Обзор рынка недвижимости Москвы

Обзор рынка недвижимости Москвы
2013 г.
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Методологическое пояснение.........................................................................................................................3
1. Первичный рынок жилой недвижимости Москвы.................................................................... 4
Объемы ввода нового жилья в Москве..........................................................................................................4
Предложение ....................................................................................................................................................4
Спрос.................................................................................................................................................................5
Цены..................................................................................................................................................................6
Выводы и прогнозы по первичному рынку жилой недвижимости.............................................................7
2. Вторичный рынок жилой недвижимости Москвы .................................................................... 8
Предложение ....................................................................................................................................................8
Спрос.................................................................................................................................................................8
Цены..................................................................................................................................................................9
Выводы и прогнозы по вторичному рынку недвижимости.......................................................................13
3. Рынок офисной недвижимости Москвы .................................................................................... 14
Предложение и спрос ....................................................................................................................................14
Арендные ставки и цены продаж офисов класса «А» ................................................................................16
Арендные ставки и цены продаж офисов класса «B» ................................................................................17
Ставки капитализации офисной недвижимости .........................................................................................19
Выводы и прогнозы по рынку офисной недвижимости.............................................................................19
4. Рынок торговой недвижимости Москвы ................................................................................... 20
Предложение ..................................................................................................................................................20
Спрос...............................................................................................................................................................21
Арендные ставки и цены продаж торговой недвижимости.......................................................................22
Ставки капитализации...................................................................................................................................23
Выводы и прогнозы по рынку торговой недвижимости............................................................................24
5. Рынок складской недвижимости Москвы ................................................................................. 25
Предложение и спрос ....................................................................................................................................25
Арендные ставки и цены продаж .................................................................................................................26
Ставки капитализации...................................................................................................................................28
Выводы и прогнозы по рынку складской недвижимости ..........................................................................28
6. Рынок гостиничной недвижимости Москвы ............................................................................ 29
Предложение ..................................................................................................................................................29
Спрос...............................................................................................................................................................29
Цены................................................................................................................................................................30
Выводы и прогнозы по рынку гостиничной недвижимости .....................................................................31
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 2 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Методологическое пояснение
Представленный обзор является обобщением информации по основным сегментам рынка
недвижимости Москвы в «старых» границах:
первичный и вторичный рынок жилья,
офисы,
торговая недвижимость,
склады,
гостиницы
(апартаменты, обзор апартаментов выделен в самостоятельное исследование,
ознакомиться с которым можно на сайте www.konti.ru, www.konti.ru/userfiles/files/apart_3q_2013.pdf)
В обзоре использованы следующие основные источники данных:
Индикаторы рынка недвижимости IRN – организация, оказывающая услуги в сфере информационноаналитического сопровождения, продвижения, рекламы и PR на рынке недвижимости (в основном, в
Москве). В состав ГК ИРН входят интернет-ресурсы www.irn.ru, www.metrinfo.ru, www.realsearch.ru.
Бюллетень недвижимости BN – информационный портал по рынку недвижимости (в основном, в
Санкт-Петербурге), www.bn.ru.
Портал GDEETOTDOM.RU – федеральный геоинформационный интернет-портал по жилой
и коммерческой недвижимости. www.gdeetotdom.ru, www.gdeetotoffice.ru.
Бюллетень R-WAY – информационно-аналитическое издание по различным сегментам рынка
недвижимости (в основном, в Москве), www.rway.ru.
Агентство недвижимости МИЭЛЬ – основными направлениями деятельности компании являются
брокеридж жилой и коммерческой недвижимости, консалтинг, девелопмент и инвестиции, www.miel.ru
Портал MIRKVARTIR.RU – торговая площадка, объединяющая более 1000 городов России, партнер
агентства Миэль, www.mirkvartir.ru
Агентство недвижимости «Азбука жилья» – компания, работающая на рынке Москвы и Московской
области, оказывающая полный спектр риелторских услуг, www.azbuka.ru
Информационно-аналитический центр «Пересвет-Инвест» – структура, входящая в состав
«Пересвет Групп», проводит собственные исследования основных показателей рынка недвижимости,
www.peresvet.ru
ЦБ РФ – официальный сайт Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ru
РОСРЕЕСТР – информационный ресурс Росреестра, входящий в состав Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии, www.rosreestr.ru
Blackwood — компания, предоставляющая полный спектр консалтинговых и брокерских услуг в сфере
жилой и коммерческой недвижимости.
www.blackwood.ru
Colliers International — международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области
коммерческой недвижимости; является членом Американской Торговой Палаты, Международного
Совета Торговых Центров (ICSC) и Российской Гильдии Риэлторов. www.colliers.ru
Cushman & Wakefield – международная организация, оказывающая услуги в сфере недвижимости
более чем в 50 странах мира. www.cushwake.ru
Jones Lang LaSalle – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные
услуги в области коммерческой недвижимости; имеет представительства боле, чем в 70 странах.
www.joneslanglasalle.ru
Knight Frank – международная компания, предоставляющая полный комплекс консалтинговых услуг;
имеет представительства в 43 странах; член профессиональных организаций: Американская Торговая
Палата (Москва), Ассоциация Европейского Бизнеса в России, Российский совет торговых центров,
Гильдия управляющих и девелоперов (Санкт-Петербург), Ассоциация российских магистров оценки
АРМО. www.knightfrank.ru
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 3 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
1. Первичный рынок жилой недвижимости Москвы
Объемы ввода нового жилья в Москве
Ежегодный ввод нового жилья в Москве в настоящий момент существенно ниже докризисного
уровня 2007 г., однако, после кризиса 2008-2009 г.г., с 2010г. наблюдается рост:
Рисунок 1
Ввод жилья в Москве (в "старых" границах), млн.м² :
4.3
4.6
4.6
4.8
4.8
3.7
3.3
2.7
2.5
1.8
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2.1
2011
2012
за 6 мес.
