ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ЧЕЛОВЕКА

ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ
ПРАВА ЧЕЛОВЕКА НА ЖИЛИЩЕ
С.Н. Данилин, Н.С. Данилин
В настоящее время российское общество находится в стадии становления новых общественно-политических отношений. Этот путь сложен и тернист по многим причинам, значительную часть из которых удается увидеть и устранить, если
рассматривать российское общество с позиции конституционализма. Для примера
рассмотрим некоторые проблемы, возникающие при реализации одного из важнейших прав человека и гражданина, гарантированных ст. 40 Конституции РФ, —
права на жилище: «каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища».
Для криминологии особый интерес представляют вопросы лишения жилища
гражданина либо преступным путем — путем мошенничества, либо законным
путем, но с точки зрения идей конституционализма — несправедливым, порождающим новые конфликты в обществе. Само понятие «лишение жилища» может
состоять в лишении либо права на проживание, либо права собственности на конкретное жилое помещение. Ныне действующее законодательство допускает возможность признать конкретных граждан в судебном порядке утратившими право
на проживание в данном жилище, а также утратившими право собственности на
него.
Рассмотрим проблемы лишения граждан жилища в результате мошенничества. С переходом России к рыночной экономике на порядок возрос оборот
недвижимости, что связано с упрощением и ускорением процедуры осуществления сделок, уменьшением субъективного влияния работников, участвующих в
оформлении сделок с недвижимостью. К сожалению, пропорционально возросло
и число преступлений, подпадающих под действие ст. 159 УК РФ «Мошенничество»1, значительная часть из которых2 совершается в сфере недвижимости.
В советский период оборот недвижимости был представлен преимущественно
сделками с жильем, подавляющая часть которых происходила в форме обмена.
Оборот недвижимости в форме оборота права найма в сфере государственной
собственности осуществляли исполнительные органы власти на местах. Частная и
коллективная собственность продавалась, дарилась, менялась через нотариат с
обязательной регистрацией в органах технической инвентаризации. В сельской
местности эти функции осуществляли сельские Советы.
В настоящее время как для юридических, так и для физических лиц имеют место: купля-продажа, наследование, мена, обмен, дарение.
С 1991 года в России началась правовая реформа, которая затронула и сферу
недвижимости. Появился частный нотариат. Сузились полномочия государственных нотариусов (осталось только обязательное оформление наследственных дел и
выдача свидетельств о праве на наследство, удостоверение отдельных видов сделок). Дважды менялась компетенция органов технической инвентаризации по регистрации сделок и права собственности на недвижимое имущество (сначала ре1
Организованный терроризм и организованная преступность / Под ред. проф. А.И.
Долговой. М., 2002. С. 159; Лунеев В.В. Преступность XX века. Мировые, региональные и
российские тенденции. М., 1999. С. 253.
2
Телепрограмма «Независимое расследование» на НТВ от 24.06.02.
24
гистрировали право собственности, затем стали регистрировать только договор;
федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним от 21.07.1997 г.» на них временно возложили регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Следствием правовой нестабильности стали многочисленные нарушения законности в сфере оборота недвижимости. Вторым этапом реализации вышеназванного закона от 21.07.1997 г. была создана система государственных органов
регистрации — «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (УЮГРП), которая упорядочила процедуру проведения сделок с недвижимостью путем установления единых четких
правил в сфере недвижимости с введением на всей территории Российской Федерации Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Закон о государственной регистрации был разработан в сверхкороткие сроки,
ему не предшествовал серьезный статистический и криминологический анализ
ситуации. Переходный социально-экономический период, который характеризовался активной законотворческой деятельностью, также наложил на данный закон
свой отпечаток. В результате этого некоторые положения закона оказались несогласованными с положениями иных нормативных актов.
Развертывание системы УЮГРП в настоящее время завершено, однако не разработан четкий правовой механизм взаимодействия УЮГРП с органами местной
власти; не хватает высококвалифицированных юристов, участвующих в оформлении сделок с недвижимостью. Отсутствует правовой механизм взаимодействия с
аналогичными службами стран ближнего и дальнего зарубежья. Современные
компьютерные информационные технологии в УЮГРП находятся в стадии внедрения.
