Отчет об оценке
advertisement
2013 «УТВЕРЖДАЮ» Генеральный директор ООО «АОС «Золотое правило» О.С. Золотарев Отчет № 09/10-13 Об оценке рыночной стоимости Объекта оценки Объект оценки: Недвижимое и движимое имущество МУП «Жилищно-коммунальный сервис», в количестве 5 объектов недвижимости, 2 объектов линейных сооружений и 5 единиц оборудования, сформированное в 7 лотов и предназначенное к реализации путем проведения торгов Субъект права: МУП «Жилищно-коммунальный сервис» на праве хозяйственного ведения Заказчик услуг: МУП «Жилищно-коммунальный сервис» Основание оценки: Договор на проведение оценки № 071/11-10 от «07» ноября 2011 года Дата оценки: 02 сентября 2013 года Дата составления отчета: 09 октября 2013 года ООО «АОС Золотое правило» 09.10.2013 Экз. № 2. «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Конкурсному управляющему МУП «Жилищнокоммунальный сервис» Епифановой Л.А. Уважаемая Лина Алексеевна! В соответствии с договором на проведение оценки: № 071/11-10 от «07» ноября 2011 года на проведение оценки; и заданием на оценку: приложение № 1 к договору № 071/11-10 от «01» апреля 2013 года; заключенным между Вами и ООО «АОС «Золотое правило», в лице генерального директора Золотарева О.С., проведена оценка рыночной стоимости Объекта оценки. Объект оценки: Недвижимое и движимое имущество МУП «Жилищно-коммунальный сервис», в количестве 5 объектов недвижимости, 2 объектов линейных сооружений и 5 единиц оборудования, сформированное в 7 лотов и предназначенное к реализации путем проведения торгов, в составе: Лот № 1: o Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262. Лот № 2: o Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Лот № 3: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465. Лот № 4: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Лот № 5: o Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Лот № 6: o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Лот № 7: o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Дробилка ДО-1М; o Забрасыватель топлива ПТЛ-600. Дата проведения оценки: «02» сентября 2013 года. 2 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Целью и задачей оценки является: Расчет рыночной стоимости Объекта оценки, с целью определения его начальной стоимости, при организации торгов по продаже Объекта оценки, в рамках процедуры конкурсного производства. Развернутая характеристика Объекта оценки представлена в Отчете об оценке. Отдельные части оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом Отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения. Проведенные исследования позволяют сделать вывод о величине рыночной стоимости Объекта оценки, которая округленно составляет на Дату оценки: 9 222 700, Девять миллионов двести двадцать две тысячи семьсот рублей, в т.ч. НДС 18% № ЛОТА 1 2 3 4 5 6 7 Наименование элемента Объекта оценки Стоимость элемента Объекта оценки, руб. в т.ч. НДС 18% (округленно) Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Забрасыватель топлива ПТЛ-600 3 537 200 1 231 700 405 400 195 300 475 500 93 500 3 049 000 3 900 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт 56 300 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 56 300 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 56 300 Дробилка ДО-1М 62 300 Расчет стоимости Объекта оценки проведен на основании исследований рынка, на личном опыте и профессиональных знаниях Оценщика. Источники информации и методики расчетов приведены в соответствующих разделах Отчета об оценке. Настоящая оценка проводилась в соответствии с требованиями: • Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года; • Стандартами оценки ФСО №№ 1,2,3, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256,255,254; • Стандартами и правилами установленными НП СРО «НКСО». Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. Благодарим, за возможность оказать Вам услугу. Генеральный директор ООО «Агентство оценки собственности «Золотое правило» ________________________ О.С. Золотарев 3 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 СОДЕРЖАНИЕ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.................................................................................................................................................................................................8 1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ..........................................................................................................................................................8 1.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ ..................................................................................................................................................9 1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ......................................................................................................... 11 1.3.1. Сведения о заказчике оценки .................................................................................................................................................. 11 1.3.2. Сведения о юридическом лице оценщика........................................................................................................................ 11 1.3.3. Сведения о специалистах-оценщиках ................................................................................................................................. 12 1.3.4. Сведения о привлекаемых специалистах ......................................................................................................................... 12 1.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ..................................................................................................................... 12 1.5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ........................................................................................ 13 1.6. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ..................................................................................................................................... 14 1.7. ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА ...................................................................................................................................................................... 14 2. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ................................................................................................................ 16 2.1. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ................................................................................................................................................. 16 2.2. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ................................................................................................................................................ 16 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................................................................................... 17 3.1. СВЕДЕНИЯ О ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ ....................................................................................... 17 3.1.1. Сведения об имущественных правах .................................................................................................................................. 17 3.1.2. Сведения об обременениях ....................................................................................................................................................... 18 3.1.3. Сведения о балансовой стоимости Объекта оценки .................................................................................................. 19 3.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ и КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................. 19 3.2.1. Документы, используемые при определении характеристик.............................................................................. 19 3.2.2. Характеристики элементов Объекта оценки ................................................................................................................. 20 3.2.2.1. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101030:262 ........................................................................ 20 3.2.2.1.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 21 3.2.2.1.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 21 3.2.2.2. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:0501008:158 ........................................................................ 21 3.2.2.2.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 23 3.2.2.2.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 23 3.2.2.3. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101024:465 ........................................................................ 23 3.2.2.3.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 24 3.2.2.3.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 24 3.2.2.4. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101019:193 ........................................................................ 24 3.2.2.4.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 25 3.2.2.4.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 25 3.2.2.5. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101027:314 ........................................................................ 25 3.2.2.5.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 26 3.2.2.5.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 27 3.2.2.6. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:0000000:1279 ..................................................................... 27 3.2.2.6.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 27 4 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 3.2.2.7. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:0000000:1275 ..................................................................... 27 3.2.2.7.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 28 3.2.2.7.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 28 3.2.2.8. Характеристика Котлов водогрейных твердотопливных КВр-1,5 МВт ...................................................... 28 3.2.2.8.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 28 3.2.2.8.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 29 3.2.2.9. Характеристика Дробилки ДО-1М ..................................................................................................................................... 29 3.2.2.9.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 29 3.2.2.9.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 29 3.2.2.9. Характеристика ПТЛ-600........................................................................................................................................................ 30 3.2.2.9.1. Информация о текущем использовании .................................................................................................................... 30 3.2.2.9.2. Фото элемента ........................................................................................................................................................................... 30 3.2.3. Информация о земельных участках элементов Объекта оценки ....................................................................... 30 3.2.4. Информация о местоположении элементов Объекта оценки ............................................................................. 31 4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................................................................................ 32 4.1. ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ ....................................................................................................................................... 32 4.1.1. Экономико-географическая структура Красноярского края ................................................................................ 32 4.1.2. Экономико-географическая структура Козульского района ................................................................................ 34 4.2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ ...................................................... 35 4.2.1. Источники информации, используемые при анализе ............................................................................................... 35 4.2.2. Общие сведения ............................................................................................................................................................................... 35 4.2.3. Вторичный рынок коммерческой недвижимости ....................................................................................................... 36 4.2.4. Рынок аренды коммерческой недвижимости ................................................................................................................ 37 4.2.5. Рынок земельных участков Красноярского края......................................................................................................... 37 4.2.6. Рынок недвижимости Козульского района ..................................................................................................................... 38 4.2.6.1. Рынок жилой недвижимости Козульского района ................................................................................................. 38 4.2.6.2. Рынок коммерческой недвижимости Козульского района ................................................................................ 38 4.2.6.3. Рынок земельных участков Козульского района ..................................................................................................... 38 4.3. РЫНОК ЛОМА ЧЕРНЫХ МЕТАЛЛОВ ................................................................................................................................................ 39 4.4. РЫНОК ТРУБЫ БЫВШЕЙ В УПОТРЕБЛЕНИИ ............................................................................................................................ 39 4.5. РАЗМЕР СКИДКИ НА ТОРГ.................................................................................................................................................................... 41 4.6. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ...................................................................................................................................................... 41 4.7. ВЫВОДЫ ......................................................................................................................................................................................................... 42 5. ОБЗОР ПОДХОДОВ И ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ.............................................................................................................................. 42 5.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ............................................................................................................................................................................... 42 5.1.1. Общие понятия ................................................................................................................................................................................. 42 5.1.2. Процедура оценки доходным подходом............................................................................................................................ 42 5.1.3. Методы оценки доходным подходом .................................................................................................................................. 42 5.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................................................................. 43 5.2.1. Общие понятия ................................................................................................................................................................................. 43 5.2.2. Процедура оценки сравнительным подходом ............................................................................................................... 43 5 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 5.2.3. Методы оценки сравнительным подходом ..................................................................................................................... 43 5.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.............................................................................................................................................................................. 44 5.3.1. Общие понятия ................................................................................................................................................................................. 44 5.3.2. Процедура оценки затратным подходом .......................................................................................................................... 44 5.3.3. Методы оценки затратным подходом ................................................................................................................................ 44 5.4. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ .............................................................................................................................. 45 5.4. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ................................................................................................................. 47 5.4.1. Обоснование выбора методов затратного подхода .................................................................................................... 47 5.4.2. Обоснование выбора методов сравнительного подхода ......................................................................................... 48 5.4.3. Обоснование выбора методов доходного подхода ..................................................................................................... 48 6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ............................................................................................................................................................. 48 6.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ....................................................................................................................................................................... 48 6.1.1. РАСЧЕТ ЗАТРАТ ................................................................................................................................................................................ 49 6.1.1.1. Расчет стоимости затрат ......................................................................................................................................................... 49 6.1.1.2. Расчет прибыли предпринимателя .................................................................................................................................. 52 6.1.1.3. Расчет затрат на воспроизводство и замещение с учетом корректировки затрат .............................. 52 6.1.2. РАСЧЕТ ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ ........................................................................................................................................ 54 6.1.2.1. Расчет физического износа ................................................................................................................................................... 54 6.1.2.2. Расчет функционального устаревания ........................................................................................................................... 57 6.1.2.3. Расчет внешнего устаревания ............................................................................................................................................. 58 6.1.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ..... 59 6.1.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ ............................................................................................................ 66 6.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................................................................. 68 6.2.1. Расчет стоимости лома теплотрассы с кадастровым номером 24:21:0000000:1279 .............................. 69 6.2.2. Расчет стоимости лома теплотрассы с кадастровым номером 24:21:0000000:1275 .............................. 70 6.2.2.1. Расчет стоимости демонтированной трубы ............................................................................................................... 70 6.2.2.2. Расчет массы теплотрассы ..................................................................................................................................................... 74 6.2.2.3. Расчет стоимости элемента Объекта оценки ............................................................................................................. 74 7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ .......................................................................................................... 75 7.1. АНАЛИЗ НЭИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ............................................................................................................................................ 75 7.1.1. Методика определения НЭИ ..................................................................................................................................................... 75 7.1.2. Обоснование НЭИ ............................................................................................................................................................................ 75 8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ .................................................................................................................................................................. 