Приобретение объекта недвижимости для

Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Общество с ограниченной ответственностью «Ди Си Оу»
юридическая фирма
член международной ассоциации «World Link for Law»
Приобретение объекта недвижимости для
предпринимательской деятельности
Таллинн, Эстония
2014
Ди Си Оу, ООО
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Объекты, относимые российским правом
к недвижимому имуществу
Ди Си Оу, ООО
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Правовое регулирование в области прав на
недвижимое имущество
• Международные договоры об избежании двойного
налогообложения.
•
•
•
•
•
•
•
Гражданский кодекс Российской Федерации
Земельный кодекс Российской Федерации
Градостроительный кодекс Российской Федерации
Налоговый кодекс Российской Федерации
Лесной кодекс Российской Федерации
Водный кодекс Российской Федерации
Кодекс торгового мореплавания Российской
Федерации
• Федеральный закон о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• Федеральный закон о государственной регистрации
прав на воздушные суда и сделок с ним
• Федеральный закон об инвестиционной деятельности
в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений.
Ди Си Оу, ООО
3
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Осуществляется Федеральной службой
государственной регистрации, кадастра и
картографии
Является единственным доказательством
существования зарегистрированного
права
Зарегистрированное право на недвижимость
может быть оспорено только в суде
Ди Си Оу, ООО
4
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Подлежащие регистрации права на недвижимое имущество
Право
собственности
Хозяйственного ведения
Оперативного управления
Пожизненного наследуемого владения
Постоянного пользования
Вещные
права
Сделки
Обременения
Ди Си Оу, ООО
Сервитут
Ипотека
Доверительное управление
Аренда
5
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Где можно найти официальную информацию об объектах
недвижимости?*
Единый государственный
реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
• Содержит сведения о правах на
объект недвижимости,
наложенных обременениях, всех
совершенных с объектом сделок
• Ведется Федеральной службой
государственной регистрации,
кадастра и картографии
• Право на объект недвижимого
имущества считается возникшим
с даты регистрации в
государственном реестре.
Государственный кадастр
недвижимости
• Содержит сведения о зданиях,
сооружениях, земельных
участках, объектах
незавершенного строительства.
• Объект недвижимого имущества
считается фактически
существующим после
регистрации в кадастре.
* Для зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства.
Ди Си Оу, ООО
6
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Способы приобретения прав на недвижимое имущество
на первичном рынке
Вариант 1
Создание объекта
недвижимого
имущества
Ди Си Оу, ООО
7
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Вариант 1
Создание объекта недвижимого имущества
?
Иностранная
компания или
гражданин
Право
собственности
Объект
недвижимого
имущества
Деньги
Застройщик
Технический заказчик
Подрядчик
Ди Си Оу, ООО
8
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Вариант 1
Создание объекта недвижимого имущества
Достоинства
Недостатки
Отсутствие предыдущих собственников и
истории сделок, связанных с объектом
Значительные временные затраты
Возможность индивидуализации объекта
недвижимости согласно преследуемым
целям
Сложный документооборот и
организационная структура
Необходимость приобретения прав на
земельный участок (для строительства
зданий)
Ди Си Оу, ООО
9
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Инвестиционный договор с участием государства.
Государство
• Предоставляет земельный
участок (объект для
реконструкции).
• Условия: аукцион
(конкурс) или целевое
предоставление.
• Получает: общественно
полезный результат.
Ди Си Оу, ООО
Инвестор
• Предоставляет денежные
ресурсы.
• Получает: объект
недвижимости (часть
объекта недвижимости).
Подрядчик
• Осуществляет
строительство
(реконструкцию) объекта.
• Получает: оплату
выполненных работ.
10
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Способы приобретения прав на недвижимое имущество
на вторичном рынке
Вариант 1
Покупка компании, в
собственности которой
имеется объект
недвижимости
Ди Си Оу, ООО
Вариант 2
Покупка объекта
недвижимости
напрямую
11
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Вариант 1
Покупка компании,
в собственности которой имеется объект недвижимости
?
