на капитал + норма возврата капитала
Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в
объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования
компонентов: безрисковая ставка, поправка на риск, поправка на низкую ликвидность, поправка на
инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне
риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли
можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. В качестве такой
ставки принята средневзвешенная доходность государственных облигаций федерального займа РФ –
46
ставка рынка ГКО-ОФЗ9 на дату оценки. Согласно данным Центрального Банка РФ, долгосрочная
ставка рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки – 01 апреля 2015 года составила 11,60%.
Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями объекта оценки (зависит от
устойчивости финансового положения арендатора). Поправка на риск, согласно Таблице 12.5,
составляет 1,20%.
Расчет поправки на риск.
Таблица 12.5.
Вид и наименование риска
1
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации
Увеличение числа конкурирующих объектов
1
Изменение федерального или местного законодательства
1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации
1
Ускоренный износ объекта
1
Неполучение арендных платежей
Неэффективный менеджмент
1
Криминогенные факторы
1
Финансовые проверки
1
Неправильное оформление договоров аренды
1
Количество наблюдений
8
Взвешенный итог
8
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла
Величина поправки за риск
(1 балл = 1%)
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
0
0
0
0 0
0 0
12
10
1,2
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
2
4
1,20%
Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает
невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи
недвижимости по стоимости, близкой к рыночной.
Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:
Пн.л. =
1
1
(1  I б / р ) Т эк / 12
, (1)
где: Iб/р – безрисковая ставка;
Тэк – срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).
Срок экспозиции для данного типа недвижимости составляет порядка 3 месяцев. Таким образом,
поправка на низкую ликвидность составит 2,71%.
Поправка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более
компетентного управления они требуют. Данная поправка, в зависимости от объекта инвестиций,
составляет 0,5-3%. Для подобного объекта недвижимости не требуется специальных усилий по
инвестиционному менеджменту (с учетом типа недвижимости, не требующего высококлассного
управления), поэтому компенсация на инвестиционный менеджмент принимается оценщиком на
уровне 0,50%.
Таким образом, ставка капитализации = 11,60% + 1,20% + 2,71% + 0,50% = 16,01%.
9
http://www.cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr
47
Норма возврата капитала
Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных
инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется
различными методами:
 методом Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет
осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления
100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку
службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в
беспроцентный фонд возмещения:
;
(2)
где: n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
 аннуитетным методом или методом Инвуда;
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности
инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна
фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
, (3)
где: SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).

методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.
формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке, а не по норме процента на
инвестиции, так как реинвестирование несет больший риск, чем начальные инвестиции. Используется
в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно
реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение
дохода по безрисковой ставке:
, (4)
где: Уб - безрисковая процентная ставка.
Для определения нормы возврата капитала для объекта оценки оценщик воспользовался методом
Инвуда. Как было отмечено выше, норма возврата капитала этим методом определяется как
величина фактора фондовозмещения по ставке капитализации. Ставка капитализации была
определена выше и составляет 16,01%.
Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно
использовать, извлекая прибыль (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически
возможной и экономически выгодной). Это полный период времени, в течение которого улучшения
вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни,
когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Продолжительность экономической
жизни объекта оценки (оставшееся время использования объекта оценки), с учетом его состояния и
износа, экономического возраста, оценщиком определена на уровне более 30 лет.
Для расчета нормы возврата капитала применяется следующая формула:
SFF= 1/ (1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +...+(1+i) + 1 =i/(1+i) n -1, (5)
где: SFF - коэффициент фонда возмещения,
48
i - ставка капитализации (16,01%),
n - период капитализации (30 лет).
Таким образом, ежегодная ставка возврата капитала составляет 0,19%.
Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения приведен в Таблице 12.6.
Расчет общей ставки капитализации.
Таблица 12.6.
Наименование показателя
1. Безрисковая ставка
2. Поправка на риск
3. Поправка на низкую ликвидность
4. Поправка на инвестиционный менеджмент
5. Суммарная процентная ставка
6. Ставка возврата капитала
Общий коэффициент капитализации
Общий коэффициент капитализации составил 16,20%.
Значение показателя
11,60%
1,20%
2,71%
0,50%
16,01%
0,19%
16,20%
РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Процедура расчета текущей стоимости представляет собой определение стоимости объектов оценки
на основе формулы 1.