0.6 млн.м²
3.3
4.4
2013
В 2013 г. аналитиками отмечается снижение объемов ввода по отношению к предыдущему году
(www.irn.ru/news/77955.html). По словам заместителя мэра по градостроительной политике и
строительству Марата Хуснулина (www.peresvet.ru/temptext/1380777564436.pdf), в 2013 г.
планируется ввести около 3 млн.м2 жилья. При этом надо иметь в виду, что заявляемые объемы
включают территории «Новой» Москвы.
Предложение
Важно отметить, что указанные выше статистические данные о вводе жилья имеют косвенное
отношение текущему объему предложения в новостройках, поскольку стоящиеся дома, где уже
идут продажи, в данную статистику не попадают. Скорее, сегодняшняя ситуация по вводу жилья
свидетельствует о предложении на рынке предыдущих лет, с учетом средних сроков
строительства. Таким образом, наблюдаемое снижение темпов ввода нового жилья не говорит о
каких-либо кризисных явлениях. Скорее, это является отражением политики администрации
города до 2011 г., направленной на сокращение и запреты строительства в центральных районах
Москвы. Однако, за последние два года положение дел на рынке успело кардинально
поменяться: ревизия инвестконтрактов подошла к концу, да и в целом власти скорректировали
свою точку зрения на строительство. Смягчение градостроительной политики уже успело
привести к увеличению объемов предложения новостроек.
(Источник: www.irn.ru/news/77955.html)
По оценкам различных источников к концу 2013 г. объем предложения на первичном рынке
жилья Москвы (в старых границах) находился в диапазоне 160 – 280 домов в экспозиции
ежемесячно, показывая в среднем незначительный рост за последние два года на уровне
нескольких процентов:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 4 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 2
Пред ложение новостроек Москвы (в "старых" границах), шт.д омов / мес.
400
350
300
Аз.жилья = 275
250
Миэль = 230
200
Пересвет = 160
150
100
50
0
дек 2011
мар 2012
июн 2012
сен 2012
дек 2012
мар 2013
июн 2013
сен 2013
дек 2013
Источник: Оценка компаний "Миэль", "Азбука жилья", "Пересвет-инвест"
Примечание: отличие значений индикаторов у разных источников свидетельствует, скорее всего,
об особенностях методик обработки исходных баз данных. В данном случае предлагается
принять за среднее значение округленную цифру – 220 домов, близкую к оценкам агентства
«Миэль» и портала IRN (www.irn.ru/news/77955.html).
Спрос
На первичном рынке недвижимости Москвы отмечался стабильный рост спроса,
подтверждаемый, в том числе, увеличением количества регистрируемых договоров долевого
участия:
Рисунок 3
Регистрация договоров долевого участия в
строительстве по Москве (источник: Росреестр):
за 11 мес.
18 707
12 107
4 555
1 175
2010
2011
2012
2013
В качестве одной из ключевых причин данного роста аналитики рынка называют растущий
дефицит предложения.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 5 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Цены
По данным информационно-аналитического издания «R-Way» и агентства «Миэль» цены на
первичном рынке жилья г. Москвы за год были относительно стабильны (в рублевом
исчислении), с амплитудой колебаний порядка 10%:
Рисунок 4
Рублев ые цены на ПЕРВИ ЧНОМ рынке жилья Москв ы
260 000 р.
R-WAY = 242 309
240 000 р.
220 000 р.
Миэль = 211 400
200 000 р.
180 000 р.
160 000 р.
140 000 р.
120 000 р.
100 000 р.
12 1
2
3
4
5
2011
6
7
8
9 10 11 12 1
2
3
4
5
2012
6
7
8
9 10 11 12
2013
Рисунок 5
Долларов ые цены на ПЕРВИ ЧНОМ рынке жилья Москв ы
$ 8 000
$ 7 500
R-WAY = 7 365
$ 7 000
$ 6 500
Миэль = 6 426
$ 6 000
$ 5 500
$ 5 000
$ 4 500
$ 4 000
12 1
2011
2
3
4
5
6
7
2012
8
9
10 11 12
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12
2013
Также ниже представлено изменение цен первичного рынка жилья в зависимости от
административных округов Москвы (по оценкам «R-WAY»):
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 6 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 6
Эконом-клас с
ЦАО
САО
СВАО
ЗАО
4 652
ЮЗАО
6 981
6 782
8 214
7 851
ЮАО
4 330
ЮВАО
4 720
по Мос кве: 87 / 13
7 021
6 609
ВАО
ЮВАО
46 / 54
4 878
4 867
4 821
5 142
4 506
3 971
ВАО
83 / 17
6 117
5 861
5 329
7 308
7 156
СВАО
68 / 32
5 574
5 338
4 163
ЮАО
81 / 19
Ср. цены
Средн. = $ 7 365
ЦАО
99 / 1
ЮЗАО
82 / 18
Бизнес-клас с
5 388
ЗАО
91 / 9
ПЕРВИЧНЫЙ рынок жилья Мос квы (ис точник агентс во R-WAY)
6 877
СЗАО
91 / 9
САО
92 / 8
11 373
11 331
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
Соотношение объема
предложения:
монолит / панель (%)
по данным R-WAY
СЗАО
Выводы и прогнозы по первичному рынку жилой недвижимости
На рынке первичной недвижимости наблюдается стабильно высокий спрос,
поддерживаемый существующим дефицитом нового предложения.
Средние цены предложения на первичном рынке колеблются в достаточно широком
диапазоне: 210 – 240 руб./м2 (6 500 – 7 500 $ /м2), при этом, средний показатель в целом за
год изменился несущественно.
В 2013 году для первичного рынка жилья была характерна относительная стабильность
объемов предложения – около 200-230 домов.
