определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Курсовая работа по экономике недвижимости
Общая часть
Методические указания разработаны с целью определения состава,
содержания, объёма, последовательности и методики выполнения курсовой
работы по дисциплине «Экономика недвижимости».
Курсовая работа выполняется для закрепления теоретических знаний,
полученных студентами на лекциях и практических занятиях.
При
разработке
методических
указаний
учтены
требования
стандартов оценки и нормативных документов в области оценки. Курсовая
работа разрабатывается в сокращенном объеме по сравнению с отчетами по
оценке в связи с учебным характером выполняемой работы и недостаточностью
конкретной исходной информации по оцениваемому объекту недвижимости.
Цель выполнения работы – определение рыночной стоимости объекта
недвижимости (ОН) с использованием трех традиционных подходов к оценке
недвижимости.
Исходные данные
Для выполнения курсовой работы студенты должны представить исходные
данные для оценки. В качестве объекта оценки можно выбрать только здания
(сооружения исключаются), следующего назначения: административные,
торговые, производственные и складские. Здания социально-гражданского
назначения:
школы,
больницы
и
т.п.,
многоэтажные
жилые
здания
исключаются. Возможна оценка жилых домов приусадебного типа (коттеджей).
Данные по объекту оценки подбираются студентом и согласовываются с
преподавателем.
В качестве исходных данных при определении рыночной стоимости
объектов недвижимости возможно использование следующих документов:
1. Технический паспорт объекта недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации (БТИ) – основной источник информации.
2. Паспорт на здания, оформляемый на предприятиях.
–2–
3. Паспорт типового проекта из каталога (например, на жилые дома усадебного типа).
Кроме перечисленных основных документов, желательно наличие следующей информации:
– данные бухгалтерского учета по ОН: стоимости – восстановительная,
остаточная, накопленная амортизация, норма амортизации и т.п.;
– сметная документация: локальная и объектные сметы, сводный сметный
расчет;
– рабочие чертежи: планы, разрезы; общая пояснительная записка к
проекту и т.п.;
– фотографии объекта недвижимости;
– эксплуатационные затраты на содержание объекта;
– прочая информация, необходимая для оценки объекта.
При выдаче задания вариантность выполнения работы достигается за счет
особенностей оценки объектов различного
назначения. Кроме этого,
выполняемую работу можно индивидуализировать за счет задания различных
дат оценки, использования различных методов оценки, методов расчета
величины физического износа и т.п.
В начале выполнения курсовой работы студент обязательно должен
посетить объект оценки с целью подробного осмотра и фотографирования [16].
Рекомендуется назначать дату оценки, соответствующей дате начала
выполнения курсовой работы или дате осмотра объекта оценки.
Состав, содержание и оформление работы
При выполнении работы составляется пояснительная записка со всеми
необходимыми
расчетами
и
обоснованиями.
Пояснительная
оформляется в следующем порядке и объёме:
1. Титульный лист с фотографией оцениваемого объекта.
2. Содержание работы (с указанием номеров страниц).
–3–
записка
3. Задание на выполнение курсовой работы.
4. Характеристика объекта оценки (как можно подробнее).
5. Введение: цель оценки, необходимость оценки ОН, законодательные и
нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность и т.п.
6. Затратный подход.
7. Краткий анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости.
8. Сравнительный подход.
9. Доходный подход.
10.Согласование результатов оценки.
11.Основные факты и выводы по объекту оценки.
12.Список использованных источников.
13.Приложения (копия технического паспорта или др. документа, сметной
документации, фотографии и т.п.).
Пояснительная записка оформляется на листах формата А4. Общий объём
пояснительной записки содержит 25-30 страниц.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
В соответствии с требованиями стандартов оценки определение рыночной стоимости любого объекта недвижимости осуществляется с обязательным
использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость
недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка
(Сзем), его благоустройства и строительство (Свосст) на нем оцениваемого
объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки
объекта возможно использование формулы:
Сзатр = Сзем + Свосст – Инак ,
–4–
(1.1)
где: Инак – величина накопленного износа ОН на дату оценки,
включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).
При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не
производится, условно принимается, что участок арендуется.
Оценка стоимости восстановления (замещения)
При определении стоимости восстановления (замещения) объекта
недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:
1. Метод количественного анализа. При использовании этого метода
составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с
учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает
наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой
квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.
2. Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость
определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных
элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.
3. Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых
зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие
отклонения
в
конструктивном
решении
по
сравнению
с
объектами,
представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей
восстановительной стоимости…» [1,11,13,17]. В рамках выполнения курсовой
работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим
из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС в
электронном виде).
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода
сравнительной единицы по следующей формуле:
СПВ = Сед х Кп х Vстр х (К69-84 х К84-91 х Ктек) х Кпп х 1,18 ,
–5–
где: Сед – восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой
единицы
измерения)
в
базисных
ценах
1969
г.
Принимается
из
соответствующего сборника УПВС, в руб;
Кп – суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения,
который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической
части и т.п.;
Vстр – строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому
паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим
чертежам здания;
К69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен
1984 г.;
К84-91 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен
1991 г.;
Ктек – коэффициент удорожания сметных цен
от уровня 1991 г. к
текущему уровню цен (на дату оценки);
Кпп – коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона
при строительстве объектов аналогичного назначения;
1,18
- налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо
учитывать в случае купли-продажи объекта.
Примечание
1. При расчетах в обязательном порядке должны быть учтены
поправочные коэффициенты (Кп), учитывающие отклонения характеристик
оцениваемого здания от аналога в сб. УПВС. Эти поправки могут учитывать
изменение группы капитальности, превышение строительного объема, наличие
подвала и т.п. [13 и прил. 1].
2. Коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен
1991 г. принимаются в соответствии с данными технического паспорта. В
случае отсутствия этих данных возможно использование усредненных значений
–6–
этих коэффициентов: К69-84 = 1,22 и К84-91 = 1,55 (с учетом территориального
коэффициента для РТ).
3. Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. (или 2001 г.)
к
текущему
уровню
цен
принимается
в
соответствии
с
последним
постановлением Кабинета Министров РТ на дату оценки.
4. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается
равной 1,20–1,40 в зависимости от назначения объекта оценки, т.е.
определенного сегмента рынка недвижимости.
Оценка физического износа
В рамках выполнения курсовой работы производится оценка только
физического износа объекта недвижимости. Величина функционального и
внешнего износа не определяется в связи с большими затруднениями их
обоснования.
Существует несколько методов оценки физического износа объекта
недвижимости
[1].
При
выполнении
курсовой
работы
целесообразно
использование следующих методов.
1. Метод срока жизни объекта и его элементов.
Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ
здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит
от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента
или системы.
Такой
подход
регламентирован
соответствующими
нормативными
документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и
систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности [16].
В используемом методе величина физического износа элемента или
системы определяется следующим образом:
ФИi = Тфi х 100 %/ Тнi ,
–7–
где: Тфi – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию
или капитального ремонта отдельного i-го элемента или системы;
Тнi – нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го
элемента
(системы)
при
соблюдении
правил
и
сроков
технического
обслуживания и ремонта, лет (см. прил. 3).
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации
здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы)
необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов
(систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных
весов (Вi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости
ФИзд = ∑ [(ФИi х Вi )/100%].
здания:
2. Экспертный метод оценки
Метод
фактического
технической
состояния
экспертизы
объекта
заключается
недвижимости
в
в
обследовании
целом,
всех
его
конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Данный
метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с
определением ВСН 53-86р [12], физический износ на момент его оценки
выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных
мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или
здания в целом, к их восстановительной стоимости.
Метод реализуется в следующей последовательности [16].
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное
обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого
здания.
2.
При
осмотре
выявляются
признаки
физического
износа
и
устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных
–8–
участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или
глубины и т.п.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их
количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах
норматива.
4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.
Рекомендуемая последовательность расчета величины физического
износа здания в целом.
1. Составление дефектной ведомости с указанием конструктивных
элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его
величины в соответствии с таблицами ВСН – с округлением до 10%.
2. Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов и
инженерных систем (прил. 1, табл. 1.5-1.8), с учетом величины износа
различных участков этих элементов и систем. Например, такой элемент здания
как стены, можно разделить на следующие участки: несущие наружные и
внутренние стены, перегородки (с учетом удельных весов этих участков и их
износа) – с округлением до 5%.
3. Расчет физического износа здания в целом с учетом результатов
предыдущих расчетов – с округлением до 1% (табл. в прил. 1).
Определение остаточной стоимости
С
учетом
вышеизложенного,
расчеты
по
затратному
подходу
заканчиваются определением стоимости ОН по упрощенной формуле (1.1):
Сзатр = Свосст – Ифиз .
2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках
с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с
аналогами.
–9–
Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо
наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование
данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка
недвижимости,
специализированного
назначения
ОН,
обладания
ОН
исключительными выгодами или обременениями.
Сравнительный подход основывается на трех основных принципах
оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный
принцип сравнительного подхода – принцип замещения: при наличии на
рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит
больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости
аналогичной полезности.
При реализации данного подхода возможно использование следующих
методов.
1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых
объектов [6,7,8,16].
2. На основе экономических единиц сравнения – с использованием
валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента
капитализации (ОКК) [8,9].
3. С использованием элементов матричной алгебры [8,16].
Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж – ввиду его
доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении
поправок
в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей
последовательности.
1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости,
особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов
недвижимости, проданных относительно недавно – не более шести месяцев со
дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20
объектов недвижимости), затем они тщательно анализируются по параметрам
сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3
– 10 –
объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное
пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость
расчетов.
2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации по
объектам-аналогам (Сан), анализ уточненной информации и сравнение каждого
объекта-аналога с объектом оценки.
3. Внесение поправок (Кi) в цены продаж сопоставимых аналогов,
учитывающих выделенные различия в ценообразующих характеристиках
сравниваемых объектов.
4.
Согласование
скорректированных
цен
объектов-аналогов
и
определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на
основе сравнительного подхода.
Кратко сущность метода можно выразить формулой:
Ссравн = Сан ± Σ Кi .
Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты
согласовываются.
Источники информации при выборе сопоставимых объектов-аналогов (по
состоянию на 1 марта 2007 г.).
1. Специализированные
периодические
издания.
В
Казани
это
следующие издания: «Казанская недвижимость», «Недвижимость в Казани»,
«Рынок недвижимости», «Вся недвижимость», «Бизнес-недвижимость» и др.
2. Специализированные сайты в Интернете. Например:
www.appraiser.ru – лучший сайт по оценочной деятельности.
www.arenda-kazan.ru – сайт «Единой арендной системы».
www.kazned.ru – информационный сайт по продаже недвижимости.
www.tatre.ru– информационный сайт по продаже недвижимости.
www.reportal.ru– информационный сайт по продаже недвижимости.
www.bizned.ru – сайт журнала «Бизнес недвижимость».
www.estate.ru – официальный сайт МЗИО РТ.
www.tatstat.ru – официальный сайт Госкомитета по статистике РТ
www.oot.nm.ru – официальный сайт Общества оценщиков РТ
– 11 –
www.pai.ru – сайт Поволжского антикризисного института (ПАИ);
www.serveying.ru – сайт сервейинговой компании «Единая арендная
система».