В результате сделанных вычислений текущая стоимость объектов оценки составляет:
Объект оценки №1: PV = 1 704 049 / 0,1620 = 10 518 821 руб.
Объект оценки №2: PV = 1 511 954 / 0,1620 = 9 333 049 руб.
ВЫВОДЫ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ
Таким образом, стоимость объектов оценки, рассчитанная при помощи доходного подхода,
составляет:
Объект оценки №1 – 10 518 821 рубль.
Объект оценки №2 – 9 333 049 рублей.
49
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Метод анализа иерархий (МАИ) – является математической процедурой для иерархического
представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции
проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных
суждений оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная
степень (интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. В МАИ элементы задачи
сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система
парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно
симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента
иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от1 до 9, где
балльные оценки имеют следующий смысл:
1 – равная важность
3 – умеренное превосходство одного над другим
7 – значительное превосходство
9 – очень сильное превосходство
2,4,6,8 – промежуточные значения
Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня, вниз. Локальные приоритеты перемножаются на
приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу
в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.
Проблема согласования результатов в виде иерархии
Рыночная стоимость
А
Б
Сравнительный
подход
В
Г
Доходный
подход
где, верхний уровень – цель – определение рыночной стоимости;
Промежуточные уровни – критерии согласования:
А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца,
Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ,
В – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания,
Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
(местонахождение, размер, потенциальная доходность).
50
13.1. Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев:
№
Критерий
К1
К2
К3
К4
Взвешенное
п/п
значение
интенсивности
1
К1
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
2
К2
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
3
К3
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
4
К4
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
Сумма
4,000
Вес
критерия
0,250
0,250
0,250
0,250
1,000
13.2. Сравнение результатов, полученных затратным (З) и сравнительным (С) подходами по
каждому критерию согласования:
13.2.1. Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (А)
№
Подход к оценке
1
2
Взвешенное
Вес критерия
п/п
значение
интенсивности
1
Сравнительный
1,000
2,000
1,414
0,721
2
Доходный
1,000
0,300
0,548
0,279
Сумма
2,000
2,300
1,962
1,000
13.2.2. Тип, качество, обширность данных, на основании которых был проведен анализ (Б)
№
Подход к оценке
1
2
Взвешенное
Вес критерия
п/п
значение
интенсивности
1
Сравнительный
1,000
2,000
1,414
0,586
2
Доходный
1,000
1,000
1,000
0,414
Сумма
2,000
3,000
2,414
1,000
13.2.3. Способность параметров учитывать характер и специфические особенности объекта (В)
№
Подход к оценке
1
2
Взвешенное
Вес критерия
п/п
значение
интенсивности
1
Сравнительный
1,000
5,000
2,236
0,760
2
Доходный
1,000
0,500
0,707
0,240
Сумма
2,000
5,500
2,943
1,000
13.2.4. Возможность учета влияния на стоимость объекта внешних факторов (Г)
№
Подход к оценке
1
2
Взвешенное
п/п
значение
интенсивности
1
Сравнительный
1,000
5,000
2,236
2
Доходный
1,000
1,000
1,000
Сумма
2,000
6,000
3,236
13.3. Определение итогового значения весов каждого подхода:
Подход к оценке
Критерий 1
Критерий 2
Критерий 3
Сравнительный
Доходный
Сумма
0,721
0,279
1,000
0,586
0,414
1,000
13.4. Согласование результатов объекта оценки №1
Подход к оценке, показатель
Результаты подходов, рублей
Весовая доля, %
Рыночная стоимость, рублей
0,760
0,240
1,000
Критерий 4
0,691
0,309
1,000
Вес критерия
0,691
0,309
1,000
Итоговое
значение весов
для каждого
подхода
0,6893
0,3107
1,000
Сравнительный
Доходный
подход
подход
22 732 740
10 518 821
68,93
31,07
18 937 876
51
13.5. Согласование результатов объекта оценки №2
Подход к оценке, показатель
Результаты подходов, рублей
Весовая доля, %
Рыночная стоимость, рублей
Сравнительный
Доходный
подход
подход
22 454 544
9 333 049
68,93
31,07
18 377 695
52
14. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА
Основываясь на двух подходах к оценке (сравнительном и доходном), оценщик (оценщики) получил
результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объектов оценки как с
учетом количественного, так и качественного их значения.
Для согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки был
применен метод анализа иерархий (МАИ).
С процедурой согласования, результатов стоимости объектов оценки, пользователь отчёта может
ознакомиться в Разделе 13.