Возможное наказание за мошенничество по статье 159 УК РФ, как показывает
практика, не оказывает должного предупреждающего воздействия на мошенников, получающих большую экономическую выгоду даже от одной успешно проведенной махинации, а судебная система во многих случаях не обеспечивает возмещение пострадавшей стороне понесенного ущерба.
Все вышесказанное является базой, способствующей совершению преступных
действий в сфере недвижимости, нарушающих конституционное право законопослушных граждан на жилище.
Бороться с негативным явлением можно только в случае, если известны его
структура, закономерности поведения и развития, слабые и сильные стороны. Для
выявления существующих возможностей мошенничества в сфере недвижимости и
их устранения рассмотрим общую структуру заключения сделки с недвижимым
имуществом по действующему законодательству.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. предусматривает два пути заключения
сделок с недвижимостью:
— оформление договора у нотариуса, правовая экспертиза и регистрация права собственности нового собственника недвижимости в УЮГРП;
— оформление договора («простая письменная форма») сторонами, правовая
экспертиза и регистрация права собственности нового собственника недвижимости в УЮГРП.
25
Недвижимость
Государственное
учреждение
юстиции
Денежный эквивалент недвижимости
Приобретатель
недвижимости
Собственник
Нотариус
Общая структура заключения сделки с недвижимостью
Из схемы заключения сделки с недвижимостью вытекают варианты преступного участия злоумышленника.
Собственник
Собственник
Собствен-
Мошенник
Собственник
Собственник
Мошенник
Собственник
Собственник
Мошенник
Собственник
Мошенник
Мошенник
Варианты участия мошенника в сделках с недвижимостью
Результат участия мошенника в сделке с недвижимостью:
— возможно восстановление справедливости по суду (сделка ничтожна или
оспорима);
— суд не может восстановить справедливость (например: сделка совершена
без формальных нарушений, ответчик неплатежеспособен, место нахождения
мошенника неизвестно и т.п.).
26
Общие мошеннические приемы в сфере недвижимости реализуются в сделках,
которые можно объединить в группы:
1. Заведомо ничтожные или оспоримые (участие несовершеннолетних, недееспособных лиц без их законных представителей, мнимые, притворные сделки и
др.).
2. Оформляемые по доверенностям, действие которых прекратилось (истечение срока доверенности, отмена ее доверителем, прекращение юридического лица, смерть доверителя или его безвестное отсутствие)1.
3. Оформляемые через посредников (банкротство посреднических фирм, рента с криминальным исходом).
4. Заключаемые с лицами, попавшими в тяжелые жизненные ситуации (трагические обстоятельства, болезни, долги).
5. Оформляемые под психологическим и иным воздействием (ложная информация, шантаж, суггестия, наркотические или психотропные вещества) как по
отношению к участникам сделок, так и по отношению к сотрудникам УЮГРП
или нотариусам.
Свои индивидуальные отличительные особенности имеют мошеннические
приемы при совершении отдельных видов сделок, в том числе с недостроенной
недвижимостью.
Предлагаются следующие мероприятия по предупреждению мошенничества в
сфере недвижимости для обеспечения конституционного права законопослушных
граждан на жилище:
1. Усиление наказания за преступления в сфере недвижимости.
2. Проведение специальных семинаров по проблемам мошенничества со специалистами УЮГРП и юристами, участвующими в оформлении сделок с недвижимостью.
3. Введение обязательного страхования крупных сделок в сфере недвижимости.
4. Введение дополнительного государственного контроля крупных и сомнительных сделок.
5. Использование зарубежного опыта работы органов регистрации прав на
недвижимость.
6. Выпуск методических материалов для населения о возможных сделках с
недвижимым имуществом и правилами их оформления, типичных примерах мошенничества.
Возмещение ущерба пострадавшей стороне. Из идей конституционализма
следует, что для уменьшения конфликтов в обществе и повышения доверия граждан к государству необходимо устанавливать государственный приоритет интересов законопослушных граждан над интересами преступников. Пострадавшим
гражданам более важным и полезным является компенсация их морального и материального ущерба, понесенного в результате преступления, а не уголовное наказание преступников. Борьба с преступностью, в том числе через уголовное преследование, находится в компетенции государства.