3. Данные риэлтерских и оценочных организаций.
Элементы и единицы сравнения
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится
по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие
показатели:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Дата продажи.
5. Месторасположение.
6. Физические характеристики.
Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным
решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких
объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания,
цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в
кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.
Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в
стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый
объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый – то в его цену
вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже,
чем объект оценки – то цена увеличивается.
При внесении поправок каждая последующая корректировка должна
осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
– 12 –
Расчет величины поправок
Для расчета величины поправок возможно использование следующих
методов.
1. Методы на основе анализа парных продаж.
2. Экспертные методы расчета поправок.
3. Статистические методы.
При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в
идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного
параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется
разница в цене этих объектов. Этот позволяет рассчитать поправку на
вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены
продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода
вызвано сложностью подбора объектов парной продажи и необходимостью
рассмотрения большого количества информации.
Основа экспертных методов расчета поправок – субъективное мнение
эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше
объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный
метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных
ценах на жилье по районам города.
Статистические
методы
расчета
поправок
основываются
на
корреляционно-регрессионном анализе – выявлении зависимости между
изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его
характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни
или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного
использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как
основой метода является анализ большого количества статистической
информации.
– 13 –
Особенности корректировок
Рассмотрим особенности расчета корректировок по отдельным элементам
сравнения. Значения экономических показателей в примерах приняты по
состоянию на 1 марта 2007 г.
1. Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно
производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и
аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это
необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав
арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки
в этом случае сложен и трудоемок. Пример расчета корректировки цены на
право собственности, обремененное долгосрочной арендой, представлен в
[8,с.91].
2. Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут
производиться различным образом: наличные или безналичные средства,
возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д. Часто сделка
сопровождается финансированием со стороны продавца, т.е. предоставлением
покупателю ипотечного кредита. В этом случае необходимо рассчитать
текущую стоимость льгот при кредитовании, чтобы определить какую сумму
сэкономил покупатель (или потерял продавец).
Пример. Допустим, сопоставимый объект продан с предоставлением
рассрочки на один год. Общая сумма сделки – 6200 тыс. руб. После заключения
договора купли-продажи покупатель выплатил 3000 тыс. руб. Остальная
сумма, в соответствии с договором, выплачивается ежеквартально равными
долями до конца года. Экономный покупатель положил бы определенную сумму
на депозит, чтобы уменьшить общую сумму выплат. Определим величину
экономии покупателя при депозитной ставке Сбербанка РФ в 10% годовых. В
этом случае используется пятая функция денежной единицы – текущая
стоимость единичного аннуитета[15].
К =3200 – 3200 * [1 – (1+0,10/4)-4] = 3200 – 800*3,76198 = 3200–3010 = + 190 т.р.
4 кв
0,10/4
В итоге покупатель сэкономил 190 т.р., следовательно, стоимость
сопоставимого объекта необходимо увеличить на эту сумму.
3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие
специфических нетипичных отношений между продавцом и покупателем.
– 14 –
Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца,
финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п. Нетипичные
отношения между участниками сделки выявить нелегко, эти сведения
относятся к инсайдерской информации, т.е. к неявной, внутренней, скрытой
информации. Расчет величины поправки можно произвести, сравнив цену
сделки со среднерыночной ценой в данном сегменте рынка недвижимости.
Пример. Один из объектов-аналогов продан в ходе банкротства
предприятия. Стоимость кв. м. общей площади объекта-аналога равна 7240
руб., а износ составляет 32%. Мониторинг цен на дату оценки показывает,
что средняя цена кв. м. общей площади в данном сегменте рынка
недвижимости составляет 12500 руб. (при уровне износа 50%). Для сравнения
цен произведем их приведение к единой величине износа:
Сед.ан = (7240/32) * 50 = 11313 руб.
Далее определим занижение стоимости кв. м. общей площади сопоставимого объекта по сравнению со среднерыночной.
К = (12500 – 11313)*100/ 12500 = + 9,5%.
Следовательно, стоимость сопоставимого объекта необходимо
увеличить на 9,5%.
4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать
фактическое изменение покупательной способности денежных средств на
рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости
денег принимается ИПЦ – индекс потребительских цен в помесячном
измерении по Российской Федерации в целом, а лучше – по Республике
Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).
Пример. За три предыдущих месяца до даты проведения оценки, ИПЦ по
РТ составил: январь – 1,8%; февраль – 1,3%; март – 0,8%. Следовательно,
стоимость сопоставимого объекта, проданного три месяца назад,
необходимо увеличить на :
К = 1,018 * 1,013 * 1,008 = 1,0395 раза (или на 3,95%).
5. Местоположение.
Поправка
может
приниматься
только
конкретных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее:
– район города;
– удаленность от центра города (района);
– транспортную доступность;
– 15 –
для
– доступность социальной сферы (магазины, школы и т.п.);
– состояние экологической обстановки;
– ландшафт (равнина или холмы и т.п.);
– другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.
Пример. Рассмотрим расчет поправки на район города. В источниках
[6,7,8] предлагается определять эту поправку по разнице арендных ставок за
кв. м общей площади сопоставимых объектов в разных районах. Следует
заметить, что величина арендной ставки зависит не только от
местоположения (района), но и от многих других факторов.
Допустим, оцениваемый и сопоставимый объекты находятся в разных
районах города. По имеющейся информации арендные ставки составляют (при
прочих равных условиях):
– для оцениваемого объекта: 500 руб./кв.м;
– для сопоставимого объекта: 450 руб./кв.м.
