Наиболее значимые изменения в Жилищный кодекс РФ

Наиболее значимые изменения в Жилищный кодекс РФ, внесённые ФЗ РФ от 04.06.2011 г. N
123-ФЗ "О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ" и их
применение на практике, согласованное с ГУ «Центр реформы в ЖКХ»
1) Согласно ст. 20 ЖК РФ усиливается государственный контроль за ТСЖ и УК:
- до 1 марта 2012 года ТСЖ обязаны представить в управы районов свои учредительные
документы, в т.ч. реестр членов ТСЖ с не менее 51% собственников, подтверждающий
легитимность Товарищества. ТСЖ обязаны ежегодно предоставлять в управы данные
реестры, а также информировать об изменениях в учредительных документах;
- до 1 марта 2013 года управы обязаны проверить все ТСЖ и УК на предмет наличия
легитимных решений общих собраний по выбору УК, созданию ТСЖ и заключении ДУ;
- при наличии обращений собственников, проверка должна пройти не в указанные сроки, а
ранее (по дате обращения). В случае выявления нарушений, управа выдаёт предписание об
устранении замечаний в срок до 6 месяцев. При неустранении замечаний управа района
вправе обратиться в суд.
Управа района (ст.165 ЖК РФ) в 5-дневный срок на основании обращения собственников
обязана проверить УК (ТСЖ) в случае, если она не предоставляет коммунальные услуги и
услуги по содержанию и ремонту общего имущества. При подтверждении факта
неоказания услуг, управа района не позднее 15 дней должна инициировать общее собрание
по выбору новой УК или способа управления, а при отсутствии решения или его
реализации - провести открытый конкурс.
2)
Согласно изменениям по ст.36 ЖК РФ по общему имуществу МКД:
К помещениям общего имущества теперь могут быть отнесены все помещения в МКД,
которые не являются частной или государственной собственностью. Согласно
постановлению Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 состав общего имущества
определяется собственниками помещений в МКД на общем собрании собственников или
органами государственной власти (по особо сложным МКД – ГБУ «Жилищник» согласно
п.2.8 постановления Правительства Москвы от 30.06.2009г. № 642-ПП). Итогом процедуры
является внесение соответствующих изменений в статус помещений БТИ.
3)
Согласно ст. 44 ЖК РФ по исключительной компетенции общего собрания:
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества отнесено к компетенции
общего собрания, в связи с чем, планы текущего ремонта МКД (с 2012г.) должны
утверждаться только общим собранием, а не уполномоченными собственниками (простое
большинство от кворума).
4)
Согласно ст. 47 ЖК РФ по процедуре общего собрания:
Общее собрание собственников должно проводиться в очной форме, и только при
отсутствии кворума, общее собрание с такой же повесткой в дальнейшем может быть
проведено посредством заочного голосования.
5)
Согласно ст. 135-136 ЖК РФ изменено понятие ТСЖ в 3-х формах:
1 - Классическое ТСЖ для управления общим имуществом 1 МКД. Решения о создании и
утверждение устава принимаются большинством голосов от общего числа голосов
собственников в МКД.
2- ТСЖ для управления общим и совместным имуществом СП в нескольких МКД
(сумма квартир которых не более 30), если МКД имеют общую границу зем.участков и
общие инженерно-технические сети. Решения о создании, в т.ч. утверждение устава,
избрание правления, председателя и заявителя для гос.регистрации принимаются не
менее 2/3 голосов собственников каждого МКД.
3- ТСЖ для управления совместным имуществом собственников нескольких жилых
домов и дачных домов в т.ч. с приусадебными участками, если данные дома имеют
общую границу зем.участков и общие инженерно-технические сети. Решения о создании и
утверждении устава принимаются по соглашению всех собственников, а избрание
•
правления, председателя и заявителя для гос.регистрации и иных случаях по уставу,
принимаются не менее 2/3 голосов собственников жилых домов.
Протокол общего собрания по созданию ТСЖ должен подписываться всеми
собственниками, принявшими участие в голосовании.
6) Отменили ст.139 ЖК РФ о создании ТСЖ в домах-новостройках. Управа района
обязана в течение 10 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД
провести открытый конкурс по выбору УК. Изменение необходимо учесть для
принятия УК активного участия в открытых конкурсах по домам-новостройкам.
7)
Согласно ст. 155 ЖК РФ собственники помещений МКД (наниматели и арендаторов)
при наличии решения общего собрания собственников или членов ТСЖ могут напрямую
вносить плату за коммунальные услуги (все или частично, но кроме коммуналки на
общее имущество).
8)
Согласно ст.161 ЖК РФ ТСЖ должно либо самостоятельно управлять МКД и нести
ответственность за содержание и ремонт МКД и поставку коммунальных услуг, либо
заключить договор управления с УК. Только при наличии договора управления от ТСЖ
переходит обязанность к УК по предоставлению коммунальных услуг собственникам
(нанимателям и арендаторам). При договоре управления ТСЖ осуществляет только
контроль за выполнением УК своих обязательств. Это и ранее было прописано в
подзаконных правовых актах, но конкретно прописано в ЖК РФ в связи с массовыми
негативными примерами Товариществ (ТСЖ «Северное Чертаново», ТСЖ «ОЛИМП-99»),
которые использовали частично права по управлению МКД (получение бюджетных
субсидий, коммерческое использование общего имущества и т.п.), но не брали на себя ни
одну из обязанностей, в т.ч. по заключению договоров с ресурсоснабжающими
организациями.
9)
Согласно ст.161¹ ЖК РФ если в МКД не создано ТСЖ или ЖК, собственники помещений
в срок до 18.06.2012 года обязаны выбрать Совет дома из числа собственников
(правление минимум из 3 чел. и председатель Совета из числа членов правления). Совет
должен переизбираться каждые 2 года, но если не справляется – то может досрочно. Если
собственники в указанный срок не выберут Совет дома, то управы района совместно с ГУ
«ИС районов» в 3-х месячный срок обязаны инициировать общее собрание по выбору.
Постановление «О Домовых комитетах» должно быть отменено как противоречащее ЖК
РФ.
10) Согласно
ст.162 ЖК РФ договор управления заключается с каждым собственником на
условиях, указанных в решении общего собрания. Договор управления считается
заключённым (легитимным) при наличии договоров с более 50% собственников
помещений МКД.
Согласно ст.163 ЖК РФ по МКД, в которых доля государственной собственности
составляет более 50%, УК будет определяться по результатам открытого конкурса.
Отдельно, но дополнительно к ЖК РФ будут приняты в ближайшее время НПА по:
1) Составу минимального необходимого перечня работ и услуг по надлежащему содержанию
общего имущества МКД.
2) Созданию и деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления МКД.
3) Порядку накопления и расходования средств на капитальный ремонт МКД.
11)