Владение французским жилым имуществом - Monaco-Ru

Analysis
Alert
Action
Владение французским жилым
имуществом: важные аспекты
Многие состоятельные люди и семьи, проживающие в
Монако и за границей, владеют жилой недвижимостью
на территории Франции.
Принимая во внимание низкие налоговые ставки в
некоторых странах, они не придают особого значения
налоговым вопросам. К сожалению, налогообложение
во Франции не является настолько благоприятным, а
отсутствие правильной структуры владения недвижимостью
может оказаться очень невыгодным с налоговой точки
зрения, в особенности это касается ценного имущества.
Для того чтобы снизить финансовые затраты, нужно
учесть налоговые вопросы на самой ранней стадии
процесса приобретения имущества – еще до заключения
сделки. Далее, в зависимости от структуры владения,
принимают во внимание разные виды налогов. Например,
необходимость платить корпоративный налог в случае
использования компании, налоговые особенности,
1) Имущество, которым владеют
с помощью французской или
монакской компании по управлению
недвижимостью (“SCI”)
Для проведения налогового планирования французской
недвижимостью владеют посредством французской или
монакской компании по управлению недвижимостью (“SCI”).
Это тип компаний, который чаще всего используется для
владения жилой недвижимостью.
В частности, использование монакской SCI позволит
избежать французского налога на наследство,
ставка которого может достигать 45% при передаче
собственности по прямой наследственной линии, то есть
детям. В случае передачи наследства супругу налог не
взимается.
По некоторым техническим причинам резидентам
связанные с использованием трастов.
бывших стран СНГ стоит владеть своей французской
В данной статье мы рассмотрим главные вопросы,
французских SCI. Это позволит минимизировать или
с которыми сталкиваются владельцы недвижимого
имущества, расположенного во Франции.
недвижимостью скорее посредством монакских SCI, чем
полностью избежать французского налога на наследство.
На самом деле, при использовании французской SCI
приходится задействовать банковский займ – для снижения
налогообложения наследства. Данный займ может не
понадобиться при использовании монакской SCI.
Налоговые выгоды далеко не единственное преимущество
Кроме того, использование оффшорной компании
компаний SCI: им свойственна очень простая структура
(или других видов учреждений) для владения
собственности, которая не требует выполнения множества
французским жилым имуществом может также
условий, а поэтому не влечет за собой большого
подлежать налогообложению в виде 3% от рыночной
количества административных расходов. Компания SCI,
стоимости недвижимости. Данный платеж обычно не
которая не предусматривает получения доходов и чьей
проводится при соблюдении определенных условий,
единственной деятельностью является предоставление
если компания зарегистрирована в стране, с которой
недвижимости в бесплатное пользование акционерам, без
французские налоговые власти подписали двухсторонний
сомнений, является самой простой и недорогой.
договор. Выполнение данных формальностей позволит
При условии, что в ходе учреждения компании были
соблюдены некоторые налоговые формальности,
перечень последующих административных обязанностей
сокращается (или даже полностью отсутствует). Пропадает
необходимость в ежегодном заполнении декларации на
французской налоговой получить важную информацию.
Ни в коем случае нельзя пренебрегать этими налоговыми
формальностями, ведь в противном случае налог придется
платить за три предыдущих года (а иногда и за более
длительный период).
подоходный налог и декларации на налог в 3%. Также не
Мы сталкиваемся в нашей практике с принужденным
приходится назначать дополнительного директора, чтобы
взиманием налогов: французские власти требуют
управлять компанией SCI (это может бесплатно делать
выплату вполне серьезных сумм из-за отклонения от
один из акционеров).
вышеупомянутых правил или ошибок, допущенных при
На практике самым важным моментом, который должен
быть обязательно учтен, является своевременное
предоставление годовой финансовой отчетности. Данная
документация не требует серьезных денежных инвестиций.
В налоговых целях финансовую отчетность необходимо
заполнении деклараций. Подведем итог: ежегодное
заполнение декларации на налог в 3%, отображающий
рыночную стоимость недвижимости, не требуется при
условии, что все было правильно заполнено в самом
начале.
предоставлять каждый год.
3) Налог на прирост капитала (CGT)
В то же время текущие расходы и налоговые последствия
За последние годы очень сильно вырос налог на прирост
могут быть намного значительней, если недвижимостью
владеют через оффшорную компанию.
2) Недвижимость, которой владеют
через оффшорную компанию
Важным моментом, о котором чаще всего не знают
иностранные налоговые резиденты, является то, что
владение французским недвижимым имуществом
посредством иностранной компании может иметь вполне
неприятные налоговые последствия в виде французского
корпоративного налога.
Обычно не рекомендуется схема, при которой
корпоративный налог будет применяться к жилой
недвижимости. На то есть две важные причины.
Во-первых, размер корпоративного налога напрямую
связан с так называемой выгодой, полученной от
бесплатного использования имущества.
капитала.
Французский налог на прирост капитала применяется в
виде установленной ставки в 19% (для резидентов ЕС) и
33,33% (для нерезидентов ЕС) на прибыль, полученную от
продажи французского недвижимого имущества, включая
продажу акций иностранной или французской компании,
которая владеет французским недвижимым имуществом.
В дополнение к этому налогу используют “социальные
отчисления”, которые не стоит путать с отчислениями на
социальное страхование. Они подлежат уплате в размере
15,5%. Следующая налоговая ставка будет зависеть от
места проживания продавца: 34,5% – для резидентов ЕС,
48,83% – для нерезидентов ЕС.