Следовательно, местоположение объекта-аналога хуже, чем у объекта
оценки на:
К = (500/450)*100% – 100% = + 11,11%.
6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на
различие в следующих характеристиках.
– степень совокупного износа;
– общей (полезной) площади;
– назначение и использование;
– архитектурно-планировочное и конструктивное решения;
– наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и
земельном участке.
Пример. Рассчитаем поправку на различие в износе, исходя из того, что
износ оцениваемого объекта составляет 12%, а объекта-аналога – 29%. В
работе [6, с. 73] поправка рассчитывается по следующей формуле:
100% – Иоб
100% – 12%
К =----------------- = -----------------= 1,24 (или + 24%),
100% – Иан
100% – 29%
т.е. состояние объекта оценки лучше на 24%.
Примечание. Все используемые поправки необходимо обосновать
расчетами или ссылками на источник информации!
Расчеты выполняются в табличной форме (прил. 2).
– 16 –
Согласование результатов расчета
После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости
каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо
согласовать полученные результаты [4, 5, 9].
В практике оценки при согласовании используются следующие методы:
1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого
объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с
наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот
метод базируется на суждении – чем меньше количество и величина вносимых
поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.
2. Метод
средневзвешенной
стоимости.
Стоимость
оцениваемого
объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной
стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату
присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы
корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена
сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех
расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в
качестве результата не одно число, а диапазон величин.
3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Оценка доходным подходом
предполагает,
что
потенциальные
покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения
инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью
получения в будущем соответствующего дохода.
Основополагающим принципом доходного подхода является принцип
ожидания,
который
заключается
в
предположении,
какой
доход
от
использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей
перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
– 17 –
При применении данного подхода
недвижимости генерировать
анализируется
определенный доход,
возможность
который обычно
выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода
может производиться одним из двух, наиболее распространенных на практике,
методов:
1. Метод прямой капитализации дохода (МПК).
2. Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП).
Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки
имущества при сохранении стабильных условий использования имущества,
постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
Как правило, метод прямой капитализации дохода используется, если
потоки
доходов
стабильны
длительный
период
времени,
возрастают
устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную
положительную величину,
Метод
дисконтированных
денежных
потоков
применяется
при
изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в разные
периоды времени.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется,
когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно
отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются
положительными величинами для большинства прогнозных лет.
Оценка стоимости методом прямой капитализации дохода
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период (год). Базовая формула
расчета имеет следующий вид:
ЧОД
С = ─── ,
К кап
– 18 –
(3.1.)
С – стоимость объекта оценки;
где:
ЧОД – чистый операционный доход;
Ккап – коэффициент капитализации.
Таким образом, метод прямой капитализации дохода основан на прямом
преобразовании наиболее типичного годового (среднегодового) чистого
операционного дохода в текущую стоимость.
Алгоритм оценки методом капитализации дохода
1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки.
2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной
информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и
эксплуатационным расходам.
3. Определение ожидаемого годового дохода в качестве дохода,
генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее
эффективном использовании.
4. Расчет коэффициента капитализации.
5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации
ожидаемого годового дохода в текущую стоимость, путем деления чистого
операционного дохода на коэффициент капитализации.
Определение ожидаемого годового дохода
1 этап. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) – это
доход,
который
использовании,
можно
без
получить
учета
от
возможных
недвижимости
потерь
и
при
100%-м
расходов.
ее
Наиболее
распространенным способом прогнозирования дохода, является прогноз на
основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. На данном
этапе целесообразно проведение анализа рынка недвижимости, именно того
сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, для установления
среднерыночной арендной ставки.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной
арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S*Ca,
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2,
Ca – арендная ставка за 1 м2.
– 19 –
(3.2)
Следует отметить, что площадь, сдаваемая в аренду, как правило,
является площадью по внутреннему обмеру, т.е. общая (или полезная) площадь,
которая берется из технического паспорта на объект недвижимости. Именно на
эту площадь оформляется право собственности на объект недвижимости.
В табл.3.1. и 3.2. представлены среднерыночные арендные ставки на
помещения в г. Казани и крупных городах Республики Татарстан.
Таблица 3.1
Арендные ставки на помещения в г.Казани по состоянию на 1-й кв. 2007г.
Назначение
Расположение
В бизнес-центрах (центр города и основные транспортные магистрали города)
В административных зданиях с хорошим ремонтом (центр города и основные транспортные магистрали города)
Офисные
В административных зданиях с хорошим ремонтом, парковкой а/м, расположенных вблизи основных транспортных магистралей (Декабристов,
Чуйкова, Зорге, Восстания, Сиб.тракт
и т.д.)
В административных зданиях в районах массовой жилой застройки
(«Квартал», «Азино», «Горки», Кировский район)
Под кафе,
Бывшие столовые, встроено-пристрорестораны
енные помещения в новых зданиях
Промышленные
Производственные Под пищевое производство(цех мясных полуфабрикатов, пекарня и т.д.)
Складские
Удаленность от города
Торговля/сервис В магазинах и крупных торговых
центрах
Торговые, торгово-офисные
помещения расположенные на 1-м или
цокольном этажах жилых зданий
– 20 –
Арендная ставка, руб./кв.м в
мес.
450 - 1200
250-750
200-600
150-500
200-1200
30-250
30-550
30-200
650-2500
150-900
Таблица 3.2
Арендные ставки* (руб.) на помещения в крупных городах РТ
по состоянию на 1-й кв. 2007г.
Город
Административные Торговые Производственные Складские
Наб.Челны
200-600
400-1000
70-200
50-200
Альметьевск
300-600
330-350
200-500
200-500
Нижнекамск
100-250
250
130
130
Зеленодольск
500-750
500-750
130
130
*Цены указаны в руб. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС .
2 этап. Рассчитывается действительный валовый доход (ДВД) – это
потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования
площадей с учетом прочих доходов от использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.
(3.3)
Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциально
валовому доходу. Для определения данной величины оценщик анализирует
ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е.
существующие
арендные
договора
по
срокам
действия,
частоту
их
перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного
арендного договора и заключением следующего. В среднем потери от
недозагрузки и неуплаты составляют 5-15%.
Помимо потерь необходимо учесть прочие доходы, которые можно
получать при нормальном рыночном использовании объекта недвижимости и
невключаемые в арендную плату (например, доход о сдачи в аренду
автомобильной стоянки, склада, предоставление платных бытовых услуг,
ресторан, спортзал и т.п.).
3 этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) – это
действительный валовый доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год:
ЧОД = ДВД – ОР.
(3.4)
Эксплуатация любого объекта недвижимости связана с определенными
расходами. Операционные расходы – это расходы, необходимые для
– 21 –
обеспечения
нормального
функционирования
объекта
недвижимости
и
воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся :
условно-постоянные;
условно-переменные, или эксплуатационные;
расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных
услуг, например:
• налог
на
имущество
(2,2%
от
остаточной
стоимости
объекта
недвижимости);
• налог на землю (в % от кадастровой стоимости земельного участка);
• страховые взносы (платежи по страхованию имущества, 0,5-1% от
остаточной стоимости объекта недвижимости).
С начала 2006г. в Республике Татарстан земельный налог определяется в
соответствии с Главой 31 части второй Налогового кодекса Российской
Федерации. В частности, в муниципальном образовании город Казань
произведена кадастровая оценка земель. Результаты государственной
кадастровой оценки земель представлены в Постановлении Кабинета
Министров Республики Татарстан от 5 октября 2005г. №478 «Об
утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по
г.Казани». Для определения кадастровой стоимости земельного участка
необходимо знать кадастровый номер (определен в кадастровом плане на
земельный участок) и целевое использование земельного участка.
Ставка земельного налога устанавливается в процентном отношении
от кадастровой стоимости земельного участка. Ставки определены Главой
31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в частности в
муниципальном образовании города .Казань, решением представительного
органа муниципального образования города Казань от 29 ноября 2005 г. №2-3
«О земельном налоге»). В соответствии с этим ставки земельного налога
установлены в следующих размерах:
0,1 процент о кадастровой стоимости в отношении земельных
участков:
- занятых жилищным фондом (домами многоэтажной застройки) и
объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
0,2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных
участков:
– 22 –
- занятых жилищным фондом (домами индивидуальной жилой застройки);
- занятых садоводческими и дачными объединениями;
0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных
участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями,
предприятиями автосервиса;
0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных
участков под промышленными объектами, объектами коммунального
хозяйства; объектами материально-технического, продовольственного
снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, под объектами
связи;
0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих
земельных участков.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых
услуг:
•
коммунальные платежи по обслуживанию оцениваемого объекта
недвижимости (газ, электричество, вода, тепло, канализация и пр.)
•
расходы на содержание территории;
•
расходы на текущий ремонт;
•
заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее
(ЕСН = 26% ФОТ);
•
расходы на управление (величина берется в процентах от
действительного валового дохода, 2-5%);
•
прочие расходы.
При отсутствии информации по условно-переменным расходам,
целесообразно принять величину арендной ставки без учета условнопеременных расходов, возложив возмещение данных расходов на плечи
арендатора.
К расходам на замещение (резервы) относятся расходы на периодическую
замену быстроизнашивающихся элементов (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование и т.п.). Условно принимается, что денежные
средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости
– 23 –
в действительности пренебрегают этим). Резерв на замещение рассчитывается с
учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока
их полезной службы. Если не учесть резерва на замещение, то чистый
операционный доход будет завышенным. Величина резервов на замещение
принимается в среднем 10% от восстановительной стоимости заменяемых
конструктивных элементов [c. 7, 14].
Определение коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации, в общем виде, отражает текущую
доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих
–
ставки
дисконтирования
и
ставки
возврата
капитала.
Ставка
дисконтирования – это уровень доходности вложений в объект без учета
изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает
изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и
отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке
дисконтирования.
Ккап = Ставка дисконтирования + Ставка возврата капитала.
Ставка
дисконтирования
отражает
требуемую
норму
(3.5)
отдачи
на
инвестиции со сравнимым риском и зависит от требований инвесторов к
долгосрочным инвестициям, типа и мотивации инвестора, типа недвижимости,
условий местного рынка. Ставка дисконта учитывает степени рисков,
связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.
Вследствие того, что долгосрочные инвестиции в российский рынок
недвижимости ассоциируются с высоким риском, рыночная ставка дисконта в
России выше, чем во многих странах Западной Европы.
Существует несколько методов определения ставки дисконтирования. На
практике
наиболее
распространенным
построения.
– 24 –
является
метод
кумулятивного
В рамках данного метода ставка дисконтирования определяется путем
последовательного наращивания к безрисковой ставки надбавок на различные
виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими
как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и т.п. Суть этого
метода, состоит в том, что более рисковые вложения требуют более высокой
доходности.
Расчетная формула имеет следующий вид:
Сд = БС+∑Рi,
(3.6)
где: БС – безрисковая ставка;
Рi – риски, связанные с инвестициями в недвижимость.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные
активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности
вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было
риска невозврата».
В качестве безрисковой ставки берется ставка по рублевым вкладам в
наиболее надежные банки региона, например Сбербанк РФ (7-9% на 2007г.),
или наиболее надежные ценные бумаги, например облигации федерального
займа (ОФЗ). Данные по безрисковой ставке публикуются в журнале «Эксперт»
еженедельно (средневзвешенное значение на 1 марта 2007 год – 9,37%).