Аналитики рынка прогнозируют дальнейший рост количества сделок на первичном рынке
жилья, ввод новых площадей также продолжится, дефицит нового предложения будет
поддерживать положительную динамику цен.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 7 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
2. Вторичный рынок жилой недвижимости Москвы
Предложение
К концу 2013 г. объем предложения вторичного рынка жилой недвижимости Москвы (в старых
границах) по оценкам различных источников варьируется в диапазоне 40 – 85 тыс. квартир
ежемесячно:
Рисунок 7
Пред ложение нв вторичном рынке Москвы (в "старых" границах),
шт.квартир/мес.:
100 000
90 000
Пересвет = 85 200
80 000
70 000
60 000
Миэль = 53 300
50 000
40 000
Аз.жилья = 39 800
30 000
20 000
10 000
0
дек 2011
мар 2012
июн 2012
сен 2012
дек 2012
мар 2013
июн 2013
сен 2013
дек 2013
Источник: Оценка компаний "Миэль", "Азбука жилья", "Пересвет-инвест"
Примечание: разнонаправленная динамика индикаторов у разных источников свидетельствует,
скорее всего, об особенностях в методиках обработки исходных баз данных. В этом случае,
предлагается принять за среднее значение цифру 60 тыс. квартир/мес., наиболее близкую к
оценкам агентства «Миэль».
Спрос
Одной из главных тенденций рынка жилой недвижимости Москвы в 2012-2013 г. можно считать
продолжающуюся стабилизацию уровня спроса, начавшуюся еще в 2010 году после кризиса
2008-2009 годов. О восстановлении спроса свидетельствуют статистические данные. В 2010 году
количество сделок на Московском рынке жилья достигло докризисных показателей. В 2011 –
2012 годах наблюдался дальнейший стабильный рост рынка, и по итогам 2012 года значение
показателя достигло рекордного уровня: более 96 тыс. сделок, против 77 тыс. сделок в
докризисном 2007 году. При сохранении сезонных колебаний, объем рынка с 2009 года
стабильно растет. Большая часть сделок была зарегистрирована на вторичном рынке жилья
«эконом» класса.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 8 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 8
Количество сд елок купли-прод ажи в Москве
(источник: Росреестр)
85 650
91 228
96 656
77 386
67 817
55 676
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Примечание:
Указанная статистика «обрывается» 2012 годом, поскольку с 01.03.2013 отменена регистрация
договоров купли-продажи (№ 302−ФЗ), государственной регистрации подлежит только переход
права на отчуждаемый объект недвижимости. В связи с этим в новую статистику в последующем
будут добавляться данные о договорах купли-продажи (мены) жилья, где отражено не только
количество зарегистрированных сделок, но также и количество зарегистрированных прав. За 10
месяцев 2013 г. зарегистрировано 107 тыс. перехода прав, однако, судить по данной цифре о
какой бы то ни было тенденции пока преждевременно, ввиду отсутствия исторических данных.
На текущий момент наблюдается относительная стабильность баланса спроса и предложения
Однако, ведущим аналитикам рынка дальнейшие тенденции рынка видятся достаточно
неопределенно (Источник: www.irn.ru/news/83690.html)
Цены
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке, являясь хорошим индикатором уровня
спроса, также как и спрос демонстрировала положительную динамику в пост- кризисном периоде
(2009-2012 г.г.), причем, как в долларовом, так и в рублевом исчислении. А в 2013 г. рублевые
цены были относительно стабильны (рост ~1% не превышает статистическую погрешность).
Согласно данным аналитиков рынка1, использующим различные методики расчета средних цен
жилой недвижимости Москвы, к ноябрю 2013 г. цена предложения на вторичном рынке
составила около 203 700 руб./м2 (6 210 $ /м2). А цена спроса2, без учета элитных квартир и
объектов ветхого фонда составила около 166 900 руб./м2 (5 140 $ /м2).
Следует отметить, что существенные колебания долларовых цен связаны, прежде всего, со
значительными колебаниями курсов валют в 2013 г.
Ниже на диаграммах представлены динамики цен спроса и предложения:
1
Информационно-аналитические порталы «Индикаторы рынка недвижимости», «Бюллетень недвижимости»,
«МетрИнфо», «gdeetotdom.ru», «Мир квартир», информационная служба агентства «Миэль», аналитическое издание
R-WAY
2
Ряд индикаторов вычисляется со специальными поправками, учитывающими скидки на торг
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 9 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 9
Цены вторичного рынка жилья Москвы, руб./м²:
260 000
250 000
240 000
230 000
220 000
210 000
203 700
200 000
190 000
180 000
170 000
166 900
160 000
150 000
140 000
130 000
120 000
110 000
100 000
12/2008
12/2009
12/2010
1. Оценка 'IRN', 'Метринфо' - 166 676
3. Оценка 'R-WAY' - 213 847
5. Оценка 'Мир квартир' - 193 200
7. Оценка 'Азбука жилья' - 198 600
Сред нее п.3-7 (пред ложение) = 203 700
12/2011
12/2012
12/2013
2. Оценка 'Gdeetotdom' - 166 253
4. Оценка 'Бюллетень нед вижимости' - 211 090
6. Оценка 'Миэль' - 202 220
Сред нее п.1-2 (спрос) = 166 900
Рисунок 10
Цены вторичного рынка жилья Москвы, $ /м²:
7 500
7 000
6 500
6 210
6 000
5 500
5 140
5 000
4 500
4 000
3 500
12/2008
12/2009
12/2010
1. Оценка 'IRN', 'Метринфо' - 5 104
3. Оценка 'R-WAY' - 6 543
5. Оценка 'Мир квартир' - 5 911
7. Оценка 'Азбука жилья' - 6 076
Сред нее п.3-7 (пред ложение) = 6 210
12/2011
12/2012
12/2013
2. Оценка 'Gdeetotdom' - 5 179
4. Оценка 'Бюллетень нед вижимости' - 6 458
6. Оценка 'Миэль' - 6 187
Сред нее п.1-2 (спрос) = 5 140
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 10 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Далее представлен анализ цен вторичного рынка жилья Москвы в следующих разрезах:
цены спроса, в зависимости от типов домов
цены спроса, в зависимости от количества комнат в квартирах
цены предложения в зависимости от районов
цены предложения в зависимости от округов и форматов
Рисунок 11
Средние цены жилья в Москв е в разрезе типов домов (источник: портал "IRN")
$ 6 200
$ 6 000
Современный монолиткирпич (монолиты,
кирпич увел. пл-дей)
= 5 845 $ /м²
$ 5 800
$ 5 600
Старый кирпич (5этажки, кв. с маленькой
кухней)
= 4 988 $ /м²
$ 5 400
$ 5 200
Современная панель (от
16 эт., кв. увел. пл-дей)
= 5 052 $ /м²
$ 5 000
Типовая панель (9-14
этажей, типовые
площ ади)
= 4 824 $ /м²
$ 4 800
$ 4 600
Старая панель (5-эт, кв.
