АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В

АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В АКТЮБИНСКОМ РЕГИОНЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Кулумбетова Д.Б.
Давлеткалиева К.Б.
Казахско-Русский международный университет, г. Актобе
Аннотация. В статье дается характеристика рынка жилой недвижимости, рассматриваются факторы, оказывающие влияние на его формирование и развитие, приводятся результаты анализа состояния рынка недвижимости города Актобе и Актюбинской области, рассматриваются средние цены, темпы строительства, перспективы развития данного рынка.
Ключевые слова: жилая недвижимость, рынок недвижимости, стоимость жилья, жилищное строительство, арендное жилье, кредитное жилье, сделки купли-продажи
Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни
любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей [2]. Необходимость проведения анализа и оценки развития рынка недвижимости определяется ее значимостью в экономической и социальной сферах, ее ролью в обеспечении благосостояния и качества жизни населения.
В условиях рыночного хозяйствования объекты недвижимости вовлекаются в торговый оборот, приобретая различные формы и оказывая воздействие на потребительские инвестиционные процессы:
- понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились
новые профессиональные интересы, связанные с консалтинговой, оценочной, риэлторской,
девелоперской и иными видами деятельности;
- появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления,
так и во многих сферах предпринимательской деятельности.
- ипотека, как инструмент инвестирования в недвижимость, является достаточно востребованной, для многих это единственный реальный способ купить жилье в собственность.
Рынок недвижимости делится на два разных сегмента – рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. В настоящее время в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка жилой недвижимости, которое определяется многими факторами
неэкономического порядка: социальными, демографическими, культурными и т.д. Специфику рынку жилой недвижимости придает также длительность и сложность покупки или продажи жилой недвижимости, длительность сроков ее использования; низкая ликвидность; зависимость от «человеческого» фактора, финансовых возможностей населения разных регионов для приобретения недвижимости, государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и природных условий в
регионе. Жилая недвижимость занимает особое место в системе общественных отношений:
ее можно рассматривать как потребительское благо и как инвестицию.
Основными факторами, регулирующими рынок жилой недвижимости, являются спрос
и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок
покупателей. Величину спроса на региональном рынке жилой недвижимости определяют
следующие основные факторы: уровень платежеспособность населения региона; изменения
общей численности и структуры населения; изменения во вкусах и предпочтениях населения, условия и доступность ипотечного кредитования. Величину предложения на рынке жилой недвижимости определяют следующие основные факторы: наличие резерва объектов недвижимости в находящейся в эксплуатации; объемы нового строительства и затраты на него.
37
Виды сделок на рынке жилой недвижимости подразделяют на сделки купли-продажи,
аренды, ипотеки и др. По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный [1]. Первичный рынок обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот, на вторичном рынке жилой недвижимости проводятся сделки,
совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации.
На первичном рынке стоимость жилой недвижимости определяется уровнем затрат на
строительство и уровнем планируемой прибыли застройщика. В целом стоимость первичного жилья превышает стоимость находящегося в эксплуатации на 20-30%, что объясняется
стабилизацией рыночных механизмов, отсутствием износа, большей комфортабельностью,
удобством планировки, иными техническими требованиями к новым домам.
По данным Агентства Республики Казахстан по статистике средняя стоимость жилья
эконом-класса на вторичном рынке недвижимости г. Актобе в настоящее время составляет
около 800 долларов за кв. метр [4]. В 2014 году продолжилась тенденция повышения цен на
рынке жилья. Стоимость нового жилья в области за 2014 год возросла более чем на 30 процентов, а цена за «квадрат» вторичного жилья, поднялась более чем на 15 процентов (таблица 1). Спрос и предложение на коммерческую недвижимость в городе сохраняется, несмотря
на повышение цен и нестабильную экономическую ситуацию.
Таблица 1 - Цены продажи нового жилья и перепродажи вторичного жилья в г. Актобе в
2010-2014гг.
Средняя цена на недвижимость (за кв.м.) в Актобе (в тенге)
Недвижимость,
изменение
изменение
изменение
изменение
изменение
тип сделки
2010г.
2011г.
2012г.
2013г.
2014г.
за год, %
за год, %
за год, %
за год, %
за год, %
Стоимость
на
вторичном рын- 110087
-1,51
117009
6,29
124974
6,81
127567
2,07
147380
15,53
ке
Средняя
стоимость
нового 96813
0,01
101720
5,07
137940
35,61
143917
4,33
189124
31,41
жилья
На рисунке 1 приведена динамика стоимости жилой недвижимости за период 20052014 годы.
