Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости
Компания обращается за кредитом в банк. Один из основных вопросов, на который она должна при этом ответить: что может предложить компания в качестве залога? Чем будут обеспечены не только возврат суммы кредита и уплата процентов за весь срок кредитования, но и выплата банку всех возможных неустоек, штрафов, связанных с неисполнением условий кредитного договора? Поговорим о залоге недвижимости.
Кредитование под залог недвижимого имущества имеет следующие плюсы:
•
•
•
•
•
нет необходимости держать неснижаемый остаток товара на складе для торгово­
закупочной компании; это реальная возможность для неторговой организации получить кредитные средства на развитие предприятия; при таком залоге кредитные организации чаще идут навстречу потенциальным заемщикам как в части больших лимитов (дисконт при залоге недвижимого имущества, как правило, ниже, чем при залоге товаров в обороте или основных средств), так и в части поддержания менее высокого уровня кредитовых оборотов по расчетному счету заемщика; сроки кредитования более длительные, чем при залоге товаров в обороте; за заемщиком сохраняется право распоряжаться заложенным недвижимым имуществом в рамках договора залога. Подразумевается, что недвижимое имущество может приносить доход от сдачи в аренду. Однако есть и недостатки:
•
•
процесс подготовки и сбора документов длителен и трудоемок; существуют дополнительные расходы, связанные с уплатой нотариального сбора и пошли­ны за государственную регистрацию. Как определить стоимость залога
Рыночная цена — отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в кредитных организациях документально. Причем бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, т.к. зачастую в них не содержится реальная рыночная цена. Требуется акт независимой оценки, отражающий весь процесс и применяемые методики. Однако не все кредитные организации безоговорочно принимают акт оценки любой оценочной компании. Чаще всего они сотрудничают с определенными фирмами, которые оказывают оценочные и консалтинговые услуги как им самим, так и их клиентам, и настаивают на проведении независимой оценки через эти компании. Причина такой настойчивости только в одном — в стремлении исключить договоренность между оценочной фирмой и заемщиком, при которой в акте указывается завышенная рыночная стоимость недвижимости. Но возможен вариант, когда вы находите фирму­оценщика, согласовываете свой выбор с кредитной организацией, и только после этого проводится оценка. У оценочной фирмы должны быть в наличии следующие основные документы:
•
•
•
федеральная лицензия на оценочную деятельность; дипломы и сертификаты независимых оценщиков, осуществляющих оценку и составляющих отчет об оценке; аккредитация при органах управления государственной власти; •
полис страхования профессиональной ответственности, полученный в первоклассной страховой компании. Потенциальный заемщик должен учитывать все это еще на начальном этапе подготовки документов к представлению их для рассмотрения в кредитную организацию. Проведение независимой оценки влечет дополнительные затраты, которые впоследствии можно списать на себестоимость.
Определение залоговой стоимости объекта недвижимости входит в компетенцию сотрудника управления коммерческого кредитования банка, утверждается Кредитным комитетом и рассчитывается как разность рыночной стоимости и дисконта. Последний составляет 20–50% от рыночной цены объекта недвижимости, определяется исходя из конкретных условий кредитования, степени ликвидности объекта, наличия у потенциального заемщика положительной кредитной истории и включает в себя возможные потери кредитной организации:
непогашение (частичное или полное) кредита, неуплата процентов, штрафы и пени. Также на случай неисполнения должником своих обязательств в дисконте учитывают возможные судебные издержки, возникшие при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке, а также расходы, связанные с дальнейшей реализацией объекта недвижимости на открытых торгах или аукционе. Таким образом, потенциальный заемщик может заранее определить приблизительную сумму кредита, на которую ему стоит рассчитывать в случае принятия Кредитным комитетом положительного решения.
Как подготовить пакет документов
Сбор правоустанавливающих документов на недвижимое имущество — один из самых длительных и трудоемких процессов при подготовке документации. Но если сделать это заранее, то можно свести к минимуму и время получения необходимых бумаг, и трудозатраты, а также ускорить процесс рассмотрения вопроса на Кредитном комитете.