с мал. кухней)
= 4 617 $ /м²
$ 4 400
$ 4 200
30 дек 2012
Сталинки и типовой
кирпич (6-11 эт., кв.
небол. пл-дей)
= 5 822 $ /м²
30 мар 2013
30 июн 2013
30 сен 2013
30 дек 2013
Рисунок 12
Средние цены жилья в Москв е в разрезе количеств а комнат (источник: портал "IRN")
$ 5 800
$ 5 600
4 к. = $ 5 436
$ 5 400
$ 5 200
1 к. = $ 5 160
2 к. = $ 5 105
$ 5 000
3 к. = $ 4 932
$ 4 800
$ 4 600
30 дек 2012
30 мар 2013
30 июн 2013
30 сен 2013
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
30 дек 2013
стр. 11 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Цены предложения по районам Москвы:
Рисунок 13
Долларовые цены предлож ения на вторичном
рынке ж илья г. Москвы
окт. 2013
-
4627
5467
4740
4545
5266
4987
5214
4624
4624
4854
5237
4928
5177
5342
5424
5161
5099
5659
5971 4501
6118
5107
5071
4900
4300
6039
5652
5505
6757
7183
6097
7005
5950
8206
4645
6714
5965
7009
6451
5891
6754
8727
5255
8607
5420
6722
6548
8355
10541
8196
5602
11446
4998
8060
6921
9538
4882
10712
4518
4620
10645
5855
9100
7586
МГУ
12196
8256
4548
6383
4841
Парк Кузьминки
-
6737
5961
6704
7677
4285
5957
8323
7302
4595
5178
10908
8541
Поселок Внуково
6695
4736
5487
8846
9757
7095
4052
4920
5328
5991
4713
4624
4718
6772
4419
5636
7961
5667
3989
4938
5796
5053
5812
4829
4902
4707
Поселок Некрасовка
4809
4595
3168
4653
5019
5130
4706
4825
4216
4004
4912
4182
По данным информационного портала "BN"
Средний курс за Октябрь 2013 = 32.6 руб./ $
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 12 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 14
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:
Соотношение объема
предложения:
монолит / панель (%)
по данным R-WAY
ВАО
ЮВАО
ЮАО
6 366
5 751
5 135
СВАО
5 726
8 271
7 416
7 254
5 570
5 154
4 953
САО
5 993
5 291
5 102
4 821
4 725
ЮАО
33 / 67
5 560
5 214
4 871
ВАО
50 / 50
Средн. = $ 6 543
6 029
5 433
5 111
ЮЗАО
36 / 64
Эконом-клас с
9 786
9 501
СВАО
35 / 65
ЦАО
89 / 11
Ср. цены
6 635
6 044
5 118
ЗАО
66 / 34
САО
61 / 39
Бизнес -класс
7 122
СЗАО
50 / 50
ВТОРИЧНЫЙ рынок жилья Мос квы (ис точник: агентсво R-WAY)
ЮВАО
25 / 75
по Мос кве: 54 / 46
ЦАО
ЮЗАО
ЗАО
СЗАО
Выводы и прогнозы по вторичному рынку недвижимости
По итогам 2013 г. можно заключить, что баланс спроса и предложения был относительно
стабилен.
В последние годы объем предложения. выраженный в ежемесячной экспозиции квартир,
изменился незначительно, составляя около 60 тыс.шт./мес. (с поправкой на сезонность).
Средний уровень цен в 2013 г. был относительно стабильным и составил к концу года в
предложении ~ 203 700 руб./м2 (6 210 $ /м2) и в спросе около 166 900 руб./м2 (5 140 $ /м2).
Относительно прогнозов по вторичному рынку жилья Москвы ведущие аналитики рынка
высказываются с высоким уровнем неопределенности, а в краткосрочной перспективе
можно говорить об относительной стабильности всех показателей.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 13 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
3. Рынок офисной недвижимости Москвы
Предложение и спрос
Общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве к 3 кв. 2013 г.
оценивается ведущими аналитиками3 в диапазоне 12.3 – 14.4 млн.м2. Прирост данного показателя
за 2012 г. составил 4.7 %:
Рисунок 15
Общие площад и офисов классов "A" и "B" в Москве:
16 000
14 000
13 490
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Blackwood - 12 240 тыс.м²
Оценка C olliers - 14 150 тыс.м²
Оценка C ushman&Wakefield - 13 614 тыс.м²
Оценка Jones Lang LaSalle - 14 413 тыс.м²
Оценка Knight Frank - 13 033 тыс.м²
Сред нее значение - 13 490 тыс.м²
Несмотря на рост объемов предложения качественных офисов в целом, стоит отметить, что
объем нового строительства качественных офисных площадей в Москве в течение последних 4
лет постепенно снижался и в 2012 г. продемонстрировал рекордно низкое (с 2004 г.) значение.
