Важные изменения в налогообложении жилой недвижимости в
advertisement
Важные изменения в налогообложении жилой недвижимости в Соединенном Королевстве (СК) Декабрь 2014 "Эта юридическая фирма предлагает широкий спектр юридических услуг в сочетании с практическим и прагматическим подходом, ориентированным на клиентов. " Chambers UK, 2014 Объявление в осеннем послании Министра финансов СК от 3 декабря 2014 года о радикальных изменениях гербового сбора при покупке недвижимости, вместе с предстоящим распространием налога на прирост капитала на отчуждение жилой недвижимости лицами, не являющимися налоговыми резидентами СК, а также увеличением ставок годового налога на жилую недвижимость, находящуюся в корпоративной собственности, означает, что собственники жилой недвижимости в СК, а также лица, планирующие покупку такой недвижимости, должны более внимательно, чем когда-либо отнестись к вопросу о структурировании владения жилой недвижимостью СК и налоговых последствий такового. Распространение налога на прирост капитала на нерезидентов СК и увеличение ставок годового налога (ATED), основано на законодательстве, которое было принято в течение последних трех лет для того, чтобы сделать непривлекательными покупки жилой недвижимости в СК для личного проживания через офшорные структуры. Налоговый режим начиная с 2012/13 Действующие правила заключаются в следующем: С апреля 2013 года был введен годовой налог на жилую недвижимость, находящуюся в собственности компаний (ATED). С марта 2012 года была введена «штрафная» 15% ставка гербового сбора при покупке жилой недвижимости в СК на компанию (и некоторые другие структуры). С апреля 2013 года (для прироста капитала, полученного с этого времени) был введен налог на прирост капитала (CGT) при продаже компанией (и некоторыми другими структурами) жилой недвижимости в СК. Существуют освобождения от всех указанных выше трех налогов в charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. отношении жилой недвижимости в СК, которая была приобретена не для личного пользования, а для бизнес-целей (включая сдачу недвижимости в аренду и девелоперский бизнес). Данные исключения не рассматриваются подробно в настоящем информационном письме, которое в основном фокусируется на недвижимости, приобретаемой для целей личного проживания. Рассмотрим все указанные выше налоги по порядку: Годовой налог на недвижимость в корпоративной собственности (ATED) Первоначально, годовой налог на недвижимость в собственности компаний (ATED) распространялся только на жилую недвижимость стоимостью более £2 миллионов (при этом были установлены правила о переодической переоценке недвижимости для целей этого налога). Первоначальная ставка налога варьировалась от £15,000 для объектов недвижимости стоимостью до £5 миллионов до £140,000 для недвижимости стоимостью свыше £20 миллионов. Установленные правила также предполагали увеличение ставок налога по мере роста инфляции. С апреля 2016, годовой налог (ATED) будет применяться к объектам недвижимости стоимостью от £500,000. Штрафная ставка гербового сбора (SDLT) Согласно первоначальным правилам, штрафная ставка гербового сбора была установлена на уровне 15%, и применялась к жилой недвижимости, стоимостью более £2 миллионов, приобретенной на компанию. Ставка оставалась неизменной (15%), но начиная с марта 2014 она начала распространяться также на жилую недвижимостью стоимостью более £500,000, приобретенную на компанию. Освобождения от уплаты налога возможно для объектов недвижимости, приобретенных для целей сдачу в аренду или девелоперского бизнеса при соблюдении определенных условий (в таких случаях подлежат применению обычные ставки гербового сбора). Вместе с тем, освобождение от штрафной 15% ставки обычно не применимо для случаев, когда лица, связанные с компанией, используют недвижимость для личного проживания. Связанный с режимом ATED налог на прирост капитала (ATED -related CGT charge) В определенных случаях, налог на прирост капитала должен был уплачиваться по ставке 28% на прирост капитала (прибыль), полученную при продаже жилой недвижимости компанией-собственником. Первоначально, данный налог распространялся только на жилую недвижимость стоимостью более £2 миллионов. С апреля 2016 года налог также будет распространяться на продажу недвижимости стоимостью более £500,000. charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. Указанные правила в конечном итоге были введены для того, чтобы сделать