СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ ЗЕМЛЯ В СОБСТВЕННОСТИ

КОНСУЛЬТИРУЕТ ЮРИСТ
№ 28 (448), 27 июля 2015 г.
Ирина ДМИТЕРКО, редактор юридического направления
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ ЗЕМЛЯ
В СОБСТВЕННОСТИ ИНОСТРАНЦА
Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, имеющих в пользовании
земельные участки, собственниками которых являются иностранцы.
Иностранцы и собственность
на землю в Украине
Общие положения
Право собственности на землю физических лиц
регулируется ст. 81 Земельного кодекса (далее –
ЗК). Так, иностранцы и лица без граж данства
могут приобретать право собственности на
земельные участки несельскохозяйственного
назначения в случае:
• их приобретения по договору купли-продажи,
ренты, дарения, мены, а так же по другим
гражданско-правовым соглашениям;
• выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества,
принадлежащие им на праве собственности;
садоводства, огородничества, сенокоса и выпаса
скота, ведения товарного сельхозпроизводства,
фермерского хозяйства.
Ес ли такие земли приняты в нас ледс тво иностранцами, а также лицами без гражданства, то
в течение года с момента получения права на
них указанные лица должны осуществить их отчуждение (ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК).
В случаях если земельный участок не отчужден,
право собственности на него иностранцев и лиц
без гражданства прекращается, то есть он подлежит принудительному отчуждению (п. «е» ч. 1
ст. 140 ЗК). Принудительное прекращение права
собственности на земельный участок осуществляется исключительно в судебном порядке (п. «д»
ч. 1 ст. 143 ЗК).
• принятия наследства.
А вот земли сельскохозяйственного назначения
не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным
юридическим лицам и иностранным государствам
(ч. 5 ст. 22 ЗК). Фактически иностранцы могут получить их только в наследство. Напомним, что
к таким землям относятся:
• сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги);
• несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги и прогоны, полезащитные лесные
полосы и другие защитные насаждения, кроме
отнесенных к землям лесохозяйственного назначения, земли под хозяйственными сооружениями и дворами, земли под инфраструктурой
оптовых рынков сельхозпродукции, земли временной консервации и т. п.).
Земли сельхозназначения передаются в собственность и предоставляются в пользование гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства,
16
Book ru.indb 16
Таким образом, законодательством предусмотрено, что иностранцы, получившие в наследство земельный участок сельхозназначения,
должны в течение года избавиться от него
добровольно или они будут лишены его принудительно. При этом отсчет годового срока для
добровольного отчуж дения земельного участка
начинается с момента получения права на него.
На практике бывают ситуации, когда гражданин
Украины приобретает право собственности на
земельный участок сельскохозяйственного назначения, а со временем изменяет гражданство.
Из норм ст. 22 ЗК вытекает, что в такой ситуации
требование относительно обязательного отчуждения этого земельного учас тка на указанное
лицо не распространяется. Действие моратория,
ус тановленного п. 15 разд. Х ЗК, распрос траняется. То есть, если земельный участок сельхозназначения относится к «подмораторным»
землям, граж данин-иностранец не имеет права
совершать его отчуж дение.
WWW.BALANCE.UA
БАЛАНС-АГРО
21.07.2015 15:54:59
№ 28 (448), 27 июля 2015 г.
Получение и отчуждение
права на землю
Процедура оформления наследования (в т. ч. земельного участка) иностранцами и лицами без
гражданства не отличается от процедуры наследования, определенной для граждан Украины. То
есть сначала иностранец (лицо без гражданства)
должен принять наследство в сроки, установленные Гражданским кодексом (далее – ГК). По истечении шестимесячного срока, при отсутствии
возражений со стороны других наследников и при
условии предоставления необходимых документов, он получает свидетельство на право на наследство (далее – свидетельство) (ст. 1268, 1269
ГК).
После получения свидетельства наследнику необходимо зарегистрировать свои права на унаследованное имущество.
Для регистрации права относительно земельного
участка он может обратиться:
• или к госрегистратору Департамента государственной регистрации Минюста (ранее – Государственная регистрационная служба),
• или к нотариусу – одновременно с оформлением свидетельства (за отдельную плату) или
отдельно (за плату), подав соответствующие
документы.
Подтверж дением госрегистрации является Выписка из Государственного реестра относительно
права собственности (далее – Выписка).
Таким образом, отсчет годового срока для добровольного отчуждения земельного участка
начинается с даты получения Выписки.
Например, если иностранец в 2011 году принял
нас ледство, в состав которого входит земельный участок сельхозназначения, а свидетельство
и Выписку получил только 23.03.15 г., то совершить отчуж дение унаследованного земельного
участка он должен до 23.03.16 г.