Однако за 3 квартала 2013 г. данный показатель превысил на треть значения аналогичного
периода прошлого года, и, согласно прогнозам, тенденция увеличения ввода площадей
сохранится в последующем.
В 2013 г. усилилась децентрализации деловой жизни Москвы: более 70% нового предложения
было построено за пределами Третьего транспортного кольца (JonesLangLaSalle).
Доля вакантных площадей на рынке качественной офисной недвижимости за истекший год была
относительно стабильна ~ 11.5%, но достаточно далека от своего докризисного значения 2008
года – около 7-8%:
3
Здесь и далее по обзору коммерческой недвижимости используются оценки ведущих аналитиков, составляющих
так называемую «большую пятерку» консультантов рынка недвижимости: Blackwood, Colliers, Cushman&Wakefield,
Jones Lang LaSalle, Knight Frank. Используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих
официальных сайтах.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 14 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 16
Вакантные площад и офисов классов "A" и "B" в Москве:
25%
20%
15%
11.5%
10%
5%
0%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка Blackwood - 10%
Оценка C ushman&Wakefield - 12.8%
Оценка Knight Frank - 13.18%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers - 8.5%
Оценка Jones Lang LaSalle - 13.1%
Сред нее значение - 11.5%
Спрос на качественные офисные помещения в Москве изменился незначительно по сравнению с
предшествующими годами, что свидетельствует о продолжающейся стабилизации в посткризисный период с 2010 г.
Рисунок 17
Ежеквартальные объемы сд елок по офисам классов "A" и "B":
1 000
900
800
700
600
500
400
333
300
200
100
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Blackwood, тыс.м²/ квартал
Оценка C olliers, тыс.м²/ квартал
Оценка C ushman&Wakefield, тыс.м²/ квартал
Оценка Jones Lang LaSalle, тыс.м²/ квартал
Сред нее значение, тыс.м²/квартал
Соотношение объема рыночного предложения (вакантных площадей) и рыночного спроса
(ежеквартального объема сделок) представлено на диаграмме:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 15 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 18
Спрос и пред ложение по офисам классов "A" и "B" в Москве:
2 000
1 800
1 600
1 553
1 400
1 200
1 000
800
600
400
333
200
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Ежеквартальный объем сд елок, тыс.м²/квартал
Пред ложение = 13 490 тыс.м² (общ.пл.) * 11.5% (вакантные) = 1 553 тыс.м²
Согласно оценкам аналитиков4, основными потребителями качественных офисных площадей в
2013 г. были компании производственного сектора ~27 %, компании в сфере бизнес- услуг ~21%,
банки и финансовые компании ~16 %, услуги населению ~16% (JonesLangLaSalle).
Арендные ставки и цены продаж офисов класса «А»
Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса «А» по итогам года составили от 725 $/м2/год
до 1000 $/м2/год. Рост усредненного показателя за год был незначительным –2.8 %.
Рисунок 19
Аренд ные ставки офисов класса "A" в Москве:
1 600
1 400
1 200
1 000
837
800
600
400
200
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Blackwood - 1000 $ /м²/год
Оценка C olliers - 800 $ /м²/год
Оценка C ushman&Wakefield - 860 $ /м²/год
Оценка Jones Lang LaSalle - 725 $ /м²/год
Оценка Knight Frank - 800 $ /м²/год
Сред нее значение - 837 $ /м²/год
4
Knight Frank
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 16 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Средневзвешенные цены продаж офисов класса «А» по итогам года составили, по оценкам
разных аналитиков, от 7 000 $/м2 до 12 750 $/м2. Рост показателя за год был незначительным
~0.4% по усредненной оценке – в рамках статистической погрешности.
Рисунок 20
Цены прод аж офисов класса "A" в Москве:
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
9 875
8 000
6 000
4 000
2 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка Blackwood - 12 750 $ /м²
Оценка Knight Frank - 7 000 $ /м²
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers - 0 $ /м²
Сред нее значение - 9 875 $ /м²
Арендные ставки и цены продаж офисов класса «B»
Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса «В» по итогам года составили, по оценкам
разных аналитиков, от 455 $/м2/год до 685 $/м2/год. Рост усредненного составил ~12.6%.
Рисунок 21
Аренд ные ставки офисов класса "B" (всего) в Москве:
1 000
900
800
700
600
536
500
400
300
200
100
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Blackwood - 685 $ /м²/год
Оценка C olliers - 455 $ /м²/год
Оценка C ushman&Wakefield - 520 $ /м²/год
Оценка Jones Lang LaSalle - 0 $ /м²/год
Оценка Knight Frank - 483 $ /м²/год
С ред нее значение - 536 $ /м²/год
Разница в ставках аренды для офисных помещений класса «В+» и «В-» в конце года составляла
порядка 155 $/м2/год. Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса «В +» по итогам года
составили, по оценка разных аналитиков, от 500 до 740 $/м2/год. Рост показателя за год ~1.8% по
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 17 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
усредненной оценке. Средневзвешенные ставки аренды на офисы класса «В -» по итогам года
составили от 325 до 630 $/м2/год. Рост показателя за год ~10.2% по усредненной оценке.
Рисунок 22
Аренд ные ставки офисов классов "B+" и "B-" в Москве:
1 000
900
800
700
600
566
500
411
400
300
200
100
3Q-2008
B+,
B+,
B+,
B+,
B+,
3Q-2009
3Q-2010
Blackwood - 740 $ /м²/год
C olliers - 550 $ /м²/год
Jones Lang LaSalle - 475 $ /м²/год
Knight Frank - 500 $ /м²/год
сред нее значение, $ /м²/год
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
B-, Blackwood - 630 $ /м²/год
B-, C olliers - 360 $ /м²/год
B-, Jones Lang LaSalle - 325 $ /м²/год
B-, Knight Frank - 330 $ /м²/год
B-, Сред нее значение, $ /м²/год
Средневзвешенные цены продаж офисов класса «В» по итогам года составили, по оценкам
разных аналитиков, от 5 000 $/м2 до 10 000 $/м2. Рост показателя за год составил ~21.6% по
усредненной оценке.