крайне непривлекательной покупку на имя компании дорогостоящей жилой недвижимости в СК нерезидентом СК для личного проживания. (При этом сохранялись причины для покупки жилой недвижимости на имя корпоративных собственников для коммерческих целей (например, последующей сдачи в аренду)). Пример Рассмотрим данные правила на примере жилой недвижимости стоимостью £5 миллионов: Покупка на компанию повлечет уплату гербового сбора в размере £750,000 по сравнению с гербовым сбором в £350,000, если недвижимость будет оформлена на физическое лицо. Годовой налог на недвижимость в корпоративной собственности (ATED) в сумме £23,350 (изначально £15,000) будет подлежать уплате каждый год и его ставки будут увеличиваться по мере роста инфляции, а также совершенно точно ставки существенно увеличатся, когда произойдет переоценка недвижимости для целей ATED (вероятно в апреле 2017 для целей оценки годового налога (ATED) к уплате с 1 апреля 2018 года), поскольку по итогам переоценки недвижимость может быть переведена в следующую ценовую категорию (для которой на 2015 год установлен налог в размере £54,450). Годовой налог на недвижимость в корпоративной собственности (ATED) не распространяется на физических лиц, владеющих жилой недвижимостью в СК. При продаже недвижимости, компания должна будет заплатить налог на прирост капитала на полную сумму полученной прибыли по ставке 28%. В настоящее время, нерезиденты-физические лица не уплачивают налог на прирост капитала при продаже. Вместе с тем, существовали определенные причины, по которым имело смысл покупать жилую недвижимость в СК на имя компании, зарегистрированной вне СК (либо сохранять структуру, в которой такая компания является владельцем недвижимости): Для целей защиты от налога на наследство в СК (IHT). Особенно для пожилых людей, годовой налог (ATED) мог быть расценен как допустимая цена за избежание потенциального 40% налога на наследство в случае смерти. В случае, если анонимность владения является очень важным фактором, хотя этой же цели можно достичь путем оформления недвижимости на компанию, действующую только в качестве номинального владельца в интересах физического лица-нерезидента, что позволяет избежать неблагоприятных налоговых последствий, связанных с корпоративной собственностью. charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. Изменения в налоговых режимах В каждый из указанных выше налоговых режимов с апреля 2015 года (либо с настоящего времени) будут внесены следующие изменения: Годовой налог на недвижимость в корпоративной собственности (ATED) В своем осеннем послании, Министр финансов СК заявил о том, что в дополнение к обычному увеличению ставок налога в связи с инфляцией, ставка годового налога (ATED) для объектов недвижимости стоимостью более £2 миллионов, будет увеличена на 50% от размера существущих ставок к уплате, и что далее будут применяться уже повышенные ставки, которые будут увеличиваться вместе с ростом инфляции (Индексом Потребительских Цен). В таблице ниже приведены изменения ставок годового налога (ATED) с 1 апреля 2015 года. Стоимость недвижимости “Старая” ставка налога (2014/15) (£) “Новая” ставка налога (2015/16) (£) Увеличение (£) Свыше £1млн до £2млн Не применялся 7,000 7,000 Свыше £2млн до £5млн 15,400 23,350 7,950 Свыше £5млн до £10млн 35,900 54,450 18,550 Свыше £10млн до £20млн 71,850 109,050 37,200 Свыше £20млн 143,750 218,200 74,450 Как было объявлено ранее, с 1 апреля 2016 года годовой налог (ATED) будет распространятьс также на объекты жилой недвижимости стоимостью свыше £500,000 и до £1млн. Первоначальная ставка годового налога для недвижимости в этой ценовой категории предполагается на уровне £3,500. Гербовый сбор при покупке недвижимости (SDLT) Гербовый сбор при покупке жилой недвижимости (за исключением коммерческой недвижимости и недвижимости смешанного назначения) был изменен в двух направлениях, начиная с 4 декабря 2014 года: Изменились ставки, при этом максимальная ставка (не включающая «штрафную ставку» в 15%) увеличилась с 7% (для объектов недвижимости свыше £2 млн) до 12% применительно к объектам недвижимости стоимостью свыше £1.5 миллионов. Вместе с тем, charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. фактическая ставка никогда не будет равна 12% по причине того, что был изменен сам подход к исчислению гербового сбора. Изменился метод исчисления гербового сбора. Согласно старой системе, единая ставка гербового сбора применялась к общей сумме цены