В первую очередь следует подготовить два пакета уставных документов, один из которых будет передан в дело к нотариусу, удостоверяющему договор залога, другой, нотариально заверенный, — в дело заемщика в Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Примерный перечень документов, необходимых для оформления и последующей регистрации договора залога недвижимого имущества, являющегося нежилым помещением:
свидетельство о государственной регистрации права собственности1;
документ, являющийся основанием для внесения собственника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (договор купли­продажи, постановления правительства, план приватизации и т. п.);
технический паспорт на дом, здание, сооружение или выписка из технического паспорта — ф. №1а (действителен в течение 1 года);
справки из Бюро техничес­кой инвентаризации (БТИ): о состоянии здания/помещения — ф. №5; о соответствии площадей; о соответствии адреса объекта недвижимости (если есть разночтения в различных документах); об инвентаризационной стоимости (действительна в течение 10–30 дней, см. срок действия в правом верхнем углу документа); поэтажный план; экспликация — ф. №22 (действительны в течение 1 года);
справка из территориального управления по налогам и сборам об отсутствии задолженности по уплате налогов на имущество;
договор аренды земельного участка со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
справка о гекодах (географические точки на плане земельного участка) + 2 копии, необходимые, если регистрируется залог недвижимого имущества вместе с земельным участком;
письмо из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о согласии на залог прав аренды на земельный участок. (В каждом городе есть свой земельный комитет. Для Москвы — это Мос­комзем или его территориальные районные управления.) Если земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, передаваемое в залог, находится в собственности, то такое письмо не требуется;
расчет нормативной стоимости прав аренды или прав собственности на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, передаваемое в залог2;
протокол о крупной сделке. Он оформляется в том случае, если сделка подпадает под понятие крупной для данного предприятия в соответствии с Федеральным законодательством3.
После предоставления вышеуказанных документов в кредитную организацию ее юридическая служба осуществляет их правовую экспертизу и дает заключение о возможности заключить договор залога недвижимого имущества.
Какие сложности обычно возникают у заемщика при подготовке документов для оформления договора залога недвижимости?
• В свидетельстве на право собственности и в документах БТИ расходятся данные о площади объекта недвижимости.
В этом случае либо БТИ допустило техническую ошибку, либо на объекте были произведены незарегистрированные перепланировки, повлекшие за собой изменение его общей площади. Для устранения расхождений необходимо привести документы в соответствие и получить новое свидетельство на право собственности. Если расхождения по площади возникли ввиду технической ошибки БТИ, следует обратиться туда за получением подтверждения соответствия площади, указанной в свидетельстве на право собственности, и площади, отраженной в документах БТИ.
• По истечении регламентного срока после подачи на регистрацию договора залога недвижимого имущества Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дает отказ или приостанавливает процесс государственной регистрации. Причин может быть несколько:
наличие обременения в виде ранее возникшего залога;
истечение срока действия документов БТИ;
технические ошибки, допущенные при составлении договора залога недвижимого имущества, расхождения в уставных документах и др.
• Подача на регистрацию документов, не приведенных в соответствие с Федеральным законом №122­ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. в редакции от 11.04.2002 г. Если права на недвижимое имущество возникли до 31 января 1998 г., т.е. до введения в действие Закона, и не были зарегистрированы в установленном порядке, то, чтобы принять в залог такую недвижимость и осуществить государственную регистрацию прав, возникающих после введения в действие Закона (после 31 января 1998 г.), требуется государственная регистрация прав на данный объект. Таким образом, сначала должна быть зарегистрирована предыдущая сделка, а потом уже станет возможна регистрация залога, обременений и прочих видов сделок 4.
Пример. Руководство крупного промышленного предприятия, полностью соответствующего кредитной политике банка, подало документы на получение кредита под залог недвижимого имущества. Юридическая служба после рассмотрения документов выяснила, что недвижимое имущество, состоящее из нескольких зданий и сооружений, часть которых предполагалось передать в залог в качестве обеспечения кредита, оформлено в собственность в виде имущественного комплекса с указанием его общей площади. Это не позволяло в сжатые сроки оформить договор залога отдельных зданий и сооружений без переоформления свидетельства на право собственности с выделением в натуре зданий и сооружений, передаваемых в залог. Дополнительно ситуация осложнялась тем, что приватизация прошла в 1997 г. и тогда же было получено свидетельство на право собственности, повлекшее за собой необходимость приведения правоустанавливающих документов в соответствие с Федеральным законом №122­ФЗ. Из­за неточного оформления свидетельства на недвижимое имущество на этапе приватизации и слишком длительного срока приведения документов в соответствие с требованиями органов государственной регистрации руководство предприятия было вынуждено отказаться от получения кредита.