76 9. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................. 77 ПРИЛОЖЕНИЯ............................................................................................................................................................................................................ 78 Приложение № 1. Копии инвентаризационных описей имущества МУП «Жилищно-коммунальный сервис» Приложение № 2. Копии Свидетельств о государственной регистрации права. Копии кадастровых паспортов. Копии технических паспортов. Приложение № 3. Копии Писем Администрации Козульского района исх. № ИК-2884-11 от 28.11.2012г., исх. № ИК-2851-11 от 22.11.2012г. Копия справок о среднемесячной заработной плате. Приложение № 4. Акт идентификации объектов учета. Акт № 1 осмотра, идентификации и определения технического состояния имущества подлежащего оценке от 19.04.2013г. 6 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Приложение № 5. Материалы Анализы рынка Объекта оценки. Приложение № 6. Расчет затрат Затратный подход Приложение № 7. Копии материалов, подтверждающие выбор аналогов при расчете стоимости оборудования Приложение № 8. Копии материалов, подтверждающие выбор аналогов при расчете стоимости земельных участков, выбор аналогов при расчете корректировок Приложение № 9. Копии материалов, подтверждающие выбор аналогов при расчете стоимости металлолома, выбор аналогов при расчете корректировки на засоренность Приложение № 10. Копии материалов, подтверждающие выбор аналогов при расчете стоимости трубы бу, выбор аналогов при расчете корректировки Приложение № 11. Смета на демонтаж Приложение № 12. Документы, подтверждающие возможность проведения оценки оценщиком в соответствии с действующим законодательством 7 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ Объектом оценки, определенным Заданием на оценку, является: Недвижимое и движимое имущество МУП «Жилищно-коммунальный сервис», в количестве 5 объектов недвижимости, 2 объектов линейных сооружений и 5 единиц оборудования, сформированное в 7 лотов и предназначенное к реализации путем проведения торгов, в составе: Лот № 1: o Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262. Лот № 2: o Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Лот № 3: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465. Лот № 4: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Лот № 5: Объекты оценки o Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Лот № 6: o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Лот № 7: o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Дробилка ДО-1М; o Забрасыватель топлива ПТЛ-600. Принадлежащие: Муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальный сервис» на праве хозяйственного ведения 8 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Цель и задачи оценки Расчет рыночной стоимости Объекта оценки, с целью определения его начальной стоимости, при организации торгов по продаже Объекта оценки, в рамках процедуры конкурсного производства Основание оценки Договор № 071/11-10 от «07» ноября 2011 года Дата оценки По состоянию на «02» сентября 2013 года Дата составления отчета «09» октября 2013 года РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ Затратный подход 6 080 200 рублей в т.ч. НДС 18% Сравнительный подход 3 142 500 рублей в т.ч. НДС 18% Доходный подход Не применялся, обоснование в пункте 5.4.3. Итоговая величина стоимости Объекта оценки Рыночная стоимость Объекта оценки на Дату оценки составляет: 9 222 700, Девять миллионов двести двадцать две тысячи семьсот рублей, в т.ч. НДС 18% 1.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ Между, ООО «АОС «Золотое правило» в лице генерального директора Золотарева О.С. (Исполнитель) и МУП «Жилищно-коммунальный сервис» в лице конкурсного управляющего Епифановой Л.А.. (Заказчик), подписан договор: • № 071/11-10 от «07» ноября 2011 года на проведение оценки и задание на оценку1 Задание на оценку, определенное Заказчиком отчета, включает в себя следующие сведения: 1. Объект оценки: Недвижимое и движимое имущество МУП «Жилищно-коммунальный сервис», в количестве 5 объектов недвижимости, 2 объектов линейных сооружений и 5 единиц оборудования, сформированное в 7 лотов и предназначенное к реализации путем проведения торгов, в составе: Лот № 1: o Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262. Лот № 2: o Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Лот № 3: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465. Лот № 4: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193. Лот № 5: o 1 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314. Приложение № 1а к договору № 071/11-10 от «01» августа 2013 года 9 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Лот № 6: o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Лот № 7: o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Дробилка ДО-1М; o Забрасыватель топлива ПТЛ-600. 2. Имущественные права Заказчика отчета на Объекты оценки: Право хозяйственного ведения, что подтверждается: Свидетельствами о государственной регистрации права: o o o o o o 24ЕК794265 от 30.04.2013 года; 24ЕК762668 от 27.02.2013 года; 24ЕК794353 от 30.04.2013 года; 24ЕК771502 от 28.05.2013 года; 24ЕЛ130742 от 22.08.2013 года; 24ЕЛ131494 от 10.09.2013 года. Инвентаризационными описями основных средств № 014 от 20.10.2011г., № 005 от 27.09.2011г., № 010 от 11.10.2011г., № 011 от 12.10.2011г., № 015 от 24.10.2011г., № 004 от 23.09.2011г. 3. Передаваемый набор прав на Объект оценки: Право собственности; 4. Цель и задачи оценки: Расчет рыночной стоимости Объекта оценки, с целью определения его начальной стоимости, при организации торгов по продаже Объекта оценки, в рамках процедуры конкурсного производства; 5. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: Результат оценки может быть использован: При организации торгов по продаже Объекта оценки; Ограничения использования результатов оценки: Результаты оценки не могут быть использованы никаким способом, кроме того, который указан в предполагаемом использовании. 6. Вид определяемой стоимости: Рыночная стоимость; 7. Дата оценки: «02» сентября 2013 года; 8. Срок проведения оценки: С «01» августа 2013 года по «09» октября 2013 года; 9. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: Расчет рыночной стоимости должен быть проведен с учетом следующих ограничений и обременений: Лоты предполагаются к реализации путем проведения торгов в форме открытого аукциона. 10 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Элементы Объекта оценки с кадастровыми номерами24:21:0000000:1279, 24:21:0000000:1275 в схеме теплоснабжения поселка не участвуют и предполагаются к ликвидации2; Расчет рыночной стоимости Объекта оценки с учетом и выделением НДС 18%. 1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 1.3.1. Сведения о заказчике оценки Заказчиком оценки является: Муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальный сервис», в лице конкурсного управляющего Епифановой Лины Алексеевны, действующего на основании: • Решения Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-1516/2011 от 16 августа 2011 года; Адрес постоянно действующего исполнительного органа: • 662050, Красноярский край, Козульский район, п. Козулька, ул. Заводская, 2А; Местонахождение: • 662050, Красноярский край, Козульский район, п. Козулька, ул. Заводская, 2А; ОГРН 1092411000362 дата регистрации 22.04.2009 года Межрайонной ИФНС № 17 по Красноярскому краю; ИНН 2421003522 КПП 242101001 Р/счет 40702810000140100276 в АКБ «Енисей» (ОАО) г. Красноярск к/счет 30101810800000000795 БИК 040407795 1.3.2. Сведения о юридическом лице оценщика Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки собственности «Золотое правило» в лице генерального директора Золотарева Олега Сергеевича, действующего на основании: Устава общества; Адрес постоянно действующего исполнительного органа: 660041, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Академика Киренского, д. 87 офис 54; Местонахождение, почтовый адрес: 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207; ОГРН 1082468049300 дата регистрации 16.10.2008 года Межрайонной ИФНС № 23 по Красноярскому краю ИНН 2463209187, КПП 246301001 р/счет 40702810831280030059 в Красноярском городском ОСБ № 161 Сберегательного банка РФ к/счет 30101810800000000627 БИК 040407627 Прочие сведения: Членство НП «Российская коллегия оценщиков», номер по реестру 241037, зарегистрирован на основании решения п. 17.2. Протокола № 18 от 24.11.2008 г.; Письма Администрации Козульского района исх. № ИК-2884-11 от 28.11.2012г., исх. № ИК-2851-11 от 22.11.2012г., № ИК-2303-11 от 27.08.2013г 2 11 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Полис 3200210047001900832 от 14 ноября 2012 года, ООО «1СК», срок действия с «17» ноября 2012 г. по «16» ноября 2013 г., страховая сумма 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей; 1.3.3. Сведения о специалистах-оценщиках В данной работе принимали участие следующие специалисты: Золотарев Олег Сергеевич; Местонахождение оценщика: 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 Место работы: ООО «АОС «Золотое правило» на основании трудового договора № 01 от 05 ноября 2008 года; Членство СРО: Член саморегулируемой организации оценщиков (Выписка из реестра № 0279 от 01 марта 2013 года), регистрационный номер 00848 – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (запись в реестр ФРС № 0006 от «19» декабря 2007 г.), имеющей место нахождения: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3; Сведения о страховании: Полис № 53200210047001900858 от 10 января 2013 года в ООО «БИН Страхование», срок действия с «25» января 2013 года по «24» января 2014 года, страховая сумма 10 000 000 (десять миллионов) рублей. Сведения об образовании: Диплом о профессиональной переподготовке, серия ПП № 147828, выдан 31.05.2011 года ФГАУ ВПО «СФУ»; Стаж работы: 9 лет. Степень участия в проведении оценки: Осмотр Объекта оценки. Анализ и обработка информации полученной в ходе проведения оценочной работы, применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов рыночной стоимости в соответствии с заданием на оценку, составление Отчета об оценке. 1.3.4. Сведения о привлекаемых специалистах При проведении оценки сторонние специалисты и экспертные организации привлечены не были. 1.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете ограничиваются следующими условиями и положениями: 1. При определении стоимости Объекта оценки определялась расчетная величина цены Объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. 2. Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Были изучены количественные и качественные характеристики Объекта оценки, собрана информация, существенная для определения стоимости Объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика были применены при проведении оценки. 3. Информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Оценщик провел анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. 12 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 4. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. 5. При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление Объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении Объекта оценки. 6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату проведения оценки. 7. Оценщик не несет ответственности за возможный ущерб, в случае несанкционированного использования и распространения настоящего Отчета об оценке (или любой его части). 8. Результаты оценки стоимости Объекта оценки основываются на информации, существовавшей на Дату оценки, и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев от даты составления отчета об оценке стоимости или даты предоставления публичной оферты. 9. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки. 10. Запрещается публикация отчета целиком или по частям или публикация ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия. 1.5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ При проведении оценки оценщик руководствовался законодательством, регулирующим оценочную деятельность на территории РФ. Закон РФ регулирующий оценочную деятельность: Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: Федеральный стандарт оценки № 1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; Федеральный стандарт оценки № 2, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255; Федеральный стандарт оценки № 3, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254; Стандарты и правила оценочной деятельности, установленные НП СРО «НКСО»: СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 «Основополагающий (базовый) стандарт». Утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», Протокол № 4 от «17» сентября 2007 года; СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». Утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», Протокол № 105 от «25» сентября 2008 года; СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», Протокол № 105 от «25» сентября 2008 года; СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке». 13 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», Протокол № 105 от «25» сентября 2008 года; Правила деловой и профессиональной этики: СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 «Основные правила деятельности членов СРО НКСО (кодекс этики)». Утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», Протокол № 4 от «17» сентября 2007 года. Обоснование применения ФСО № 1,2,3 и Стандартов НП СРО «НКСО»: В соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации оценщик должен соблюдать требования Федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является». 1.6. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ При проведении оценки использованы следующие данные, предоставленные Заказчиком Отчета об оценке: Инвентаризационные описи имущества МУП «ЖКС»3; Копии Свидетельств о государственной регистрации права4; Копии технических паспортов ОКС, подготовленные Красноярским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля»5; Копии кадастровых паспортов ОКС6; Письма Администрации Козульского района исх. № ИК-2884-11 от 28.11.2012г., исх. № ИК-2851-11 от 22.11.2012г., № ИК-2303-11 от 27.08.2013г.7; Акты осмотра, идентификации и определения технического состояния имущества подлежащего оценке.8 Акт идентификации объектов учета9. Прочие источники информации, используемые оценщиком при проведении оценки10: Данные интернет ресурсов; Технические и нормативные материалы необходимые при проведении оценки. Данные риэлтерских агентств; Данные аналитического агентства РИД Аналитикс. 1.7. ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА Подписавший настоящий Отчет Оценщик настоящим удостоверяет: 3 Приложение № 1. 4 Приложение № 2. 5 Приложение № 2. 6 Приложение № 2. 7 Приложение № 3. 8 Приложение № 4. 9 Приложение № 4. 10 Соответствующие ссылки приведены по тексту Отчета об оценке 14 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 1. Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в Объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. 2. Оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне договора, относительно объекта оценки; 3. Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика и юридическое лицо не является кредитором или страховщиком оценщика. 4. Размер оплаты Оценщика за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости Объекта оценки. 5. Оценщик осуществлял личный осмотр Объекта оценки. Оценщик ООО «Агентство оценки собственности «Золотое правило» О.С. Золотарев 15 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 2. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ 2.1. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ Объем и этапы исследований в настоящей оценочной работе включают в себя: Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; Осмотр Объекта оценки; Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; Составление отчета об оценке. 2.2. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ Согласно Договору на проведение оценки и Задания на оценку, в процессе работы определялась величина рыночной стоимости Объекта оценки. Под рыночной стоимостью понимается11: наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно ФСО12: Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. 11 В ред. Федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, с учетом изм. и дополнений В ред. Федерального стандарта оценки № 2, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 12 16 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 3.1. СВЕДЕНИЯ О ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ И ОБРЕМЕНЕНИЯХ 3.1.1. Сведения об имущественных правах Объектом оценки является: Недвижимое и движимое имущество МУП «Жилищно-коммунальный сервис», в количестве 5 объектов недвижимости, 2 объектов линейных сооружений и 5 единиц оборудования, сформированное в 7 лотов и предназначенное к реализации путем проведения торгов, в составе: Лот № 1: o Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262. Лот № 2: o Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Лот № 3: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465. Лот № 4: o Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Лот № 5: o Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Лот № 6: o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; o Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Лот № 7: o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; o Дробилка ДО-1М; o Забрасыватель топлива ПТЛ-600. Указанные объекты оценки принадлежат Муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальный сервис», на праве хозяйственного ведения13. Собственником Красноярского края. Объекта оценки является Администрация Козульского района Реквизиты собственника Объекта оценки: Администрация Козульского района Красноярского края, в лице главы Администрации района И.В. Кривенкова Свидетельства о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы в Приложении № 1 и № 2. 13 17 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Адрес: 662050, Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька ул. Советская, 59 ИНН 2421000384 КПП 242101001 ОГРН 1022400664956 Тел/факс 8 (39154) 2-13-33/2-12-33 e-mail: kozulka-adm@krasmail.ru Согласно, статьи 2 пункт 1 Федерального закона № 161-ФЗ от 14.11.2002 года: Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделённая правом собственности на имущество, закреплённое за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия. Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Статья 299 Гражданского кодекса РФ: Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарного предприятия или учреждения, а также имущество, приобретённое унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности. Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-1516/201114 от 16 августа 2011 года МУП «ЖКС» признано банкротом, в отношении предприятия введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Епифанова Лина Алексеевна. Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2013г. срок конкурсного производства по делу продлен до 12.02.2014г. С даты утверждения конкурсного управляющего, он руководителя должника и иных органов управления должника 15. осуществляет полномочия Представители собственника имущества должника – унитарного предприятия, а также учредителей должника в ходе конкурсного производства обладают правами лиц участвующих в деле о банкротстве16. Конкурсным управляющим Епифановой Л.А. проведена инвентаризация имущества МУП «Жилищно-коммунальный сервис», что подтверждается инвентаризационными описями 17. Все имущество предприятия, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу и подлежит реализации в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, путём проведения торгов. Согласно, статьи 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127ФЗ, конкурсным управляющим привлечены оценщики ООО «Агентство оценки собственности «Золотое правило», для проведения оценки имущества выявленного в результате проведённой инвентаризации, для установления начальной стоимости имущества при организации торгов по его продаже. 3.1.2. Сведения об обременениях Сведения, влияющие на стоимость ограничений и обременений, отсутствуют. Объекта оценки, о наличии существующих Законодательством о банкротстве предусмотрена продажа социально значимых объектов (объектов коммунальной инфраструктуры), путем проведения торгов форме конкурса. Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства 14 Источник: http://kad.arbitr.ru/Card/e35ebd94-2af2-4eef-9761-a8d99900b540 15 Статья 129 пункт 1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)» 16 Статья 126 пункт 2.,3., ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года. 17 Приложение № 1. 18 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств 18. Согласно данным Задания на оценку, Лоты №№ 1-7 предполагаются к реализации путем проведения торгов в форме открытого аукциона 19, вследствие изменения схемы теплоснабжения поселка. 3.1.3. Сведения о балансовой стоимости Объекта оценки Конкурсным управляющим Муниципального унитарного предприятия коммунальный сервис», представлены сведения о балансовой стоимости подлежащего оценке20. «Жилищноимущества Таблица 3.1.3.1. Сведения о балансовой стоимости элементов Объекта оценки № ЛОТА Наименование элемента Объекта оценки Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Забрасыватель топлива ПТЛ-600 1 2 3 4 5 6 7 Балансовая стоимость, руб. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3 677 348,76 112 000,04 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт 500 000,00 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 500 000,00 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 500 000,00 Дробилка ДО-1М ИТОГО балансовая стоимость Объекта оценки, руб. 166 666,61 5 456 015,41 Для сопоставления данных бухгалтерского учета и данных, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права хозяйственного ведения, конкурсным управляющим составлен Акт идентификации объектов учета 21. 