К безрисковой ставке последовательно прибавляются надбавки на
различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости
[14].
Надбавка на
неликвидность. При расчете данной составляющей
учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект
недвижимости инвестиций. Определяется исходя из среднего срока экспозиции
объекта недвижимости на рынке (от 3 до 6 месяцев) в зависимости от
назначения.
Надбавка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и
сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. (2-5%).
– 25 –
Ставка возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует
возврат
суммы
вложенных
инвестиций
при
перепродаже
объекта
недвижимости.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод Инвуда) – аннуитетный метод;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставкаи процента
(метод Хоскольда).
Наиболее простым и распространенным на практике является метод
Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что
возмещение основной суммы будет осуществляться равными долями. Годовая
ставка возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости
актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку
службы актива.
100
СВК = ─── , %
(3.7.)
Тоэк
где Тоэк – оставшийся срок экономической жизни представляет собой
временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая
прибыль.
Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как
инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей
суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного
периода.
Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных
потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен и
позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него
нестабильных денежных потоков, на основе текущей стоимости дохода,
состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной
стоимости в конце срока владения (реверсии).
– 26 –
В общем виде математическое выражение для данного метода можно
представить в виде:
n
С дох = PV = ∑
1
1
Ct
+ Cr *
,
t
(1 + i t )
(1 + i) n
(3.8)
где: PV – текущая стоимость объекта оценки;
Сt – денежный поток периода t;
it – ставка дисконтирования периода t;
n – продолжительность владения, лет;
Сr – стоимость реверсии (перепродажи).
Алгоритм оценки методом ДДП:
1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки.
2. Определение прогнозного периода зависит от объема информации,
достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России в сложившейся
экономической ситуации реальный срок, на который можно сделать
обоснованный прогноз составляет 3-5 лет.
3. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию,
требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, предоставленной
заказчиком доходов и расходов от использования объекта недвижимости в
ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики
изменения его основных показателей;
в) прогноза доходов и расходов.
Рекомендуется использовать данные о прогнозном значении индекса
потребительских цен (ИПЦ) на расчетный период.
4. Расчет ставки дисконтирования [с. 12, 14]. С экономической точки зрения
ставка дисконтирования представляет собой минимальную норму прибыли
– 27 –
(ставку дохода на капитал), на которую рассчитывает инвестор, вкладывая
денежные средства. Расчет ставки дохода на капитал (ставки дисконтирования)
с использованием метода кумулятивного построения приведен выше при
расчете
коэффициента
капитализации.
Разница
между
ставкой
дисконтирования и ставкой капитализации заключается в том, что при расчете
ставки дисконтирования не учитывается ставка на возврат капитала.
5. Дисконтирование денежного потока с использованием соответствующих
значений фактора текущей стоимости денежной единицы (Ф4).
6. Стоимость
реверсии
объекта
(перепродажи)
оценки
можно
спрогнозировать с помощью капитализации дохода за год (постпрогнозный
период),
следующий
за
годом
окончания
прогнозного
периода
с
использованием коэффициента капитализации для соответствующего периода.
7. Дисконтирование стоимости реверсии в текущую стоимость на начало
расчетного периода по фактору последнего отчетного периода (ставка
дисконтирования, рассчитанная для последнего прогнозного периода).
8. Суммирование
текущей
стоимости
потока
чистых
доходов
и
дисконтированной стоимости перепродажи (реверсии) объекта оценки.
При оценке объекта недвижимости в рамках доходного подхода двумя методами, до окончательного согласования рыночной стоимости необходимо решить – результатами какого метода мы воспользуемся.
Согласование результатов и определение рыночной стоимости
объекта оценки
Согласование
результатов
направлено
на
оценку
достоверности
применения каждого из подходов. При выполнении курсовой работы
согласование
рекомендуется
производить
методом
средневзвешенной
стоимости с определением удельных весов (рейтинга) каждого из подходов.
При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого
из использованных методов (в рамках реализованных подходов) при
– 28 –
определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных,
использованных в расчетах.
При анализе необходимо учитывать следующие факторы.
1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.
2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости в регионе.
3. Общая
экономическая
ситуация
в
стране,
регионе
и
отрасли,
соответствующей назначению объекту оценки.
Согласование результатов расчетов – это процесс логических рассуждений и
принятие окончательного решения [8]. При этом, чем больше различий в
результатах расчетов по каждому из подходов – тем более обоснованным
должно быть определение удельного веса каждого из подходов.
Рекомендуется
учесть
следующее
при
анализе
достоверности
использованных методов.
1.
Затратный подход: какой метод использован при реализации
подхода, правильно ли выбран аналог в сб. УПВС, много ли поправок
использовано в расчетах?
2.
Сравнительный
подход:
насколько
сопоставимы
подобранные
объекты-аналоги, их количество, много ли введено поправок в стоимость
аналогов?
3.
Доходный подход: имеет ли оцениваемый объект ярко выраженную
доходность, насколько точны показатели, использованные в расчетах (арендная
ставка, эксплуатационные затраты и т.п.)?
Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В)
каждого из подходов, определяется по следующей формуле:
Срын = Сзатр * Взатр + Ссравн *Всравн + Сдох * Вдох .
(3.9)
Обычно результат округляется до тысяч рублей, ведь рыночная стоимость –
это
вероятная
цена,
полученная
в
результате
многих
предположений и т.п.
Обобщение результатов оценки производится в табл. 3.3.
