КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: РАСХОДЫ

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ: РАСХОДЫ, НАЛОГИ
И ДРУГИЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПОКУПАТЕЛЯ НА 2012 ГОД
Приобретение недвижимости в Испании, и в особенности в Автономном Округе
Андалусия в течение 2012 года, со стороны любого физического или юридического
лица (компания), как резидента, так и нерезидента в Испании, порождает для
покупателя ряд расходов и налогов, а так же другие налоговые обязательства.
Эти расходы и налоги возникают из нотариального оформления документа о праве
собственности, которые мы можем разделить на четыре группы:
А) Нотариальный сбор.
В) Налог на передачу права собственности на недвижимость.
С) Муниципальный налог на удорожание стоимости земли (plusvalía).
D) Регистрационный сбор в Реестре объектов недвижимой собственности.
A.- Нотариальный сбор, который взимается за оформление нотариального акта на
передачу права собственности, рассчитывается по тарифу, согласованному Коллегией
Нотариусов и одобренному его членами.
Независимо от суммы, данный сбор может распределяться на оригинальный
нотариальный документ и его первую заверенную копию. Согласно Статье 1.455
Гражданского Кодекса затраты по оригиналу соответствуют продавцу, а по его первой
заверенной копии – покупателю, если не было согласовано обратное. Данное
соглашение является законным и часто переносится на практику, в результате чего
покупатель несет полный объем нотариальных затрат
Обычно оригинал нотариального документа составляет 85 % – 90 % от всего
нотариального сбора.
B.- Налог на передачу права собственности, оплата которого ВСЕГДА является
обязательством покупателя, может выражаться в двух различных формах: как налог на
добавленную стоимость (НДС) или налог на передачу имущественного права и
гербовый сбор.
Покупатель, как лицо, принимающее на себя обязательство, будет обязан оплатить
НДС в случаях, когда продавец недвижимости является Застройщиком, и когда речь
идет о первичной продаже недвижимого объекта.
При передаче права на земельный участок оплачивается НДС в любом случае, когда
речь идет о первичной или вторичной недвижимости, всегда принимая во внимание,
что продавец является должником по обязательству в оплате НДС.
Тип НДС будет зависеть от вида продаваемой недвижимости согласно следующему
соотношению:
 Жилье ................................................................................. 4%*
 Незастроенные земельные участки............................... 21%
 Коммерческие помещения ............................................. 21%
 Гаражные места и подсобные помещения .................. 21 или 4%**
Примечание * - заниженная налоговая ставка в 8% была снижена в еще большей
степени до 4% в отношении недвижимости типа «жилой объект», а также и
приложений к ним, передача собственности которых подлежит обложению
НДС и распространяется на весь период до 31 декабря 2012 года (на основании
Пятого заключительного решения Королевского Указа, Закона 20/2011 от 30
декабря «О принятии срочных мер в бюджетной, налоговой и финансовой
сферах»).
Примечание ** - приобретение гаражных мест и кладовых облагается НДС в
21%, в случае если передача права собственности происходит отдельно от
жилого объекта; в случае если на гаражное место (максимальное количество – 2)
и кладовую комнату право собственности передается в том же акте, что и право
собственности на жилой объект, к которому они принадлежат, в том же жилом
комплексе, в то же время и на имя одного и того же покупателя, размер НДС
составляет 4 %.
Во всех случаях обложения НДС, покупатель также обязуется оплатить гербовый сбор
(AJD), который составляет 1,2%, кроме случаев, когда покупателю менее 35 лет, и
приобретаемая недвижимость будет служить
постоянным жильем, стоимость
которого не превышает 130 000,00 евро. В последнем случае, размер гербового сбора
составляет 0,3% (Закон 18/2011 от 23 декабря «О составлении бюджета автономного
округа Андалусия на 2012 год», Пятое заключительное распоряжение).