3.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ и КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 3.2.1. Документы, используемые при определении характеристик При определении характеристик Объекта оценки, использовались следующие документы: 18 Инвентаризационные описи имущества МУП «ЖКС» 22; Статья 132 пункт 4. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года. Письма Администрации Козульского района исх. № ИК-2884-11 от 28.11.2012г., исх. № ИК-2851-11 от 22.11.2012г., № ИК-2303-11 от 27.08.2013г. 19 20 Приложение № 1. 21 Приложение № 4. 22 Приложение № 1. 19 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Копии Свидетельств о государственной регистрации права 23; Копии технических паспортов ОКС, подготовленные Красноярским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля»24; Копии кадастровых паспортов нежилых зданий и помещений 25; Письма Администрации Козульского района исх. № ИК-2884-11 от 28.11.2012г., исх. № ИК-2851-11 от 22.11.2012г., № ИК-2303-11 от 27.08.2013г.26; Акт идентификации объектов учета27. Акт осмотра, идентификации и определения технического состояния имущества подлежащего оценке28. Техническая и нормативная документации, прочие источники информации 29. В результате использования указанных источников информации определены основные характеристики Объекта оценки. 3.2.2. Характеристики элементов Объекта оценки В результате анализа информации полученной из технических паспортов элементов Объекта оценки, а также используя: результаты визуального осмотра и прочую информацию предоставленную Заказчиком по элементам Объекта оценки, определены основные характеристики элементов Объекта оценки. 3.2.2.1. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101030:262 Таблица 3.2.2.1.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 1 Наименование здания (назначение здания) Гараж Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина 42 "А" 24:21:1101030:262 2 Адрес местоположения 3 Кадастровый номер 4 Литера 5 Год постройки 1993 6 Общая площадь, кв.м. 732,5 7 Наименование частей Основное строение 8 Площадь застройки, кв.м. 806,9 9 Строительный объем, куб. м. 4599 10 Количество надземных этажей 1 11 Количество подземных этажей 0 12 Группа капитальности 1 13 Территориальный пояс 4 14 Климатический район 1 В Конструктивные элементы здания 1 Фундамент 2 Стены Кирпичные 3 Перегородки Кирпичные 23 Приложение № 2. 24 Приложение № 2. 25 Приложение № 2. 26 Приложение № 3. 27 Приложение № 4. 28 Приложение № 4. 29 Соответствующие ссылки приведены по тексту Отчета об оценке Железобетонный ленточный 20 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 4 Перекрытие чердачное 5 Перекрытие междуэтажное Железобетонные сборные плиты 6 Крыша 7 Полы Бетонные 8 Окна Оконные блоки одинарные 9 Двери Ворота металлические; Простые деревянные 10 Отделка 11 Водоснабжение Отсутствует 12 Горячее водоснабжение Отсутствует 13 Канализация Отсутствует 14 Отопление Отсутствует 15 Электроосвещение Центральное 16 Радио Отсутствует 17 Телефон Отсутствует 18 Вентиляция Отсутствует 19 Лифты Отсутствует 20 Прочие - Асбестоцементная Простая Техническое состояние 1 Физическое состояние объекта 2 Износ по техническому паспорту, % Требуется ремонт 30,00% 3 Экспертно определенный износ, %30 70,00% 4 Состояние объекта 5 Описание состояния объекта «Неудовлетворительное», Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта 3.2.2.1.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется. 3.2.2.1.2. Фото элемента 3.2.2.2. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:0501008:158 Таблица 3.2.2.2.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 30 1 Наименование здания (назначение здания) Баня 2 Адрес местоположения Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А Источник: Таблица № 3 МГСН 301.03-97 «Методика оценки аварийности зданий», 21 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3 Кадастровый номер 4 Литера 24:21:0501008:158 Б,Б1 5 Год постройки 1964 6 Общая площадь, кв.м. 7 Наименование частей 8 332,6 Основное Пристройка Холодная пристройка Площадь застройки, кв.м. 363,3 98,4 28,2 1362 305 120 9 Строительный объем, куб. м. 10 Количество надземных этажей 1 11 Количество подземных этажей 0 12 Группа капитальности 3 13 Территориальный пояс 4 14 Климатический район 1 1 Фундамент 2 Стены 3 Перегородки 4 Перекрытие чердачное 5 Перекрытие междуэтажное 6 Крыша 7 Полы 8 Окна Конструктивные элементы здания Железобетонный Железобетонный Железобетонный ленточный ленточный ленточный Железобетонные Кирпичные Кирпичные крупноблочные Бетонные Деревянные по Деревянные по деревянным балкам деревянным балкам Кровля металлическая Кровля металлическая Кровля металлическая Дощатые, Бетонные Оконные блоки двойные Простые деревянные Бетонные Бетонные Оконные блоки одинарные Простые деревянные Простая Простая Простая От центральной сети Центральное - - - - Местная Центральное водяное (паровое) Центральное - - - - - 9 Двери 10 Отделка 11 Водоснабжение 12 Горячее водоснабжение 13 Канализация 14 Отопление 15 Электроосвещение Центральное - 16 Радио Отсутствует - - 17 Телефон Отсутствует - - 18 Вентиляция Отсутствует - - 19 Лифты Отсутствует - - 20 Прочие - - - 1 3 Физическое состояние объекта Износ по техническому паспорту, % Экспертно определенный износ, % 4 Состояние объекта Техническое состояние 2 5 Описание состояния объекта Требуется ремонт Требуется ремонт Требуется ремонт 40,00% 40,00% 40,00% 80,00% 80,00% 80,00% «Ветхое», «Ветхое», «Ветхое», Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. 22 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3.2.2.2.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется. 3.2.2.2.2. Фото элемента 3.2.2.3. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101024:465 Таблица 3.2.2.3.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 1 Наименование здания (назначение здания) Котельная Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина 10 "В" 24:21:1101024:465 2 Адрес местоположения 3 Кадастровый номер 4 Литера 5 Год постройки 2005 6 Общая площадь, кв.м. 50,4 7 Наименование частей Основное строение 8 Площадь застройки, кв.м. 78,8 9 Строительный объем, куб. м. 362 10 Количество надземных этажей 1 11 Количество подземных этажей 0 12 Группа капитальности 1 13 Территориальный пояс 4 14 Климатический район 1 В Конструктивные элементы здания 1 Фундамент 2 Стены Железобетонный ленточный 3 Перегородки 4 Перекрытие чердачное 5 Перекрытие междуэтажное 6 Крыша 7 Полы Бетонные 8 Окна Оконные блоки двойные 9 Двери Простые деревянные 10 Отделка 11 Водоснабжение Отсутствует 12 Горячее водоснабжение Отсутствует 13 Канализация 14 Отопление 15 Электроосвещение Шлакобетонные Деревянные Железобетонные сборные плиты Асбестоцементная Простая Отсутствует Автономное водяное (паровое) Центральное 23 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 16 Радио Отсутствует 17 Телефон Отсутствует 18 Вентиляция Отсутствует 19 Лифты Отсутствует 20 Прочие Техническое состояние 1 Физическое состояние объекта 2 Износ по техническому паспорту, % Требуется ремонт 20,00% 3 Экспертно определенный износ, % 50,00% 4 Состояние объекта 5 Описание состояния объекта «Удовлетворительное», Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. 3.2.2.3.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется. 3.2.2.3.2. Фото элемента 3.2.2.4. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101019:193 Таблица 3.2.2.4.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 1 Наименование здания (назначение здания) Котельная Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 "Б" 24:21:1101019:193 2 Адрес местоположения 3 Кадастровый номер 4 Литера 5 Год постройки 1996 6 Общая площадь, кв.м. 43,4 7 Наименование частей Основное строение 8 Площадь застройки, кв.м. 65,3 9 Строительный объем, куб. м. 232 10 Количество надземных этажей 1 11 Количество подземных этажей 0 12 Группа капитальности 1 13 Территориальный пояс 4 14 Климатический район 1 В Конструктивные элементы здания 1 Фундамент Железобетонный ленточный 24 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2 Стены Кирпичные 3 Перегородки Деревянные 4 Перекрытие чердачное 5 Перекрытие междуэтажное 6 Крыша 7 Полы Бетонные 8 Окна Оконные блоки двойные 9 Двери Простые деревянные 10 Отделка 11 Водоснабжение Отсутствует 12 Горячее водоснабжение Отсутствует 13 Канализация Отсутствует 14 Отопление 15 Электроосвещение Центральное 16 Радио Отсутствует 17 Телефон Отсутствует 18 Вентиляция Отсутствует 19 Лифты Отсутствует 20 Прочие Железобетонные сборные плиты Асбестоцементная Простая Автономное водяное (паровое) Техническое состояние 1 Физическое состояние объекта 2 Износ по техническому паспорту, % 3 Экспертно определенный износ, % 4 Состояние объекта 5 Описание состояния объекта Требуется ремонт 20,00% 60,00% «Неудовлетворительное», Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. 3.2.2.4.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется. 3.2.2.4.2. Фото элемента 3.2.2.5. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:1101027:314 Таблица 3.2.2.5.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 1 Наименование здания (назначение здания) Нежилое здание (столярный цех) 2 Адрес местоположения Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10 25 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3 Кадастровый номер 4 Литера 24:21:1101027:314 5 Год постройки 6 Общая площадь, кв.м. 134,7 7 Наименование частей Основное строение 8 Площадь застройки, кв.м. В 1990 180,9 9 Строительный объем, куб. м. 10 Количество надземных этажей 569 1 11 Количество подземных этажей 0 12 Группа капитальности 5 13 Территориальный пояс 4 14 Климатический район 1 1 Фундамент 2 Конструктивные элементы здания Железобетонный ленточный Железобетонный ленточный Стены Деревянные Деревянные 3 Перегородки Деревянные Деревянные 4 Перекрытие чердачное Деревянные Деревянные 5 Перекрытие междуэтажное - - 6 Крыша Асбестоцементная Асбестоцементная 7 Полы Деревянные Деревянные 8 Окна Деревянные Отсутствуют 9 Двери Простые деревянные Простые деревянные 10 Отделка Простая Отсутствует 11 Водоснабжение Отсутствует Отсутствует 12 Горячее водоснабжение Отсутствует Отсутствует 13 Канализация 14 Отопление 15 Отсутствует Отсутствует Автономное водяное (паровое) Отсутствует Электроосвещение Центральное Центральное 16 Радио Отсутствует Отсутствует 17 Телефон Отсутствует Отсутствует 18 Вентиляция Отсутствует Отсутствует 19 Лифты Отсутствует Отсутствует 20 Прочие Отсутствует Отсутствует Требуется ремонт Требуется ремонт 20,00% 20,00% Техническое состояние 1 3 Физическое состояние объекта Износ по техническому паспорту, % Экспертно определенный износ, % 4 Состояние объекта 5 Описание состояния объекта 2 75,00% 75,00% «Ветхое», Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. «Ветхое», Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. 3.2.2.5.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется. 26 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3.2.2.5.2. Фото элемента 3.2.2.6. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:0000000:1279 3.2.2.5.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 1 Наименование объекта 2 Адрес объекта 3 Год ввода в эксплуатацию 4 Назначение 5 Материал труб 6 Диаметр труб, мм. 110 7 Протяженность, м. 461 1 Сооружение коммунальной инфраструктуры Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная 1991 Тепловая сеть Качественная характеристика31 Сталь Техническое состояние объекта Трубопровод и части системы пришли в такое состояние, что требуется полная переборка всей системы с добавлением до 50% новых частей. 3.2.2.6.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется в силу значительного физического износа и разрушений теплотрассы. Согласно данным представленным конкурсным управляющим МУП «Жилищно-коммунальный сервис», дальнейшее использование теплосети не предполагается, из-за изменения схемы теплоснабжения поселка 32. 3.2.2.7. Характеристика элемента с кад. номером: 24:21:0000000:1275 Таблица 3.2.2.7.1. Характеристики № п.п. Наименование параметра Значение Общие сведения 1 Наименование объекта 2 Адрес объекта 3 Год ввода в эксплуатацию 4 Назначение 5 Материал труб Сооружение коммунальной инфраструктуры Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, №19 «А» до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская № 5 1991 Тепловая сеть Сталь Источник: «Конспект лекции по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений» Главный специалист Главгосархстройнадзора России засл. строитель РСФСР Ю.В.Бейлезон, стр. 20 31 32 Письмо Администрации Козульского района № ИК-2303-11 от 27 августа 2013 года 27 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 6 Диаметр труб, мм. 424 7 Протяженность, м. 4123 1 Качественная характеристика Техническое состояние объекта Трубопровод и части системы пришли в такое состояние, что требуется полная переборка всей системы с добавлением до 50% новых частей. 3.2.2.7.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется в силу значительного физического износа и разрушений теплотрассы. Согласно данным представленным конкурсным управляющим МУП «Жилищно-коммунальный сервис», дальнейшее использование теплосети не предполагается, из-за изменения схемы теплоснабжения поселка 33. 3.2.2.7.2. Фото элемента 3.2.2.8. Характеристика Котлов водогрейных твердотопливных КВр-1,5 МВт34 Водогрейный твердотопливный стальной отопительный котел КВр-1,5 мощностью 1,5 МВт (1,29 Гкал), предназначен для получения горячей воды номинальной температурой на выходе из котла 115 °С рабочим давлением до 0,6 (6,0) МПа (кгс/см), используемой в системах централизованного теплоснабжения на нужды отопления, горячего водоснабжения. Основные характеристики котла: Расход условного топлива, кг/ч 188 кг/ч температура 70-95°С давление 2,5-6 Мпа Отапливаемая площадь при высоте потолка 3 м, 15000 м² Водогрейные котлы КВр 1,5 МВт выполнены двухблочными – блок котла и ручная топка (колосники чугунные или радиальная воздухораспределительная решетка). Блок водогрейного котла представляет собой сварную конструкцию, состоящую из трубной системы, опорной рамы и каркаса с теплоизоляционными материалами, обшитого листовой сталью. Топочная камера угольных котлов состоит из труб Ø 57x3,5 мм и выполнена газоплотной путем плавникового оребрения. Используемое топливо - бурый или каменный уголь. Состояние объектов: Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов. 3.2.2.8.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки имущество не используется, демонтировано находится на хранении на базе МУП «ЖКС» в п. Козулька ул. Заводская, 2А. 33 Письмо Администрации Козульского района № ИК-2303-11 от 27 августа 2013 года 34 Источник информации: http://www.kvzr.ru/boiler-kvr-15.html 28 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 3.2.2.8.2. Фото элемента 3.2.2.9. Характеристика Дробилки ДО-1М35 Дробилка одновалковая ДО-1М предназначена для дробления каменных и бурых углей. Может также использоваться для дробления других материалов, прочность которых не превышает прочности угля. Дробилка устанавливается в системе топливоподачи производственно-отопительных котельных, оборудованных паровыми или водогрейными котлами с топками для слоевого сжигания топлива. Основные характеристики дробилки: Производительность дробилки 30 т/ч Размер загруженных кусков, не более 250 мм Мощность э/двиг. 11 кВт Частота вращения э/двиг. 1000 об/мин Основными рабочими органами дробилки является дробильный вал и плита. Конструкцией дробилки предусмотрена возможность регулирования крупности дробления (размер кусков угля на выходе) за счет регулировки расстояния между рабочими органами. Состояние объектов: Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов. 3.2.2.9.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется, демонтирован, находится на хранении в г. Ачинск на территории «Ачинского котельного завода». 3.2.2.9.2. Фото элемента Источник информации: http://zavodbkz.ru/catalog/drobilki_uglya/do-1m.html%20http://em-z.ru/produkciya/drobilkauglya-do-1m 35 29 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3.2.2.9. Характеристика ПТЛ-60036 Пневмомеханический забрасыватель ПТЛ-600 состоит из пластинчатого питателя, забрасывающего механизма ротационного типа и каскадно-лоткового угольного ящика. Ротор забрасывателя вращается от электродвигателя через клиноременную передачу, обеспечивающую в зависимости от качества топлива или длины решетки частоты вращения: 470, 600 и 910 об/мин. От вала ротора через двухступенчатый редуктор и храповый механизм приводится в движение пластинчатый питатель. Подача топлива в топку регулируется изменением скорости движения пластинчатой цепи. Имеется вал группового управления забрасывателя, к которому может быть подключена система автоматического регулирования или дистанционного управления процессом горения. Под лотком забрасывателя устанавливаются фурменные колосники системы пневмозаброса. Воздух к фурмам подводится от главного воздушного короба по чугунным стоякам, установленным в обмуровке фронтовой стены топочной камеры. Таблица 3.2.2.9.1. Характеристика Наименование параметра Характеристика Рабочая ширина ротора, мм 600 Производительностью по углю, кг/ч 5200 Размеры кусков угля, мм, не более 40 Содержание мелочи (0-6 мм) в %, не более 60 Частота вращения ротора, об/мин 470, 660, 910 Регулировка скорости движения питателя Бесступенчатое, вариатором Электродвигатель 1,1/1000 длина 725 ширина 1010 высота 1435 Масса,кг (не более) 494 Состояние объекта: Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь. 3.2.2.9.1. Информация о текущем использовании На дату проведения оценки объект не используется, демонтирован, находится на хранении в г. Ачинск на территории «Ачинского котельного завода». 3.2.2.9.2. Фото элемента 3.2.3. Информация о земельных участках элементов Объекта оценки С использованием: данных систем Росреестра37, а также используя информацию предоставленную Заказчиком отчета, установлено, что земельные участки, расположенные под 36 Источник информации: http://www.kvzr.ru/unloader-ptl-600.html 37 https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_general_inf 30 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru оцениваемыми объектами не выделены, на кадастровом учете не стоят, за МУП «ЖКС» на праве собственности, аренды, либо ином вещном праве не числятся. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 ЗК РФ указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. В соответствии с вышеизложенным, на основании строительных норм и правил, определены предельные размеры площади земельных участков необходимых для эксплуатации зданий. Для административной застройки отношение плотности застройки улучшений к площади земельного участка, составляет 0,74938. Для гаражей и производственных объектов отношение плотности застройки улучшений к площади земельного участка, составляет 0,88039. Для складских объектов отношение плотности застройки улучшений к площади земельного участка, составляет 0,29840. Расчет проведен по формуле:𝑆зу = 𝑆застройки ⁄Д 3.2.3.1 Площади земельных участков для ОКС № ЛОТА 1 2 3 4 5 Наименование элемента Объекта оценки Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Площадь застройки, кв.м. Делитель Площадь земельного участка, кв.м. 806,9 0,880 916,93 489,9 0,749 654,07 78,8 0,880 89,55 65,3 0,880 74,20 180,9 0,298 607,04 3.2.4. Информация о местоположении элементов Объекта оценки 41 Козульский район — муниципальный район в западной части Красноярского края, расположен в 110 км от г. Красноярска. Территорию района пересекает федеральная дорога Источник: п. 3.13, Строительные нормы и правила. градостроительство. планировка и застройка городских и сельских поселений, СНиП 2.07.01-89* 38 Источник: п. 6.36, Строительные нормы и правила. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, СНиП 2.07.01-89* 39 Источник: Приложение 6, Таблица1, Строительные нормы и правила. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, СНиП 2.07.01-89* 40 41 Источник: http://maps.google.com, http://admkozulka.ru/, http://sib-okrug.ru/, http://ru.wikipedia.org 31 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 «Байкал», связывающая его с краевым центром. Через п. Козулька проходит ВосточноСибирская железная дорога. Район расположен в центральной части Красноярского края и граничит на севере с Бирилюсским районом, на востоке – с Емельяновским районом, на юго-востоке - с Балахтинским, на западе – с Большеулуйским, Ачинским и Назаровским районами. Административный центр — посёлок Козулька, в 118 км к западу от Красноярска. Площадь территории района составляет 5305 км² с численностью населения около 18,9 тысяч человек. На территории района расположено 7 муниципальных образований, объединяющих 31 населённый пункт. На территории района расположены такие городские поселения, как рабочий посёлок Козулька, посёлок Кедровый, посёлок Новочернореченский и др. Рабочий поселок Козулька расположен в 118 км западнее Красноярска по железной дороге и в 105 км по автодороге, в 64 км от Ачинска. Численность населения составляет около 8 тыс. чел. Поселок застроен частными домами с садово-огородными участками. Поселок имеет выгодное географическое положение: железнодорожная станция Козулька на Транссибирской магистрали, пригородные поезда до Чернореченской и Красноярска, также останавливается часть поездов дальнего следования, недалеко от поселка проходит автодорога КрасноярскАчинск, имеется автобусное сообщение с городами Красноярск, Ачинск, селом Шадрино. Новочернореченский - посёлок городского типа в Козульском районе Красноярского края, расположен в 144 км к западу от Красноярска. Численность населения составляет 4,1 тыс. чел. Поселок также застроен частными домами с садово-огородными участками. Имеется железнодорожная станция (Чернореченская), по которой проходят электропоезда до Красноярска и Боготола. 