Из рисунка 1 видно, что средний уровень цен на жилье, находящееся в эксплуатации в
городе по сравнению с докризисным 2007 годом сократился примерно на 9%, а средний уровень цен на новое жилье увеличился примерно на 35%, что обуславливается постоянно растущей себестоимостью строительства и спросом на качественное, новое жилье.
40% реализуемого в городе жилья относится к малоэтажным частным или многоквартирным домам. При этом еще около 40% предложения представлено квартирами в четырех и
пятиэтажных домах. На квартиры в современных многоэтажных домах (свыше 6 этажей)
приходится не более 20% предложения. Вместе с тем существенная часть предложения (преимущественно в малоэтажном сегменте) представлена незаконно возведенными объектами,
что существенно повышает риски при совершении сделки купли-продажи. Так в Актобе насчитывается около 10 тыс. незарегистрированных объектов недвижимости основная часть
которых представлена частными домами и земельными участками [5].
По данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость средняя стоимость индивидуальных жилых домов составила в марте 30021538 тенге за объект. Это на 4,44% меньше
чем месяц назад и на 38,15% ниже, чем в марте 2013 года. Столь резкое снижение цен в годовой амплитуде обуславливается непропорциональным приростом предложения в низшем
ценовом сегменте рынка. В свою очередь средняя стоимость сотки земли для индивидуального жилищного строительства, садоводства и ведения сельского хозяйства составила 169
380 тенге за сотку. Это на 0,41% меньше чем месяц назад и на 95,58% ниже, чем год назад.
Так же как и в случае с индивидуальными жилыми домами резкое снижение цен в годовой
38
амплитуде обуславливается непропорциональным ростом предложения в низшем ценовом
сегменте рынка.
Рис 1. - Динамика стоимости жилой недвижимости в г. Актобе
за период 2005-2014 годы
Элитная вторичная жилая недвижимость реализуется по 1000 долларов за «квадрат»,
средняя стоимость элитного жилья в новостройках составляет около 1200 долларов за квадратный метр. Стоимость жилья в новостройках, возводимых в рамках различных социальных
программ не превышает 700 долларов за кв. метр.
За счет естественного прироста населения спрос на жилье в городе стабилен. Однако
значительная его часть ориентирована на недорогое жилье. При этом за счет кредитных
средств заключается сравнительно большое количество сделок, достигающее на первичном
рынке примерно 20-25% от общего объема транзакций. Причем немалое количество жилья
приобретается в рамках социальных программ.
За 2013 год в Актобе построили более более 300 тысяч «квадратов» жилья. Из них
1,4% запланированного ввода жилья составляет индивидуальное жильѐ, построенное за счѐт
средств населения (157,1 тысячи «квадратов»). Ещѐ 32,7% составляет коммерческое жильѐ за
счѐт средств предприятий (это около 100 тысяч квадратных метров). Кредитное жильѐ по
системе жилстройсбережений составит около 10,9% от общего ввода жилья (33,3 тысячи
квадратных метров). Арендное жильѐ для молодых семей – 2,6% (7,8 тысяч квадратных метров), жильѐ через «Самрук Казына» – 1,3% (3,85 тысяч). А арендное жильѐ для очередников
составляет всего 1,2% (3,699 тысячи квадратных метров) [5].
По уровню обеспеченности жильем Актюбинская область занимает 9-е место среди
регионов Казахстана, с показателем 20,1 квадратов на человека. Постановлениями Правительства Республики Казахстан от 31.05.2013 года, от 30.09.2013 года и от 31 марта 2014 года
утверждены изменения и дополнения в программу «Доступное жилье –2020», в том числе в
части отдельных параметров и механизмов реализации программы АО «Фонд недвижимости
«Самрук-Қазына».
Впоследствии на основе объединения этой Программы и других действующих программ: «Развитие регионов», «Программы развития моногородов на 2012–2020 годы», «Модернизации жилищно-коммунального хозяйства на 2011–2020 годы», «Ақ бұлақ на 2011–
2020 годы» была разработана Программа развития регионов до 2020 года, утвержденная По39
становлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728. Целью
Программы является создание условий для развития социально-экономического потенциала
регионов через формирование рациональной территориальной организации страны, стимулирование концентрации населения и капитала в центрах экономического роста [6].