Как НДС, так и гербовый сбор налагаются на цену недвижимого объекта, заявленную в
нотариальном акте на передачу права собственности. В то время как НДС налагается
продавцом на покупателя, в результате чего последний должен оплатить сумму НДС в
момент подписания нотариального акта на передачу права собственности вместе с
ценой купли-продажи, и гербовый сбор должен быть
оплачен покупателем в
Государственноую Налоговую службу Испании сроком максимум 30 рабочих дней,
начиная со следующего дня после подписания нотариального акта на право
собственности
В других случаях, когда продавец не может обязать к оплате НДС покупателя, то есть,
во всех тех сделках, когда продавец является частным физическим лицом (не
застройщиком и/или не должников по обязательству в оплате НДС), как резидентом,
так и нерезидентом в Испании, или в случае продажи вторичной недвижимости,
налог, который должен оплатить покупатель, называется Налог на передачу
имущественного права и гербовый сбор, ставка которого рассчитывается следующим
образом (в отношении жилых объектов и гаражных мест, принадлежащих к данному,
максимального количества – 2):
-
8% облагаются на сумму первых 400.000,00 евро,
-
9% облагаются на разницу между 400.000,01 евро и 700.000,00 евро,
-
10% облагаются на сумму от 700.000,01 евро.
от цены сделки, зафиксированной в нотариальном акте на передачу права
собственности, кроме случаев, когда покупателю менее 35 лет, и приобретаемая
недвижимость станет постоянным жильем и ее действительная цена не превышает 130
000,00 евро. В таком случае, размер налога составляет 3,5% (Закон 18/2011 от 23 декабря
«О составлении бюджета автономного округа Андалусия на 2012 год», Восьмое
заключительное
распоряжение),
и
который
будет
оплачен
покупателем
в
Государственную Налоговую службу Испании в максимальный указанный ранее срок в
30 рабочих дней.
При передачи права на гаражные места отдельно от жилого объекта, или когда их
количество превышает 2, налоговая ставка рассчитывается следующим образом:
-
8% облагаются на сумму первых 30.000,00 евро,
-
9% облагаются на разницу между 30.000,01 и 50.000,00 евро,
-
10 % облагаются на сумму от 50.000,01 евро.
Воскресенья и праздничные дни исключаются из срока оплаты в 30 дней.
Хотелось бы отметить, что вступление в силу вышеозначенного Закона 18/2011 от 23
декабря «О составлении бюджета автономного округа Андалусия на 2012 год»
произошло 1 января 2012 года в отношении определенных налогооблагаемых
операций,
в частности, нотариального оформления сделок купли-продажи,
подписываемых начиная с данной даты.
C.- Муниципальный налог на удорожание стоимости земли (plusvalía) – это налог,
которым облагается каждая продажа недвижимого объекта, и представляет собой
облажение увеличенной стоимости земельного участка – предмета сделки – межу
датой его предыдущего приобретения и настоящей передачей.
Сумма налога зависит от тарифа оценки и типа налогообложения, рассчитываемых в
соответствующих
администрациях
города,
принимая
во
внимание
площадь
передаваемого имущества и количество лет, которые прошли между обеими
операциями.
Данный налог должен быть оплачен в соответствующей администрации города в
течение 30 рабочих дней, начиная со следующего дня после подписания нотариального
акта на передачу права собственности.
Согласно закону (ст. 107 Закона 39/1988 от 28 декабря «Об упорядочении местных
налоговых служб») данный налог должен быть оплачен продавцом, даже если
существует обратное соглашение, принимая во внимание случаи, когда покупатель
оплачивает данный налог. В любом случае, администрация города, куда должен быть
оплачен налог, сможет потребовать его погашение только от продавца, а не от
покупателя, даже если в нотариальном акте на передачу права собственности указано,
что данный налог заплатит покупатель.
Тем не менее, в Законе 50/1998 от 30 декабря «О налоговых и административных мерах
и общественном порядке» в статье 18 было внесено изменение в статьей 107, ранее
упомянутой, которое вступило в силу с 1 января 1999 года, о том, что при передаче
земельных участков на возмездных началах, должником по обязательству оплаты
налога считается продавец при продаже физическому или юридическому лицу,
приобретающему земельный участок (покупатель), когда продавец будет физическим
или юридическим лицом нерезидентом в Испании.
Данные законодательные изменения отразятся на практике таким образом, что во всех
случаях заключения договоров, муниципальный налог на удорожание земли (Plusvalía)
оплачивается продавцом, который не является резидентом в Испании независимо от
того является ли он физическим или юридическим лицом. Покупатель
удержать из цены
должен
объекта недвижимости сумму муниципального налога на
удорожание земли, чтобы таким образом удостовериться, что продавец сдержит свое
обещание по оплате данного налога. Удержанной суммой сам покупатель заплатит
налог на удорожание земли в местныую администрацию за счет продавца.
