Статья для журнала «Банки Казахстана» Валеев Шамиль

Статья для журнала «Банки Казахстана»
Валеев Шамиль, главный юрисконсульт АО «Казахстанский фонд гарантирования
ипотечных кредитов»
ОБ АКТУАЛЬНЫХ АСПЕКТАХ
ГАРАНТИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Акционерное общество «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» накануне первой годовщины своей деятельности с уверенностью смотрит в будущее.
Являясь одной из ключевых составляющих той инфраструктуры, которая создается
в стране для реализации Государственной программы жилищного строительства, Фонд
нацелен на решение стратегической задачи – обеспечение доступности ипотечных кредитов, через достижение следующих параметров: удлинение сроков ипотечных кредитов до
20 лет, уменьшение величины первоначального взноса до 10%, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам до 9-10%.
Проблемы, существующие в сфере ипотеки общеизвестны: высокие цены на жилье,
высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, и значительный первоначальный
взнос, кроме того банки с неохотой рискуют выдавать кредиты на длительный срок. По
сути, сегодня на финансовом рынке сложилась ситуация когда наиболее демократичный
способ доступа самых широких слоев населения к кредитным ресурсам – ипотека оказалась несбыточной мечтой для многих наших сограждан.
В то же время, данное обстоятельство тормозит и развитие самой индустрии жилищного строительства, несмотря на то, что ипотечное кредитование является одним из
самых эффективных способов привлечения инвестиций в эту сферу.
Для банков второго уровня и ипотечных компаний снижение своих кредитных рисков рассматривается как определяющий фактор для дальнейшего развития ипотечного
кредитования, поскольку необходимость увеличения сроков и снижения первоначального
взноса невозможна без снижения рисков кредиторов. Ведь по оценкам Национального
Банка Республики Казахстан доля кредитного риска в удельном весе компонент в структуре минимальной ставки по кредитам, позволяющей кредитору покрыть затраты без получения прибыли составляет от 49,2% для кредитов в национальной валюте до 59,8 % в
иностранной валюте. Кроме того, минимальная процентная ставка за кредит, к примеру, в
национальной валюте, позволяющая кредитору покрыть затраты без получения прибыли
обусловлена следующими основными компонентами (источник: письмо Национального
Банка РК №27104 от 23.08.04 г.):
средневзвешенная ставка вознаграждения по привлеченным срочным депозитам
потери от обязательного резервирования и ежеквартальных взносов в ФГСД
уровень кредитного риска
размер накладных расходов
4,5
0,3
6,1
1,5
Минимальная процентная ставка
12,4
Данные выкладки позволяют воочию убедиться в необходимости наличия на финансовом рынке страны эффективного инструмента снижения кредитных рисков для кредиторов. Общепризнанным в мировой практике финансовым инструментом реального
снижения рисков по ипотечным кредитам является их гарантирование (страхование).
Финансовые системы ряда стран создавших у себя институт гарантирования (страхования) ипотечных кредитов пришли к этому в результате различных экономических потрясений и кризисов, т.е. основываясь на собственном горьком опыте, в других странах
гарантирование ипотечных кредитов вводилось как превентивная мера, направленная на
упрочение финансовой стабильности.
Образование в октябре 2003 года Казахстанского фонда гарантирования ипотечных
кредитов, учредителем которого выступило государство в лице Национального Банка
Республики Казахстан явилось следствием целенаправленной политики по укреплению
финансовой системы страны.
Сегодня участниками системы гарантирования ипотечных кредитов уже являются
восемь банков и две ипотечные компании. Это АО «Альянс банк», АО «БТА ипотека», АО
«Казкоммерцбанк», ОАО «Цеснабанк», ОАО «Банк ЦентрКредит», АО «Народный сберегательный банк Казахстана», АО «Астана- финанс», АО «Банк ТуранАлем», АО «Темирбанк» и АО «Евразийский банк». Планируется в ближайшее время подписание Генерального соглашения с АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», который официально заявил о намерении стать участником системы гарантирования ипотечных кредитов.
Авторитетнейший состав участников системы гарантирования ипотечных кредитов
свидетельствует о несомненной поддержке ими нового для нашей страны финансового
продукта, но и накладывает на Фонд особую ответственность. В этой связи не лишним
было бы остановиться на ряде актуальных аспектов его деятельности.
Гарантирование ипотечных кредитов дает возможность банкам и ипотечным компаниям снизить кредитный риск посредством разделения его с Фондом, имеющим соответствующий уровень капитализации и регулирования. Фонд может рассматриваться как
организация, проводящая независимый андеррайтинг и долгосрочную защиту от убытков,
вызванных неисполнением заемщиками своих обязательств по договору ипотечного жилищного займа.