Современное законодательство Российской Федерации формировалось в период радикальных социально-экономических реформ, что нашло свое отражение в
несовершенстве многих законодательных актов, регулирующих, в частности, пра1
Организованный терроризм и организованная преступность / Под ред. проф. А.И.
Долговой. М., 2002. С. 269–272.
27
воотношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью. Пострадавшая сторона в большинстве случаев не получает компенсации за понесенный
моральный и материальный ущерб1. Рассмотрим основные аспекты этой проблемы.
Вся правотворческая деятельность государства, связанная с правовым регулированием рынка недвижимости, обеспечивает предусмотренный Конституцией
Российской Федерации (ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности.
С введением положений части второй ГК РФ, связанных с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, наше государство всю ответственность за законность сделок с недвижимостью формально приняло на себя, взяв эти черты из англосаксонской системы права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты. Тем не менее,
как показывает история, ни одно государство не может взять на себя полную
имущественную ответственность за все действия и сделки частных лиц.
Возникает вопрос, за что же реально может нести ответственность государство
в лице органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассмотрим процедуру совершения сделки поэтапно.
При зарегистрированном праве собственности отчуждателя начинается сбор
технических документов на недвижимость. Ответственность за достоверность
представленных данных лежит на органах технической инвентаризации. Достоверность сведений в документе, подтверждающем наличие или отсутствие лиц,
проживающих (зарегистрированных) в жилом помещении (ст. 558 ГК РФ), — на
паспортно-визовой службе. Подлинность подписей, подтверждающих согласие
супруга на отчуждение или приобретение имущества (ст. 34, 35 СК РФ), а также
отказе от преимущественного права приобретения имущества в порядке ст. 250
ГК РФ и т.д. — на нотариусе.
Согласно ст. 31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», учреждение юстиции по регистрации
прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на
недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав,
за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое
имущество и сделках с ним.
За подлинность подписей на доверенностях, договоре, передаточном акте отвечают стороны договора. Соответственно, и за «понимание» смысла и значения
всех возможных правовых последствий договора отчуждения недвижимости, соответствие содержания договора действительным намерениям сторон (т.е. соответствие воли и волеизъявления сторон), в частности, способно ли совершающее
сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими. Не заблуждается ли оно в отношении содержания сделки и правовых последствий, связанных с ней. Нет ли пороков воли и волеизъявления сторон сделки (обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой
или стечения тяжелых обстоятельств), в том числе злоупотребления доверием
сведущего лица во вред несведущему с использованием юридической неосведомленности последнего — на сторонах договора.
1
Коррупция в органах государственной власти: природа, меры противодействия, международное сотрудничество / Под ред. д.ю.н. П.Н. Панченко, к.ю.н. А.Ю. Чупровой, к.ю.н.
А.И. Мизерия. Н. Новгород, 2001. С. 295–298.
28
Отсюда следует вывод — граждане совершают сделки на свой страх и риск. В
то же время, принципиально возможно свести к минимуму риск оказаться жертвой мошенника, перекладывая на профессионалов материальную ответственность
за сделку с недвижимым имуществом. Такой опыт имеется в ряде зарубежных
стран. Например, в Германии и Австрии сделки с недвижимостью осуществляются регистрационной системой, управляемой государством, придающей законную
силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие
договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи1. Это широко распространенная в мире практика.
Наше предложение по решению проблемы. Первым этапом, способствующим
правовой защите граждан при совершении сделок с недвижимостью, может служить обращение за предварительной консультацией к юристу или адвокату с опытом работы в сфере недвижимости. Следующим этапом станет страхование сделки. Последним — будет ее нотариальное удостоверение. Очевидной выгодой для
участников сделки будет то, что страховые компании и нотариусы по закону несут
полную материальную ответственность за ущерб, причиненный в результате совершения неправомерного нотариального действия, в том числе при удостоверении незаконной сделки.