Рисунок 23
Цены прод аж офисов класса "B" (всего) в Москве:
12 000
10 000
8 000
7 500
6 000
4 000
2 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка Blackwood - 10 000 $ /м²
Оценка Knight Frank - 5 000 $ /м²
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers - 0 $ /м²
Сред нее значение - 7 500 $ /м²
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 18 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Ставки капитализации офисной недвижимости
Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня рисков в рассматриваемом
сегменте рынка. Средневзвешенные ставки капитализации офисной недвижимости по итогам
года составили, по оценкам разных аналитиков, от 8.5 % до 9.75%. Незначительное снижение
данного показателя в среднем за год на 0.6% (п.п.) свидетельствует о тенденции снижения рисков
в рассматриваемом сегменте рынка.
Рисунок 24
Ставки капитализации офисной нед вижимости Москвы:
15%
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8.9%
8%
7%
6%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C olliers - 8.5%
Оценка Jones Lang LaSalle - 8.75%
Сред нее значение - 8.9%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C ushman&Wakefield - 8.5%
Оценка Knight Frank - 9.75%
Выводы и прогнозы по рынку офисной недвижимости
Истекший год для рынка офисной недвижимости Москвы был достаточно спокоен и
характеризовался продолжающейся стабилизацией после кризиса 2008-2009 гг.
Объемы ввода новых офисных площадей превосходят показатели предыдущего года , и по
оценкам аналитиков данная тенденция продолжится.
Активность арендаторов и покупателей на рынке офисной недвижимости Москвы в
2013 г. была относительно высокой, что, однако, не привело к существенному снижению
доли вакантных площадей.
Арендные ставки и цены продажи качественной офисной недвижимости за год не
претерпели значительных изменений по оценкам большинства аналитиков.
Ожидается усиления роста рынка в 2014 г. при сохранении баланса спроса и предложения.
Активность девелоперов значительно усилится, на рынок будет выведено большее
количество новых офисных площадей, общий объем предложение будет расти.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 19 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
4. Рынок торговой недвижимости Москвы
Предложение
Общий объем предложения площадей торговых центров в Москве к концу 3 кв.2013 г.
оценивается ведущими аналитиками на уровне 6.8 млн.м2. Прирост показателя за год составил
13%, что выше аналогичных показателей прошлого года.
Объем предложения арендопригодных площадей оценивается в 3.7 млн.м2. Прирост показателя
за год составил 14.9 %:
Рисунок 25
Общие и аренд опригод ные площад и торговых центров Москвы:
8 000
7 000
6 835
6 000
5 000
4 000
3 678
3 000
2 000
1 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Общие площад и (GBA), оценка Blackwood - 6 670 тыс.м²
Общие площад и (GBA), оценка C olliers - 0 тыс.м²
Общие площад и (GBA), оценка Knight Frank - 7 000 тыс.м²
Сред нее значение общих площад ей (GBA) - 6 835 тыс.м²
Аренд опригод ные пл. (GLA), оценка Blackwood - 3 360 тыс.м²
Аренд опригод ные пл. (GLA), оценка C olliers - 4 135 тыс.м²
Аренд опригод ные пл. (GLA), оценка C ushman&Wakefield - 3 676 тыс.м²
Аренд опригод ные пл. (GLA), оценка Jones Lang LaSalle - 3 500 тыс.м²
Аренд опригод ные пл. (GLA), оценка Knight Frank - 3 720 тыс.м²
Сред нее значение общих аренд опригод ных (GLA) - 3 678 тыс.м²
Доля вакантных (свободных) площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2013 г.
оценивалась разными аналитиками в диапазоне 1.2 – 2.5%. Значение данного показателя за год
изменилось несущественно: выросло на 0.3% (п.п.)
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 20 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 26
Вакантные площад и в торговых ц ентрах Москвы:
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2.3%
2%
0%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C olliers - 2.5%
Оценка Jones Lang LaSalle - 2.5%
Сред нее значение - 2.3%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C ushman&Wakefield - 1.2%
Оценка Knight Frank - 3%
Таким образом, по усредненной оценке объем предложения вакантных арендопригодных
площадей торговых центров в Москве к концу 3 кв. 2013 г. составил 85 тыс.м2 (2.3 % от общего
объема предложения):
Рисунок 27
Пред ложение аренд опригод ных площад ей в торговых центрах
Москвы:
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Пред ложение = 3 678 тыс.м² (общ.пл.) * 2.3% (вакантные) = 85 тыс.м²
Спрос
По оценкам ведущих аналитиков рынка, активность арендаторов на рынке торговой
недвижимости г. Москвы в 2013 г. была достаточно высокой. Многие сетевые компании
выводили и продолжают выводить на рынок новые форматы магазинов, ориентируясь на
расширение покупательской аудитории. Наиболее активными с этой точки зрения являются
продуктовые операторы. (Knight Frank). Также Москва остаётся приоритетным регионом для
развития международных операторов: в 2013 г. были открыты ряд магазинов и объектов
общепита. (Knight Frank). Благодаря стабильно высокой активности покупателей, наблюдался
значительный рост ставок аренды качественных площадей торговых центров (см.далее).