Гарантия Фонда действует на протяжении всего срока ипотечного кредита. Капитала Фонда в 500 млн. тенге достаточно для гарантирования 5 000 ипотечных кредитов в
год (принимая за средний размер ипотечного кредита 15 000 долларов США) при соотношении принимаемого риска к собственному капиталу – 20:1. Более того, этот расчет приведен без учета трансфертов из республиканского бюджета в 2005 – 2007 годах в размере
3,8 млрд. тенге.
Фонд, являясь самофинансируемой организацией, в то же время не ставит основной своей задачей получение прибыли за счет поступления вознаграждения за гарантирование ипотечных кредитов - за счет поступлений формируется резерв.
Как принято в мировой практике вознаграждения (взносы) Фонду уплачивает заемщик. Причем, Фондом установлен как единовременный, так и ежегодный тип вознаграждений в диапазоне от 0,12% до 3,37% от суммы гарантируемого ипотечного кредита,
в зависимости от модели.
Гарантии выдаются по трем моделям:
Модель 1 – максимальный размер выплат составляет 30% от первоначальной суммы ипотечного кредита.
Модель 2 – максимальный размер выплат составляет 30% от суммы требований Кредитора.
Модель 3 – максимальный размер выплат составляет 50% от суммы чистых убытков Кредитора.
В целях наглядного отображения вариантов гарантируемого Фондом покрытия
убытков кредитора приведены условные примеры расчетов по указанным моделям:
Модель 1
В случае выбора данной модели при коэффициенте К/З = 85% убыток кредитора составит
6630 тенге (графа (1)), однако при коэффициенте К/З = 80 убытки кредитора будут полностью покрыты (графа (2)).
Тенге
Пример выплаты гарантии
(1)
(2)
1. Первоначальная стоимость имущества
2. Первоначальная сумма по кредиту
3. Сумма требований выплаты
117 650
100000
117 650
94120
107220
97220
4. Ликвидационная стоимость в процентах: 60%
60%
5. Чистая выручка от продажи
70590
6. Чистый убыток (5.-3.)
-36630
7. Максимальная сумма гарантии (2.* 30%) 30000
8. Сумма выплаченной гарантии
30000
9. Убыток кредитора после реализации
-6630
имущества и выплаты гарантии (6.+8.)
70590
-26630
28240
26630
0
Модель 2
В случае выбора данной модели при коэффициенте К/З = 85% убыток кредитора составит
4460 тенге (графа (1)), однако при коэффициенте К/З = 80 убытки кредитора будут полностью покрыты (графа (2)).
Тенге
Пример выплаты гарантии
(1)
1. Первоначальная стоимость имуще117650
ства
2. Первоначальная сумма по кредиту
100000
3. Сумма требований выплаты
107220
4. Ликвидационная стоимость в про60%
центах:
5. Чистая выручка от продажи
70590
6. Чистый убыток (5.-3.)
-36630
7. Максимальная сумма гарантии (3.*
32160
30%)
8. Сумма выплаченной гарантии
32160
9. Убыток кредитора после реализации
-4460
имущества и выплаты гарантии (6.+8.)
(2)
117650
94120
97220
60%
70590
-26630
29160
26630
0
Модель 3
В случае выбора данной модели кредитор будет в убытке независимо от коэффициента –
при коэффициенте К/З = 85% убыток кредитора составит 1831 тенге (графа (1)), а при коэффициенте К/З = 80 составят 13310 тенге (графа (2)), однако данная модель является самой дешевой для заемщика.
Тенге
Пример выплаты гарантии
1. Первоначальная стоимость имущества
2. Первоначальная сумма по кредиту
3. Сумма требований выплаты
4. Ликвидационная стоимость в процентах:
5. Чистая выручка от продажи
(1)
(2)
117650
117650
100000
107220
94120
97220
60%
60%
70590
70590
6. Чистый убыток (5.-3.)
-36630
7. Максимальная сумма гарантии ((-6.)*
18310
50%)
8. Сумма выплаченной гарантии
18310
9. Убыток кредитора после реализации
-18310
имущества и выплаты гарантии (6.+8.)
-26630
13310
13310
-13310
Очевидные преимущества гарантирования ипотечных кредитов, подтверждаемые
вышеприведенными выкладками уже в течении длительного периода времени является
опорой для ипотечных систем в США, Канаде и Австралии, а в настоящее время развивается в Европе и в ряде стран с возрождающейся и переходной экономикой.
В США компании FannieMae и FreddyMack не покупают кредиты с коэффициентом
К/З, превышающем 80%, без наличия ипотечной страховки. Подобным образом компания
GinnieMae приобретает кредиты, застрахованные Федеральным управлением жилищного
строительства. На вторичных рынках Австралии и Новой Зеландии наиболее обеспеченные (защищенные) пулы кредитов состоят из кредитов, которые были застрахованы в соответствующих компаниях.
Аналогично и наш Фонд строит самые тесные взаимоотношения с единственным
пока в стране оператором на вторичном рынке ипотечных кредитов - АО «Казахстанская
ипотечная компания» совместно проводя политику направленную на повышения качества
портфеля ипотечных кредитов.
