Основные элементы и этапы процесса ипотечного кредитования
advertisement
[ Основные элементы и этапы процесса ипотечного кредитования ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Содержание лекции ¾ Определение особенностей ипотечного жилищного кредитования ¾ Рассмотрение основных характеристик ипотечных жилищных кредитов ¾ Особенности первичного рынка ипотечных кредитов ¾ Характеристика этапов ипотечного жилищного кредитования ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА лет 16 14 12 10 8 6 4 2 0 ЕС (2002) Москва (2005) Великобритания (2001) Россия (2006) США (2005) Страсбург (2001) Мюнхен (2001) Ереван (2005) Украина (2004) Нью-Йорк (2005) Сидней (2005) Эстония (2001) [ Индекс доступности жилья в городах и странах мира ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании Механизм жилищного финансирования Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование Кредитование жилищного строительства Государственная бюджетная поддержка на цели приобретения жилья (целевые субсидии) Основные задачи: • увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения • активизировать рынок жилья • вовлечь в реальный экономический оборот жилую недвижимость через механизмы ипотеки • создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы • обеспечить развитие строительного сектора • в конечном итоге - оказать влияние на оживление общего экономического роста ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Что такое ипотечный жилищный кредит? ¾ Ипотека – способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора на получение удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества ¾ Предмет ипотеки - индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество ¾ Ипотечное жилищное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение, строительство или реконструкцию жилой недвижимости под залог недвижимого имущества ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные характеристики долгосрочного ипотечного жилищного кредита ¾ Заемщики – физические лица ¾ Срок кредита – долгосрочный (5 - 30 лет) ¾ Обеспечение кредита - ипотека жилого имущества, земельного участка на правах собственности ¾ Целевой характер кредита – приобретение, строительство или реконструкция/ремонт жилья ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Стандартные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов ¾ Наличие первоначального взноса – обычно 20-30% от стоимости приобретаемого жилья ¾ Платежеспособность заемщика – доля платежа по кредиту в совокупном семейном доходе заемщика не более 30-35% ¾ Сумма кредита – соотношение суммы кредита и стоимости залога (LTV) 70-80% ¾ Обеспечение кредита – залог приобретаемого (строящегося) жилья ¾ Схема погашения кредита – преобладают ежемесячные аннуитетные платежи ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Цели предоставления ипотечных жилищных кредитов Приобретение: 9 готового жилья в многоквартирном доме 9 жилого дома 9 земельного участка под застройку Характер использования: 9 основное место жительства 9 дополнительное место жительства 9 сдача в аренду Cтроительство, реконструкция, капитальный ремонт: 9 индивидуального жилья 9 дома сезонного проживания 9 инженерное обустройство земельного участка ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Типы жилищных кредитов ¾ Кредит на приобретение готового жилья ¾ Кредит на строительство жилья с дальнейшей модификацией в долгосрочный ипотечный кредит ¾ Кредит на благоустройство жилья ¾ Промежуточный кредит ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Кредитование жилищного строительства ¾ Кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) — особый вид кредитной деятельности ¾ Заемщиками по строительным кредитам являются крупные коммерческие предприятия-застройщики ¾ Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства ¾ Длительность строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 2-3 года ¾ Строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления ¾ Обеспечением по этим кредитам является не только ипотека — залог недвижимости (в зарубежных странах обычно земельного участка и вновь возводимого жилого дома), но также и другие активы застройщика ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Схема первичного рынка ипотечного кредитования Деньги за жилье (кредит+собственные средства) Долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья (кредитный договор) Ресурсы Продавец жилья Покупатель жилья Жилье в собственность (договор купли-продажи жилья) Банк Обеспечение кредита залогом жилья (договор об ипотеке) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные модели ипотечного жилищного кредитования ¾ Модель специализированного ипотечного банка ¾ Модель универсального коммерческого банка ¾ Модель контрактных сбережений (ссудосберегательных касс) ¾ Модель вторичного рынка ипотечных кредитов ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ Банки Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов Страховые компании Риэлторские фирмы Оценочные фирмы Кредитные бюро Юридические фирмы Нотариальные конторы, нотариусы Ипотечные брокеры ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 1. Предварительная квалификация и оформление предварительного заявления на ипотечный кредит Этап 2. Сбор и проверка информации о заемщике Этап 3. Заполнение заявления – анкеты на кредит Этап 4. Оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг), принятие решения о предоставлении кредита Этап 5. Заключение кредитной сделки Этап 6. Обслуживание кредита ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 1 Предварительная квалификация и оформление предварительного заявления на ипотечный кредит ¾ Определение клиентов - потенциальных заемщиков ¾ Информирование клиентов относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению ¾ Предварительный расчет финансовых параметров ¾ Заполнение предварительного заявления на ипотечный кредит ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 2 Сбор и проверка информации о заемщике ¾ Сбор документов клиентом в соответствии со списком, установленным банком ¾ Проверка достоверности информации, содержащейся в документах и предварительном заявлении на кредит ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 3 Заполнение заявления – анкеты на кредит ¾ Заполнение клиентом совместно с кредитным работником заявления - анкеты на ипотечный кредит ¾ Ответственность клиента за достоверность данных, внесенных в заявление ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 4 Оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг) и принятие решения о предоставлении кредита ¾ Оценка платежеспособности потенциального заемщика ¾ Оценка готовности заемщика погасить кредит ¾ Оценка достаточности наличных денежных средств для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам ¾ Оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, оценка предмета залога ¾ Приятие решения о предоставлении кредита ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 5 Заключение кредитной сделки ¾ Заключение договоров (кредитного, купли-продажи жилья, ипотеки); может быть также оформление договора поручительства третьего лица ¾ Оформление договоров страхования недвижимости (включая страхование прав собственности), риска утраты трудоспособности и жизни заемщика ¾ Выдача кредита ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 6 Обслуживание кредита ¾ Сбор платежей по ипотечному кредиту ¾ Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств вплоть до обращения взыскания на заложенную недвижимость ¾ Работа при досрочном (полном или частичном) внесении платежей по кредиту ¾ Мониторинг кредита (заемщика, залога) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА