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 21 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Арендные ставки и цены продаж торговой недвижимости
Средневзвешенные ставки аренды для «якорных» арендаторов в торговых центрах по итогам
года показали рост на 9.6%:
Рисунок 28
Ставки д ля "якорных" аренд аторов в торговых центрах Москвы:
450
400
350
343
300
250
200
150
100
50
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C olliers - 385 $ /м²/год
Сред нее значение, $ /м²/год
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Knight Frank - 300 $ /м²/год
Средневзвешенные ставки аренды для различных (не якорных) арендаторов в торговых центрах
(торговая галерея) по итогам года были относительно стабильны:
Рисунок 29
Ставки д ля различных аренд аторов в торговых центрах Москвы:
3 500
3 000
2 500
2 500
2 350
2 000
1 500
1 500
1 150
1 000
500
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Торговая галерея, оценка C olliers - 1500 $ /м²/год
Торговая галерея, лот ~100м² на 1 эт., оценка Knight Frank - 2350 $ /м²/год
Лот 100-150 м², оценка C ushman&Wakefield - 2500 $ /м²/год
С ред няя ставка в ТЦ, оценка Jones Lang LaSalle - 1150 $ /м²/год
Средневзвешенные ставки аренды на первых этажах торговых центров по итогам года были
относительно стабильны:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 22 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 30
Аренд ные ставки на первых этажах торговых центрах Москвы:
4 500
4 000
3 775
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C ushman&Wakefield - 3 800 $ /м²/год
Оценка Jones Lang LaSalle - 3 750 $ /м²/год
Сред нее значение, $ /м²/год
Цены продаж площадей в торговых центрах в 2012 г. показали рост на 10%:
Рисунок 31
Цены прод аж в торговых центрах Москвы:
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Knight Frank - 5 500 $ /м²
Ставки капитализации
Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня рисков в рассматриваемом
сегменте рынка. Средневзвешенные ставки капитализации торговой недвижимости по итогам
года составили 9 – 9.5%, снизившись на 0.6% (п.п.), что свидетельствует о тенденции снижения
рисков в данном сегменте рынка.
Рисунок 32
Ставки капитализации торговой нед вижимости Москвы:
16%
15%
14%
13%
12%
11%
10%
9.1%
9%
8%
7%
6%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C olliers - 9%
Оценка Jones Lang LaSalle - 9%
Сред нее значение - 9.1%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C ushman&Wakefield - 9%
Оценка Knight Frank - 9.5%
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 23 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Выводы и прогнозы по рынку торговой недвижимости
Рынок торговой недвижимости Москвы в 2013 г показал относительно высокий объем
нового строительства качественных торговых площадей: объем общих площадей
торговых центров увеличился по средневзвешенной оценке на 13% за год и составил
6.8 млн.м2, включая 3.7 млн.м2 арендопригодных площадей.
Активность арендаторов и покупателей на рынке офисной недвижимости Москвы в
2013 г. была высокой, а доля вакантных (свободных) площадей была относительно
стабильна, на уроане 2.3%, а незначительное увеличение свободных площадей в
абсолютном выражении (до 85 тыс.м2) возникло вследствие высоких темпов ввода новых
объектов.
Арендные ставки и цены продаж качественной торговой недвижимости за год выросли.
В ближайшей перспективе аналитики ожидают высоких темпов прироста нового
предложения на рынке профессиональной торговой недвижимости, в том числе по
причине отложенных ранее вводов объектов.
Активность торговых операторов на рынке останется высокой, продолжится выход
международных сетей на российский рынок.
На фоне активности покупателей в ближайшие годы прогнозируется рост ставок аренды и
сохранение минимальных значений вакантных (свободных) площадей.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 24 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
5. Рынок складской недвижимости Москвы
Предложение и спрос
Общий объем предложения качественной складской недвижимости в 2013 г. составил около
7.9 млн.м2. Прирост объемов предложения за год по средневзвешенной оценке составил – 8.6 %.
Рисунок 33
Склад ские площад и классов "A" и "B" в Москве:
10 000
9 000
8 579
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers - 8 710 тыс.м²
Оценка C ushman&Wakefield - 8 465 тыс.м²
Оценка Jones Lang LaSalle - 9 440 тыс.м²
Оценка Knight Frank - 7 702 тыс.м²
Сред нее значение - 8 579 тыс.м²
Доля вакантных помещений на рынке продолжает находиться на стабильно низком уровне: от
~1.1%, что свидетельствует о дефиците предложения
Рисунок 34
Вакантные склад ские площад и классов "A" и "B" в Москве:
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1.1%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C olliers - 0.32%
Оценка Jones Lang LaSalle - 1%
Сред нее значение - 1.1%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C ushman&Wakefield - 1.14%
Оценка Knight Frank - 2.05%
За истекший год зафиксирован относительно высокий объем поглощения качественных
складских площадей – в среднем около 300 тыс.м2 в квартал:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 25 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 35
Ежеквартальные объемы сд елок по склад ам классов "A" и "B":
600
500
400
300
287
200
100
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers, тыс.м²/квартал
Оценка C ushman&Wakefield, тыс.м²/квартал
Оценка Jones Lang LaSalle, тыс.м²/квартал
Сред нее значение, тыс.м²/квартал
Соотношение объема вакантных площадей (рыночного предложения) и ежеквартального объема
сделок (рыночного спроса) представлено на диаграмме:
Рисунок 36
Спрос и пред ложение по склад ам классов "A" и "B" в Москве:
800
700
600
500
400
287
300
200
100
97
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Ежеквартальный объем сд елок, тыс.м²/квартал
Пред ложение = 8 579 тыс.м² (общ.пл.) * 1.1% (вакантные) = 97 тыс.м²
Арендные ставки и цены продаж
Средние арендные ставки на складские помещения класса «А» за истекший год выросли
незначительно, на 1.4 % по средневзвешенной оценке:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 26 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 37
Аренд ные ставки склад ов класса "A" в Москве:
180
160
140
138
120
100
80
60
40
20
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers - 138 $ /м²/год
Оценка C ushman&Wakefield - 135 $ /м²/год
Оценка Jones Lang LaSalle - 140 $ /м²/год
Оценка Knight Frank - 140 $ /м²/год
Сред нее значение - 138 $ /м²/год
Средние арендные ставки на складские помещения класса «В» также незначительно выросли – на
0.5%:
Рисунок 38
Аренд ные ставки склад ов класса "B" в Москве:
160
140
126
120
100
80
60
40
20
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C olliers - 123 $ /м²/год
Оценка C ushman&Wakefield - 130 $ /м²/год
Оценка Jones Lang LaSalle - 133 $ /м²/год
Оценка Knight Frank - 118 $ /м²/год
Сред нее значение - 126 $ /м²/год
Средняя цена продажи складской недвижимости по оценке компании «Knight Frank» не
претерпели изменений:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 27 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 39
Цены прод аж склад ской нед вижимости Москвы:
1 400
1 250
1 200
1 000
800
700
600
400
200
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Класс "A" (оценка Knight Frank) - 1 250 $ /м²
Класс "B" (оценка Knight Frank) - 700 $ /м²
Ставки капитализации
Ставка капитализации является одним из индикаторов уровня рисков в рассматриваемом
сегменте рынка. Ставки капитализации для объектов складской недвижимости относительно
стабильны и находятся на уровне 11 %, что свидетельствует об умеренном уровне рисков в
данном сегменте рынка.
