Операционные расходы собственников торговых объектов и

Интервью с экспертом специально для Бюллетеня RWAY
Операционные расходы собственников торговых
и бизнес-центров Москвы
став расходов на содержание налог на имущество для сравнения стоимости эксплуатации объектов не совсем корректно.
С 2014 г. внесены изменения в расчет налога на имущество, но пока эти изменения
коснулись не всех объектов коммерческой
недвижимости. После устранения пробелов
законодательства в части расчета налога на
имущество офисных и торговых помещений,
данная статья расходов будет сопоставима
при сравнении.
Алексей Емельянов,
генеральный директор
Коммерческая недвижимость
City&Malls PFM
RWAY: Каков состав и размер операционных расходов объектов коммерческой
недвижимости (в % от валового дохода)?
Статьи операционных расходов собственника в основном включают в себя:
1. коммунальные расходы.
2. Эксплуатационные расходы, в т.ч.:
9 текущий ремонт;
9 уборка помещений и территории;
9 вывоз мусора и снега;
9 прочие расходы на содержание и эксплуа-
В торговых центрах доля коммунальных
платежей и эксплуатационных расходов
уменьшается до 4–5% и 6–8% соответственно. И в случае, если это активно действующий на рынке объект, существенно
возрастает доля маркетинговых расходов,
которая может достигать 10% от валового
дохода в сравнении с незначительной долей данных платежей для офисной недвижимости.
тацию.
3. Фоò обслуживающего персонала + начисления с Фоò.
4. охрана помещений.
5. íалог на имущество.
6. Платежи за земельный участок (арендная
плата или налог на землю).
7. расходы на страхование имущества.
8. расходы на рекламу и маркетинг (выделяются особой строкой, т.н. marketing fee)
9. расходы на управление
Процент данных затрат от валового дохода при обычной эксплуатации может варьироваться достаточно серьезно в зависимости
от проекта: от 20 до 40%.
åсли же объект находится в той фазе жизненного цикла, когда ему требуется обновление и проводятся ремонты помещений, то
доля операционных расходов может достигать 45–50% от валового дохода.
основное место в структуре операционных расходов в офисных центрах отводится
расходам на коммунальные платежи (8–14%)
и эксплуатационные платежи (9–15%) от валового дохода в среднем. íа безопасность
приходится около 2% от валового дохода.
При этом в текущей ситуации включать в со¹235 •
окòяÁрü •
2014
RWAY: Каков уровень эксплуатационных расходов для ÁÖ и ÒÖ Москвы?
В пересчете на квадратный метр операционные расходы в торговых центрах в 2–3 раза
выше, нежели чем в офисных.
В офисных центрах расходы обычно колеблются от 1500 до 3000 руб./кв.м/год, в торговых же, при активной маркетинговой политике, могут достигать 6000–7000 руб./кв.м/год.
расходы непосредственно на эксплуатацию объектов обычно находятся в диапазоне
от 400 до 1200 руб./кв.м/год.
RWAY: Какова практика оплаты эксплуатационных расходов? Включены ли они в
состав арендной платы или оплачиваются
арендатором отдельно?
В офисных центрах включение в состав
арендной платы эксплуатационных расходов
обычно определяется классом объекта. В ÁЦ
классов «В» и «С» они обычно не выделяются из ставки аренды, в объектах же более высокого уровня (классов «В+» и «А»), которые
обслуживаются профессиональными управляющими компаниями, орåХ обычно оплачивается отдельно. Áолее того, зачастую арендодатель и эксплуатирующая организация
– это две разные компании.
106
Áþëëåòåíü •
RWAY
ПОДМОСКОВЬЕ
МОСКВА
РОССИЯ
МИР
МОСКВА
На сегодняшний день в торговых центрах нет единого подхода к вопросу оплаты
эксплуатационных расходов, но все больше
проявляется тенденция к выделению данных
затрат из ставки.
Коммерческая недвижимость
RWAY: Как изменились требования
арендаторов к инфраструктуре объекта за
последние 5 лет? Состав и качество предоставляемых услуг.
Общий тренд рынка недвижимости на
развитие комплексных объектов, как в коммерческой, так и в жилой недвижимости,
определенно оказал серьезное влияние на
формирование требований, предъявляемых
потенциальными арендаторами.
Сегодня как крупные, так и небольшие
компании отдают предпочтение многофункциональным объектам, инфраструктура которых хорошо развита и предлагает широ-
кий спектр возможностей. Так, например, в
деловом квартале «Симоновский», расположенном у ст. метро «Автозаводская», сотрудники офисов имеют возможность посещать
различные кафе и рестораны, фитнес-клуб с
бассейном, совершать покупки как в магазинах торговой улицы, так и в находящемся на
территории квартала торговом центре, пользоваться услугами многочисленных предприятий сервиса и сферы услуг.
Кроме того, особую важность в условиях мегаполиса имеет транспортная инфраструктура в районе расположения объекта.
Близость к метро и возможность пользоваться различными видами общественного транспорта на сегодняшний день оказывается зачастую важнее автомобильной доступности
объекта. Тем не менее, обеспечение парковочными местами выгодно отличает объект и
выделяет его из числа конкурентов.
¹235 •
октябрь •
2014
107
Áþëëåòåíü •
RWAY