Тема 6. Инвестирование и финансирование объектов

Тема
6.
Инвестирование
и
финансирование
объектов
недвижимости
Цель – анализ особенности инвестирования в недвижимость,
выявление
специфических рисков инвестирования в недвижимость, а также обоснование
необходимости залогового обеспечения процесса кредитования сделок с
недвижимостью.
Задачи:
Изучить основные способы финансирования недвижимости;
Классифицировать риски инвестирования в недвижимость и методы
их количественной оценки;
Обосновать положительные и отрицательные стороны инвестирования в
недвижимость;
Исследовать основные схемы ипотечного кредитования.
Желаемый
результат:
приобретение
базовых
знаний
по
схемам
и
инструментам инвестирования в недвижимость, а также уяснение основных
принципов и механизмов ипотечного кредитования недвижимости.
Вопросы:
1. Принципы кредитования недвижимости
2. Понятие и предмет залога
3. Сущность и предметы ипотеки
4. Виды ипотечных кредитов
5. Инструменты и технологии инвестирования в недвижимость
1. Принципы кредитования недвижимости
Кредитование недвижимости – это движение денежных средств, в процессе
которого происходит приобретение объекта недвижимости за счет смешанных
источников финансирования: собственных и заемных.
Отражением сущности и функций кредита в системе экономических отношений
между кредиторами и заемщиками являются принципы кредитования.
Такими
принципами
являются
срочность,
возвратность
кредита,
дифференцированность, обеспеченность и платность,
2. Понятие и предмет залога. При заключении договора кредитования, один
из основных условий осуществления данной сделки может выступать
обеспеченность кредитных средств – или залог имущества заемщика.
На современном этапе в теории права выделяют три вида залога:
- залог с передачей имущества залогодержателю;
- залог прав;
- залог с оставлением имущества у залогодателя.
3. Сущность и предметы ипотеки. Ипотека – это одна из форм
имущественного
обеспечения
обязательства
должника,
при
которой
недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в
случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право
получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, в
том числе:
1) земельные участки, за исключением: земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности; части земельного участка,
площадь
которой
меньше
минимального
размера,
установленного
нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными
актами органов местного самоуправления для земель различного целевого
назначения
и
разрешенного
использования;
участки,
находящиеся
в
пожизненном наследуемом владении;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной
или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.
4. Виды ипотечных кредитов. Многообразие механизмов привлечения
кредитных ресурсов обусловило возможность применения широкого спектра
направлений ипотечного кредитования в нашем государстве. Однако по
основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов.
ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
финансирование посредством
централизованных институтов вторичного
рынка закладных
программы льготного ипотечного
кредитования отдельных категорий
граждан
продажа жилья в рассрочку строительными
фирмами
кредитование через коммерческие банки
Виды ипотечного кредитования, применяемые в России
Банковские программы ипотечного кредитования. Существует достаточно
много схем предоставления ипотечных кредитов с участием кредитных
организаций, но в зависимости от субъектов кредитных отношений их
подразделяют на несколько подгрупп.
БАНКОВСКИЕ ПРОГРАММЫ КРЕДИТОВАНИЯ
Схема кредитования с оформлением Договора залога
Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и
трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлтерской фирмы
Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком
России, через выпуск банками ипотечных облигаций
Схема совместных проектов банков со строительными компаниями
Резюме по теме:
Во всем мире жилищная проблема решается с использованием ипотечного
кредитования. Однако для этого нужны определенные условия, которые в
России пока что не сложились.
В условиях нестабильности финансовой системы, отсутствия «длинных»
денег у банков и низких доходов населения основными формами привлечения
финансовых
ресурсов
для
жилищного строительства в России стали
следующие:
• финансирование индивидуальными и институциональными инвесторами.
этот источник финансирования постепенно становится основным;
•
различные
варианты
долевого
участия
будущих
собственников в
строительстве жилья;
•
выпуск ценных бумаг государственными и частными институтами
(жилищных облигаций и сертификатов);
• краткосрочные банковские кредиты;
•
в некоторой мере используется и ипотечное кредитование на стадии
строительства – через кредитование покупателей будущего жилья под залог
прав долевого участия или гарантии застройщика.
В этом случае система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых
потоков – инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике
это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых
банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные
ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в
собственность граждан.
Вопросы для самопроверки:
1. Верно
ли
утверждение,
что
девелопер
–
это
участник
рынка
недвижимости, занимающийся только продажей готовых объектов?
2. Можно ли считать инвестиционным проектом приобретение готовой
недвижимости?
3. Верно ли утверждение, что институциональные инвесторы вкладывают в
недвижимость только те средства, которыми управляют по поручению
собственников этих средств?
4. Кто может выступить в качестве инвестора, если осуществляется новое
строительство объектов недвижимости?
5. Кто является инвестором,
если
строительство нового объекта
финансируется целиком за счет средств, полученных от выпуска целевых
ценных бумаг, осуществленного будущим собственником объекта?
6. Кто является инвестором, если осуществляется строительство жилого
дома на основе долевого участия будущих собственников квартир?
Список литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: Питер. – 2006. – 512 с.
2. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/под общ.
ред. Н.Г. Грабового. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс». – 2006.
Дополнительная
3. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. Пособие. – М.:
ИНФРА-М. – 2008. – 213 с. – (Высшее образование).
4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер.
– 2005. – 208. – (Серия «Учебное пособие»).
Нормативно-правовые акты
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»