Путеводитель для расчёта ставки рефинансирования Агентством

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Путеводитель для определения величины ставки рефинансирования
закладных в Агентство по продуктам «Стандарт», «Новостройка» (кредитование
объектов программы «Стимул»), «Материнский капитал» (вторичный рынок),
«Малоэтажное жильѐ» (вторичный рынок), «Кредит на погашение ранее
предоставленного кредита», «Индивидуальный жилой дом»
(для целей первоначального расчета и ежегодного пересчета)
1
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
Внимание!!!
В путеводителе описывается порядок расчета ставки рефинансирования закладных Агентству.
При этом кредитор имеет право самостоятельно определять значение надбавки к уровню
инфляции (с учетом наличия/отсутствия личного страхования), однако отклонение от ставки
рефинансирования может повлиять на цену закладной при рефинансировании Агентству (выкуп с
дисконтом).
2
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
1
шаг
Рассчитать коэффициент К/З (Запрашиваемая сумма кредита(займа)/Стоимость
предмета ипотеки*).
Коэффициент К/З рассчитывается следующим образом:
Размер Ипотечного кредита (займа)
Коэффициент К/З = --------------------------------------------------------------* 100%
Стоимость Жилого помещения,
являющегося Предметом ипотеки *
Пример для продукта «Стандарт»
3
*- стоимость предмета ипотеки для целей расчета коэффициента К/З определяется в соответствии с паспортом ипотечного кредитного продукта.
В общем случае, берется меньшая из двух сумм: продажной цены, указываемой в Договоре приобретения Жилого помещения и оценочной
стоимости Жилого помещения (Предмета ипотеки) по результатам заключения Оценщика.
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
2
4
шаг
Открыть раздел с таблицей максимальных сумм кредита/займа, установленных
Агентством по регионам Российской Федерации.
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
3
шаг
В открывшейся на сайте Агентства таблице выбрать максимальный возможный
размер кредита в зависимости от региона нахождения предмета ипотеки и
коэффициента К/З (результат расчета шага №1).
Пример для продукта «Стандарт»
5
Максимальная сумма кредита для Белгородской области при значении коэффициента К/З=68% - 2,6 млн.руб.
Выдаваемая сумма кредита 1,5 млн.руб. не превышает максимально возможное значение.
Внимание!!! Превышение максимальной суммы по региону возможно для поставщиков с определенным
рейтингом. Возможность выдачи таких кредитов /займов указывается при заключении договоров поставки
(форвард/опцион). В любом случае сумма кредита/займа не может превышать значение, установленное
Базовой частью Стандартов АИЖК
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
4
шаг
Сравнить выдаваемую сумму кредита/займа с максимальными суммами,
предусмотренными Базовой частью Стандартов АИЖК
Раздел сайта Агентства: Партнерам ->Стандарты АИЖК -> Базовая часть Стандартов
Пример для продукта «Стандарт»
Выдаваемая сумма кредита 1,5 млн.р. При коэффициенте К/З=68% соответствует требованиям Базовой
части Стандартов (5,8 млн.р., см. таблицу выше)
Внимание!!! Сумма кредита/займа не может превышать значение, установленное Базовой частью
Стандартов АИЖК
6
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
5
шаг
Произвести расчет параметра S/S* = Выдаваемая заемщику сумма
кредита(займа)/Максимальная сумма кредита(займа) по региону нахождения
предмета ипотеки (результат Шага №3).
Параметр S/S* рассчитывается следующим образом:
S/S*=
Размер Ипотечного кредита (займа)
------------------------------------------------------------------------------------------- * 100%
Максимальный размер кредита(займа)(результат шага №4)
Пример для продукта «Стандарт»
7
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
6
шаг
Открыть раздел со значениями процентных ставок для соответствующего продукта
на сайте Агентства и выбрать процентные ставки, действующие на дату
заключения кредитного договора/договора займа.
Пример для продукта «Стандарт»
Выше приведѐн пример размещения процентных ставок для продукта «Стандарт». Процентные ставки
для других продуктов размещены аналогично в соответствующих подразделах.
8
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
7
шаг
Найти таблицу надбавок к уровню инфляции, соответствующую величине
параметра S/S*, результат которого получен на шаге №5
Пример для продукта «Стандарт»
9
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
8
шаг
Определение срока фиксации
Срок фиксации выбирается заемщиком путѐм определения года завершения действия
периода фиксации и в дальнейшем уточняется кредитором по нижеуказанному алгоритму.
Фиксация ставки всегда происходит до 01 марта i-го года, который заемщик выбрал как год
окончания периода фиксации.
Первый год фиксации – фактическое количество дней с даты выдачи до ближайшего 28(29)
февраля.
Последующие годы фиксации равны продолжительности календарного года ( с 01 марта по
28(29) февраля следующего года).
Фиксация процентной ставки на весь срок кредита возможна, НО:
• период фиксации менее 120 месяцев может соответствовать сроку ипотечного
кредита/займа, при условии, что срок ипотечного кредита/займа не менее 36 месяцев
• при выборе заемщиком периода фиксации более 120 месяцев процентная ставка
фиксируется на весь срок ипотечного кредита/займа
10
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
Примеры определения срока фиксации
Пример 1. Кредит выдан 9 ноября 2013 года, и заемщик желает осуществлять перерасчет ставки начиная с
2014 года. Срок фиксации составит 4 месяца, что соответствует категории Периода фиксации (мес.)
«До 12» в таблице на шаге №9.
Пример 2. Кредит выдан 9 ноября 2013 года, и заемщик желает осуществлять перерасчет ставки начиная с
2016 года. Срок фиксации составит 4 месяца + 24 месяца (фиксация с 01 марта 2014 года по 29 февраля
2016 года) = 28 месяцев, что соответствует категории Периода фиксации (мес.) «От 13 до 36» в
таблице на шаге №9.
Пример 3. Кредит выдан 9 ноября 2013 года, срок кредита равен 108 месяцев и заемщик желает
зафиксировать ставку на весь срок кредита. В данном примере заемщик может зафиксировать ставку на
весь срок кредита, т.к. он более 36 месяцев; период фиксации составит 108 месяцев, что соответствует
категории Периода фиксации (мес.) «От 85 до 120» в таблице на шаге №9.
Пример 4. Кредит выдан 9 ноября 2013 года, срок кредита равен 240 месяцев и заемщик желает
осуществлять перерасчет ставки начиная с 2025 года. В данном примере срок фиксации составит 124
месяца. Согласно условиям, в случае, когда период фиксации более 120 месяцев, заемщик обязан
зафиксировать ставку на весь срок кредита. Таким образом, период фиксации составит 240 месяцев, что
соответствует категории Периода фиксации (мес.) «Более 120» в таблице на шаге №9.
11
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
9
шаг
Выбрать величину надбавки к уровню инфляции в зависимости от периода
фиксации (шаг № 8) и величины К/З (расчѐт шага №1)
Пример для продукта «Стандарт»
В найденной на шаге №7 таблице выбираем значение надбавки в зависимости от значения коэффициента
К/З=68% (расчѐт шага №1) и срока фиксации, выбранного заемщиком (например, заемщик фиксирует ставку
на весь срок кредита – 240 месяцев (столбец таблицы «Более 120»). Таким образом, значение надбавки к
уровню инфляции равно 6,45 %. (см. рисунок выше).
Внимание!!! Важно учесть, что значения в таблицах действительны только при наличии личного
страхования.
Процентная ставка всегда фиксируется до 01 марта выбранного года окончания периода фиксации, либо на
весь срок кредита.
12
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
10
шаг
Для определения окончательной величины процентной ставки к выбранной в
таблице величине надбавки (шаг №8) необходимо прибавить значение уровня
инфляции в потребительском секторе на текущий год и 0,7 п.п. в случае отсутствия
личного страхования.
Уровень инфляции - уровень инфляции в потребительском секторе, определенный на основе
значения индекса потребительских цен (ИПЦ) на все товары и услуги по Российской Федерации
за соответствующий период (декабрь к декабрю.). ИПЦ публикуется в открытом доступе на
официальном сайте Росстата www.gks.ru. Значение уровня инфляции за 2012 год (декабрь 2012 к
декабрю 2011) равно 6,6%.
i = ИПЦдек.(T-1)/дек.(T-2) – 100, где
T - год заключения кредитного договора/договора займа;
(T-1) – предыдущий год (году заключения кредитного договора/договора займа);
(T-2) – год, предшествующий предыдущему;
В частном случае (при заключении кредитного договора/договора займа в период с 01 января по
31 января (включительно) текущего года ИПЦ рассчитывается за период с декабря года,
предшествующего предыдущему году заключения кредитного договора/договора займа к декабрю
третьего года, предшествующего году заключения кредитного договора/договора займа.
Пример для продукта «Стандарт»
Предположим, что кредит/заем выдан 18 апреля 2013 года, от заключения договора личного страхования
заемщик отказался. Тогда к найденному на шаге №8 значению надбавки 6,45% прибавляем 0,7 процентных
пункта за отсутствие личного страхования и уровень инфляции за соответствующий период – 6,6% :
13
(6,45 п.п. + 0,7 п.п.)+6,6 п.п. = 13,75 п.п.
Определение величины ставки
рефинансирования закладных в Агентство
11
шаг
По истечении периода фиксации процентная ставка подлежит ежегодному
плановому пересмотру 01 марта в зависимости от значения уровня инфляции в
потребительском секторе.
При пересмотре переменной части процентной ставки после окончания периода фиксации
уровень инфляции в потребительском секторе рассчитывается на основании индекса
потребительских цен на все товары и услуги по Российской Федерации за период декабря года
предшествующего году окончания периода фиксации к декабрю второго года,
предшествующего году окончания периода фиксации. Показатель публикуется на
официальном сайте Росстата http://www.gks.ru/.
Значение годовой процентной ставки по ипотечному кредиту/займу по результатам пересчета
не может превышать и быть ниже максимального и минимального значений, установленных
Агентством. Если в результате пересчета величина годовой процентной ставки окажется
ниже/выше
указанных
значений,
то
ставка
устанавливается
в
размере
минимального/максимального значения.
Пример для продукта «Стандарт»
Например, после окончания периода фиксации уровень инфляции в потребительском секторе составил 4%.
Тогда новая процентная ставка будет равна фиксированная часть + переменная часть:
(6,45 п.п. + 0,7 п.п.) + 4 п.п. = 11,15 п.п.
После окончания периода фиксации переменная часть ставки пересчитывается каждый год.
14