При этом следует заметить, что в соответствии
со ст. 1296 ГК выдача наследникам свидетельства
никаким сроком не ограничена, а его отсутствие
не лишает их прав на наследство. То есть фактически принудительное отчуждение унаследованного земельного участка может быть отсрочено.
Заметим, что до 2013 года иностранцы при добровольной продаже земли сталкивались с трудностями из-за действия моратория на отчуждение
земельных участков сельхозназначения. Этот вопрос разъяснил Высший специализированный суд
Украины по рассмотрению граж данских и уго-
БАЛАНС-АГРО
Book ru.indb 17
WWW.BALANCE.UA
КОНСУЛЬТИРУЕТ ЮРИСТ
ловных дел в письме от 16.01.13 г. № 10-71/0/413 (далее – Письмо № 10-71), разъяснив, что на
иностранцев мораторий не распространяется,
поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗК является императивной.
Кроме того, если с даты получения Выписки прошло более года, то, по мнению некоторых нотариусов, иностранцы не могут добровольно осуществить отчуждение унаследованного участка,
поскольку согласно ЗК это можно сделать только
в течение года.
Как видим, не всегда инос транные граж дане
(лица без гражданства) имеют возможность выполнить нормы действующего законодательства
и осуществить отчуж дение унаследованных земельных участков. Как с ледствие, земли фактически не мог ут использоваться на законных
основаниях (кроме случаев, когда срок действия
договора аренды не истек), а наследники не могут
ими распоряжаться (кроме случаев, когда не истек год со дня получения Выписки).
Арендодатель – иностранец
В соответствии со ст. 27 Закона от 06.10.98 г.
№ 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон
№ 161) арендатору обеспечивается защита его
права на арендованный земельный участок наравне с защитой права собственности на земельный участок согласно закону.
Переход права собственности на арендованный
земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено
договором аренды земли (ст. 32 Закона № 161).
Таким образом, ес ли срок действия договора
аренды не истек, а земельный участок перешел
в порядке наследования к иностранцу (лицу без
гражданства), арендатор имеет право использовать такой участок на условиях, определенных
ранее заключенным договором аренды (если иное
не предусмотрено договором).
Например, ООО заключило с гражданином договор аренды земельного участка в 2001 году сроком на 20 лет. В 2013 году арендодатель умер. Его
наследник – граж данин Беларуси. ООО может
использовать земельный участок в соответствии
с условиями заключенного договора до 2021 года.
А наследник, получив Выписку 15.12.14 г., должен
до 15.12.15 г. осуществить отчуждение унаследованного земельного участка. При этом, даже если
он не сделает этого до указанного срока, это не
будет влиять на право ООО пользоваться арендованным земельным участком.
17
21.07.2015 15:54:59
КОНСУЛЬТИРУЕТ ЮРИСТ
№ 28 (448), 27 июля 2015 г.
Если же срок действия договора аренды унаследованного земельного участка истек, арендатор
не имеет законных оснований использовать ее
без возобновления договора.
может распоряжаться им (в т. ч. предоставлять
полномочия относительно распоряжения). Таким
образом, возобновить договор аренды при таких
условиях невозможно.
Аренда участка,
принадлежащего иностранцу
Если арендодатель-иностранец и арендатор намерены зак лючить дополнительное соглашение
о возобновлении договора аренды, им необходимо это сделать в течение года со дня получения Выписки наследником, поскольку именно
в течение этого времени иностранец (его уполномоченное лицо) может распоряжаться им.
Согласно пп. 170.1.3 Налогового кодекса недвижимость, принадлежащая физлицу-нерезиденту,
предоставляется в аренду исключительно через
физлицо-предпринимателя или юрлицо-резидента (уполномоченных лиц).
Такие лица выполняют представительские функции нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговыми агентами относительно арендной платы. Нерезидент, который
нарушает нормы данного подпункта, считается
уклоняющимся от уплаты налога.
Как определено в ст. 237 ГК, представительством
является правоотношение, в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право
совершить сделку от имени второй стороны, которую она представляет.
В нашем случае резидент Украины (физическое
лицо – предприниматель или юридическое лицо)
имеет полномочия совершать сделки (в т. ч. заключать дополнительное соглашение к договору
аренды) от имени нерезидента (наследника, получившего земельный участок сельскохозяйственного назначения).
Представительство возникает на основании договора, закона, акта органа юридического лица
и на других основаниях, установленных законодательством.
Таким образом, иностранец, который имеет в собственности земельный участок сельхозназначения
(получил Выписку) и хочет передать его в аренду,
должен заключить договор о представительстве
с физлицом-предпринимателем или юрлицом.
Договор заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Срок действия договора
определяется по согласованию сторон. В договоре
стороны должны четко определить юридические
действия, которые надлежит совершать поверенному (например, заключить дополнительное соглашение к договору аренды, получать арендную
плату и т. п.).
