«Оценка величины рыночной арендной платы за пользование

Тема доклада:
«Оценка величины рыночной арендной
платы за пользование недвижимыми
объектами транспорта на примере оценки
морских причальных сооружений»
Авторы:
П.А. Козин
Т.А. Скуратова
К.В. Боричев
Санкт-Петербург
2008
Группа компаний РМС
1
Группа компаний РМС
 Более 10 лет на рынке оценочной деятельности.
 Основные направления деятельности: оценка
стоимости недвижимости, оказание услуг по
различным направлениям оценочной, консалтинговой и
экспертной деятельности.
 Разработчики методики оценки величины рыночной
арендной платы морских причальных сооружений –
специалисты группы компаний РМС и ООО «Центр
экономики проектов».
Группа компаний РМС
2
Актуальность проведения оценки
причальных сооружений
 Развитие Единой транспортной системы в современной
России
 Реформирование транспортной системы страны, в т.ч.
акционирование многих ранее государственных
компаний
 Причальные сооружения принадлежат Российской
Федерации, оборудование причалов и тыловых зон бизнесу
 Необходимость заключения договоров аренды
Группа компаний РМС
3
Особенности причальных
сооружений
Экономические
Технические
Технологические
Функциональные
Группа компаний РМС
4
Применение сравнительного
подхода
Характерные особенности
рынка причальных сооружений:
 отсутствие сформированного рынка купли-продажи
и аренды гидротехнических сооружений;
 отсутствие практики открытого доступа к
информации о заключенных сделках, обнародования
результатов сделок, предоставления в органы
регистрации достоверной финансовой информации
по регистрируемой сделке и т.п.
Группа компаний РМС
5
Применение доходного
подхода
Метод анализа дисконтированных денежных
потоков
Основные этапы реализации (при расчётах дохода от
эксплуатации причала в течение периода действия
величины арендной платы):
1. Расчет валового дохода арендатора (стивидора) от использования
причала в течение периода действия арендной платы.
n
Д вt  V
i 1
t
сп i
k
Ti  Vпс j T jt
t
t
j 1
Группа компаний РМС
6
Применение доходного
подхода
Метод анализа дисконтированных денежных
потоков
Основные этапы реализации (продолжение):
2. Расчет операционных расходов арендатора причала (типичной
стивидорной компании) в течение периода действия арендной платы.
= Ззп + Зэр + Зро + Зm + Ним+ Ам + Ст + Зу+ Зприч+ НР +ПР
t
Зоп
Ззп - расходы на оплату труда персонала;
Зэр - затраты на энергетические ресурсы по эксплуатации фронтальных перегрузочных машин и
обеспечивающих проведение погрузо-разгрузочных работ вспомогательных видов техники;
Зро – расходы на ремонт фронтального оборудования (основного и вспомогательного);
Зm – стоимость расходных материалов (например, средства на очистку, техническое содержание
объектов основных средств)
Группа компаний РМС
7
Применение доходного
подхода
Метод анализа дисконтированных денежных
потоков
Основные этапы реализации (продолжение):
3. Определение нормальной прибыли арендатора (типичной
стивидорной компании).
П нt  р tрын  Д вt
П нt
Д вt
р tрын
– нормальная прибыль компании от эксплуатации причала;
- ожидаемый валовой доход стивидора
- определенная оценщиком норма прибыли до налогообложения в валовом
доходе для стивидорной деятельности;
Группа компаний РМС
8
Применение доходного
подхода
Метод анализа дисконтированных денежных
потоков
Основные этапы реализации (продолжение):
4. Расчёт величины дохода арендатора причала, генерируемого правом
пользования причалом по договору аренды.
.
Д адt  Д вt  Зоп  П нt
t
Д вt – прогнозируемый валовой доход компании-арендатора от
осуществления стивидорной деятельности;
Зоt п – операционные расходы компании-арендатора;
П нt – нормальная прибыль компании-арендатора от осуществления
стивидорной деятельности.
Группа компаний РМС
9
Применение доходного
подхода
Метод анализа дисконтированных денежных
потоков
Основные этапы реализации (продолжение):
5. Расчет величины арендной платы за пользование причалом в
течение расчетного периода.
АП дох 
кор
ПП
Д ад
 р рын

1
1 
 1  р ПП Ч ПП  ПД
рын

Группа компаний РМС

  1  р ПП  Т 
рын


10
Применение доходного
подхода
Метод анализа дисконтированных денежных
потоков
Основные этапы реализации (продолжение):
6. Разделение полученной величины арендной платы за пользование
причалом на величину чистой арендной платы и величину
возмещения эксплуатационных расходов арендодателя.
Группа компаний РМС
11
Применение затратного
подхода
Метод компенсации затрат
АП зат  А  КР  ОР  ТР  НР  ДВК  C  Зар  Зду
АПзат – величина ставки арендной платы за один расчетный период;
А – значение суммы возмещения вложенного капитала за один расчетный период;
КР– размер накопления на очередной капитальный ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по
условиям договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав
арендной платы);
ТР– размер расходов на текущий ремонт причала за один расчетный период (учитывается, если по условиям
договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав арендной платы);
НР– постоянные расходы Арендодателя по обслуживанию причала за один расчетный период;
Ним– налог на имущество за один расчетный период;
ДВК– доход Арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;
С– затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды
(задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав арендной платы);
Зар– арендная плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по
условиям договора аренды (задания на оценку) компенсация этих расходов Арендодателя включена в состав
арендной платы);
3ду– сумма затрат на поддержание глубин у причалов за один расчетный период.
Группа компаний РМС
12
Заключение
Подходы и методы, используемые при оценке
причальных сооружений:
Доходный подход:
• метод анализа дисконтированных денежных потоков (использован
при определении величины рыночной стоимости прав пользования
по договору аренды).
• метод капитализации по расчетным моделям (использован при
определении величины рыночной стоимости прав собственности).
Затратный подход:
• метод компенсации затрат
Группа компаний РМС
13
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Группа компаний РМС
14