В рамках Программы предусмотрен комплекс мер государственной поддержки следующих действующих и новых основных направлений жилищного строительства: строительство жилья местными исполнительными органами для очередников, а также через
«Жилстройсбербанк» для всех категорий граждан и для молодых семей, возведение арендного жилья по линии АО «КИК», строительство и реализация жилья через АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», намечено более активное привлечение частных инвестиций в
жилищное строительство и стимулирование ГЧП, развитие инженерно-коммуникационной
инфраструктуры районов застройки, ИЖС, а также развитие строительной индустрии и другие направления. Главной целью государственной жилищной политики является создание
условий для обеспечения граждан доступным жильем.
Таблица 2 - Финансирование объектов жилой недвижимости и инфраструктуры, планируемых к строительству в 2015 году
№
1
3
1
2
1
2
3
Наименование строящихся объектов жилой недвижимости и
инженерно-коммуникационной инфраструктуры
Строительство арендного жилья для очередников МИО
Строительство жилого дома №4 А,Б,В,Г в микр. «Нур Актобе», г. Актобе
Строительство жилых домов в области
Итого
Строительство арендного жилья для молодых семей
Строительство жилого дома №27 А,Б,В в микрорайоне "Нур Актобе"
Строительство жилого дома №28 А,Б,В,Г в микрорайоне "Нур Актобе"
Итого
Строительство кредитного жилья ЖССБК
Строительство жилого дома №26 А,Б,В,Г в микрорайоне "Нур Актобе"
Строительство жилого дома №19 А,Б,В в микрорайоне "Нур Актобе"
Строительство жилого дома №20 А,Б,В в микрорайоне "Нур Актобе"
Итого
Всего по жилью:
Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры
Всего за счет средств Республиканского Бюджета
Планируемый
объѐм средств
883 220,00
305 053,00
1 188 273,00
558 520,00
821 480,00
1 380 000,00
1 236 490,00
962 630,00
970 880,00
3 170 000,00
5 738 273,00
3 677 729,00
9 416 002,00
В соответствии с Программой жилищного строительства за период 2012-2020 годы в
области планируется построить более четырех миллионов квадратных метров жилья. По итогам 9 месяцев 2014 года введено в эксплуатацию 19,6 тыс. кв. метров общей площади кредитного жилья через систему жилстройсбережений за счет средств республиканского бюджета, что позволило обеспечить благоустроенным жильем 186 семей. Также введено в эксплуатацию 16,9 тыс. кв. метров общей площади арендного жилья для очередников за счет
средств республиканского бюджета, что позволило обеспечить благоустроенным жильем 237
семьи. За счет средств местного бюджета периода введены в эксплуатацию 103 квартиры населению, стоящему в очереди в акиматах. В Программе, наряду с традиционными видами
жилищного строительства, предусмотрены новые направления: арендное жилье через АО
«Казахстанская ипотечная компания», арендное жилье для молодых семей с правом выкупа,
жилье через Фонд недвижимости «Самрук-Казына».
На 2015 год предполагается финансирование из республиканского бюджета строительных работ (услуг) по возведению объектов жилой недвижимости и инфраструктуры в
40
размере 5738273 тыс. тенге, из них на строительство жилой недвижимости в г. Актобе предполагается выделение 1755491 тыс. тенге (таблица 2) [3].
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- рынок арендного жилья города Актобе демонстрирует стабильность арендных ставок по сравнению с прошлым месяцем;
- на конец 2014 года ситуация на рынке недвижимости более или менее стабильная,
резких скачков цен не наблюдалось;
- Актюбинская область занимает одну из лидирующих позиций по реализации программы «Доступное жилье-2020»; в регионе наблюдается увеличение объема строительных
работ (в 1,4 раза), планомерно реализуются все девять направлений программы «Доступное
жилье-2020»;
- несмотря на активное начало строительства жилья по госпрограмме 2011-2014 годов,
в целом в области лидирует индивидуальное строительство. 72% возведенных в уходящем
году квадратных метров жилья построены населением на собственные деньги.
Литература
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС,
2001.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
Информация по объектам, планируемых к строительству в 2015 году в рамках программы "Доступное жилье-2020". Официальная информация Акимата Актюбинской области.
http://www.stat.gov.kz. Официальный сайт Комитета по статистике Министерства Национальной Экономики Республики Казахстан.
http://www.krn.kz. Портал КазРиэлт-Недвижимость
Программа развития регионов до 2020 года, утвержденная Постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728 «Об утверждении Программы развития регионов до 2020 года (с изменениями по состоянию на 05.02.2015 г.)».
41