4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Согласно Федеральному стандарту оценки № 342 пункт 4, при составлении отчета об оценке оценщик придерживается принципа существенности: в отчете должна быть изложена информация существенная с точки зрения стоимости Объекта оценки. В свою очередь, Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки. В соответствии с этим, при составлении материалов анализа рынка использована информация существенная с точки зрения стоимости Объекта оценки. 4.1. ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ 4.1.1. Экономико-географическая структура Красноярского края Инвестиционная привлекательность Красноярского края определяется целым комплексом составляющих, которые формируются под воздействием позитивных и негативных факторов социально-экономического развития: степени устойчивости и финансовой независимости, уровня жизни населения и уровня деловой активности. Природногеографические преимущества региона определяются выгодными географическими условиями и геополитическим положением в системе международных связей. Красноярский край — это: 42 один из самых больших регионов в России: общая площадь — 2 366,8 тыс. кв. км (13,7 % территории и 2-е место в России); численность населения — 2 893,4 тыс. человек (13-е место); протяженность — 3 000 км от берегов Северного Ледовитого океана до горных районов Южной Сибири; богатый сырьевой регион с уникальными топливно-энергетическими и минеральносырьевыми ресурсами; один из самых лесных регионов России (лиственница, сосна, кедр, ель, пихта, береза). Общая площадь лесного фонда края (с учетом Таймырского (Долгано-Ненецкого) и Эвенкийского муниципальных районов) — 155 781,2 тыс. га (45,1 % от общей площади лесного массива СФО). Общий запас древесины основных лесообразующих пород — 11 120,22 млн м3 (36,4 % запасов в СФО); ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» утв. Приказом Минэкономразвития России № 254 от 02.07.2007 года 32 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 крупнейший экспортер цветных металлов (30,1 % экспорта во внешнеторговом обороте России), имеющих стабильный спрос и высокую ликвидность на мировых рынках; недрагоценных металлов и металлокерамики; древесины и изделий из нее; продуктов неорганической химии; минерального сырья, топлива и нефтепродуктов; синтетических материалов и др.; регион с выходом по реке Енисей к Северному морскому пути, обладающий крупным транспортным узлом в г. Красноярске (в месте пересечения Енисея с Транссибирской железнодорожной магистралью и автодорогой Москва — Владивосток); крупный центр воздушных трасс внутреннего и международного назначения. Производственно-экономические преимущества региона обусловлены состоянием региональной экономики, уровнем ее развития и наличием внутренних резервов для дальнейшего роста: Красноярский край — развитый промышленный регион России (объем отгруженных товаров по видам экономической деятельности в составил 618,2 млрд руб. и увеличился на 23 %, 7-e место среди регионов Российской Федерации по объему отгруженных товаров на душу населения); большое сосредоточение в крае крупных промышленных предприятий, ряд из которых принадлежал ВПК, предоставляет широкие возможности для развития и диверсификации производства; предприятия края обладают высококвалифицированной рабочей силой; 1. Таймырский муниципальный район (г. Дудинка); 2. Эвенкийский муниципальный район (п. Тура); 3. Норильский промышленный район (г. Норильск); 4. Северные районы (Туруханский район, г. Игарка); 5. Восточная часть Нижнего Приангарья (Богучанский, Кежемский районы); 6. Западная часть Нижнего Приангарья (Казачинский, Пировский, Мотыгинский, Енисейский, Северо-Енисейский районы, г. Енисейск, г. Лесосибирск); 7. Ачинская группа (Ачинский, Бирилюсский, Боготольский, Большеулуйский, Козульский, Назаровский, Тюхтетский, Ужурский, Шарыповский районы, г. Ачинск, г. Боготол, г. Назарово, г. Шарыпово); 8. Канская группа (Абанский, Дзержинский, Иланский, Ирбейский, Канский, Нижнеингашский, Партизанский, Рыбинский, Саянский, Тасеевский, Уярский районы, г. Канск, г. Бородино, г. Заозерный); 9. Красноярская группа (Балахтинский, Березовский, Большемуртинский, Емельяновский, Манский, Новоселовский, Сухобузимский районы, г. Красноярск, г. Сосновоборск, г. Дивногорск); 10. Южная группа (Ермаковский, Идринский, Картузский, Краснотуранский, Курагинский, Минусинский, Шушенский районы, г. Минусинск). регион — научный центр Сибири, на его территории располагаются передовые отраслевые институты, научные учреждения, Сибирский федеральный университет; имеются широкие возможности для вертикальной интеграции производств на основе разработки местных сырьевых ресурсов и организации их глубокой переработки; наличие высокоразвитого научного и инновационного потенциала для создания новых наукоемких высокотехнологичных производств; на территории края располагаются крупнейшие предприятия-экспортеры, продукция которых пользуется устойчивым спросом на мировых товарных рынках; большие возможности для широкой кооперации с соседними регионами, странами ближнего и дальнего зарубежья, расширения географии поставок продукции предприятий. 33 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Красноярский край занимает второе место по территории как субъект Федерации, включает в себя 23 городских округа; 48 административных районов; 40 поселков городского типа; 501 сельскую администрацию; 3 закрытых административно-территориальных образования — поселок Солнечный, г. Железногорск, г. Зеленогорск, которые объединены в 10 экономико-географических зон. Красноярский край имеет сложную административно-территориальную структуру. Районы отличаются между собой уровнем обеспеченности природными ресурсами и уровнем развития промышленности. 4.1.2. Экономико-географическая структура Козульского района Географическое положение Козульского района можно охарактеризовать как выгодное с точки зрения климатических условий и круглогодичной транспортной доступности, а также близости к крупным торговым и промышленным центрам Сибири и Дальнего Востока, что создает предпосылки к развитию выгодных кооперативных и торгово-экономических связей, интенсификации экономической деятельности и межрегионального сотрудничества. На территории Козульского района работают крупные промышленные предприятия, также развивается сельское хозяйство, сфера бытовых услуг. Одним из крупнейших работодателей в районе является ОАО «Российские железные дороги», имеющее большое значение в развитии района. В районе реализуется инвестиционный проект ОАО «Енисейзолото». Оно является производителем жидких органоминеральных удобрений и животных кормов на основе торфа и небольшой части корректирующих добавок. На сегодняшний день продукция поставляется на территории близлежащих районов, а также пользуется большой популярностью у частных лиц. Ведутся переговоры по экспорту товара, предположительно в Китай. Также действует лесозаготовительное предприятие Новокульский леспромхоз, занимается заготовкой и первичной переработкой древесины. Но при этом, из-за отсутствия сплошных лесных массивов на территории лесхоза, лесозаготовительная деятельность малорентабельна и требует сравнительно высоких транспортных затрат при отсутствии разветвленной сети лесовозных дорог. В последние два года наблюдается незначительное оживление в этой сфере, что вызвано растущим спросом на строительные материалы, иными словами – продукцию переработки древесины. Также в этой отрасли свою деятельность осуществляют индивидуальны предприниматели. Земля района богата месторождениями угля и самое важное достижение Козульского района за 2010 год - реализация инвестиционного проекта «Соболевскуголь». Первые партии пробного угля были отправлены в Венгрию, Украину и Белоруссию. Также имеется месторождение гранита, в ближайшие годы начнутся работы по его добыче, и месторождение глины, которое никак не используется, в планах главы района возобновить работы завода по производству керамзитового гравия. 34 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 С 2008 года идет активное развитие сельского хозяйства Козульского района, на территории действуют такие успешные хозяйства, как ООО «Таежный» и ООО «Лазурное». Данные хозяйства занимались лишь растениеводством, но в этом году планируют внедрить и животноводство. В рамках реализации мероприятий по стабилизации социально-экономического положения на территории района с Сибирским государственным технологическим университетом заключено соглашение о сотрудничестве. С помощью студентов был разработан проект презентации инвестиционного предложения по продаже керамзитового завода с целью с целью восстановления деятельности предприятия. Возрождение его экономически значимо для нашего района: с запуском предприятия появятся дополнительные рабочие места, а местный бюджет получит дополнительные налоговые выплаты. Кроме того, подготовлен предварительный проект технико-экономического обоснования строительства территории района предприятия по производству стеновых керамических изделий (кирпичного завода). 4.2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ43 4.2.1. Источники информации, используемые при анализе При проведении анализа рынка недвижимости г. Красноярска использовались данные, предоставленные: • Агентством RID Analytics44. Данное агентство предоставляет полугодовой отчет «Мониторинг предложения на рынке коммерческой недвижимости Красноярского края». RID Analytics (Realty Investments Development Analytics)- независимая исследовательская и брокерская компания. Специализация компании - рынок недвижимости и строительства. В этой сфере предоставляется широкий спектр услуг: от продажи готовых отчетов, проведения исследований под заказ, проектного консалтинга (разработки концепций), до поиска покупателей и арендаторов на объекты недвижимости. Компания RID Analytics была создана в 2005 году. В своих методиках анализа рынка опирается на разработки Главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Г. М. Стерника. Агентство RID Analytics входит в Сибирскую Гильдию управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости, в Новосибирскую палату оценщиков и в Межрегиональную Ассоциацию руководителей предприятий, в Комитет Российской Гильдии Риэлторов по консалтингу и аналитике. В настоящее время RID Analytics выпускает 16 периодических отчетов: о рынке жилой и коммерческой недвижимости Новосибирска, а также о рынке коммерческой недвижимости Красноярска и Барнаула. Более полная и подробная информация представлена на сайте компании. 4.2.2. Общие сведения На начальном этапе развития рынки были закрытыми, данные об объектах – непубличными. С начала 1990-х и до кризиса 1998 г. рынки коммерческой недвижимости проходили стадию начального формирования, цены и ставки аренды постепенно росли. Кризис 1998 года затронул все сегменты рынка недвижимости, включая и коммерческую, что привело к коррекции цен и длительной стагнации спроса. С 2000 г. рынок постепенно начал восстанавливаться, изменения цен и ставок аренды приобрели явно выраженную «волновую» динамику, отражая внутренние циклы развития рынка недвижимости (темпы роста цен и ставок то ускорялись, то снижались). Тем не менее, общий устойчивый тренд был на повышение цен и ставок. Приложение № 5. Представлены дополнительные сведения о средней ставке аренды и стоимости продажи недвижимости по районам Красноярского края, состав базы данных, структура предложения, и т.д. Источник: Отчет RID Analytics 43 http://www.ridasib.com/ Ответственный за деловое сотрудничество: Менеджер ООО «Агентство «РИД Аналитикс» Олеся Шитц (383)213-23-47 monitor@ridasib.com, www.ridasib.com, ICQ 203-018-416. 44 35 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Экономический кризис 2008 г. впервые за последние 10 лет вновь привел к снижению спроса и существенной коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. Кризис по-разному затронул разные сегменты рынка, в некоторых городах до конца 2008 г. наблюдался ценовой рост (связанный как с инерцией, так и с «выбросом» на рынок дорогих помещений – как на продажу, так и в аренду). Однако, в первой половине 2009 г. существенная коррекция цен стала очевидной: пошло массовое снижение цен и ставок во всех городах Сибири. Со второй половины 2009 г. снижение цен и ставок в большинстве городов Сибири прекратилось, рынок находится в состоянии депрессивной стабильности. 4.2.3. Вторичный рынок коммерческой недвижимости В первом полугодии 2013 г. года на вторичном рынке коммерческой недвижимости в населенных пунктах Красноярского края к продаже предлагались 242 объекта общей площадью 230,2 тыс. кв. м., на общую сумму 1,6 млрд. рублей. 35,000 30,000 32,459 31,654 25,000 20,000 23,255 22,833 Офисные 15,000 Производстенноскладские 10,000 Торговые 5,000 3,507 3,615 2п. 2012 1п. 2013 0 Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке продажи составила: 31 654 руб., по торговым помещениям – 23 255 руб., по производственно-складским помещениям – 3 615 руб. Таблица 4.2.3.1. Средние цены объектов в зависимости от района области Абанский - Производственно складские 7 360 Ачинский 35 264 4 673 Боготольский - 18 927* - 18 927* Богучанский - 1 953* 9 262 7 758 Большемуртинский - 4 579 - 4 579 Емельяновский 10 172* 3 200 36 904 4 468 5 909 Район/Тип объекта Офисы Торговые По всем типам 63 094 11 518 36 442 9 133 Енисейский 49 869 2 494 34 929 Ермаковский - 2 746* 17 801 9 469 Иланский 67 442* - - 67 442* Канский 21 246 3 307 22 639 7 926 Каратузский 14 449* - - 14 449* Козульский - 20 833* - 20 833* Курагинский - 958* - 958* Манский - 10 083* 16 335 14 685 Минусинский 28 558 4 457 9 862 6 841 Назаровский 73 723 3 617 19 466 8 503 Рыбинский - - 12 800* 12 800* Сухобузимский - - 14 811* 14 811* 1 292* Таймырский - 1 292* - Туруханский - 4 923* 34 078* 8 039 Тюхтетский - - 16 667* 16 667* 36 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Ужурский - 2 063 - 2 063 Уярский - 18 182* 4 367* 7 042* Шарыповский 40 187 4 688* 24 157 26 888 Шушенский - 1 899* 12 222* 6 091 Эвенкийский - - 30 000* 30 000* *малонаполненная группа (менее 3 объектов) средние цены приведены справочно Величина валового рентного мультипликатора составила: для офисных объектов – 6,2 года, для производственно - складских 2,8 лет, для торговых – 3,3 года. 4.2.4. Рынок аренды коммерческой недвижимости Во первом полугодии 2013 г. года на рынке коммерческой недвижимости Красноярского края к аренде предлагалось 105 объектов общей площадью 30,8 тыс. кв. м, на общую сумму 9,7 млн. рублей в месяц. Средняя арендная ставка: по офисным помещениям 423 руб., по производственноскладским помещениям 114 руб., по торговым помещениям – 608 руб. 700 600 608 500 589 400 300 Офисные 425 423 Производстенноскладские 200 Торговые 100 114 108 2п. 2012 1п. 2013 0 Таблица 4.2.4.1.Средние ставки аренды объектов в зависимости от района Район/Тип объекта Офисы Произв. – складские Торговые По всем типам 500* Абанский - - 500* Ачинский 534 101 653 346 Балахтинский - - 220* 220* Боготольский - - 1 000* 1 000* Богучанский - - 581* 581* Емельяновский - 106 475* 301 Енисейский 489* 200* 450 439 Канский 178* 123 530 203 Минусинский 278 250* 343* 282 Назаровский - - 528* 528* Рыбинский - - 905* 905* Туруханский - - 867* 867* 774 134 Шарыповский 556* 100* * мало наполненная группа (менее 3 объектов) данные приведены справочно 4.2.5. Рынок земельных участков Красноярского края Во первом полугодии 2013 г. выборка земельных участков состояла из 29 объектов, средняя площадь участка – 824 сотки. Средняя цена 1 сотки составила 5 296 руб. Большая часть этих участков находится в аренде, а не в собственности – то есть предлагается приобрести право их застройки. Часть предлагаемых участков пустые, часть имеют на территории строения – как правило, в ветхом состоянии 37 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Таблица 4.2.5.1. Распределение земельных участков по районам края Число земельных участков, штук Средняя цена за 1 сотку, руб. Разброс цен, от минимальной цены Балахтинский 1 55 000* 4767% Боготольский 1 24 217* 2099% Богучанский 1 30 000* 2600% Емельяновский 19 5 495 476% Манский 1 72 727* 6303% Рыбинский 1 71 429* 6190% Сухобузимский 2 1 154* 100% Уярский 1 1 667* 144% Район/Показатель *малонаполненная группа (менее 3 объектов), данные приведены справочно 4.2.6. Рынок недвижимости Козульского района Проведя анализ Интернет ресурсов и средств массовой информации в районе – газета «Авангард» за 2012-2013 год, были обозначены основные характеристика рынка недвижимости поселка. 4.2.6.1. Рынок жилой недвижимости Козульского района Рынок долевого строительства отсутствует. Некоторая активность наблюдается на вторичном рынке жилья. При отсутствии риэлтерских агентств, объем регистрируемых сделок купли-продажи вторичного жилья весьма незначителен, от 15 до 30 сделок в год. Основной тип застройки Козульского района, это частные одноэтажные дома, с небольшими земельными участками 10-20 соток, с расположенными на них гаражами, банями, летними кухнями, сараями, также имеются малое количество пятиэтажек. Средняя стоимость 1 кв. м общей площади дома на вторичном рынке составляет от 15000 до 25000 рублей в зависимости от технического состояния, материала стен, наличия коммуникаций, площади прилегающего земельного участка. Наименьшее значение стоимости относится к районам удаленным от центра или для домов (квартир) требующих проведения ремонта. Рынок аренды жилой недвижимости носит единичный характер, причем в структуре рынка аренды основную долю занимает спрос. За период с 2012 по 2013 год предложений о сдаче в аренду недвижимого имущества не выявлено. 4.2.6.2. Рынок коммерческой недвижимости Козульского района Рынок продаж недвижимости предложений отсутствует. коммерческого назначения в виду отсутствия Данных по аренде торговых, офисных и производственно-складских объектов в результате проведенных исследований выявлено не было. 4.2.6.3. Рынок земельных участков Козульского района Земельный фонд в административных границах муниципального образования составляет 530,5 тыс. га, из которых 70,1 тыс. га (13,2%) заняты под сельскохозяйственные угодья; 2,8 тыс. га (0,5%) – земли поселений; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания и иного специального назначения занимают 1,2 тыс. га (0,2%). На значительной площади произрастают темнохвойные, березовые и осиновые леса, а также лиственничные. Лесной фонд составляет 391,1 тыс. га, средние запасы леса на 1 га – 190 куб.м. Рынок земельных участков в Козульском районе не сформирован. Земельные участки с разрешенным использованием под коммерческие и производственные объекты, на рынке недвижимости поселка не представлены. Основная масса земельных участков предлагаются в составе жилых домов, средняя площадь составляет 10-20 соток. Наблюдаются единичные предложения по продаже незастроенных земельных участков под ИЖС и дачное строительство, средний диапазон стоимости составляет 10000 до 15000 рублей за сотку. 38 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 4.3. РЫНОК ЛОМА ЧЕРНЫХ МЕТАЛЛОВ Производство черных металлов в 2009 г снизилось до минимального уровня за последние 5 лет: производство стали составило 59,2 млн т, производство чугуна – 44,8 млн т. Экспорт черных металлов из России в период 2005-2009 гг сократился с 49,3 млн т до 37,3 млн т. На рынок металлов в 2010 и последующие годы серьезное влияние оказывало общее восстановление мировой экономики и промышленности, особенно ситуация в Китае – крупнейшем в мире потребителе металлов. В 2013 году ощущается острый дефицит лома черных металлов, так с первого полугодия 2013 года лом черных металлов подорожал на 50%. Ведущими производителями черных металлов в России являются Новолипецкий металлургический комбинат, Магнитогорский металлургический комбинат, «Северсталь», Нижнетагильский металлургический комбинат, Западно-сибирский металлургический комбинат На рынке черных металлов Красноярского края работают порядка десяти крупных компаний занимающихся приемом лома. Средняя стоимость лома на дату оценки варьируется в пределах диапазона от 4200 до 4500 рублей за тонну для сортового металлолома класса 3А, от 3800 до 4000 рублей для металлолома класса 5А и около 2000 рублей для легковеса. Основными ценообразующими характеристиками лома являются, процент засоренности, продажа «на месте» или доставка продавцом до пункта приема. 4.4. РЫНОК ТРУБЫ БЫВШЕЙ В УПОТРЕБЛЕНИИ В нашей стране б/у и восстановленные трубы находят широкое применение. Главная причина – в более низкой цене этих труб по сравнению с новыми. Но восстановленные трубы имеют более низкое качество и уровень надежности, их применение существенно повышает уровень техногенных аварий, и в первую очередь на трубопроводах, поэтому в России использование восстановленных труб в ответственных конструкциях запрещено. Вопросами неправомерного использования б/у и восстановленных труб, а также случаями фальсификации сертификатов занимаются правоохранительные органы. На рынке восстановленных труб существует более 100 компаний, которые занимаются приданием товарного вида, ограничиваясь лишь наиболее простыми и недорогими процедурами проверки и очистки. В большинстве случаев полученные "восстановленные" трубы не подвергаются испытаниям, которые обязательны для новых труб. Наиболее крупные компании с собственной производственной базой: ООО "Южно-Уральская трубная компания", ООО "СоюзТехноСталь", ООО "Сибирский Завод Реставрации Труб", ООО "Уральский завод реставрации труб", ООО "Копейский завод изоляции труб", ООО "Нижегородская трубная компания, ООО "ВМК", ООО НПО "Роспромкомплект" ООО "ВторГазТруба", "КБ Магистраль" Рынок б/у и восстановленных труб непрозрачен. Сегодня фактически нет контроля этого рынка со стороны государственных надзорных органов, которые не знают ни о реальных размерах выручки и прибыли, ни о качестве и объемах продаваемой продукции. Можно считать, что значительная часть рынка восстановленных труб относится к теневому сектору экономики. Появление восстановленных труб, как вида рыночного товара, связывается специалистами с концом 1990-х годов. С 2000 по 2012 гг. в России сформировался теневой рынок так называемых "восстановленных" труб, емкость которого, по данным Минпромторга РФ, в 2011 г. достигла 700 тыс. т, что составляет около 30% от годового объема трубного рынка для нужд ЖКХ и строительства. По оценкам экспертов, ежегодный ущерб, наносимый из-за этого трубной отрасли, составляет 16-19 млрд. руб. Разница между стоимостью новой трубы и бывшей в употреблении достигает 2-2,5 раза. Например, стоимость б/у труб оценивается в 12 39 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 25 тыс. руб./т. (в зависимости, в т.