Таким образом, материальная ответственность за понесенный ущерб от незаконной сделки с недвижимым имуществом максимально распределяется между
профессиональными юристами, сводя к минимуму риск участников сделки быть
обманутыми. Очевидно, привлечение профессионалов требует дополнительных
затрат, но другого пути в сложившейся в России правовой системе, регулирующей рынок недвижимого, имущества не существует.
Рассмотрим еще один аспект затронутой проблемы — гражданин пострадал от
преступных деяний, потеряв жилье, и обратился в правоохранительные органы за
защитой своих нарушенных прав.
Заводится уголовное дело, например, по факту мошенничества, производятся
следственные действия, в отношении подследственного применяются необходимые меры пресечения, уголовное дело передается для рассмотрения в суд. Помимо этого потерпевший предъявляет гражданский иск о возмещении материального ущерба, причиненного ему обвиняемым или иными лицами, несущим за действия последнего материальную ответственность. Гражданское дело рассматривается совместно с уголовным делом.
Суд на основании представленных доказательств выносит приговор в соответствии со ст. 159 УК РФ. В зависимости тяжести содеянного наказанием может
быть штраф, обязательные или исправительные работы, арест на срок от четырех
до шести месяцев или лишение свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.
Решением по гражданскому иску в уголовном судопроизводстве сделка признается недействительной, суд обязывает подсудимого возвратить потерпевшему
недвижимость или деньги, полученные по сделке. Как дополнительная гарантия
защиты потерпевшего в случае невозможности получить недвижимость в натуре
(если потерпевший — продавец, а недвижимость перепродана) по ст. 179 ГК предусматривается возможность возмещения денежного эквивалента утраченной
недвижимости.
1
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 11.
29
Как правило, органы, осуществляющие производство по уголовному делу, накладывают арест на имущество обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за его действия, или иных лиц, у которых находится
имущество, приобретенное преступным путем.
Для потерпевшего приоритетным является удовлетворение именно гражданского иска из-за значительной стоимости недвижимого имущества в целом, а в
случае сделки с жильем — из-за перспективы остаться без крова.
Мошенник или вымогатель, наоборот, во многих случаях готов понести уголовное наказание, но сохранить за собой приобретенное незаконным путем.
Как следствие юридической подготовленности преступника к вынесению приговора и решения суда, если он выступал в качестве продавца имущества, он уже
не является ни владельцем денег, полученных по сделке, ни собственником имущества, которое может быть реализовано во исполнение решения суда по возмещению ущерба. Если он покупатель, то недвижимость оказывается перепроданной добросовестному покупателю.
В первом случае у мошенника имеются две возможности реализовать преступный умысел. Одна возможность — до совершения сделки не являться собственником имущества, на которое может быть наложено взыскание. Другая возможность — в течение срока от возбуждения уголовного дела до поступления
судебному приставу-исполнителю исполнительного документа продать или укрыть подлежащее изъятию имущество.
Но, к сожалению, даже после поступления исполнительных документов в
службу судебных приставов злоумышленник имеет возможность избежать гражданско-правовой ответственности, если его имущество по какой-либо причине не
находилось под арестом. Закон предоставляет приставу-исполнителю 3 дня для
возбуждения исполнительного производства с возможностью наложить на имущество преступника арест, если этого не было сделано ранее.
Кроме того, закон устанавливает достаточно большой срок (до 5 дней) для
добровольного исполнения осужденным лицом требований, содержащихся в исполнительном документе. Это обстоятельство дает дополнительную возможность
мошеннику или вымогателю для сокрытия или продажи своего имущества.
Во втором случае решением суда добросовестный покупатель имущества у
лица, приобретшего его незаконно, лишается его в пользу первоначального продавца, с взысканием с преступника полученной им в результате мошенничества
или вымогательства суммы. Реальной возможности вернуть свои деньги у добросовестного покупателя практически нет.
Что может сделать суд для потерпевших в случае сделки с жильем, проходящей по такой схеме? В лучшем случае — сохранить лишь право проживания в
этой квартире добросовестного, но обманутого покупателя.