– 29 –
допущений,
Таблица 3.3
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ
(пример заполнения)
Полное и точное наименование
(назначение)
Административное здание
Адрес
г. Казань, ул. Короленко, д. 18
Год постройки, группа
капитальности
1978, 1-я группа
Строительный объем, куб.м и
количество этажей
7866, 4-х этажное
Площадь общая (полезная), кв.м
2645,4
Дата составления технического
паспорта
15 июня 2001 г.
Дата проведения оценки
12 марта 2007 г.
Дата проведения последнего капитального ремонта здания или конструктивных элементов
Кровля – 2001 г.
Отделка – 2003 г.
Величина физического износа:
– по данным техпаспорта
– по данным оценки
28%
36%
Рыночная стоимость, рассчитанная
- затратным подходом
5 640 тыс. руб.
- сравнительным подходом
3272 тыс. руб.
- доходным подходом
8426 тыс. руб.
Итоговое заключение о текущей
рыночной стоимости объекта оценки
6420 тыс. руб.
Стоимость кв. м общей площади, руб.
2427
– 30 –
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. СПб: «Питер», 2001. –
352 с.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М., «Филин»,
1999. – 567 с.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. .- СПб: «Питер», 2001. –
336 с.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учеб.
пособие – М.: «Русская деловая литература», 1998 – 224 с.
5. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости: Учеб. для Вузов.
СПб: «Лань», 2001. – 480 с.
6. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений. Учеб. пособие
– М.: «АСВ», 1998 – 214 с.
7. Методическое положение по оценке объектов недвижимости находящихся в
государственной собственности…Утв. Постановлением ГКИ РТ от
06.06.2000 г. № 94.
8. Найденов Л.И., Тимирясова А.В. Оценка единого объекта недвижимости.
Учеб. пособие – Казань: «Таглимат», 2002 – 168 с.
9. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой и М.А.ФедотовойМ.: «Финансы и статистика», 2005. – 496 с.
10.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/под
ред. В.В. Григорьева – М.: «Недра-М», 1997. – 320 с.
11.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной
стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов /
Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970. - 32с.
12.Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (р)
Госгражданстроя. - М.: Прейскурантиздат, 1988.
13.Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании
сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости /
Республиканское управление технической инвентаризации. - М., 1995. - 90с.
14.Сабиров И.С., Кульков А.А. Экономика недвижимости. Часть 3. Методы
оценки объектов недвижимости. Метод.указ. по проведению практ.зан. для
студ. спец. 060800/ КазГАСУ. – Казань: 2005. – 32 с.
15.Сабиров И.С. Экономика недвижимости. Часть 1. Элементы финансовой математики в оценке недвижимости. Метод. указ. для спец. 060800/ КазГАСА.
– Казань: 2003.– 32 с.
16.Сабиров И.С., Кульков А.А., Монетова Е.М. Экономика недвижимости.
Часть 2. Организация и проведение осмотра объекта недвижимости. Метод.
указ. для спец. 060800/ КазГАСА. – Казань: 2006.– 34 с.
17.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС)
зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.
18.Найденов Л.И. и др. Образцы отчетов об оценке имущества. - Казань:
«Таглимат», 2004 – 240 с.
– 31 –
Приложение 1
Классификация зданий по группам капитальности
Таблица 1.1
Распределение гражданских зданий по группам капитальности
КонструктивГруппы
ные элементы
I
II
III
IV
V
VI
Фундаменты
Железобетонные, бетонные, бутовые,
бутобетонные, кирпичные
Стены
Кирпичные, из естественного камня,
крупнопанельные
Перекрытия
Железобетонные
Облегченные из
кирпича и
легких
камней
Деревянные и
смешанные (кирпич,
дерево)
Смешанные(металл.балки и деревянн.
заполнения
Дерев.
стулья,
каменн.
столбы
Щитовые,
каркаснозасып.
саманные
глинобитные
Глинобитные,
грунтовые
Каркаснокамышитовые и
др. облег
ченные
Деревянные
Таблица 1.2
Распределение производственных зданий по группам капитальности
Группы
Конструктивные элементы
I
II
III
IV
V
Стены
Сплошная кладка из
кирпича, крупных блоков или железобетонн.
панелей
Заполнение каркас- Кирпич, шлакобетонн.
ных стен
камни и др. облегченные блоки и камни,
крупные панели, металлические или асбестоцементные листы
Колонны и столбы МеталЖелезобелические тонные или
или желе- кирпичные
зобетонн.
Перекрытия междуэтажные и черЖелезобетонные
дачные
Бесчердачные
Металл. Железобеперекрытия
тонные
Облегченная
кладка из
кирпича или
камней
–
Деревянные
каркасные,
щитовые,
глинобитные
–
Кирпичные
или деревянные
– 32 –
Деревянные
брусчатые,
рубленые
Деревянные
–
Деревянные
Деревянные
Деревянные конструкции
Таблица 1.3
Поправочные коэффициенты для перехода к другим группам
капитальности (для гражданских зданий)
Группа капит.
Фактическая группа капитальности
по сб. укруп.
1
2
3
4
5
6
показателей
0,93
0,86
0,80
0,74
0,69
1
1,00
1,08
0,93
0,86
0,80
0,74
2
1,00
1,16
1,08
0,93
0,86
0,80
3
1,00
1,25
1,16
1,08
0,93
0,86
4
1,00
1,35
1,25
1,16
1,08
0,93
5
1,00
1,45
1,35
1,25
1,16
1,08
6
1,00
Таблица 1.4
Поправочные коэффициенты для перехода к другим группам
капитальности (для производственных зданий)
Фактическая группа капитальности
Группа капит.
по сб. укруп.