Ес ли иностранец не зарегистрировал свое
право собственности на унаследованный земельный участок (не получил Выписку), он не
18
Book ru.indb 18
При этом срок, на который возобновляется договор, стороны определяют по договоренности.
Считаем, что он может составлять больше года.
Тогда пос ле от чуж дения (добровольного или
принудительного) иностранцем права на такой
земельный участок или в случае неотчуж дения
участка иностранцем арендатор будет иметь на
руках договор аренды, который даст ему право
использовать участок в течение определенного
договором времени.
Напомним, в соответствии со ст. 32 Закона № 161
переход права собственности на арендованный
земельный участок к другому лицу не является
основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.
Добровольное отчуждение
Если иностранец (лицо без гражданства) намерен
добровольно совершить отчуждение земельного участка сельхозназначения, он может сделать это путем заключения соответствующего
граж данско-правового соглашения (куплипродажи, мены, дарения и т. п.).
При этом, как уже было указано, мораторий на
куплю-продажу или иным образом отчуж дение
земельных участков сельскохозяйственного назначения, на эти правоотношения не распространяется.
Кроме того, если земельный участок, унаследованный иностранным граж данином, находится
в аренде, то согласно ст. 9 Закона № 161 арендатор имеет преимущественное право на приобретение его в собственность при условии,
что в соответствии с законом он может иметь
в собственности такой участок и платит цену, по
которой он продается.
Арендодатель (нас ледник-инос транец) обязан
в письменном виде уведомить арендатора о намерении продать земельный участок с указанием
его цены и других условий продажи.
WWW.BALANCE.UA
БАЛАНС-АГРО
21.07.2015 15:54:59
КОНСУЛЬТИРУЕТ ЮРИСТ
№ 28 (448), 27 июля 2015 г.
Если арендатор отказывается от своего преимущественного права на приобретение арендованного
земельного участка, то к новому владельцу такого
участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого участка.
иностранцами или лицами без гражданства земельных участков сельхозназначения могут быть
соответствующие органы прокуратуры в рамках
полномочий, определенных законодательством
Украины.
То есть арендатор имеет право продолжать
пользоваться таким участком до окончания
срока действия договора аренды.
На практике органы прокуратуры обращаются
в судебные органы с исками о прекращении права частной собственности на земельные участки сельхозназначения. Суды удовлетворяют такие
исковые требования, отчуждают земельные участки в пользу территориальных громад или государства.
Принудительное лишение
Что касается принудительного лишения права на
земельный участок, то, к сожалению, ни законодательными, ни нормативными документами
не определено, кто может обращаться с соответствующими заявлениями в суд, возмещается
ли иностранцу стоимость такого участка в случае
принудительного лишения права, а если да, то
кем и в каком размере и т. п.
Как разъяснено в Письме № 10-71, истцом по делам
о принудительном отчуждении унаследованных
В своих решениях суды указывают, что за иностранным гражданином сохраняется право на получение полного возмещения стоимости земельного участка. Однако порядок такого возмещения
не утвержден, поэтому, вероятно, эта процедура
не проводится. Возможно, в случае законодательного урегулирования этого вопроса заинтересованные лица будут иметь возможность получить
соответствующие средства.
ВЫВОДЫ
Иностранцы, унаследовавшие земельные участки сельхозназначения, обязаны в течение года осуществить их отчуждение. Это можно сделать путем заключения соответствующего гражданско-правового соглашения (купли-продажи, мены, дарения
и т. п.).
Если наследник в течение года добровольно не отчуждает унаследованный земельный участок, это является основанием для принудительного прекращения права на
земельный участок.
Органы прокуратуры имеют право обращаться в суд с исками относительно принудительного прекращения права собственности иностранцев на унаследованные земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Иностранцам, которые унаследовали такие земельные участки, выгоднее осуществить
их отчуждение добровольно и получить за них денежные средства. Ведь в случае
принудительного лишения права на эти участки получение компенсации является
спорным.
Мораторий на продажу земель сельхозназначения не распространяется на продажу
иностранцами унаследованных земельных участков.
Сельхозпредприятие – арендатор земельного участка имеет преимущественное
право на приобретение его в собственность.
Сельхозпредприятие-арендатор может использовать земельные участки, унаследованные иностранцами, до окончания срока действия договора аренды.
В течение года со дня регистрации права на земельный участок наследник может возобновить ранее заключенный договор аренды на определенный сторонами срок.
В таком случае арендатор будет пользоваться земельным участком до окончания
срока действия договора.
БАЛАНС-АГРО
Book ru.indb 19
WWW.BALANCE.UA
19
21.07.2015 15:54:59