ч. от диаметра обрабатываемых труб, который может составлять от 114 до 1420 мм). Зачастую речь идет о поставках бывших в употреблении труб под видом новых, с поддельными сертификатами. Наибольшее число предприятий, занимающихся восстановлением б/у труб, расположены в Москве (34,2%), Челябинске (11,7%) и Екатеринбурге (8,1%). Следует обратить внимание, что на рынке б/у труб существует большое количество фирм-посредников. "Вторичный рынок трубы известен неисполнением обязательств, неплатежами и т.п. Во многом здесь вина посредников. Длинные цепочки крайне неустойчивы. "Плохому" посреднику главное получить в руки деньги, а дальше, как получится. Ему наплевать на репутацию. Он не обременен производством, какой-либо собственностью. Ответить по обязательствам ему нечем". На рынок б/у труб поступают экземпляры, демонтированные из магистральных газовых трубопроводов, нефтепроводов, трубы, транспортировавшие светлые нефтепродукты, трубы из систем горячего водоснабжения и отопления, т.н. лежалые трубы (которые не использовались, но долго хранились на складе), и трубы из нерабочей ветки (это смонтированный, но по какимто причинам не использовавшийся трубопровод). Вкратце технология выглядит следующим образом. 1. Визуальная выбраковка – на трубе с предположительными дефектами (трещины, участки коррозии) на некоторых участках вскрывается изоляционный материал и проверяется качество металла. 2. Исправление механических дефектов — в процессе эксплуатации на многих трубах остаются дефекты от механических повреждений, например, изгибы. Такие изгибы должны быть выпрямлены на специальном оборудовании. 3. Очистка – с внешней стороны трубы убирается старая изоляция, грязь и остатки покрытия, далее очищается внутренняя поверхность. 4. Повторный визуальный контроль, выявление труб с дефектами, которые не были обнаружены на первичном контроле. 5. Торцовка – обрезка торцов трубы под сварку. 6. Нанесение противокоррозионного покрытия снаружи и внутри трубы, при необходимости. После визуального осмотра трубы сортируются по категориям. Трубы без дефектов допускаются производителями "восстановленных" труб к использованию по назначению; трубы с неисправимыми участками коррозии или микротрещинами продаются практически по цене лома и используются только под сваи, шпунты, проколы, футляры, различные вспомогательные строительные конструкции. Сегодня трубопрокатные заводы, производящие новые трубы, нацелены на выпуск высокотехнологичной качественной продукции. Благодаря конкуренции, предприятия отрасли модернизируют свои производства, приобретая современное оборудование, внедряя новые технологии. Напротив, компании, специализирующиеся на "восстановлении" труб, в большинстве своем имеют лишь небольшой цех с низкой производительностью, обладающий скромными техническими возможностями. "Восстановленные" трубы запрещено применять в ответственных конструкциях, таких как трубопроводы для теплосетей, технической воды, горячего водоснабжения, напорной канализации. В проектную документацию запрещено закладывать б/у и "восстановленные" трубы. Однако, эти трубы все-таки применяются, чаще всего при ремонте теплотрасс. Данная продукция находит легальное применение для формирования несущих металлоконструкций, столбцов для ограждений, стальных свай, временных строительных конструкций, пульпопроводов и водосливов, канализационных стоков, в том числе как напорной, так и без напорной канализации, опор освещения, футляров для труб и др. Подводя итого необходимо отметить что основными ценообразующими характеристиками труб являются: скидки на объем закупаемой продукции, состояние труб – лежалая, восстановленная или под восстановление, продажа на месте или на базе покупателя и т.д. 40 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 4.5. РАЗМЕР СКИДКИ НА ТОРГ Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в РФ. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости, для использования цен предложения требуется включать в расчеты дополнительную корректировку – «скидку на торг». Таблица 4.5.1. Размер скидки на торг в зависимости от типа недвижимости 45 Показатель Доверительный интервал Среднее Кол-во значений Скидки на цены офисно-торговых объектов 9% 9% 10% 233 Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов 7% 6% 7% 218 Скидки на цены производственно-складских объектов 13% 12% 13% 218 Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов 9% 9% 10% 216 Скидки на цены земельных участков под ИЖС 9% 8% 9% 221 Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты 10% 10% 11% 219 Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение 13% 12% 14% 216 Скидки на цены коттеджей 9% 8% 9% 214 Значительное влияние на величину скидки оказывает ликвидность оцениваемого объекта на данном рынке. Ликвидность в свою очередь зависит от типа объекта. Чтобы учесть это влияние, усредненные значения скидок приведены для каждого типа с привязкой к их назначению. Поэтому если объект не имеет выраженных индивидуальных особенностей, и условия продажи близки к типовым, можно воспользоваться значением средних поправок для соответствующей группы объектов. При этом прослеживается тенденция: чем более ликвиден объект на рынке, тем больше снижение скидок на торг наблюдается. 4.6. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ46 В задачах инвестирования: оценки недвижимости следует различать два разных варианта инвестирование с целью приобретения готовой недвижимости для получения в дальнейшем рентного дохода и последующей перепродажи по более высокой цене; инвестирование ив строительство нового объекта недвижимости с целью последующей продажи объекта (обычно по частям). В данном случае прибыль формируется за счет разности доходов от продажи и затрат на обеспечение строительства. Прибыль предпринимателя в случае инвестирования в новое строительство значительно выше, что отражает тот факт, что риски при таком способе вложения средств значительно больше. Статистически значимым оказалось различие между прибылью предпринимателя в случае приобретения им офисно-торговых объектов и объектов производственно-складского назначения. Таблица 4.6.1. Размер прибыли предпринимателя в зависимости от типа недвижимости Показатель Прибыль предпринимателя в год, при инвестициях в строительство жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса (прибыль девелопера) Прибыль предпринимателя в год, при инвестициях в строительство офисноторговых объектов (прибыль девелопера) Прибыль предпринимателя в год, при инвестициях в строительство производственно-складских объектов (прибыль девелопера) Прибыль предпринимателя в год, при инвестициях в строительство многоэтажной жилой недвижимости со встроенными офисными и/или торговыми помещениями (прибыль девелопера) Среднее Доверительный интервал Кол-во значений 23% 21% 24% 192 23% 22% 24% 194 18% 17% 19% 196 24% 23% 25% 200 «Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012 45 «Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012 46 41 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 4.7. ВЫВОДЫ Можно выделить основные тенденции рынка недвижимости Козульского района. Проведенные исследования выявили, что рынок коммерческой недвижимости в Красноярском крае отличается наличием минимального количества предложений. Относительно Козульского района предложений о продажах коммерческой недвижимости на дату оценки и в ретроспективе выявить не удалось. Что связано по нашему мнению с низким уровнем развития производства и частного бизнеса в районе. На рынке жилой недвижимости удалось зафиксировать несколько предложений по продаже жилья в Козульке и поселке Новочернореченский. К продаже предлагаются частные дома с земельными участками по средней стоимости от 15000 рублей до 25000 рублей за кв. м. основными ценообразующими характеристиками жилых домов являются площадь прилегающего земельного участка, материал стен, год постройки, наличие инженерных коммуникаций и т.д. 5. ОБЗОР ПОДХОДОВ И ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ Традиционно для оценки имущества могут применяться все или некоторые из следующих подходов: Доходный; Сравнительный; Затратный; Каждый из подходов к оценке имеет свою специфику и определённые области применения (с учетом цели оценки, имеющейся информации или нормативных ограничений). 5.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 5.1.1. Общие понятия Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 5.1.2. Процедура оценки доходным подходом Применяя доходный подход к оценке, соблюдается следующая последовательность расчета: a. Устанавливается период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; b. Проводится исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также дается заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; c. Определяется ставка дисконтирования, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; d. Осуществляется процедура приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. 5.1.3. Методы оценки доходным подходом При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие методы оценки: • Метод прямой капитализации; Основан на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости актива, аналогичного оцениваемому объекту. • Метод равноэффективного функционального аналога; 42 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Метод позволяет рассчитать стоимость объекта оценки, не прибегая к расчету чистого операционного дохода. Метод предполагает подбор функционального аналога, который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по производительности, сроку службы, качеству продукции. • Метод капитализации по норме отдачи на капитал; Основан на преобразовании всех будущих денежных потоков, которые генерирует объект оценки в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню риска инвестиций. Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с математической точки зрения две разновидности: o Методика анализа дисконтированных денежных потоков; Методика предполагает дисконтирование денежного потока за каждый год эксплуатации объекта с последующим их суммированием, включая денежный поток от его продажи в конце периода владения. o Методика капитализации по расчетным моделям; Методика предполагает преобразование наиболее типичного дохода первого года в стоимость, с использование формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе изменения их тенденций в будущем. 5.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 5.2.1. Общие понятия Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 5.2.2. Процедура оценки сравнительным подходом Применяя сравнительный подход к оценке, соблюдается следующая последовательность расчета: a. Выбирается единица сравнения и проводится сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объектуаналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; b. Проводится корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; c. Проводится согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. 5.2.3. Методы оценки сравнительным подходом При расчете стоимости следующие методы оценки: • объекта оценки сравнительным подходом используются Метод ценовых индексов; 43 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Данный метод применим в случаях, когда известна стоимость объекта оценки в прошлом. • Метод рыночных сравнений; Базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект оценки определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества информации позволяет получить достоверные, а главное легко объяснимые результаты. В свою очередь метод рыночных сравнений имеет две методики анализа. o Методика количественного анализа; Предполагает использование математических методов. Один из наиболее простых анализ пар данных. Применения данного метода позволяет оценщику определить поправку путем сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом. Анализ пар данным представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются крайне редко. o Методика качественного анализа; Заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без проведения расчетов. Данный метод отражает несовершенный характер рынков. В отличие от количественного анализа поправки не выражаются в денежном виде и в процентных значениях. • Метод направленных качественных корректировок; Данный метод применим, когда существует необходимость внести много корректировок на различие параметров и характеристик. При этом определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие. Метод применим когда для оцениваемого объекта есть возможность подобрать как минимум два аналога. 5.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 5.3.1. Общие понятия Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. 5.3.2. Процедура оценки затратным подходом Применение затратного подхода к оценке состоит из следующих этапов: a. оценка стоимости затрат на необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки; b. расчет выявленного износа и устаревании; c. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки стоимости воспроизводства или замещения на определённый износ и устаревания. 5.3.3. Методы оценки затратным подходом При проведении процедуры оценки затратным подходом, для определения стоимости имущества, в основном используются следующие методы оценки: • Метод расчета по цене однородного объекта; Сущность метода заключается в том, что для оцениваемого объекта, если объект не сложный и конструктивно однородный, подбирают конструктивно и технологически однородный объект. Причем технологически однородный объект может иметь другое назначение и применение в другой отрасли. При этом предполагают, что полная 44 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта. • Метод поэлементного расчета; Применения данного метода целесообразно тогда, когда оцениваемый объект в большей его части можно собрать из нескольких типовых составных или стандартных систем. Эти части можно приобрести на рынке и цены на них известны. • Метод расчета стоимости по удельным затратным показателям; Использует наличие прямой пропорциональной связи между стоимостью и затратным показателем. К затратным относятся такие показатели как масса конструкции, габаритный объем, занимаемая объектом площадь, суммарная мощность электродвигателей и др. • Метод расчета с помощью корреляционно-регрессионных моделей Использует известные правила построения моделей регрессии, у которых стоимость является функцией одного или нескольких затратных показателей. 5.4. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 47 При определении рыночной стоимости земельного участка применяются следующие методы оценки: • Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Последовательность расчета указанным методом: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. • Метод распределения; Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Применяется при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также наличии информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Необходимым условием является соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Последовательность расчета указанным методом: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; 47 в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р 45 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. • Метод выделения; Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Основным условием применения метода наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Последовательность расчета указанным методом: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. • Метод капитализации земельной ренты; Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Последовательность расчета указанным методом: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины земельной ренты; соответствующего коэффициента капитализации расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. • Метод остатка для земли; 46 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Последовательность расчета указанным методом: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. • Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Последовательность расчета указанным методом: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. 5.4. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ 5.4.1. Обоснование выбора методов затратного подхода Согласно ст. 23 ФСО № 1: «Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства». При этом, исходя из сущности затратного подхода, под возможностью заменить объект оценки понимается возможность создания новой точной копии или объекта замещения. Изучив количественные и качественные характеристики элементов Объекта оценки, а также материалы анализа рынка и данные Задания на оценку, оценщик сделал следующие выводы: Имеется достаточная и достоверная информация для проведения расчета стоимости замещения и воспроизводства элементов Объекта оценки; 47 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Имеется достаточная и достоверная информация для проведения расчета стоимости земельного участка элементов Объекта оценки; Существует возможность корректного определения физического износа и устареваний элементов Объекта оценки. Исходя из представленных фактов, затратный подход будет реализован в отношении Объекта оценки. Выбор затратного подхода объясняется наличием достаточной и достоверной информации необходимой для применения данного подхода. 5.4.2. Обоснование выбора методов сравнительного подхода Согласно ст. 22 ФСО № 1: «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов». Под объектом-аналогом признается (ФСО № 1 ст. 14): «…объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Изучив количественные и качественные характеристики элементов Объекта оценки, а также материалы анализа рынка и данные Задания на оценку, оценщик сделал следующие выводы: Проведенные исследования доступных оценщику источников информации не выявили предложений о продажах коммерческих и производственных объектов в Козульском районе. Предложений о продаже оборудования сопоставимого по качественным характеристикам рассматриваемым моделям также не зафиксировано. Что в свою очередь позволило сделать вывод об отсутствии доступной и достоверной информации об объектах аналогах, сходных по своим ценообразующим характеристикам элементам Объекта оценки. Методы сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимого имущества использованы при расчете стоимости земельного участка элементов Объекта оценки. Для расчета стоимости материалов от теплотрасс применен метод сравнения продаж, что объясняется возможностью выбора аналогов для данных элементов Объекта оценки. Исходя из данного факта, сравнительный подход при расчете стоимости Объекта оценки использовался только в отношении линейных сооружений. 5.4.3. Обоснование выбора методов доходного подхода Согласно ст. 21 ФСО № 1: «Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы». Изучив количественные и качественные характеристики Объекта оценки, а также материалы анализа рынка, полученные в ходе проведения оценки, оценщик сделал следующие выводы: Рыночные ставки арендной платы, позволяющие сопоставить уровень доходов от эксплуатации объектов аналогов и элементов Объекта оценки, для данного вида недвижимости и оборудования, в доступных оценщику источниках информации на рынке движимого и недвижимого имущества коммерческого и производственного назначения отсутствуют. Исходя из данных фактов, доходный подход при расчете стоимости Объекта оценки не использовался. 6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 6.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ФСО № 1, статья 3, пункт 15: «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний». 48 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 6.1.1. РАСЧЕТ ЗАТРАТ 6.1.1.1. Расчет стоимости затрат ФСО № 1, статья 3, пункт 15: «Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий». «Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимых для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки». При расчете стоимости недвижимого имущества затраты на замещение элементов Объекта оценки определены методом расчета по удельным затратным показателям. Метод использует наличие прямой пропорциональной связи между стоимостью и затратным показателем. В качестве затратного показателя для недвижимости выбран объем объекта. При расчете стоимости оборудования стоимость воспроизводства определена методом цены однородного объекта. Сущность метода заключается в том, что для оцениваемого объекта, если объект не сложный и конструктивно однородный, подбирают конструктивно и технологически однородный объект. При этом предполагают, что полная себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта. С использованием указанных методов расчета, необходимых справочных материалов, проведен расчет стоимости затрат на замещение и воспроизводство элементов Объекта оценки48. 