1
2
3
4
5
показателей
0,98
0,92
0,77
0,71
1
1,00
1,02
0,94
0,78
0,73
2
1,00
1,09
1,06
0,84
0,78
3
1,00
1,30
1,27
1,19
0,93
4
1,00
1,40
1,37
1,29
1,10
5
1,00
Формы таблиц для расчета физического износа экспертным методом
Таблица 1.5
Дефектная ведомость
№
п/п
Конструктивные элементы
Характер дефекта
Процент
физического
износа
1
2
3
4
– 33 –
Таблица 1.6
Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов
здания______________________________________
Наименование
участка
Удельный вес
участка к
общему объему
элементов, %%
Физический
износ
участка
элемента, %
Средневзвешенное
значение
физического износа
участка в физ.
износе всего
элемента, %
Стены кирпичные:
- наружные
- внутренние
- перегородки
ИТОГО
Доля
физического
износа
участка в
общем
износе, %
-
Таблица 1.7
Оценка физического износа внутренних инженерных систем
здания________________________________________________
Наименование
элемента
Удельный вес
элемента к
общему объему
системы, %%
Системы внутреннего
инженерного оборудования:
- центр. отопление
- вентиляция
- водопровод
- горячее водоснабжение
- канализация
- газоснабжение
- электроснабжение
- слаботочные уст-ва
ИТОГО
Физический
износ элемента,
%
Доля
физического
износа элемента
в общем износе,
%
22
5
7
10
10
10
8
23
7
100
Таблица 1.8
Расчет физического износа здания
Наименование
элементов здания
Удельный вес
конструктивных
элементов по
сб№ ___, в %
Удельн. вес
каждого
элемента,
в%
– 34 –
Физический износ элементов
здания, в %
по результатам
Средневзвеше
обследования
нное значение
износа
Приложение 2
Таблица
Расчет стоимости здания
__________________________________________________________
на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов
по элементам сравнения
№
п/п
1
1.1
1.2
1.3
1.4
Наименование
показателя
Един.
Изм.
Общая площадь
помещений
Наличие дополнительных элементов благоустройства (внешних
или внутренних)
Переданное право
собственности
Условия
финансирования
кв.м
-
-
Условия продажи
-
1.6
Условия рынка
(дата продажи)
-
1.7 Месторасположение:
лучше или хуже и на
сколько %%?
1.8 Износ физический
-
2.
2.1
Сопоставимые объекты
1
2
Характеристика объектов и условий сделки купли - продажи
1.5
1.9
Объект
оценки
-
%
Цена продажи
тыс.
???
руб.
Корректировки цен продаж, тыс. руб.
Переданные права
собственности.
Скорректированная
цена
-
-
– 35 –
3
Продолжение табл.
№
п/п
Наименование
показателя
Един.
Изм.
Объект
оценки
Сопоставимые объекты
1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
3
4
Условия
финансирования.
Скорректированная
цена
Условия продажи.
Скорректированная
цена
Дата продажи.
Скорректированная
цена
Месторасположение.
Скорректированная
цена
Физическое состояние
(износ).
Скорректированная
цена
Дополнит. элементы
благоустройства.
Скорректированная
цена (окончательн.)
Площадь помещений.
Скорректированная
цена
Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебраическая сумма всех
коррекций)
Удельный вес
результатов
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2
3
Вывод: стоимость объекта недвижимости, определенная с использованием
метода сравнительного анализа составила на дату оценки:_______________руб.
– 36 –
Приложение 3
Таблица
Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных
элементов, отделки и инженерного оборудования зданий
( при нормальных условиях эксплуатации)
Типы зданий по назначению
Наименование
конструктивных
элементов
Производственные
Жилые и общественные
(1,2 гр. капит.)
1.Фундаменты ленточн.:
железобет., бетонные;
150-125
150-125
100-80
бутовые и кирпичные
100-80
1. Стены:
• каменные из шт.
матер. , крупнобл.,
150-125
125-100
крупнопан.
100 (3 гр.кап.)
60-50
• каменн.облегченные
50 (4 гр.кап.)
30
• дерев. рубленные и
брусч.
2. Перегородки:
гипсовые
60
–
75
60-50
кирпичные оштукат.
30
дерев.оштукат.
40-30
3. Колонны:
125
125 эксп
• металлические
125
125 эксп
• железобетонные
100-80 эксп
100
• кирпичные
4. Фермы:
100 эксп
• металлические
–
75 эксп
• железобетонные
50 эксп
• деревянные
5. Перекрытия:
сборные и монолитные
железобетонные
150-125
125
деревянные по мет.
балкам
80-60
75
дерев. по дерев. балкам
60
50
6. Кровля:
дерев. стропила и
обрешетка
50
50
металлическая цинк. и
25
25
из черной листовой стали
20
15
асбестоцемент.
30
30
– 37 –
рулонная
7. Полы – цементные и
бетонные
• керамические плитки
• асфальтовые
• дощатые
• паркетные
из линолеума
8. Проемы:
• переплеты
металлические
• переплеты деревянные
• двери дощатые
• ворота
9. Внутренняя
штукатурка
10. Окраска и оклейка
обоями:
клеев.окраска стен
жилых комнат
оклейка обоями
простыми и
улучшенными
масляная окраска стен
11. Центральное
отопление
12. Вентиляция
13. Водопровод,
канализация
и гор. водоснабжение
14. Электроосвещение
15. Газовое оборудование
16. Прочие работы
12-8
8
30
60-80
–
30-40
50-60 дуб
20
30-40
60-50 эксп
12-10
30-20 эксп
–
10 эксп
–
50-40
50-40
–
40-60
70 эксп
50
50
30 эксп
40
5
–
5
8
8
30-40
6
30-40
30
40-30 эксп
30-40
20-25 эксп
30-20
20
25
40-15
15-25
30
–
20
– 38 –