D.- В заключение, регистрационные пошлины за внесение объекта недвижимости в
Государственный реестр прав собственности. Данная регистрация не обязательна для
подтверждения права собственности
со стороны покупателя, но в то же время
целесообразна для придания гласности данного документа о праве собственности для
третьих лиц.
Сумма
данных
регистрационных
пошлин
зафиксирована
в
списке
тарифов
соответствующей профессиональной коллегии, и которая должна быть оплачена в
соответствии с законодательством за счет покупателя.
Необходимо добавить несколько комментариев, касающихся налоговых обязательств,
которые несет покупатель недвижимого имущества в Испании:
а) обязательство вычета из стоимости объекта недвижимости в пользу покупателя, в
случае если продавец является физическим или юридическим лицом и не резидентом
в Испании.
В этом случае, сторона покупателя должна удержать из цены сделки, обозначенной в
нотариальном акте передачи права собственности, сумму, равную 3% от цены покупки.
Данная сумма вносится стороной покупателя в Государственную налоговую службу
Испании. Данное удержание и последующее внесение идут в счет Налога на доход не
резидентов, декларация и оплата которого осуществляются позднее стороной
продавца (физическое или юридическое лицо, не резидент) на основании увеличении
стоимости имущества, полученного от осуществления данной сделки купли-продажи.
Обязательство удержания, наложенное на покупателя,
момент подписания Нотариального акта
должно быть выполнено в
передачи права собственности и оплаты
цены. Оплата удержанной суммы должна быть произведена
Государственную налоговую службу в
покупателем в
срок один месяц максимум, начиная
со
следующего дня после подписания Нотариального акта передачи права собственности.
Законное обязательство покупателя удержать и заплатить удержанное считается
выполненным в момент проведения оплаты в Государственную налоговую службу
будучи необходимым вручить продавцу документ, подтверждающий оплату. Факт
того,
что
продавец
в
будущем
декларирует
или
нет,
заплатит
или
нет
соответствующий налог, не влияет на покупателя, ни на приобретенное имущество. Но
данный факт повлияет на покупателя, если последний не заплатит удержанную сумму,
Государственный налоговый орган, затребовав задолженную сумму, сможет наложить
арест на приобретенную недвижимость – собственность покупателя.
b) Обязательство доказывать факт нерезиденции в Испании, когда речь идет о
покупателе – нерезиденте.
С этой целью покупатель должен запросить и получить от соответственных испанских
властей (Национальная полиция) сертификат о вышеупомянутой нерезиденции в
Испании, который следует представить государственному нотариусу, подписавшему
нотариальный акт на передачу права собственности или, в любом случае, в Реестр
объектов собственности, где зарегистрировано право собственности.
Перед государственным нотариусом, подписавшим нотариальный акт на передачу
права собственности, покупатель сможет по причине срочности доказать свой титул
нерезидента в Испании посредством оплаты, служащей доказательством вложения
денег иностранца (чек нерезидента в евро
или аккредитационный банковский
документ об упомянутом вложении).
c) обязательство получить идентификационный номер иностранца (NIE),
который должен быть запрошен в Национальной полиции и представлен
покупателем перед государственным нотариусом, заверяющим акт передачи
права собственности, и в Налоговую инспекцию для оплаты налогов,
производных от сделки купли-продажи.
Запрос для получения номер иностранца (NIE) должен подаваться лично
покупателем, который является лично и предоставляет оригинал паспорта в
отделении Национальной полиции, принадлежащей к муниципальному
округе, где приобретается недвижимость, и готовый документ присвоения
номер иностранца (NIE) можно забрать через 3 рабочих дня. Данный номер
также можно запросить и в соответствующих Консульских отделах Испании
страны покупателя, даже принимая во внимание срок его оформления от двух
до трех месяцев.
Хотя речь не идет о налоговом обязательстве, мы хотим заметить о другой
обязанности, наложенной на покупателя в момент оформления нотариального
акта на передачу права собственности перед испанским нотариусом. Это
удостоверение личности перед указанным нотариусом, подтверждаемое
ОРИГИНАЛОМ ДЕЙСТВУЮЩЕГО паспорта с фотографией и подписью.
Испанский нотариус не разрешит подписание нотариального акта на передачу
права собственности, в случае если дичность покупателя не будет установлена
вышеозначенным образом.