6.1.1.1.1. Расчет стоимости затрат для зданий Расчет стоимости затрат для каждого элемента Объекта оценки, без учета НДС и прибыли предпринимателя проведен по формуле: 𝐶затрат = 𝑉 × 𝐶 × 𝐼0 × 𝐼1 × 𝐼2 × 𝐼3 × 𝐼4 × 𝐼5 где: Cзатрат – стоимость затрат; V – Объем здания, определен на основании технического паспорта объекта; C – Стоимость параметра объекта оценки, согласно таблице сборника УПВС; I0 – Коэффициент учитывающий группу капитальности; I1 – Коэффициент учитывающий климатический район; I2 – Индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года; I3 – Территориальный коэффициент к индексу перехода цен 1969/1984 годов; I4 – Индекс перехода от цен 1984 года в цены на дату оценки; I5 – Коэффициент учитывающий конструкцию крыши; Таблица 6.1.1.1.1.1. Расчет стоимости затрат. Недвижимое имущество. № ЛОТА 1 2 48 Наименование объекта Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 V, куб.м. С, руб. I0 I1 I2 I3 I4 I5 Стоимость затрат руб. без НДС 4599 12,8 1,18 1,06 1,17 1,01 160,00 1,00 13 921 578 1362 25,3 0,86 1,09 1,18 1,01 160,00 1,00 305 32,4 0,86 1,09 1,18 1,01 160,00 1,00 120 32,4 0,86 1,09 1,18 1,01 160,00 1,00 8 620 907 Полный расчет в Приложении № 6. 49 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 3 4 5 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 362 12,6 1,00 1,09 1,17 1,01 160,00 0,98 921 211 232 12,6 1,00 1,09 1,17 1,01 160,00 0,98 590 389 569 16,7 0,93 1,09 1,16 1,01 160,00 1,00 1 805 666 Обоснование расчета: 1. Для расчета стоимости улучшений, в ценах 1969 года, использовался сборник «УПВС» 49: • Сборник № 19 Отдел 3, Таблица 67; • Сборник № 26 Том 2. Отдел 3. Таблица 55; • Сборник № 26 Том 2. Отдел 3. Таблица 63; • Сборник № 18 Отдел 1. Таблица 8. 2. Индекс коэффициента учитывающего группу капитальности принят на основании данных Общей части сборников УПВС, либо на основании данных Технической части сборника используемого при расчете. 3. Индекс коэффициента учитывающего климатический район принят на основании данных Технической части сборника используемого при расчете. 4. Индекс коэффициента учитывающего конструкцию крыши принят на основании разъяснений по вопросам оценки недвижимости к сборникам УПВС 50. 5. Индекс перехода от цен 1969 года в цены 1984 года, принят на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». 6. Территориальный коэффициент к индексу перехода от цен 1969 года в цены 1984 года принят на основании Таблицы № 2 Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». 7. Индекс перехода от цен 1984 года в цены на дату оценки, принят на основании Письма Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 мая 2013 г. № КЦ/П2013-05ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на май 2013 года»51. 6.1.1.1.2. Расчет стоимости затрат для сооружений Расчет проведен по формуле: 𝐶затрат = 𝐿 × 𝐶 × 𝐼0 × 𝐼1 × 𝐼2 × 𝐼3 где: Cзатрат – стоимость затрат; L – Протяженность трубы, м; С – Стоимость параметра объекта оценки, согласно таблице сборника УПВС; 49 Источник информации: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_00155251.htm 50 Источник информации: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_11159100.htm 51 Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/1599-indexy-izmeneniya-smetnoy-stoimosti-april.html 50 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru I0 – Коэффициент учитывающий климатический район; I1 – индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года; I2 – территориальный коэффициент к индексу перехода цен 1969/1984 годов; I3 – индекс перехода от цен 1984 года в цены на дату оценки. Таблица 6.1.1.1.2.1. Расчет затрат. Сооружения № ЛОТА Наименование объекта оценки 6 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. D, мм. L, км. С, руб. I0 I1 I2 I3 Стоимость затрат руб. без НДС и ПП 110 0,461 34 800 1,03 1,19 1,01 160 3 177 647 424 4,123 142 400 1,03 1,19 1,01 160 116 291 739 Обоснование расчета: 1. Для расчета стоимости улучшений, в ценах 1969 года, использовался сборник «УПВС» 52: • Сборник № 5, Часть 3 "Наружные тепловые сети", таб. 142 "Водоводы на эстакадах"; 2. В указанной таблице сборника отсутствуют показатели затрат для труб диаметром 110 и 424 мм, таким образом для расчета стоимости затрат для труб необходимого диаметра использована формула интерполяции: Используя формулы расчета определили стоимость затрат: Для трубы 424мм = 71200 рублей на 1 км. Для трубы 110мм = 17400 рублей на 1 км. 3. Индекс коэффициента учитывающего климатический район принят на основании данных Технической части сборника используемого при расчете. 4. Индекс перехода от цен 1969 года в цены 1984 года, принят на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». 5. Территориальный коэффициент к индексу перехода от цен 1969 года в цены 1984 года принят на основании Таблицы № 2 Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». 6. Индекс перехода от цен 1984 года в цены на дату оценки, принят на основании Письма Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в 52 Источник информации: http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_00155251.htm 51 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru строительстве т от 14 мая 2013 г. № КЦ/П2013-05ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на май 2013 года»53. 6.1.1.1.3. Расчет стоимости затрат для оборудования Для определения стоимости затрат на воспроизводство оборудования использованы данные компаний поставщиков. Таблица 6.1.1.1.3.1. Расчет затрат. Оборудование № ЛОТА Наименование элемента Объекта оценки Аналог Забрасыватель топлива ПТЛ-600 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 7 Дробилка ДО-1М Стоимость затрат руб. с НДС ПТЛ-600 157 000,00 КВр-1,5 МВт 450 000,00 КВр-1,5 МВт 450 000,00 КВр-1,5 МВт 450 000,00 ДО-1М 498 000,00 Источник информации http://www.kvzr.ru/unloaderptl-600.html http://www.kvzr.ru/boiler-kvr15.html http://www.kvzr.ru/boiler-kvr15.html http://www.kvzr.ru/boiler-kvr15.html http://zavodbkz.ru/catalog/dro bilki_uglya/do-1m.html Обоснование расчета: 1. Проведенный анализ первичного рынка оборудования, выявил наличие информации о ценах на современные аналоги элемента Объекта оценки 54. Источники информации, используемые в расчете, представлены в соответствующей графе Таблицы. 2. При расчете затрат на замещение элементов Объекта оценки, затраты, необходимые на доставку, монтаж, пусконаладочные работы и обучение персонала – не учитывались. Данная позиция объясняется следующими причинами: Согласно заданию на оценку, целью и задачей оценки является, определение начальной стоимости при продаже Объекта оценки, в рамках процедуры конкурсного производства, также, в соответствии с Заданием на оценку лот № 7, продается на открытом аукционе, т.е. предусматривает возможность перемещения объекта. Затраты на монтаж также не учитываются т.к. согласно данным осмотра оборудование является демонтированным и находится на хранении. 6.1.1.2. Расчет прибыли предпринимателя Прибыль предпринимателя определена, как среднее экспертное значение диапазонов прибыли предпринимателя и составила для производственно-складских объектов в размере 18%, а для офисно-торговых объектов 23%55. Анализ экспертного мнения представлен в пункте 4.6. Отчета об оценке. Для оборудования величина прибыли предпринимателя учтена при расчете стоимости затрат в цене указанной продавцом оборудования. 6.1.1.3. Расчет затрат на воспроизводство и замещение с учетом корректировки затрат Полученная величина стоимости затрат на создание элементов Объекта оценки с учетом НДС и ПП, нуждается в корректировке отражающей наличие или отсутствие конструктивных элементов объекта аналога по сборнику УПВС и соответствующего элемента Объекта оценки. Расчет проведен по формуле56: 𝑖=𝑛 Ккорр = ∑ Увес × Сзатрат 𝑖=1 где: 53 Источник информации: http://www.ocenchik.ru/docs/1599-indexy-izmeneniya-smetnoy-stoimosti-april.html 54 Копии распечаток подтверждающих авторство используемой информации в Приложении № 7. «Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012 55 56 Полный расчет в приложении № 6. 52 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Увес – удельный вес отсутствующего конструктивного элемента объекта оценки по сравнению с объектом аналогом, подобранным по соответствующей таблице сб. УПВС Сзатрат – стоимость затрат на создание объекта аналога. Таблица 6.1.1.3.1. Расчет затрат с учетом корректировки. Недвижимое имущество № ЛОТА 1 2 3 4 5 6 Наименование элемента Объекта оценки Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Стоимость затрат руб. без НДС НДС, руб. Прибыль предпринимате ля, руб. Корректиров ка стоимости, руб. Стоимость затрат, руб. в т.ч. НДС 18% (округленно) 13 921 578 2 505 884 2 956 943 -2 597 510 16 786 895 8 620 907 1 551 763 2 339 714 -1 778 316 10 734 068 921 211 165 818 195 665 -121 856 1 160 838 590 389 106 270 125 399 -78 095 743 963 1 805 666 325 020 383 524 -160 909 2 353 301 3 177 647 571 977 674 932 0,0 4 424 556 116 291 739 20 932 513 24 700 365 0,0 161 924 617 Для оборудования подлежащего оценке стоимость НДС и прибыли предпринимателя учтена при расчете стоимости затрат. Дополнительных корректировок при расчете не требуется. 53 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 6.1.2. РАСЧЕТ ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ 6.1.2.1. Расчет физического износа57 Физический износ объекта – характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. 6.1.2.1.1. Определение физического износа зданий Физический неустранимый. износ недвижимого имущества подразделяется на устранимый и 1. На основании ВСН-53-86(р), по фактическому состоянию здания, определенному в результате личного осмотра объекта оценщиком, а также с использованием материалов технической инвентаризации организации аккредитованной при Управлении Росреестра по Красноярскому краю на проведение работ по технической инвентаризации ОКС, проведен расчет исправимого физического износа, по формуле: 𝑖=𝑛 Фз = ∑ Фк𝑖 × 𝐼𝑖 𝑖=1 где: Фз – устранимый физический износ здания; Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы; Ii – коэффициент, соответствующий доле стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей стоимости здания; n – число конструкций, элементов или систем в здании. 2. Определение неустранимого физического износа коротко и долгоживущих элементов, по формуле: 𝐼физ = 𝑇𝑜к 𝑇𝑜д + 𝑇𝑐𝑐 𝑇𝑐𝑐 где: Iфиз – неустранимый физический износ; Ток,Тод – хронологический возраст коротко и долгоживущего конструктивного элемента объекта оценки; Хронологический возраст – время, прошедшее от даты ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки, определен на основании: • данных полученных из копий технических и кадастровых паспортов объекта58; Тсс – физическая жизнь конструктивного элемента, причем физическая жизнь короткоживущих конструктивных элементов, определена на основании: • ВСН 58-88(р), Извлечение из Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, Физическая жизнь долгоживущих конструктивных утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 г59.элементов определена на основании: • средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете. Утверждены ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.1760. 57 Полный расчет в Приложении № 6. 58 Приложение № 2. 59 Источник: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=226 60 Источник: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=226&Id=2624&mode=doc 54 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru В результате расчета определен износ зданий. Таблица 6.1.2.1.1.1. Физический износ зданий № Лота 1 2 3 4 5 Наименование элемента Объекта оценки Физический износ, руб. Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 12 634 877 9 545 433 683 394 517 276 1 846 871 6.1.2.1.2. Определение физического износа сооружений Определение физического износа для сооружений проводилось: Методом срока службы: Расчет проведен по формуле: 𝐼физТруба 110 = 𝑇𝑜 22 = 𝑇𝑐𝑐 40 𝐼физТруба 424 = 𝑇𝑜 22 = 𝑇𝑐𝑐 40 где: Iфиз труба 110 – физический износ элемента Объекта оценки с кадастровым номером: 24:21:0000000:1279; Iфиз труба 424 – физический износ элемента Объекта оценки с кадастровым номером: 24:21:0000000:1275; То – хронологический возраст объекта оценки; Хронологический возраст – время, прошедшее от даты ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки, определен на основании: • данных полученных из копий кадастрового паспорта объекта61; Тсс – физическая жизнь объекта, определена на основании: • средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете. Утверждены ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.1762. В результате расчета определен износ сооружений. 61 Приложение № 2. 62 Источник: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=226&Id=2624&mode=doc 55 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Таблица 6.1.2.1.2.1. Физический износ сооружений № Лота Наименование элемента Объекта оценки 6 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Физический износ, руб. 2 433 506 89 058 540 6.1.2.1.3. Определение физического износа движимого имущества Для определения физического износа оборудования, был использован Акт технического состояния63. При составлении Акта ставились задачи: Сравнение представленной описательной информации в инвентаризационных описях имущества с фактически материальным предметом; Описание качества и состояния имущества; Идентификация объектов; К составлению данного Акта была привлечена комиссия в составе: Конкурсный управляющий МУП «ЖКС» Епифанова Л.А. Оценщик ООО «АОС «Золотое правило» Золотарев О.С. Помощник конкурсного управляющего Соляникова К.В. В процессе проведения указанных работ, было получено общее мнение указанных специалистов, в том числе и о качественном и количественном состоянии имущества. Состояния оцениваемых объектов определено с использованием специальной оценочной шкалы64. Таблица 6.1.2.1.3.1. Шкала экспертных оценок65 Оценка Характеристика технического состояния Коэффициент физического износа, % Новое Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии 0 Очень хорошее Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей 10 5 15 20 Хорошее Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии 25 30 35 40 Удовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и др. 45 50 55 60 63 Приложение № 4. 64Шкала «Оценочных критериев при определении процента износа, применяемых для оценки недвижимости (зданий, сооружений), Источник: «Конспект лекции по основным принципам оценки технического состояния зданий и Сооружений», стр. 21 - Главный специалист главгосархстройнадзора России засл. Строитель Рсфср Ю.В.Бейлезон. Шкала экспертных оценок физического состояния, «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», под ред. Рутгайзера В.М, М. – Издательство «Дело», 1998 год, с. 86 65 56 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Условно пригодное Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и других ответственных узлов Неудовлетворительное Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов Негодное к применению или лом Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь 65 70 75 80 85 90 97,5 100 Далее, для расчета величин физического износа оборудования использовалась методика экспертных оценок. Суть методики сводится к следующему: На основании шкалы экспертных оценок определяется техническое состояние элемента Объекта оценки. Далее присваиваются весовые значения мнениям привлеченных специалистов, и определяется физический износ объекта оценки, по формуле: Ифиз = ∑(𝐼1 × 𝑉1 + 𝐼2 × 𝑉2 + 𝐼𝑛 × 𝑉𝑛 ) где: Ифиз – физический износ элемента объекта оценки; I1..n – износ присвоенный объекту оценки экспертом; V1..n – весовое значение мнению привлеченного специалиста, сумма весовых значений присвоенных мнениям экспертов должна равняться 1,00; В процессе проведения работ по комиссионному осмотру имущества, было получено общее мнение указанных специалистов, о качественном состоянии имущества подлежащего оценке, для мнения экспертов присвоены одинаковые весовые значения. В результате расчета определен износ оборудования. Таблица 6.1.2.1.3.2. Физический износ оборудования № Лота 7 Наименование элемента Объекта оценки Физический износ, % Забрасыватель топлива ПТЛ-600 97,50% Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт 87,50% Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 87,50% Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 87,50% Дробилка ДО-1М 87,50% 6.1.2.2. Расчет функционального устаревания Функциональное устаревание – представляет собой потерю стоимости или полезности имущества, вызванную неэффективностью или неадекватностью самого имущества по сравнению с более эффективным или менее дорогостоящим замещающим имуществом, появившимся в результате развития новых технологий. Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое. Устранимое функциональное устаревание определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Неустранимое функциональное устаревание вызывается устаревшими объемнопланировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемое имущества относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Признаков функционального старения элементов Объекта оценки в ходе проведения оценки не выявлено. 57 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 6.1.2.3. Расчет внешнего устаревания Экономическое (внешнее) устаревание – представляет собой утрату стоимости или полезности имущества, вызываемую факторами, внешними по отношению у имуществу, такими как повышение стоимости сырья, труда, снижения спроса на продукцию, увеличения конкуренции, изменения в различных правилах, инфляция или высокие процентные ставки, другие подобные факторы. Основными причинами, вызывающими устаревание могут быть: 1. Сократившийся спрос на продукцию. 2. Возросшая конкуренция с импортными изделиями. 3. Затруднения в снабжении сырьем или комплектующими изделиями. Факторы внешнего воздействия, оказывают влияние, как на стоимость земли, так и на стоимость строений. Иногда внешнее старение может быть отнесено только к земле, в других случаях только к зданиям, поэтому при изучении рынка необходимо определить влияние старения на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих целей можно использовать полученный посредством анализа конъюнктуры рынка данного района показатель стоимости здания и объекта недвижимости. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: • Разбивка на микро и макро - экономические составляющие; • Расчет на основе загрузки производственных мощностей; • Метод срока экономической жизни 66. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости. Макроэкономические факторы могут быть учтены через разницу в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем. Доходность по отраслям обычно хорошо коррелирует со средними заработными платами по этим отраслям, поэтому отраслевую составляющую также можно учесть через данный показатель. Расчет внешнего износа зданий проведен по формуле: Ивн = 1 − ЗПК 25 122,3 = 1− = 16,77% ЗПКК 30 185,5 Где: Ивн – макроэкономическая составляющая внешнего износа, % ЗПК- средняя заработная плата в Козульке за 1 полугодие 2013 года67, руб. Метод срока экономической жизни позволяет рассчитать величину внешнего износа исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания в связи с его ликвидацией. Пример: оценщик должен рассчитать внешний износ административного здания. По данным паспорта БТИ, физический износ этого здания – 30%. Техническое состояние здания, его местоположение, развитая инфраструктура свидетельствуют о достаточно высокой его коммерческой привлекательности. Однако, согласно плану перепланировки близлежащей территории это здание подлежит сносу в течении 2 лет с момента даты оценки. Изучение этого здания оценщиком было установлено, что его эффективный возраст на дату оценки составил 30 лет, оставшийся срок экономической жизни 60 лет, физический возраст – 90 лет, однако в связи с перепланировкой территории ожидаемый физический возраст составил 32 года. Износ внешний = экономический возраст/физический возраст. Если здание не сносилось, то внешний износ = 30/90=33%, а иначе 30/32=93% 66 Источник: Справка о среднемесячной номинальной начисленной заработной плате в организациях Козульского района Красноярского края, КРАСНОЯРСКСТАТ Приложение № 3 67 58 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 ЗПКК - средняя заработная плата в Красноярской крае68, руб. Согласно данным предоставленным администрацией Козульского района, изменена схема теплоснабжения поселка69, котельная по адресу: рп. Козулька ул. Офицерская, 5, от которой ранее предусматривалось отопление части поселка, через теплотрассу с кадастровым номером: 24:21:0000000:1275 - не функционирует. В соответствии с этим проведен расчет внешнего устаревания теплотрассы в связи с её ликвидацией. Теплотрасса с кадастровым номером: 24:21:0000000:1279, начинается от врезки в теплотрассу с кадастровым номером 24:21:0000000:1275 и в результате ненадобности также подлежит ликвидации. Расчет внешнего износа теплотрасс проведен по формуле: У110 = Тэф 22 = = 97,78% Тофв 22,5 У424 = Тэф 22 = = 97,78% Тофв 22,5 Где: Тэф – эффективный возраст объекта. Равен общему хронологическому возрасту. Тофв – ожидаемый физический возраст. Принят в расчете 0,5 лет, т.к. срок действия отчета об оценке на основании которого будет производиться реализация имущества должника составляет полгода от даты составления отчета об оценке. После реализации теплотрасс будет проведена их ликвидация. 6.1.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА При расчете стоимости земельных участков элементов Объекта оценки, оценщик применил методы сравнительного подхода. Для реализации методов сравнительного подхода, оценщик использовал метод «сравнения продаж» с расчетом соответствующих мультипликаторов и корректировок, отражающих отличие оцениваемого объекта и объектов аналогов по элементам сравнения, выбор метода объясняется наличием на вторичном рынке объектов аналогов, сходных с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках метода сравнения продаж выполняется по следующей формуле: Источник информации: http://www.krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/resources/.doc. Приложение № 3. 