Продажа недвижимости: налогообложение и получение вычета

СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
Продажа недвижимости:
налогообложение
и получение вычета
Е. В. Мацкявичене
Нужно ли платить НДФЛ при обмене жилплощади между родственниками? Как будет рассчитан налог при продаже так называемой кооперативной квартиры, а также унаследованной недвижимости? Почему грядущие изменения налогового законодательства подталкивают некоторых владельцев недвижимости продать ее в этом году?
При определении налоговой базы по НДФЛ
в силу п. 1 ст. 210 НК РФ учитываются все
доходы налогоплательщика, полученные им
как в денежной, так и в натуральной формах,
или право на распоряжение которыми у него
возникло, а также доходы в виде материаль%
ной выгоды. Доходы, полученные от продажи
недвижимости, принадлежащей гражданину,
также включаются в налогооблагаемую базу.
При этом базу по НДФЛ можно уменьшить
на сумму налогового вычета.
Родственный обмен
При реализации
налогоплательщиком в соответствии с договором мены имущества (в том
числе доли
в праве собственности на недвижимость) возникает налогооблагаемый доход
Обмен жилья или даже долей в жилых по%
мещениях, домах между родственниками –
довольно частое явление. Но не секрет, что
в силу ст. 567 ГК РФ к договору мены при%
меняются правила договора купли%продажи.
При этом каждая из сторон одновременно
признается продавцом товара, который она
обязуется передать, и покупателем товара,
который она обязуется принять в обмен.
Выясним, придется ли заплатить налог, об%
меняв, к примеру, долю в праве собственно%
сти на дачу на долю в квартире?
Если из договора мены не вытекает иное,
товары, подлежащие обмену, предполагаются
равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако
вполне возможно, что стоимость половины
дачи не равна стоимости доли в квартире, не%
смотря на то, что обменивающиеся родствен%
ники считают обмен справедливым. С точки
зрения налогообложения, не имеет значения,
насколько честным полагают обмен стороны
сделки, тем более, что иногда к финансовым
интересам примешиваются семейные (к при%
меру, получив более дорогую долю в квартире,
родственник обязуется осуществлять уход за
проживающей в этой квартире бабушкой).
По закону сумма дохода, полученного по
договору мены долей в праве собственности
на объект недвижимости, определяется исхо%
дя из их стоимости, указанной в этом догово%
ре. Если же в нем стоимость долей в праве
собственности не указана, то сумма дохода
определяется исходя из рыночной стоимости
обмениваемых долей (письмо Минфина Рос%
сии от 02.10.14 № 03%04%05/49508).
Итак, при реализации налогоплательщи%
ком в соответствии с договором мены имуще%
ства (в том числе доли в праве собственности
на недвижимость) возникает налогооблагае%
мый доход. Но лишь если жилье находилось
в его собственности менее трех лет. Впрочем,
в силу подп. 1 п. 1 и подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220
НК РФ при реализации имущества, находив%
шегося в собственности налогоплательщика
менее трех лет, налогоплательщик вправе по%
лучить имущественный налоговый вычет. Он
предоставляется в суммах, полученных нало%
Бухгалтерский учет № 3 март 2015
71
СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
Лишь доход, полученный налогоплательщиком
при продаже
квартиры, приобретенной по договору с ЖСК,
находившейся
в его собственности более трех
лет с момента
выплаты в полном объеме паевого взноса, не
будет облагаться
НДФЛ
гоплательщиком в налоговом периоде от про%
дажи жилых домов, квартир, комнат, включая
приватизированные жилые помещения, дач,
садовых домиков или земельных участков или
доли (долей) в указанном имуществе, но не
превышающих в целом 1 000 000 руб. Вместо
получения вычета можно уменьшить величину
облагаемых НДФЛ доходов на сумму факти%
чески произведенных и документально под%
твержденных расходов, связанных с получени%
ем этих доходов.
Вместе с тем, в соответствии с п. 17.1
ст. 217 НК РФ не подлежат обложению
НДФЛ доходы, получаемые физическими ли%
цами, являющимися налоговыми резидентами
Российской Федерации, за соответствующий
налоговый период от продажи жилых домов,
квартир, комнат, включая приватизированные
жилые помещения, дач, садовых домиков или
земельных участков и долей в указанном иму%
ществе, находившегося в собственности нало%
гоплательщика три года и более.