Таким образом, законопослушный, добропорядочный гражданин оказывается
менее защищенным в своих правах, чем преступник, что свидетельствует о невыполнении обязанности государства по защите прав граждан, гарантированной
ст. 2 Конституции РФ.
Рассмотренные проблемы в настоящее время являются крайне актуальными.
Обманутые граждане, столкнувшиеся с бессилием судебной системы, теряют веру
в государственную власть вообще и в судебную в частности. Одни из них, не сумев законным путем защитить свои права, совершают самосуд над мошенниками,
другие — обращаются к криминальным группировкам, которые восстанавливают
справедливость за высокое вознаграждение «по понятиям», третьи — потеряв
30
единственное жилье, пополняют ряды бомжей и встают на преступный путь. Таким образом, несовершенство закона порождает цепь новых противоправных деяний, мешающих построению правового государства.
Решение обозначенной проблемы возможно только в комплексе, на основе
идей конституционализма. Оно требует детального исследования и согласованного изменения как в законодательных актах (ГК, УК, УИК), так и в подзаконных
ведомственных документах соответствующих правоохранительных и административных органов.
Лишение граждан жилища по закону, противоречащее основным идеям
конституционализма. Одним из основных компонентов конституционализма
является «общественное сознание, построенное на убежденности в необходимости и пользе институтов власти и государственных законов, их оформляющих,
возможности достижения социальной справедливости и защиты обоснованных
интересов посредством своих действий и шагов властей, основанных на нормах
права»1. Из него следует, что законы должны быть для граждан, а не граждане для
закона. Только в этом случае будет достигнута социальная справедливость и будут защищены интересы граждан.
В последние годы появилось новое явление в сфере оборота жилья: переселение неплатежеспособных граждан в менее благоустроенное жилище добровольно
или по решению суда. Как показывает практика, значительная часть переселяемых не относятся к маргинальным слоям общества. Они оказались не в состоянии
оплачивать коммунальные услуги за свое жилье по причинам, от них не зависящим2. Минимальная оплата труда и минимальная пенсия должны позволять людям обеспечивать установленные Конституцией основные права. Повышение
стоимости коммунальных услуг опережает рост доходов большей части населения, главным образом, за счет повышения стоимости энергоносителей.
В связи с несовершенством законодательства РФ периода приватизации естественных монополий собственниками энергоносителей стала небольшая группа
частных лиц. В одночасье став собственниками того, что принадлежало каждому
гражданину, фактически присваивая незаработанное, они получают сверхприбыли, повышая цены на энергоресурсы. Вопрос о справедливых налогах на их деятельность еще только обсуждается в российском правительстве.
В результате, граждане оказываются неплатежеспособными и не могут оплачивать содержание ранее заработанного жилья. Закон вынуждает граждан ухудшать свои жилищные условия. Такой закон граждане никогда не признают справедливым и не будут поддерживать государственную власть, не способную обеспечить их конституционные права.
Логичным видится для предотвращения вышерассмотренных антиконституционных явлений «привязать» стоимость коммунальных услуг (в том числе, стоимости энергоносителей) к минимальной пенсии или минимальной оплате труда, устанавливаемым государством. Прецеденты решения различных проблем, в том
числе жилищных, через обращения граждан или судов непосредственно в Конституционный суд РФ имеются в судебной практике3.
1
Большая российская юридическая энциклопедия. Информационная система «Кодекс».
Версия 4.4.2.5.
2
Устинов В.С., Арефьев А.Ю. Криминологические аспекты экономической преступности: Учебное пособие. Н.Новгород, 2000. С. 80.
3
Одним из первых положительных примеров приведения действующих законов в соответствие Конституции РФ может служить обращение судьи С.Л. Кротова в 1995 году в
31
Таким образом, рассматривая насущные проблемы российского общества с
позиции идей конституционализма, во многих случаях можно найти их оптимальные решения.
Конституционный суд РФ с запросом о конституционности части 1 и пункта 8 части 2 статьи 60 Жилищного Кодекса РСФСР. (Кротов С.Л. Конституционные возможности совершенствования законодательства // Научные труды муромских ученых / Под ред. Н.В. Чайковской. Владим. гос. ун-т, 1999. С. 251–253).
32