68 Письма Администрации Козульского района исх. № ИК-2884-11 от 28.11.2012г., исх. № ИК-2851-11 от 22.11.2012г., № ИК-2303-11 от 27.08.2013г. 69 59 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 𝑉𝑙 = 𝑃𝑙𝑖 ± 𝐴𝐷𝐽𝑙𝑖 где VL - стоимость земельного участка; Pli – цена продажи объекта-аналога (сопоставимого земельного участка); ADJli – совокупная поправка к цене продажи объекта-аналога по каждому из элементов сравнения. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов (метод анализа пар данных), отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок, цены измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. аналогов элемента (единицы Для расчета стоимости земельных участков по виду разрешенного использования: эксплуатация производственного объекта и эксплуатация административного объекта, была проведена выборка объектов аналогов предлагающихся к продаже на открытом рынке Козульского района в виде публичной оферты70. Необходимо отметить, что выбранные при расчете ценообразующие факторы, являются основными при определении стоимости земельных участков. Ценообразующие факторы, не связанные с факторами спроса и предложения на рынке земельных участков, при проведении расчета не использовались. Таблица 6.1.3.1. Расчет стоимости 1 кв.м. земель по ВРИ производственный объект Показатель Источник информации Ссылка на интернет-сайт, источник информации Сегмент рынка Местоположение Вид разрешенного использования Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 - Сайт объявлений в рп. Козулька Avito.ru Сайт объявлений Мультилистинг недвижимости - http://m.avito.ru http://krs.mlsn.ru Право собственности земельного участка Красноярский край, Козульский район Земли промышленного назначения Право собственности земельного участка Красноярский край, Козульский район Под индивидуальное жилищное строительство Право собственности земельного участка Красноярский край, Козульский район Под индивидуальное жилищное строительство 2 000 1 500 - 250 000 200 000 - 125,00 133,33 Общая площадь земельного участка, кв.м. Общая стоимость земельного участка, руб. Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб. Корректировка стоимости 70 Распечатки, подтверждающие источники получения информации в приложении № 8. 60 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Передаваемые права 2013 Право собственности Право собственности Право собственности Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 125,00 133,33 Рыночные Рыночные Рыночные - 0,00% 0,00% Условия финансирования Корректировка Скорректированная цена, руб. кв.м. - 125,00 133,33 Условия рынка По состоянию на сентябрь 2013 По состоянию на март 2013 По состоянию на февраль 2013 Корректировка - 2,40% 2,40% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 127,99 136,53 Скидка на торг Цена сделки торг возможен торг возможен Корректировка - -9,00% -9,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 116,47 124,24 Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Расходы, производимые непосредственно после покупки Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 116,47 124,24 Красноярский край, Козульский район Красноярский край, Козульский район Красноярский край, Козульский район - 0,00% 0,00% Местоположение Корректировка Скорректированная цена, руб. кв.м. Текущее использование Мультипликатор Скорректированная цена, руб. кв.м. - 116,47 124,24 Земля промышленного назначения Под индивидуальное жилищное строительство Под индивидуальное жилищное строительство - 0,74 0,74 - 86,19 91,94 Группа элементов «Физические характеристики» Значение сегмента рынка (по площади) Сопоставим Сопоставим Сопоставим Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 86,19 91,94 Годное к эксплуатации Годное к эксплуатации Годное к эксплуатации Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 86,19 91,94 Состояние объекта Группа элементов «Экономические характеристики» Уровень дохода рыночный рыночный рыночный Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 86,19 91,94 Уровень расходов типичный для региона типичный для региона типичный для региона Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 86,19 91,94 Условия аренды отсутс. аналоги отсутс. аналоги отсутс. аналоги Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб - 86,19 91,94 Расчет средневзвешенного значения стоимости Валовая корректировка - 85,40% 85,40% Вес аналога - 50,0% 50,0% Средневзвешенное значение, руб./кв. м 89,06 Таблица 6.1.3.2. Расчет стоимости 1 кв.м. земель по ВРИ административно-офисный объект Показатель Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Источник информации - Сайт объявлений в рп. Козулька Avito.ru Сайт объявлений Мультилистинг недвижимости Ссылка на интернет-сайт, источник информации - http://m.avito.ru http://krs.mlsn.ru 61 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Сегмент рынка Местоположение Вид разрешенного использования Право собственности земельного участка Красноярский край, Козульский район Земли промышленного назначения 2013 Право собственности земельного участка Красноярский край, Козульский район Под индивидуальное жилищное строительство Право собственности земельного участка Красноярский край, Козульский район Под индивидуальное жилищное строительство 2 000 1 500 Общая площадь земельного участка, кв.м. Общая стоимость земельного участка, руб. - 250 000 200 000 Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб. - 125,00 133,33 Корректировка стоимости Передаваемые права Право собственности Право собственности Право собственности Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 125,00 133,33 Рыночные Рыночные Рыночные - 0,00% 0,00% - 125,00 133,33 Условия рынка По состоянию на сентябрь 2013 По состоянию на март 2013 По состоянию на февраль 2013 Корректировка - 2,40% 2,40% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 127,99 136,53 Скидка на торг Цена сделки торг возможен торг возможен Корректировка - -9,00% -9,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 116,47 124,24 Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Условия финансирования Корректировка Скорректированная цена, руб. кв.м. Расходы, производимые непосредственно после покупки Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 116,47 124,24 Красноярский край, Козульский район Красноярский край, Козульский район Красноярский край, Козульский район - 0,00% 0,00% Местоположение Корректировка Скорректированная цена, руб. кв.м. Текущее использование Мультипликатор Скорректированная цена, руб. кв.м. - 116,47 124,24 Земля административного назначения Под индивидуальное жилищное строительство Под индивидуальное жилищное строительство - 3,08 3,08 - 358,74 382,66 Группа элементов «Физические характеристики» Значение сегмента рынка (по площади) Корректировка Скорректированная цена, руб. кв.м. Состояние объекта Корректировка Скорректированная цена, руб. кв.м. Сопоставим Сопоставим Сопоставим - 0,00% 0,00% - 358,74 382,66 Годное к эксплуатации Годное к эксплуатации Годное к эксплуатации - 0,00% 0,00% - 358,74 382,66 Группа элементов «Экономические характеристики» Уровень дохода рыночный Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 358,74 382,66 типичный для региона типичный для региона типичный для региона Уровень расходов рыночный рыночный Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 358,74 382,66 Условия аренды отсутс. аналоги отсутс. аналоги отсутс. аналоги Корректировка - 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб - 358,74 382,66 Расчет средневзвешенного значения стоимости Валовая корректировка - 319,40% 319,40% 62 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Вес аналога - Средневзвешенное значение, руб./кв. м 50,0% 2013 50,0% 370,70 Обоснование внесенных корректировок при расчете в Таблица 7.1.3.1. и 7.1.3.2.: 1. Передаваемые права. Существенное значение имеет идентификация передаваемых прав на недвижимость в каждой сопоставимой сделке выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом интересе в имуществе. Результат оценки используется для организации торгов по продаже права собственности на улучшения земельного участка, соответственно будущий собственник улучшений, согласно Земельного кодекса РФ вправе приобрести земельный участок занимаемый объектом капитального строительства в собственность. Корректировка аналогов по данному элементу сравнения не требуется. 2. Условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Проведенный анализ трансакции позволил отказаться от необходимости расчета данной корректировки. 3. Условия рынка. Условия сделки, во время сделки по продаже сопоставимого имущества могут отличаться от условий на дату оцениваемого имущества. Факторы, влияющие на условия рынка, включают повышение или понижение стоимости имущества, изменения в законах, ограничения и мораторий на строительство, колебания спроса и предложения, либо любое сочетание сил, согласованно действующих в сторону изменения условий рынка в промежутке между двумя датами. Дата оферты объектов аналогов и дата оценки различны. По данному элементу сравнения необходим расчет корректирующего значения. Для расчета корректировки использовались материалы анализа рынка недвижимости 71, который позволил предположить, что типичное изменение уровня цен на недвижимое имущество будет на уровне имеющихся данных по г. Красноярску. Расчет проведен по формуле: К= (С2кв.2013 − С1кв.2013 ) (342 − 334) = = +2,40% С1кв.2013 334 где: С2кв.2013 – средняя рыночная стоимость 1 кв.м. ЗУ во втором квартале 2013г.; С1кв.2013 – средняя рыночная стоимость 1 кв.м. ЗУ в первом квартале 2013г. 4. Корректировка на торг. Так как для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости, для использования цен предложения требуется включать в расчеты дополнительную корректировку – «скидку на торг»72. При расчете выбрано значение -9,0%. Анализ экспертного мнения представлен в пункте 4.5. 5. Расходы, производимые непосредственно после покупки. Это расходы, которые должны быть понесены после покупки имущества и о включении которых в цену покупки хорошо осведомленный покупатель может договариваться. К примерам относятся расходы на ремонт, затраты на ликвидацию загрязнений и т.д. Проведенный анализ не выявил дополнительных расходов после реализации, оказывающих существенное влияние на стоимость земельного участка и отличающих используемые аналоги от него. Корректировка не требуется. Источник: Анализ рынка недвижимости. Распечатки материалов анализа рынка в Приложении № 5 http://www.ridasib.com/ Ответственный за деловое сотрудничество: Менеджер ООО «Агентство «РИД Аналитикс» Олеся Шитц (383)213-23-47 monitor@ridasib.com, www.ridasib.com, ICQ 203-018-416. 71 Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012 72 63 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 6. Местоположение. При расчете корректировки следует сравнить местоположение объектов имущества в сопоставимых продажах и рассматриваемого имущества, чтобы установить влияет ли местоположение и ближайшие окрестности на уплачиваемые цены. Анализ элемента сравнения не определил различия между объектом и объектами аналогами по местоположению. Корректировка не требуется. 7. Текущее использование. На использование имущества влияют зонирование или другие ограничения. Если имеет место отличие в текущем использовании или в НЭИ сопоставимого имущества от рассматриваемого имущества, следует тщательно изучить влияние этого отличия на стоимость. В виду отсутствия рынка земельных участков со сходным оцениваемому объекту разрешенным использованием, оценщик использовал имеющуюся на дату проведения оценки информацию. Расчет для земельного участка по ВРИ - производственный объект. Для расчета мультипликатора по виду разрешенного использования оценщик применил информацию о подобных объектах на рынке недвижимости Красноярска. В качестве аналогов отобраны земельные участки с разрешенным использованием «ИЖС» и «Производственная база» расположенные в районе п. Солонцы. Выбор местоположения объясняется наличием информации об аналогах двух сегментов рынка. Таблица 6.1.3.3. Среднее значение стоимости «ИЖС»73 Местоположение Разрешенное использование Площадь, кв.м. п. Солонцы Под ИЖС 1 000 п. Солонцы Под ИЖС п. Солонцы Под ИЖС п. Солонцы п. Солонцы Стоимость, руб. Стоимость 1 кв.м.,руб. 900 000 900 1 200 800 000 666,67 1 500 1 400 000 933,33 Под ИЖС 1 400 950 000 678,57 Под ИЖС 1 200 2 000 000 Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования ИЖС 1 666,67 969,05 Таблица 6.1.3.4. Среднее значение стоимости «Производственная база» 74 Местоположение Разрешенное использование Площадь, кв.м. Стоимость, руб. Под строительство 10 000 производственной базы Под строительство п. Солонцы 7 300 производственной базы Под строительство п. Солонцы 7 000 производственной базы Под строительство п. Солонцы 10 000 производственной базы Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования производственная база п. Солонцы Стоимость 1 кв.м.,руб. 8 000 000 800 6 000 000 821,92 5 500 000 785,71 4 800 000 480 721,91 После расчета средней рыночной стоимости по видам разрешенного использования, проведен расчет мультипликатора: Миспользование = Сбаза 721,91 = = 0,74 Сижс 969,05 где: Сбаза - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования производственная база; СИЖС - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования ИЖС. Расчет для земельного участка по ВРИ – административно-офисный объект. 73 Документы, подтверждающие авторство информации в приложении № 8. 74 Документы, подтверждающие авторство информации в приложении № 8. 64 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Для расчета мультипликатора по виду разрешенного использования для земель «Под административное здание» в качестве аналогов отобраны земельные участки с разрешенным использованием «ИЖС» и земли «Под строительство административного здания». Таблица 6.1.3.5. Среднее значение стоимости ЗУ по ВРИ «ИЖС»75 Местоположение Разрешенное использование Площадь, кв.м. Стоимость, руб. Стоимость 1 кв.м., руб. Советский район, район Краза Под ИЖС 600 1 100 000 1833,33 Октябрьский район Под ИЖС 1 000 1 000 000 1000,00 Октябрьский район, "Бугач" Под ИЖС 1 100 1 200 000 1090,91 Октябрьский район, р-н "Славянский" Под ИЖС 1 000 1 100 000 1100 Советский, ул. Гайдашовка Под ИЖС 1 100 2 150 000 Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования ИЖС 1954,5 1395,76 Таблица 6.1.3.6. Среднее значение стоимости ЗУ по ВРИ «Административное здание»76 Местоположение Советский район, ул. Металлургов Советский район Взлетки Октябрьский район , ул. Чернышова Разрешенное использование Под строительство административного здания Под строительство административного здания Под строительство административного здания Площадь, кв.м. Стоимость, руб. Стоимость 1 кв.м.,руб. 5 300,00 16 000 000,00 3018,87 6 000,00 32 000 000,00 5333,33 2 200 10 000 000 4545,45 Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования ИЖС 4299,22 После расчета средней рыночной стоимости по видам разрешенного использования, проведен расчет мультипликатора: Миспользование = Садмин 4299,22 = = 3,08 Сижс 1395,76 где: Садмин - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования под административное здание; СИЖС - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка по виду разрешенного использования ИЖС. 8. Физические характеристики. Данная группа корректировок описывает физическое состояние рассматриваемого имущества и сопоставимых объектов, если состояние объекта оценки и объектов аналогов отличается, необходимо рассмотреть каждое из отличий с учетом влияния на стоимость. Состояние объекта и объектов-аналогов совпадают. Расчет корректирующего значения по данному элементу сравнения не требуется. 9. Экономические характеристики. Такие качества как доход, операционные расходы, условия аренды, менеджмент и состав съемщиков, используются для анализа объектов приносящих доход. По данной группе корректировок отличий между объектами аналогами и оцениваемым объектом не выявлено. Расчет корректирующего значения по данным элементам сравнения не требуется. 10. Обоснование схемы согласования результатов. Расчет средневзвешенного значения рыночной стоимости Объекта оценки. Для объектов аналогов сумма внесенных корректировок, по которым, значительна от базовой стоимости предложения, присвоены меньшие весовые значения. Данный факт объясняется снижением относительной ошибки в расчете. При этом необходимо отметить, что валовая корректировка рассчитывается по модулю. 75 Документы, подтверждающие авторство информации в приложении № 8. 76 Документы, подтверждающие авторство информации в приложении № 8. 65 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Вес аналога рассчитывается по формуле: 𝑊 = (1 − 𝑉𝑛 ) ÷ (𝑛 − 1) ∑ 𝑉𝑛 где: W – вес аналога; Vn – валовая корректировка аналога; ∑Vn – сумма валовых корректировок используемых аналогов; (n-1) – количество аналогов уменьшенное на 1. Выбранные объекты материальным, техническим устанавливает обязанность элементов сравнения, что в сравнения существенных для аналоги, соответствуют объекту по своим экономическим, и другим характеристикам, определяющим их стоимость. ФСО оценщика корректировать объект аналог в зависимости от данной оценочной работе было проведено исходя из элементов итоговой величины стоимости. В соответствии с проведенным расчетом стоимости, была определена рыночная стоимость земельных участков элементов Объекта оценки. Таблица 6.1.3.7. Стоимость земельных участков элементов Объекта оценки № ЛОТА Наименование элемента Объекта оценки Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 1 2 Стоимость земельного участка элемента Объекта оценки, руб. Площадь земельного участка, кв.м. Стоимость 1 кв.м. соответствующег о ВРИ, руб. 916,93 89,06 81 661,79 654,07 370,70 242 463,75 3 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 89,55 89,06 7 975,32 4 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 74,20 89,06 6 608,25 5 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 607,04 89,06 54 062,98 6.1.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ Определение рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом производилось в следующей последовательности: • рассчитана стоимость затрат на воспроизводство и замещение элементов Объекта оценки с учетом НДС и прибыли предпринимателя; • определен износ и виды устаревании каждого элемента Объекта оценки; • определена стоимость земельного участка каждого элемента Объекта оценки; В результате проведенных расчетов получена рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом. Расчет проведен по формуле: Срыночная = ∑ Сзатрат − Исов. + Сзем.уч. Где: 66 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Сзатрат - стоимость затрат на воспроизводство или замещение элемента Объекта оценки; Исов. – размер совокупного износа и устареваний элемента Объекта оценки; Сзем.уч. – стоимость земельного участка элемента Объекта оценки. Таблица 6.1.4.1. Стоимость Объекта оценки затратным подходом № ЛОТА 1 2 3 4 5 6 Наименование элемента Объекта оценки Износ и устаревания, руб. Стоимость земельного участка элемента, руб. 16 786 895 13 331 320 81 662 3 537 237 10 734 068 9 744 810 242 464 1 231 722 1 160 838 763 461 7 975 405 352 743 963 555 299 6 608 195 272 2 353 301 1 931 817 54 063 475 547 4 424 556 4 380 311 0,00 44 245 161 924 617 160 305 372 0,00 1 619 245 157 000,00 153 075 0,00 3 925 450 000,00 393 750 0,00 56 250 450 000,00 393 750 0,00 56 250 450 000,00 393 750 0,00 56 250 498 000,00 435 750 0,00 Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Забрасыватель топлива ПТЛ-600 7 Рыночная стоимость элемента затратным подходом, руб. Стоимость затрат с учетом НДС и ПП, руб. Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт Дробилка ДО-1М ИТОГО: 62 250 7 743 545 67 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 6.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Согласно, ФСО № 1 пункт 1477: «Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». ФСО № 1 пункт 22: «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектованалогов». После проведенного анализа представленной документации по Объекту оценки, анализа рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта и определения варианта НЭИ, был сделан вывод о возможности применения сравнительного подхода. Для реализации методов сравнительного подхода, оценщик применил метод «сравнения продаж», выбор метода объясняется наличием на вторичном рынке объектов аналогов, сходных с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок. 77 Федеральный стандарт оценки № 1, утвержден приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 года 68 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Расчет рыночной стоимости в рамках метода сравнения продаж выполняется по следующей формуле: 𝑉𝑙 = 𝑃𝑙𝑖 ± 𝐴𝐷𝐽𝑙𝑖 где VL - стоимость объекта; Pli – цена продажи объекта-аналога (сопоставимого объекта); ADJli – совокупная поправка к цене продажи объекта-аналога по каждому из элементов сравнения. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: прямым попарным сопоставлением цен аналогов (метод анализа пар данных), отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости; определением затрат, связанных с изменением характеристики сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок, цены измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. аналогов элемента (единицы 6.2.1. Расчет стоимости лома теплотрассы с кадастровым номером 24:21:0000000:1279 Используя данные Задания на оценку, Письма Администрации Козульского района 78, состояние теплотрассы определенное по результатам осмотра, установлено, что элемент Объекта оценки с кадастровым номером: 24:21:0000000:1279 подлежит дальнейшей ликвидации, исходя из этого, основным материалом который возможно из него извлечь будет являться лом чёрного металла. Для расчета стоимости элемента Объекта оценки методом «сравнения продаж», была проведена выборка объектов аналогов предлагающихся к продаже на открытом рынке Красноярского края в форме публичной оферты 79. Необходимо отметить, что выбранные при расчете ценообразующие факторы, являются основными при определении стоимости Объекта оценки. Ценообразующие факторы, не связанные с факторами спроса и предложения на рынке, при проведении расчета не использовались. Таблица 6.1.2.1.1. Расчет стоимости 1 тонны лома черных металлов № п.