Иностранная
компания или
гражданин
Право
собственности
Компания
Объект недвижимого
имущества
Деньги
Продавец
(резидент/нерезидент)
Ди Си Оу, ООО
12
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Вариант 1
Покупка компании,
в собственности которой имеется объект недвижимости
Достоинства
Недостатки
Меньшее количество документов
Приобретаемая компания может иметь
значительную задолженность перед
контрагентами / государством
Быстрый переход объекта
недвижимости под контроль нового
собственника
Необходим анализ рисков как по
объекту недвижимого имущества так и
по приобретаемой компании
Нет необходимости переоформления
договоров водо-, электро- и
теплоснабжения
Приобретение компании ведет к
дополнительным расходам: ведение
бухгалтерского учета, уплата налогов
Отсутствует налог на добавленную
стоимость
Ди Си Оу, ООО
13
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Вариант 2
Покупка объекта недвижимости напрямую
?
Иностранная
компания или
гражданин
Право
собственности
Объект
недвижимого
имущества
Деньги
Продавец
(резидент/нерезидент)
Ди Си Оу, ООО
14
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Вариант 2
Покупка объекта недвижимости напрямую
Достоинства
Недостатки
Регистрация права собственности на объект
недвижимости в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Большее количество документов для оформления
сделки
Полный фактический переход права собственности
на объект недвижимости
Возникает необходимость переоформления
договоров водо-, электро- и теплоснабжения
Низкие риски последующего признания сделки
недействительной
Налоговая нагрузка, в том числе налог на
добавленную стоимость
Ди Си Оу, ООО
15
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Кто может выступать от лица продавца в сделках с
недвижимостью?
Представители продавца
• Генеральный директор продавца-организации
(действует на основании протокола о назначении)
• Агент по продаже недвижимости (действует на
основании нотариальной доверенности)
• Управляющий имуществом организации в
процедуре банкротства (действует на основании
определения суда о назначении)
• Любое иное лицо (действует на основании
нотариальной доверенности)
Посредники
• Организатор торгов при банкротстве продавца
• Электронная торговая площадка
• Аукционный дом
Ди Си Оу, ООО
16
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Истребование недвижимого имущества у покупателя.
Объект недвижимости
Собственник 1
Ди Си Оу, ООО
Собственник 2
Покупатель
17
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Истребование недвижимого имущества у приобретателя
Добросовестный приобретатель
Недобросовестный владелец
• Не знал и не мог знать о
незаконности приобретения;
• Знал или должен был знать о
незаконности приобретения;
• Приобрел безвозмездно;
• Приобрел безвозмездно;
• Приобрел возмездно в случае
утраты или выбытия объекта из
владения собственника помимо его
воли;
• Приобрел возмездно;
• Возмещает собственнику
полученные от объекта доходы.
• Возмещает собственнику
полученные от объекта доходы с
даты, когда узнал о
неправомерности владения.
Ди Си Оу, ООО
18
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Меры защиты от мошенничества при приобретении объекта
недвижимости
Проверка предыдущих собственников и сделок с
объектом
Проверка наличия судебных споров, связанных
с объектом, и прав третьих лиц на объект
Проверка документов и полномочий
представителей Продавца
Проверка условий договора купли-продажи с
привлечением квалифицированного юриста
Ди Си Оу, ООО
19
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Налогообложение.
Постановка на учет в налоговом органе
Вариант сделки
Плательщик налога
Порядок постановки
на учет
Ди Си Оу, ООО
Покупка российской
организации
Покупка объекта недвижимости
Российская
организация
Иностранная
организация
Постоянное
представительство
иностранной
организации
Ставится на учет
при регистрации
Ставится на учет
налоговым органом
после регистрации
права собственности
Ставится на учет по
заявлению (в
течение 30 дней с
начала
деятельности)
20
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Налогообложение.
Налог на прибыль организаций.
Прибыль, получаемая иностранной организацией от использования объекта
недвижимости на территории Российской Федерации подлежит налогообложению
в соответствии со статьями 306-309 Налогового кодекса Российской Федерации.
Иностранная организация не ведет коммерческой
деятельности в России
• Налог на прибыль удерживается контрагентом
Иностранная организация имеет постоянное
представительство в России
• Налог уплачивается постоянным представительством организации
Применение международных договоров об
избежании двойного налогообложения
• Иностранной организации следует передать контрагенту официальное
подтверждение своего местонахождения (регистрации) в иностранном
государстве.
Ди Си Оу, ООО
21
Приобретение объекта недвижимости для предпринимательской деятельности
Спасибо за внимание!
Ди Си Оу, ООО
22