Как правило, каждый договор залога содержит непременное условие — страхование от различных рисков. Возможно, ваша недвижимость уже застрахована в какой­либо страховой компании. Однако кредитная организация вправе потребовать перестраховать объект в той страховой компании, которой она доверяет, либо изменить условия договора страхования в вашей страховой компании, чтобы выгодоприобретателем по нему стал банк.
При оформлении договора страхования в первую очередь следует обратить внимание на виды рисков, по которым страхуется недвижимое имущество. Страховой компании выгоднее застраховать недвижимое имущество по всем видам рисков. Но не каждый объект недвижимости может быть подвержен всем рискам, перечисленным в договоре страхования. Значит, необходимо вывести из договора те риски, по которым на данном объекте страховой случай исключен. Тем самым уменьшится размер страховой премии, причитающейся к выплате страховщику. Кроме того, если в залог передается часть здания, то можно застраховать только ее.
Получение и погашение кредита
С момента подачи заявления о получении кредита под залог недвижимого имущества до момента зачисления на счет заемщика денежных средств проходит от 1 до 3 месяцев. Это в том случае, если потенциальный заемщик пришел в кредитную организацию впервые и у него нет в ней кредитной истории. Если же заемщик уже имеет в банке положительную историю, то временные рамки могут быть сужены до минимума — от 2 недель до 1 месяца. Подчеркнем: сроки зависят только от состояния документов на недвижимое имущество и от того, насколько оперативно потенциальный заемщик ведет работу по их подготовке для оформления залога.
Срок зачисления денежных средств на счет заемщика также может быть разным. Договор залога недвижимого имущества регистрируется в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, о чем в Едином государственном реестре собственников делается соответствующая запись. Только после этого денежные средства начисляются на ссудный счет заемщика. Регламентные сроки по регистрации договора залога, установленные для Комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляют 30 календарных дней. В районах с невысокой загрузкой органов государственной регистрации — до 14 дней. Это обычная практика. Вполне возможно, что по решению кредитной организации денежные средства будут начислены на счет заемщика в размере 50–100% еще до государственной регистрации договора, но не ранее факта нотариального удостоверения договора залога.
Погашение кредита может осуществляться по­разному: либо в конце срока действия кредитного договора, либо по заранее оговоренному с банком графику. Как правило, график погашения кредита — это предмет для переговоров сторон. После полного погашения и при отсутствии взаимных претензий залогодатель и залогодержатель оформляют «Совместное заявление «Залогодателя» и «Залогодержателя» о погашении залога», на основании которого Комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выводит из­под залога недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю, о чем в Едином государственном реестре собственников делается соответствующая запись.
В случае невозврата или частичного невозврата кредита требования банка в размере задолженности клиента удовлетворяются одним из перечисленных ниже способов:
судебное разбирательство, в результате которого при вынесении положительного решения об обращении взыскания недвижимое имущество реализуется через торги или аукцион;
подписание нотариального соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания;
подписание Договора об отступном, на основании которого залогодержатель осуществляет регистрационные действия в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми право собственности переходит к залогодержателю. Далее залогодержатель выставляет на продажу предмет залога и из средств, вырученных от продажи недвижимого имущества, покрывает свои убытки (непогашенный кредит, проценты по кредиту, пени, штрафы, неустойки). Оставшиеся от реализации недвижимого имущества денежные средства перечисляются на счет залогодателя. Однако отметим, что «…
действующее законодательство не предусматривает передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.409, 414 ГК РФ)» 5.
В случае, когда заемщик и залогодатель — разные лица, решение вопроса о возмещении убытков, понесенных кредитной организацией, может быть только одно — судебное разбирательство.
Если потенциальный заемщик предполагает длительную и успешную работу с банком, в чем всегда заинтересована сама кредитная организация, то ему необходимо рассчитывать сроки кредитования таким образом, чтобы при оформлении залога недвижимого имущества не пришлось нести дополнительные расходы в части нотариального сбора и государственной регистрации при дальнейшем оформлении нового кредитного договора, а значит, и нового договора залога недвижимого имущества. Обычно долгосрочные кредиты оформляются в виде кредитной линии на срок от 1 до 3 лет. Если заемщика интересует кредитная линия на 1 год под залог недвижимого имущества, то следует учесть, что по истечении этого срока и после полного исполнения своих обязательств ему придется снова заключить договор залога и опять пройти весь путь от сбора документов до регистрации договора залога в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что само по себе не выгодно и занимает много времени. Поэтому при подаче заявления на получение кредита стоит указывать максимально возможные сроки кредитования, на которые пойдет банк.