п. Наименование Стоимость руб. Место Источник информации 1 Лом чёрного металла 3А 4 200,00 Красноярск http://krasmet.net.ru/price 2 Лом чёрного металла 3А 4 500,00 Красноярск http://vmb.kras.ru/index.php/price.html 3 Лом чёрного металла 3А 4 200,00 Красноярск http://втормет24.рф/index.php/price Среднее значение стоимости, руб. 1 тонна 4 300,00 78 Приложение № 3 79 Распечатки, подтверждающие источники получения информации в приложении № 9. 69 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Обоснование расчета по Таблицам: При выборе аналогов, оценщик руководствовался положительной деловой репутацией компаний работающих на рынке вторичных ресурсов города Красноярска, а также имеющих достаточные производственные мощности для переработки данного объема металлолома. Далее проведен расчет стоимости металлолома. Таблица 6.1.2.1.2. Расчет стоимости металлолома от теплотрассы Параметр Значение Протяженность теплотрассы ул. Озерная, м 922 Труба 110 Толщина стенки 10 мм Масса трубы в 1 п.м., кг 24,662 Общая масса объекта, тонн 22,74 Засор 4,33% Масса металлолома, тонн 21,75 Стоимость 1 тонны, руб. 4 300 Общая стоимость металлолома, руб. в т.ч. НДС 18% 93 541 Обоснование расчета: 7. Протяженность теплотрассы определена на основании данных кадастрового паспорта и технического плана на объект. 8. Масса трубы определена на основании данных организаций занимающихся реализацией трубной продукции80. 9. Общая масса объекта рассчитана умножением протяженности теплотрассы на количество килограмм в 1 п.м. 10. Процент на засор определен в размере 4,33% как среднее значение, принятое в деловом обороте лома чёрного металла81. 11. Расчет стоимости лома металлического проведен по формуле: Собъекта = Сср.1 тн × 𝑚объекта ; где: Сср. 1тн – среднее значение стоимости приемки лома металла, руб. за 1 тонну; mобъекта– масса элемента Объекта оценки в тоннах; 6.2.2. Расчет стоимости лома теплотрассы с кадастровым номером 24:21:0000000:1275 Используя данные Задания на оценку, Письма Администрации Козульского района, состояние теплотрассы определенное по результатам осмотра, установлено, что элемент Объекта оценки с кадастровым номером: 24:21:0000000:1275 подлежит дальнейшей ликвидации, исходя из этого, основным материалом который возможно из него извлечь будет являться труба диаметром 426 мм, бывшая в употреблении не восстановленная. 6.2.2.1. Расчет стоимости демонтированной трубы Для расчета стоимости трубы бу не восстановленной методом «сравнения продаж», была проведена выборка объектов аналогов предлагающихся к продаже на открытом рынке Красноярского края в форме публичной оферты 82. Необходимо отметить, что выбранные при расчете ценообразующие факторы, являются основными при определении стоимости Объекта оценки. Ценообразующие факторы, не связанные с факторами спроса и предложения на рынке, при проведении расчета не использовались. 80 Источник информации: http://мск-металлопрокат.рф/ves_truby_besshovnoy_h/d 81 Материалы, подтверждающие источники получения информации в Приложении № 9 82 Материалы, подтверждающие источники получения информации в Приложении № 10 70 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru Таблица 6.2.2.1.1. Расчет стоимости Показатель Объект оценки Аналог 1 Источник информации - Интернет сайт компании «Евросиб» Ссылка на интернет-сайт, источник информации - http://evrosib.meta lloprokat.ru/truba/ trubabu/ Труба бу Труба бу восстановленная Наименование объекта Диаметр, мм Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Доска объявлений Доска объявлений Интернет сайт компании «Карди» http://krasnoyarsk. pulscen.ru/product s/truba_426_11060 567 Труба бу восстановленная http://vashdom.kra snoyarsk.ru/board/ message700482.ht m Труба бу восстановленная http://trubakardi.r u/ Труба бу восстановленная 424 426 426 426 426 Стоимость , руб. 1 тн. - 14 500,00 18 000,00 23 500,00 18 000,00 Передаваемые права Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 14 500,00 18 000,00 23 500,00 18 000,00 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 14 500,00 18 000,00 23 500,00 18 000,00 Условия рынка По состоянию на сентябрь 2013 По состоянию на сентябрь 2013 По состоянию на сентябрь 2013 По состоянию на сентябрь 2013 По состоянию на сентябрь 2013 Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 14 500,00 18 000,00 23 500,00 18 000,00 Скидка на торг Цена сделки торг невозможен торг невозможен торг невозможен торг невозможен Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 14 500,00 18 000,00 23 500,00 18 000,00 Скидка на объем Большой объем Малый объем Малый объем Малый объем Малый объем Корректировка - -14,06% -14,06% -14,06% -14,06% Корректировка стоимости Условия финансирования Скорректированная цена, руб. кв.м. - 12 460,74 15 468,50 20 194,99 15 468,50 Красноярский край Красноярский край Красноярский край Красноярский край Красноярский край Корректировка - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 12 460,74 15 468,50 20 194,99 15 468,50 Местоположение Группа элементов «Физические характеристики» Требует восстановления Восстановлена и готова к реализации Восстановлена и готова к реализации Восстановлена и готова к реализации Восстановлена и готова к реализации Корректировка - -33,21% -33,21% -33,21% -33,21% Скорректированная цена, руб. кв.м. - 8 322,89 10 331,87 13 488,82 10 331,87 Состояние объекта Расчет средневзвешенного значения стоимости Валовая корректировка - 47,27% 47,27% 47,27% 47,27% Вес аналога - 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% Средневзвешенное значение, руб./кв. м 10 618,86 Обоснование расчета: 1. Передаваемые права. Существенное значение имеет идентификация передаваемых прав на недвижимость в каждой сопоставимой сделке выбранной для анализа, поскольку цена сделки всегда основывается на передаваемом интересе в имуществе. Результат оценки используется для организации торгов по продаже права собственности на теплотрассу, что отвечает правилам делового оборота при совершении сделки куплипродажи. Корректировка аналогов по данному элементу сравнения не требуется. 71 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 2. Условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Проведенный анализ трансакции позволил отказаться от необходимости расчета данной корректировки. 3. Условия рынка. Условия сделки, во время сделки по продаже сопоставимого имущества могут отличаться от условий на дату оцениваемого имущества. Факторы, влияющие на условия рынка, включают повышение или понижение стоимости имущества, изменения в законах, ограничения и мораторий на строительство, колебания спроса и предложения, либо любое сочетание сил, согласованно действующих в сторону изменения условий рынка в промежутке между двумя датами. Дата проведения оценки и дата выбора аналогов совпадают, корректировка по данному элементу сравнения не требуется. 4. Корректировка на торг. Для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты, тогда как при условие установленным Заданием на оценку является определение цены сделки. Соответственно в некоторых случаях необходимо ввести в расчет данную корректировку. Проведенный анализ рынка, не выявил дополнительных скидок к стоимости продажи труб бывших в употреблении продавцами трубной продукции. Корректировка не требуется. 5. Скидка на закупаемый объем. Как говорилось в пункте 4 обоснования расчета, скидок на торг продавцами трубной продукции не предусмотрено, однако предоставляется дополнительная скидка на закупаемый объем. Как правило объем свыше 25-30 тонн считается большим и к цене продаже 1 тонны предоставляется скидка. Расчет данной корректировки проведен с использованием рыночной информации о скидке, на основании прайс-листов компаний поставщиков83. Таблица 6.2.2.1.2. Расчет скидки на объем закупаемых труб Диаметр Стоимость, руб. тонна Труба малый объем 530 24000 Труба большой объем 530 20000 Наименование Корректировка Источник информации http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html 16,67% Труба малый объем 530 26000 Труба большой объем 530 24000 Корректировка http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html 7,69% Труба малый объем 1020 24000 Труба большой объем 1020 18000 Корректировка http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html 25,00% Труба малый объем 1420 29000 Труба большой объем 1420 27000 Корректировка 6,90% Корректировка на объем, % 14,06% http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html http://krasnoyarsk.irr.ru/building/materials/metal/Truby-bu219h8-273h7-325h8-426h8-530h10-720h8-1020advert267651381.html Среднее арифметическое значение 6. Местоположение. При расчете корректировки следует сравнить местоположение объектов имущества в сопоставимых продажах и рассматриваемого имущества, чтобы установить влияет ли местоположение и ближайшие окрестности на уплачиваемые цены. 83 Распечатки, подтверждающие источники получения информации в приложении № 10. 72 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 Анализ элемента сравнения не определил различия между объектом и объектами аналогами по местоположению. Корректировка не требуется. 7. Физические характеристики. Данная группа корректировок описывает физическое состояние рассматриваемого имущества и сопоставимых объектов, если состояние объекта оценки и объектов аналогов отличается, необходимо рассмотреть каждое из отличий с учетом влияния на стоимость. Объекты аналоги предлагаются к реализации в восстановленном состоянии, готовые к монтажу, оцениваемая теплотрасса реализуется в состоянии «как есть», то есть требует дополнительных затрат на восстановление. Процесс восстановления включает в себя: Очистка внешней поверхности от больших кусков битума, плёнки и другой изоляции; Обжиг, который удаляет смолы, парафины и другие углеводороды; Пескоструйная обработка снимает ржавчину, копоть, и выравнивает мелкие неровности поверхности; Нарезка фаски (торцовка труб); Контроль поверхности и при необходимости проведение ремонтных работ, например выправление вмятин от ковша, заварка и шлифовка следов коррозии, выравнивание эллипсоидности и прямолинейности труб. Расчет данной корректировки проведен с использованием рыночной информации о скидке, на основании прайс-листов компаний поставщиков84 Таблица 6.2.2.1.3. Расчет скидки на состояние Труба бу 530 Стоимость, руб. тонна 16000 Труба бу восстановленная 530 24000 Наименование Диаметр Корректировка Источник информации http://sibtehtrans.ru/truba http://sibtehtrans.ru/truba 33,33% Труба бу 1020 12000 http://sibtehtrans.ru/truba Труба бу восстановленная 1020 22000 http://sibtehtrans.ru/truba Корректировка 45,45% Труба бу 720 19000 http://sibtehtrans.ru/truba Труба бу восстановленная 720 24000 http://sibtehtrans.ru/truba Корректировка 20,83% Корректировка на состояние, % 33,21% Среднее арифметическое значение 8. Обоснование схемы согласования результатов. Расчет средневзвешенного значения рыночной стоимости Объекта оценки. Для объектов аналогов сумма внесенных корректировок, по которым, значительна от базовой стоимости предложения, присвоены меньшие весовые значения. Данный факт объясняется снижением относительной ошибки в расчете. При этом необходимо отметить, что валовая корректировка рассчитывается по модулю. Вес аналога рассчитывается по формуле: 𝑊 = (1 − 𝑉𝑛 ) ÷ (𝑛 − 1) ∑ 𝑉𝑛 где: W – вес аналога; Vn – валовая корректировка аналога; ∑Vn – сумма валовых корректировок используемых аналогов; (n-1) – количество аналогов уменьшенное на 1. Выбранные объекты аналоги, соответствуют объекту по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. ФСО 84 Распечатки, подтверждающие источники получения информации в приложении № 10. 73 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru устанавливает обязанность оценщика корректировать объект аналог в зависимости от элементов сравнения, что в данной оценочной работе было проведено исходя из элементов сравнения существенных для итоговой величины стоимости. В соответствии с проведенным расчетом стоимости, была определена рыночная стоимость 1 тонны демонтированной трубы. 6.2.2.2. Расчет массы теплотрассы Для определения объема трубы справочная и нормативная информация. предназначенной к реализации, использовалась Таблица 6.2.2.2.1. Расчет массы трубы предполагаемой к реализации Параметр Значение Протяженность теплотрассы ВЧ-ЦТП, м 8246 Труба 424 Толщина стенки 10 мм Масса трубы в 1 п.м., кг 102,10 Общая масса объекта, тонн 841,92 Засор 4,33% Масса металлолома 805,46 Обоснование расчета: 1. Протяженность теплотрассы определена на основании данных кадастрового паспорта и технического плана на объект. 2. Масса трубы определена на основании данных организаций занимающихся реализацией трубной продукции85. 3. Общая масса объекта рассчитана умножением протяженности теплотрассы на количество килограмм в 1 п.м. 4. Процент на засор определен в размере 4,33% как среднее значение, принятое в деловом обороте лома чёрного металла86. 6.2.2.3. Расчет стоимости элемента Объекта оценки Расчет общей стоимости трубы демонтированной проведен по формуле: Срыночная = Сср.1 тн × 𝑚объекта = 10 618,86 × 805,46 =8 553 085 рублей где: Сср. 1тн – рыночная стоимость демонтированной трубы, руб. за 1 тонну; mобъекта– масса элемента Объекта оценки в тоннах; Расчет рыночной стоимости элемента Объекта оценки проведен по формуле: Соо = Срыночная − Сдемонтажа = 8 553 085 − 5 504 100 = 3 048 985 рублей где: Соо – рыночная стоимость элемента объекта оценки; Срыночная – рыночная стоимость демонтированной трубы; Сдемонтажа – стоимость затрат на демонтаж объекта оценки включая демонтаж опор теплотрассы87. В результате проведенного расчета определили стоимость теплотрассы с кадастровым номером 24:21:0000000:1275 предназначенной к ликвидации. 85 Источник информации: http://ntz-holding.ru/raschety/trubnyj-kalkulyator.html#round 86 Материалы, подтверждающие источники получения информации в Приложении № 9. 87 Локальная смета на демонтаж в Приложении № 11 74 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ФСО № 1, статья 2, пункт 10: «При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей». Более подробные объяснения понятия НЭИ в ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 – отсутствуют. Однако, ФСО № 1, статья 1, пункт 1: «Настоящий федеральный стандарт разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности». Тогда, согласно МСО-2003 пункт 6.7.: Наиболее эффективное (наивысшее, наилучшее) использование определяется как наиболее вероятное88 использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости». В процессе работы по расчету рыночной стоимости объекта оценки, определено НЭИ Объекта оценки. 7.1. АНАЛИЗ НЭИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 7.1.1. Методика определения НЭИ Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ в соответствии с четырьмя нижеперечисленными критериями: 1) Юридическая правомочность; При анализе данного критерия необходимо принимать во внимание различные юридические ограничения, которые включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. 2) Физическая осуществимость; Данный критерий предполагает анализ физических характеристик недвижимости, таких как состояние, характеристики строений, конструктивные элементы объектов и т.п. 3) Финансовая оправданность; Из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования недвижимости выбираются такие, которые обеспечивают отдачу, превышающую величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов. 4) Максимально экономически эффективное использование. Использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов. Первоначально оцениваемое имущество рассматривается с позиций двух вышеперечисленных критериев: юридическая правомочность и физическая осуществимость. Далее из всех физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования недвижимости выбираются такие, которые являются экономически целесообразными и при этом обеспечивают максимальный доход. 7.1.2. Обоснование НЭИ В результате анализа рынка оцениваемого имущества, анализа количественных и качественных характеристик, проведен анализ НЭИ элементов Объекта оценки на их наиболее эффективное использование. Выражение в английском тексте «most likely» и «most probably» имеют смысл «вероятно» («наверное», «скорее всего»), но не смысл математической вероятности 88 75 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 1. Группа элементов Объекта оценки относящаяся к зданиям. Характеризуется значительной степенью физического износа и низкой ликвидностью. При совершении сделки продаже объектов возможно возникновения права собственности у покупателя, что является обычаем делового оборота рынка недвижимого имущества. Дальнейшее использование объектов, из-за изменения схемы теплоснабжения поселков, возможно как объектов производственно-складской недвижимости. 2. Группа элементов Объекта оценки относящаяся к сооружениям. Представляет собой бывшие сети теплоснабжения поселка Козулька, характеризуются значительной степенью физического износа и полным отсутствием ликвидности при использовании объектов по прямому функциональному назначению в силу изменения схемы теплоснабжения поселка. Предназначены к ликвидации, согласно данным Задания на оценку. Для определения НЭИ проведен расчет стоимости теплотрасс затратным подходом, а также стоимости материалов, которые возможно извлечь при ликвидации теплосетей. В результате расчета установлено, что стоимость материалов значительно выше, чем стоимость объектов затратным подходом, пункт 6.1. и 6.2. Отчета об оценке, следовательно, итоговая величина стоимости указана наибольшая из расчетных. 3. Группа элементов Объекта оценки относящаяся к движимому имуществу. Характеризуется значительной степенью физического износа и низкой ликвидностью. При совершении сделки продаже объектов возможно возникновения права собственности у покупателя, что является обычаем делового оборота рынка движимого имущества. Дальнейшее использование объектов по функциональному назначению возможно после проведения работ по их капитальному ремонту. 8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ В разделе согласования результатов должно быть проведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов 89. При согласовании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке, а также использовании методов оценки в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использования весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода. Расчет стоимости элементов Объекта оценки проведен только затратным подходом или только сравнительным подходом, при выборе подходов и методов оценки оценщик руководствовался принципами, изложенными в ФСО № 1-3. Соответственно, процедура согласования результатов не требуется. 89 Источник: ФСО № 3 раздел 3 пункт (и) 76 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 2013 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 9. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Таким образом, основываясь на полученных и собранных фактах (сведениях, информации) и проведенных расчетах, оценщик пришёл к следующему заключению: расчетное значение рыночной стоимости Объекта оценки: Недвижимое и движимое имущество МУП «Жилищно-коммунальный сервис», в количестве 5 объектов недвижимости, 2 объектов линейных сооружений и 5 единиц оборудования, сформированное в 7 лотов и предназначенное к реализации путем проведения торгов по состоянию на «02» сентября 2013 года округленно составляет (в т.ч. НДС 18 %): 9 222 700 Девять миллионов двести двадцать две тысячи семьсот рублей № ЛОТА 1 2 3 4 5 6 7 Стоимость элемента Объекта оценки, руб. в т.ч. НДС 18% (округленно) Наименование элемента Объекта оценки Производственное помещение (гараж), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 732,5 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 42 «А» Кадастровый номер: 24:21:1101030:262 Нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 332,6 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Новочернореченский, ул. Железнодорожная, зд. 14А. Кадастровый номер: 24:21:0501008:158 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 50,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Гагарина, 10 В. Кадастровый номер: 24:21:1101024:465 Котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 43,4 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Советская, 76 «Б» Кадастровый номер: 24:21:1101019:193 Столярный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,7 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, ул. Заводская, 2А стр. 10. Кадастровый номер: 24:21:1101027:314 Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 461м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от Т.1 до нежилых зданий по ул. Озерная в районе территории ДРСУ до Т.2 в районе ул. Озерная Кадастровый номер: 24:21:0000000:1279; Сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, протяженность 4123м, адрес объекта: Россия, Красноярский край, Козульский район, р.п. Козулька, от нежилого здания (ЦТП) по ул. Восточная, 19А до нежилого здания (котельной) по ул. Офицерская, 5. Кадастровый номер: 24:21:0000000:1275. Забрасыватель топлива ПТЛ-600 3 537 200 1 231 700 405 400 195 300 475 500 93 500 3 049 000 3 900 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт 56 300 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 56 300 Котел водогрейный твердотопливный КВр-1,5 МВт; 56 300 Дробилка ДО-1М 62 300 Оценщик ООО «Агентство оценки собственности «Золотое правило» О.С. Золотарев 77 «Агентство оценки собственности «ЗОЛОТОЕ ПРАВИЛО» 660017, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Бограда, д. 92 офис 207 тел. (391) 292-18-46, 288-93-73, 212-09-68 e-mail: ozolotaryov@yandex.ru 2013 ПРИЛОЖЕНИЯ 78