Разница между стоимостью покупки и продажи
недвижимости или акций облагается налогом, существуют
некоторые льготы, которые зависят от срока владения
имуществом. На данный момент налог не применяется,
Во-вторых, что еще важнее, доход, полученный
если недвижимость или акции продаются после долгого
компанией после продажи имущества, будет облагаться
периода владения – свыше 30 лет. После 22 лет
французским корпоративным налогом. Он существенно
владения налог на прирост капитала не применяется,
отличается от налога на прирост капитала. На самом
но “социальные отчисления” подлежат уплате (в данном
деле, когда применяются правила корпоративного налога,
случае действуют льготы в виде пониженных ставок).
то обесценивание имущества должно быть включено в
расчет налогооблагаемой прибыли. Если учесть правила
амортизации, становится понятно: чем дольше компания
владеет имуществом, тем выше будет прибыль от
продажи, для которой будет применяться налоговая ставка
в 33,33%.
Налог на прирост капитала актуален только в том случае,
если имуществом напрямую владеют частные лица или
определенные типы учреждений, такие как французские
и монакские SCI, при условии, что сама SCI не подпадает
под режим корпоративного налога.
Что касается налога на прирост капитала, он
уменьшится налогообложение (это касается налога на
регламентируется двухсторонним налоговым договором;
богатство и налога на наследство).
5 сентября 2014 года Франция и Люксембург внесли
поправку в этот документ, согласно которому определяется
размер налогообложения французской стороной любой
прибыли, которую получает компания, учрежденная в
Люксембурге, после продажи акций на недвижимость
французских и монакских SCI. На сегодняшний день
данная схема продажи акций не облагается налогом, но
если обе стороны ратифицируют эту поправку к концу
2014-го, то налог будет применяться с 1 января 2015 года.
Следовательно, до конца этого года некоторые владельцы
В отличие от французского налога на наследство, налог на
богатство может быть понижен только путем банковского
займа или займа от третьего лица. Следовательно, при
использовании монакской SCI займ через акционеров
компании поможет снизить налог на наследство, а
банковский займ будет необходим, чтобы понизить налог на
богатство. Налогоплательщики должны будут сами решить,
какой вариант является наиболее оптимальным для них,
принимая во внимание стоимость кредита.
акций должны задуматься об их продаже, во избежание
Кто мы такие?
лишних финансовых затрат. Продажа данных акций
Wragge Lawrence Graham & Co – это международная
третьему лицу не должна иметь налоговых последствий,
но внутреннее реструктурирование (если такое возможно),
необходимо проводить очень внимательно. Это позволит
избежать конфронтации и разбирательств с французской
налоговой, которая может предъявить претензии на
основании теории “злоупотребления законом” (общий
принцип французского законодательства по борьбе с
контора, которая предоставляет полный пакет юридических
услуг. Наши офисы расположены в Лондоне, Дубае,
Париже, Брюсселе, Мюнхене, Монако, Москве, Гуанчжоу
и Сингапуре. В Монако мы имеем лицензию и страховку
для юридических консультаций, предоставленных
международным частным клиентам.
уклонением от налогов). Впоследствии потребуется уплата
Wragge Lawrence Graham & Co специализируется на
налога на прирост капитала, будут наложены серьезные
иммиграционном праве в Монако и Франции, французских
финансовые штрафы.
и международных налогах, корпоративных, коммерческих
4) Французский налог на богатство
Французский налог на богатство применяется, если
стоимость имущества, расположенного во Франции,
превышает €1,300,000 (включая недвижимость и
акции французской и иностранной компаний). Акции
иностранных компаний, которые владеют французским
недвижимым имуществом, с точки зрения налогового
права рассматриваются как “имущество, расположенное
вопросах и недвижимости. Наш отдел по частным
капиталам получил международное признание как «один из
лучших юридических советников» для очень обеспеченных
частных клиентов, а также для банков и оффшорных
трастов.
Данный юридический бюллетень содержит общую
информацию относительно существующих правовых
вопросов и не является юридической консультацией.
во Франции”. Налоговая ответственность может быть
Для дополнительной информации обращайтесь:
очень высокой. Недвижимость, чья стоимость превышает
Kateryna Shveika
€10,000,000, может облагаться налоговой ставкой между
1% и 1,5% в год.
Налог на богатство оценивается самостоятельно.
Когда стоимость имущества превышает €1,300,000,
налогоплательщик должен заполнить декларацию, указав
Юрист
Kateryna.Shveika@wragge-law.com
Телефон: +377 9310 5516
Frederic Mege
точную цену и уплатив соответствующий налог. Для
Партнер
нерезидентов Евросоюза последний срок отправления
Frederic.Mege@wragge-law.com
декларации – это 1 сентября текущего года.
Телефон: +377 9310 5515
Как и в случае с французским налогом на наследство,
существуют решения, позволяющие избежать или снизить
налог на богатство при помощи долгов (в виде займа от
третьего лица, а не напрямую через компанию), также
можно разделить собственность между акционерами
(например, совершеннолетние дети из одной семьи).
В некоторых случаях, когда имущество уже куплено, а
его цена со временем существенно увеличится, стоит
рассмотреть возможность реструктурирования долга или
разделения собственности, благодаря этому в будущем
www.wragge-law.com