Деятельность Фонда отвечает всем основным принципам, которые являются базовыми для систем ипотечного гарантирования (страхования) во всем мире, и представляют
собой разумный регулятивный подход к компании с потенциально высоким риском. К таковым относятся
Неаффилиированность - компания должна находится в собственности незаинтересованной третьей стороны, что будет исключать «дочернюю страховую компанию», т.е.
компанию, которая принадлежит или контролируется тем же самым руководством или
долями участия в капитале компании, что и банк, выдающий ипотечный кредит; в данном
случае риски, возникающие при выдаче ипотечных кредитов будут разделены с независимой компанией. Страхование кредитных рисков в аффилиированых страховых компаниях
с банками и ипотечными компаниями не решит проблему снижения указанных рисков при
возможных системных кризисах.
Требования к капиталу - в мировой практике требования к собственному капиталу
компаний, занимающихся ипотечным страхованием достаточно строги. Стандартным является минимальное соотношению риска к капиталу 20 : 1, а требования по резервам на
случай убытков установлены на уровне 60 % от премий.
Монопродуктность – запрет на совмещение гарантирования (страхования) ипотечных кредитов с другими классами страхования.
Однако сегодня все эти нормы подлежат законодательной регламентации, в связи с
чем Фондом совместно с Агентством Республики Казахстан по регулированию и надзору
финансового рынка и финансовых организаций и Ассоциацией финансистов Республики
Казахстан проводится работа по совершенствованию страхового законодательства в соответствии с Программой развития страхового рынка Республики Казахстан на 2004-2006
годы, утвержденной
Исходя из накопленного в Фонде опыта по привлечению участников в систему гарантирования ипотечных кредитов можно отметить два основных вопроса, касающиеся
его деятельности и связанные с новизной продукта Фонда.
Предположение об обязательности вступления в систему гарантирования
ипотечных кредитов под давлением, оказываемом с применением «административного ресурса». Участие в системе гарантирования ипотечных кредитов является абсолютно добровольным выбором каждого банка второго уровня или ипотечной компании, которые реально, проводят политику направленную на повышение качества своего кредитного
портфеля.
«Дороговизна продукта», предлагаемого Фондом. Сегодня многие банки и ипотечные компании предпочитают страховать свои риски по выдаваемым ипотечным кредитам за счет страхования гражданско-правовой ответственности (далее - ГПО) заемщика,
причем в большинстве случаев в аффилиированных страховых компаниях.
Несмотря на кажущуюся идентичность двух продуктов, они являются совершенно
разными. Страхование ГПО обеспечивает страховое покрытие до достижения коэффициента кредит к залогу (К/З) 70% или в течение первых 3-5 лет, хотя вероятность дефолта
возрастает после пятого-шестого года кредита. Тогда как гарантирование (страхование)
ипотечных кредитов обеспечивает покрытие убытков кредитора в течение всего срока
кредита. В настоящее время выбор страхования ГПО заемщиками происходит из-за мнимой дешевизны продукта.
Сомнения кредиторов усугубляется еще и тем, что заемщики при кажущейся дешевизне страхования ГПО не обращают внимание на то, что им приходится ежегодно оплачивать данный вид страховки по одним и тем же тарифам, причем страхование ГПО действует до достижения коэффициента К/З 70% (для справки: тарифы по страхованию ГПО
составляют в среднем 0,6-0,4% от суммы первоначального взноса), а вознаграждение за
гарантию Фонда - в пределах от 0,12 до 3,73% от суммы остатка основного долга, оплачиваемое на единовременной или ежегодной основе и разделенное на весь срок кредита. При
этом тарифы страховых компаний по страхованию ГПО актуарно не обоснованны и не
учитывают долгосрочные и высокие риски, связанные с ухудшением экономической ситуации и снижения цен на рынке недвижимости.
В заключение хотелось бы отметить, что проводя активную деятельность как по
привлечению банков второго уровня и ипотечных компаний в систему гарантирования
ипотечных кредитов, а также участвуя в реализации Программы, Фонд прилагает все усилия как для расширения доступа населения к ипотечному кредитованию, так и для разделения кредитных рисков банков и ипотечных компаний. Участие в системе гарантирования ипотечных кредитов дает банкам второго уровня и ипотечным компаниям право быть
застрахованными от убытков в случае дефолта заемщиками по ипотечному кредиту, путем
выплаты Фондом гарантии. Фонд планирует разделять от 30 до 50% кредитных рисков
банков и компаний в течение всего срока кредита. Кроме того, Фонд планирует рассмотреть возможность по снижению тарифов и удешевлению предоставляемых услуг, продолжать работу по внесению изменений в существующее страховое и налоговое законодательство, а также приложить усилия по внедрению новых продуктов в целях совершенствования системы гарантирования ипотечных кредитов.
Надеемся, что данный материал будет полезным и познавательным как для настоящих участников системы гарантирования ипотечных кредитов, так и для будущих потенциальных партнеров Фонда.