Рисунок 40
Ставки капитализации склад ской нед вижимости Москвы:
16%
15%
14%
13%
12%
11%
11.0%
10%
9%
8%
7%
6%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C olliers - 11%
Оценка Jones Lang LaSalle - 11%
Сред нее значение - 11%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка C ushman&Wakefield - 10.75%
Оценка Knight Frank - 11.31%
Выводы и прогнозы по рынку складской недвижимости
Темпы ввода новых объектов складской недвижимости в 2013 г. были невысоки, объем
предложения на рынке качественной складской недвижимости вырос за год на 8.6%.
Уровень спроса стабильно, что является причиной низкого уровня доли вакантных
(свободных) площадей, которая на текущий момент не превышает 1%.
Цены продажи и ставки аренды не претерпели значительных изменений за истекший год.
В среднесрочной перспективе ведущие аналитики не ожидают значительных изменений
на рынке складской недвижимости.
Объемы нового строительства увеличатся, но незначительно, при этом, активность
арендаторов и покупателей останется на высоком уровне, что усилит дефицит
предложения в данном сегменте рынка.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 28 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
6. Рынок гостиничной недвижимости Москвы
Предложение
По данным компании KnightFrank на текущий момент в Москве насчитывается 165 гостиниц
уровня 3-4-5*, общий номерной фонд которых составляет ~31.8 тыс. номеров (в среднем ~200
номеров на одну гостиницу). Таким образом, прирост за год (с 3 кв.2012 г.) составил 5 новых
гостиниц.
Рисунок 41
Количество гостиниц 3-4-5* в Москве:
170
165
160
150
140
130
120
110
100
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Knight Frank - 165 шт.
Рисунок 42
Номерной фонд гостиниц 3-4-5* в Москве:
35 000
31 800
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Knight Frank - 31 800 шт.
По прогнозам компании Jones Lang La Salle в течение 2013 – 2016 г. гостиничное предложение
пополнится около 4 тыс. новых номеров, причем, в основном, в брендированном сегменте,
который на текущий момент представлен 11 тыс. номерами.
Спрос
Средний по году показатель загрузке гостиниц составляет ~67%, показывая положительную
динамику начиная с кризисного 2009 г.:
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 29 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Рисунок 43
Загрузка гостиниц 3-4-5* в Москве:
80%
75%
70%
67%
65%
60%
55%
50%
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
Оценка C ushman&Wakefield - 77%
Оценка Knight Frank - 60%
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Оценка Jones Lang LaSalle - 64%
Сред нее значение - 67%
Основной спрос на гостиничное размещение в Москве обеспечивают бизнес-клиентура (около
40% спроса). При этом потенциал данного сегмента потребителей может обеспечить до 80% от
средней загрузки. Таким образом, с точки зрения спроса Москва представляется, скорее, не
туристическим центром, а рассматривается для бизнес- поездок (источник: Jones Lang LaSalle
Hotels).
Цены
Средняя стоимость проживания в Московских гостиницах среднего уровня в прошедшие
несколько лет остается на относительно стабильном уровне, показывая рос по ряду сегментов, не
превышающий уровня официальной инфляции:
Рисунок 44
Стоимость проживания в гостиницах Москвы, по д анным
JonesLangLaSalle, руб./сут.
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
3Q-2008
3Q-2009
3Q-2010
3Q-2011
3Q-2012
3Q-2013
Luxury, Премиум - 13 500 руб./ сут.
Upper Upscale. Высшее качество, 5* - 10 000 руб./ сут.
Upscale, Высокое качество, 4* - 6 500 руб./ сут.
Upper Midscale. Улучшенный сред ний - 6 100 руб./ сут.
Midscale. С ред ний уровень, 3* - 4 900 руб./ сут.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 30 из 31
Обзор рынка недвижимости Москвы за 2013 г.
Выводы и прогнозы по рынку гостиничной недвижимости
Прирост нового предложения в сегменте гостиниц уровня 3-4-5* несущественен: 5 новых
гостиниц за год.
Сохраняется значительный дефицит гостиниц среднего уровня (3*).
Средний уровень загрузки гостиниц Москвы последние годы незначительно, но стабильно
увеличивается, на текущий момент загрузка составляет ~67%.
Средняя стоимость проживания за последние годы относительно стабильна и подвержена
лишь сезонным колебаниям.
В дальнейшем аналитиками ожидается рост номерного фонда Москвы в основном за счет
гостиниц верхнего ценового уровня, дефицит гостиниц среднего уровня сохранится.
В будущем ожидается рост уровня загрузки гостиниц и средней стоимости проживания.
Группа компаний «КОНТИ»
Россия, 121108, Москва, ул.Герасима Курина, д.10, корп.1
+7(499)146-49-22, +7(499)146-53-76
стр. 31 из 31