покупки и эта ставка увеличивалась в зависимости от цены покупки. Такой подход приводил к аномалиям применительно к недвижимости с «пограничной» стоимостью. Например, согласно старым правилам, при покупке недвижимости стоимостью £2 миллиона гербовый сбор подлежал уплате по ставке 5% (£100,000), в то время как при покупке недвижимости стоимостью £2,000,001 гербовый сбор составлял 7% (£140,000). Согласно новому методу, каждая ставка применяется только к той части цены покупки, которая находится в пределах действия данной ставки. Вышеуказанные изменения означают, что хотя ставки гербового сбора уменьшились (либо в нескольких случаях остались прежними) для объектов стоимостью в £937,500 или менее, а также для объектов недвижимости стоимостью в диапазоне от £1,000,001 до £1,125,000, для всех других объектов недвижимости ставки увеличились. Для наиболее дорогостоящих объектов недвижимости ставки увеличились очень существенно, как указано в таблице ниже. В таблице указаны ставки, применяющиеся к покупке жилой недвижимости на личное имя (или покупки на имя «трасти» (управляющего трастом), то есть случаи, когда «штрафная» 15% ставка не применима («штрафная» ставка применяется при покупке на компанию). Стоимость недвижимости “Старый” “Старая” “Новый” гербовый ставка гербовый сбор (£) (%) сбор (£) £1 млн 40,000 4 43,750 4.38 3,750 £2 млн 100,000 5 153,750 7.69 53,750 £5 млн 350,000 7 513,750 10.28 163,750 £10 млн 700,000 7 1,113,750 11.14 413,750 £20 млн 1,400,000 7 2,313,750 11.57 913,750 “Новая” Увелиставка (%) чение (£) Из приведенных выше цифр понятно, что фактическая налоговая ставка для более дорогостоящей недвижимости, безусловно, будет очень высокой. В связи с этим, несмотря на увеличение ставок годового налога на недвижимость в корпоративной собственности (ATED), возможно, что «штрафная» 15% ставка гербового сбора, уплачиваемого при покупке charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. корпоративным собственником, покажется не такой уж и высокой, если 1 рассматривать ее как оплату за защиту от налога на наследство? Налог на прирост капитала (CGT) До сих пор лица, не являвшиеся налоговыми резидентами СК (за исключением тех, которые занимались торговой (коммерческой) деятельностью с недвижимостью, а также тех лиц, которые относились к категории временно отсутствующих на территории СК), не должны были уплачивать налог на прирост капитала в случае продажи жилой недвижимости в СК. Исключение составляли случаи, когда жилая недвижимость была оформлена на компанию и к ней был применим налоговый режим в отношении недвижимости, находящейся в корпоративной собственности и используемой для личного проживания физическими лицами, связанными с корпоративным владельцем (ATED) и связанный с этим режимом налог на прирост капитала (налог на прирост капитала при этом рассчитывался исходя из увеличения стоимости недвижимости с 6 апреля 2013 года, когда был введен указанный налоговый режим). Теперь ситуация изменится, поскольку, начиная с 6 апреля 2015 года, налог на прирост капитала будет распространяться на случаи отчуждения жилой недвижимости нерезидентами СК. В целом это новое законодательство принимается с целью уравнять резидентов и нерезидентов СК, а также физических лиц и корпоративных собственников, хотя в итоге позиция каждой из этих категорий будет неодинаковой. Новый налог будет применим только к приросту капитала после 5 апреля 2015 года: другими словами, для целей этого нового налога будет приниматься стоимость недвижимости по состоянию на 6 апреля 2015 года. В контексте изменений «жилая недвижимость» также будет включать в себя объекты недвижимости, которые еще не были построены, что будет означать, что доходы, полученные при отчуждении контрактов на строительство «нового жилья» до завершения строительства будут «пойманы» новыми правилами о налоге не прирост капитала. «Основной» ставкой налога на прирост капитала для физических лиц будет 28% ставка, но вместе с тем 18% ставка (базовая ставка) будет применима к той части прироста капитала, которая будет находиться в пределах применения базовой ставки для физических лиц. Основной ставкой налога на прирост капитала для компаний будет ставка корпоративного налога (20% начиная с апреля 2015 года), также будет доступна индексация (что означает, что налог на прирост капитала не будет подлежать уплате на инфляционный элемент прироста стоимости). Исключение будут составлять случаи, когда будет применяться 