На основании произведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что суммарная расчётная
величина рыночной стоимости объектов оценки составляет 37 315 571 рубль, в том числе:
№
Наименование объекта оценки
объекта
оценки
1
Нежилое помещение, общей площадью 387,6 кв.м.,
адрес: г. Самара, ул. Некрасовская, д. 82-86
2
Нежилое помещение, общей площадью 165,5 кв.м.,
адрес: г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д. 18, корп. 1
ИТОГО
Балансовая
стоимость,
рублей
Рыночная
стоимость, рублей
16 753 000
18 937 876
16 315 000
18 377 695
33 068 000
37 315 571
ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ
Итоговая суммарная величина рыночной стоимости объектов оценки, составляет
37 315 571 (Тридцать семь миллионов триста пятнадцать тысяч пятьсот семьдесят один)
рубль, в том числе:

Объект оценки №1 - 18 937 876 (Восемнадцать миллионов девятьсот тридцать семь
тысяч восемьсот семьдесят шесть) рублей.

Объект оценки №2 - 18 377 695 (Восемнадцать миллионов триста семьдесят семь тысяч
шестьсот девяносто пять) рублей.
_____________________________________
_____________________________________
м.п.
м.п.
Поздняков Александр Петрович,
Маслов Дмитрий Игоревич,
Заместитель генерального директора ООО «СТК»,
Оценщик ООО «СТК», член «СМАОс»
член НП «СМАОс»
т. (495) 786-25-53
т. (495) 786-25-53
53
15. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
ЗАКОНЫ И СТАНДАРТЫ
Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135 от 29.07.1998 г.
Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ
№№ 254 – 256 от 20.07.2007 г.
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»,
утвержден Приказом
Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г.
Стандарты
и
правила
оценочной
деятельности
«Оценка
недвижимости»
Некоммерческого
партнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» от 15.08.2008 г.
ИСТОЧНИКИ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Заказчиком
качественные
были
предоставлены
характеристики
копии
объектов
документов,
оценки.
устанавливающих
Информация,
количественные
содержащаяся
в
них,
и
была
использована оценщиком в процессе подготовки отчета. Перечень документов представлен ниже:
- Свидетельство о государственной регистрации права 63 АВ №341792 от 15.01.2007 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права 77 АО №452354 от 04.02.2013 г.
Копии документов на объекты оценки даны в Приложении №3.
ИСТОЧНИКИ ВНЕШНЕЙ ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЪЕКТАМ ОЦЕНКИ ИНФОРМАЦИИ
Ресурсы Интернет: http://www.avito.ru, http://www.rosrealt.ru и др. Распечатки описания объектованалогов приведены в Приложении №3.
- Оценка недвижимости: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и
статистика, 2008.
- Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Ассоциация
Российских банков, Комитет по оценочной деятельности. – М.: 2011.
Пользователь Отчета может ознакомиться с информацией, полученной оценщиком (оценщиками) из
данных источников, воспользовавшись адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает,
что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала, однако
он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
- Обзоры рынков коммерческой недвижимости Самары и Москвы, подготовленные оценщиками ООО
«СТК», представлены в Разделе 10.
ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ
Ниже представлен (в случае их использования оценщиком в процессе проведения оценки и
подготовки отчета) перечень источников дополнительной информации, не ведущей к существенному
изменению характеристик, использованных при проведении оценки объектов оценки, а также к
существенному изменению итоговой величины стоимости объектов оценки:
- Данные источники не использовались.
54
ПРИЛОЖЕНИЕ №1
______________________________________________________________________
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Общий вид здания, в котором расположен объект оценки №1
Внутренние помещения объекта оценки №1
Общий вид здания, в котором расположен объект оценки №2
55
Внутренние помещения объекта оценки №2
ПРИЛОЖЕНИЕ №2
______________________________________________________________________
ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА И ООО «СТК»
56
ПРИЛОЖЕНИЕ №3
_________________________________________________________________________
КОПИИ,
ДОКУМЕНТОВ,
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ
И
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, В ТОМ ЧИСЛЕ
ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ
И
ПРАВО
ПОДТВЕРЖДАУЩИХ
ДОКУМЕНТОВ,
А
ТАКЖЕ
ДОКУМЕНТОВ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ, ЗАКЛЮЧЕНИЙ СПЕЦИАЛЬНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И
ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ ПО ОБЪЕКТАМ ОЦЕНКИ (ПРИ ИХ НАЛИЧИИ)
57