28% ставка налога на прирост 1 Использование компаний, созданных за пределами СК, в качестве собственников недвижимости в основном обусловлено тем, что такой подход обеспечивает защиту от налога на наследство в СК, который, говоря упрощенно, подлежит уплате в случае смерти физического лица-владельца недвижимости в СК. charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. капитала, связанного с режимом налогообложения недвижимости, находящейся в корпоративной собственности, которая используется для проживания физических лиц, связанных с корпоративным владельцем (ATED). Связанный с режимом ATED налог на прирост капитала будет продолжать применяться к случаям отчуждения жилой недвижимости корпоративными владельцами, но в тех случаях, когда связанный с ATED налог на прирост капитала не будет применяться (например, если жилая недвижимость сдавалась в аренду на коммерческих условиях на протяжении периода владения, либо была ниже пороговой стоимости для ATED), к компаниям будет применяться новый налог на прирост капитала. Следует подчеркнуть, что в отличие от налога на прирост капитала, связанного с режимом ATED, от нового налога не будет освобождаться прирост капитала, полученный при отчуждении жилой недвижимости, использовавшейся для коммерческих целей (например, для целей аренды или девелоперского бизнеса) – это является очень важным изменением, которое будет введено новыми правилами. Далеко не всегда можно будет принять однозначное решение о том, какая форма собственности – собственность физического лица или собственность на имя компании - будет лучшим вариантом с точки зрения налога на прирост капитала. Возможно, будут иметь место определенные налоговые преимущества при оформлении жилой недвижимости на личное имя. К таким преимуществам можно отнести право на годовой необлагаемый минимум для целей налога на прирост капитала (в настоящее время он равен £11,000), налогообложение по базовой ставке (18%) в пределах ее действия, а также потенциальную возможность воспользоваться освобождением от уплаты налога в случае отчуждения основного места проживания (более подробно об этом сказано ниже). Таким образом, если предположить, что у физического лица нет других оснований для уплаты налога в СК, первые £11,000 (по текущим правилам) прироста капитала (прибыли) от отчуждения недвижимости будут освобождены от уплаты налога, а следующие £32,000 будут облагаться налогом по базовой ставке 18%. Любая прибыль, полученная сверх этого, будет облагаться по ставке 28%. В то же время, компания будет платить налог на прирост капитала по ставке 20%, а также компании будет доступна индексация, в той части прироста капитала (прибыли), к которой не применимы правила о налоге на прирост капитала, связанного с режимом ATED, и по ставке 28% налога на прирост капитала, связанного с режимом ATED, если это применимо и относительно той части прироста капитала (прибыли), к которой это применимо. Очевидно, что далеко не всегда можно будет получить однозначный “правильный ответ” – для покупателей будет очень важно обратиться за надлежащим налоговым советом заблаговременно до обмена контрактами, чтобы они могли принять решение в отношении того, как они хотели бы структурировать владение недвижимостью в СК на основе этого совета. Освобождение от упаты налога на прирост капитала при продаже charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. основного места проживания в настоящее время доступно для резидентов СК и позволяет полностью освободить от уплаты налога прибыль, полученную от продажи основного дома. Если лицо проживает в более чем одном объекте недвижимости, у него есть возможнось «выбрать», какой из этих объектов будет считаться его основным домом (местом проживания). Правительство СК посчитало, что было бы несправедливо разрешить лицам, которые не являются налоговыми резидентами СК (и к которым налог на прирост капитала в СК применим только в части их жилой недвижимости в СК, и не применим к их жилой недвижимости за пределами СК) разрешить автоматически выбирать их недвижимость в СК в качестве их основного дома (места проживания). По этой причине для нерезидентов СК будет установлено требование о минимальном присутствии. Так, если лицо, не являющееся налоговым резидентом СК, проведет по крайней мере 90 дней в своей жилой недвижимости в СК (днем будет считаться день, в котором лицо находилось в недвижимости в полночь в конце этого дня) в каждом налоговом году, оно сможет выбрать эту недвижимость в качестве основного дома (места проживания) для целей применения освобождения от уплаты налога на прирост капитала. На практике такое ограничение может быть не особенно полезным для нерезидентов, поскольку лица, которые проведут указанное количество дней в СК, могут стать налоговыми резидентами СК на этом основании со всеми вытекающими налоговыми последствиями. Вместе с тем, это правило может быть использовано определенной категорией лиц, у которых имеется только минимальное количество так называемых «привязок» к СК и которые могут провести 120 дней или даже 182 дня в СК, не став при этом налоговыми резидентами СК. Каким образом изменения отразятся на структурировании владения жилой недвижимостью в СК? Не существует двух абсолютно одинаковых случаев, и каждый случай, безусловно, нуждается в отдельном рассмотрении, но следующие сценарии могут стать достаточно распространенными. Основным преимуществом покупки недвижимости в СК через компанию для лиц, не домицилированных в СК, является защита от налога на наследство в СК. Для новых покупок, особенно дорогостоящих, увеличение ставки гербового сбора до 11% или выше, может сделать более привлекательной 15% «штрафную» ставку гербового сбора, применяемую при покупке на имя компании. Другими словами, защита от налога на наследство может быть «приобретена» за менее чем 4% дополнительной ставки гербового сбора, плюс годовой налог на жилую недвижимость в корпоративной собствевнности (ATED), ставки которого, начиная с апреля 2015 года, безусловно, будут гораздо выше, чем ранее. Вместе с тем, пожилые люди, а также те лица, для кого страхование жизни (как способ компенсации сумм налога на наследство, подлежащего уплате в случае смерти) является проблематичным, могут посчитать оформление недвижимости на компанию более привлекательным вариантом, нежели charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD. чем это было до 4 декабря (дата введения новых правил по гербовому сбору). Также (согласно существующим правилам) существует перспектива продажи акций компании без уплаты гербового сбора в будущем, хотя прирост стоимости недвижимости в этом случае будет сохраняться «внутри» компании, что может сделать такой вариант непривлекательным для покупателей. Некоторые физические лица, возможно, будут расстроены существенным увеличением ставок годового налога на жилую недвижимость в корпоративной собственности (ATED) и примут решение о пересмотре существующих структур владения через компанию. К сожалению, перевод недвижимости, к которой применим режим ATED, с компании на другого владельца повлечет уплату налога на прирост капитала, связанного с режимом ATED, который подлежит уплате по основной ставке в 28% в отношении прироста стоимости недвижимости с 6 апреля 2013 года. Этот налог может равняться сумме годового налога (ATED) за несколько лет. Также владельцы недвижимости могут решить подождать до следующего года, чтобы посмотреть, станет ли “налог на особняки” реальностью, если Партия Лейбористов одержит победу на следующих выборах в СК. Возможно, что те, кто планировал приобрести жилую недвижимость в СК в инвестиционных целях, после принятия новых правил в отношении гербового сбора, обратят внимание на коммерческую недвижимость и недвижимость смешанного назначения, для которой самая высокая ставка гербового сбора по прежнему составляет «только» 4%. Остается только гадать, направлены ли действия Правительства СК на стимулирование таких решений. Только время расставит все на свои места. Вместе с тем совершенно однозначно можно сказать, что более не существует “одного решения, подходящего всем” в отношении структурирования владения нерезидентами жилой недвижимости в СК. Контактное лицо Пиерс Мастер Piers Master Партнер +44 (0)20 7203 5096 piers.master@crsblaw.com charlesrussellspeechlys.com Charles Russell Speechlys LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales, registered number OC311850,and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Charles Russell Speechlys LLP is also licensed by the Qatar Financial Centre Authority in respect of its branch office in Doha. Any reference to a partnerin relation to Charles Russell Speechlys LLP is to a member of Charles Russell Speechlys LLP or an employee with equivalent standing and qualifications. A list of members and of non-members who are described as partners, is available for inspection at the registered office, 5 Fleet Place, London. EC4M 7RD.