Продажа "кооперативной" квартиры
Одним из способов приобретения жилья для
относительно небогатых людей является
вступление в жилищно%строительный ко%
оператив. Граждане могут получить кварти%
ру в свое распоряжение, даже если паевой
внос пока не выплачен полностью. Доку%
ментом, подтверждающим передачу кварти%
ры члену кооператива, является акт прие%
ма%передачи, оформленный в установлен%
ном порядке. Но что делать, если возникнет
необходимость продать квартиру, купленную
таким способом?
Важная деталь, имеющая значение при
продаже кооперативной квартиры: член
ЖСК приобретает право собственности на
жилое помещение в многоквартирном доме
лишь в случае полной уплаты паевого взно%
са (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4
72
Бухгалтерский учет № 3 март 2015
ст. 218 ГК РФ). Иными словами, моментом
возникновения у налогоплательщика права
собственности на квартиру, приобретенную
по договору с ЖСК, является не дата полу%
чения свидетельства о праве собственности
на нее, а момент внесения в полном объеме
паевого взноса (письмо Минфина России от
30.06.14 № 03%04%05/31383).
В большинстве случаев уплата паевого
взноса длится многие годы. Но время, ис%
текшее до момента полной оплаты пая не
имеет никакого значения. Лишь доход, по%
лученный налогоплательщиком при прода%
же квартиры, приобретенной по договору
с ЖСК, находившейся в его собственности
более трех лет с момента выплаты в полном
объеме паевого взноса, не будет облагаться
НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Отметим,
что налогоплательщик вправе не подавать
налоговую декларацию по доходам от про%
дажи жилья, принадлежавшего ему более
трех лет, если нет иных доходов, подлежа%
щих декларированию. Если же жилье при%
шлось продать до истечения этого срока,
возникает налогооблагаемый доход. Впро%
чем, можно прибегнуть к вычету в размере
1 000 000 руб., либо уменьшить сумму об%
лагаемых НДФЛ доходов на сумму факти%
чески произведенных и документально под%
твержденных расходов, связанных с полу%
чением этих доходов (письмо Минфина
России от 01.10.14 № 03%04%05/49115).
Дом и земля по отдельности
Многие граждане строят новые дома на дав%
но принадлежащих им земельных участках.
Иногда такие участки даже не куплены, а
получены в дар или в наследство. Вполне
обычная ситуация: гражданин владеет зем%
лей 10 лет, а домом – 2 года.
Рассмотрим, как придется платить НДФЛ
при продаже дома вместе с участком.
СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
У наследников,
вступивших
в права наследства, право собственности на
наследственное
имущество возникает со дня
смерти наследодателя
При продаже такого имущества самое важ%
ное, чтобы в договоре купли%продажи отдельно
были выделены стоимость земельного участка
и стоимость жилого дома. Дело в том, если до%
ход от продажи земельного участка, которым
гражданин владел более трех лет, освобожден
от уплаты НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), то
доход от продажи дома включается в налоговую
базу, однако можно претендовать на вычет
в сумме 1 000 000 руб. или в размере расходов
на постройку этого дома (письмо Минфина
России от 01.10.14 № 03%04%05/49121).
А теперь представим себе немного иную
ситуацию: гражданин владел земельным
участком, на котором его взрослый сын по%
строил и оформил в свою собственность
дом. Через некоторое время (допустим, че%
рез 5 лет) гражданин умер, а земля по на%
следству досталась сыну. Через год сын про%
дает дом вместе с участком.
В этом случае не придется платить
НДФЛ со стоимости проданного дома, но
нужно заплатить налог от продажи земель%
ного участка. С учетом того, что участок не
покупался, речь о предъявлении к вычету
расходов на его приобретение вести нельзя.
Даже если в свое время взрослый сын ока%
зывал отцу финансовую поддержку при при%
обретении участка. Зато он вправе претен%
довать на вычет в размере 1 000 000 руб.
Выдел доли наследства в натуре
и ее последующая продажа
Наследников зачастую оказывается гораздо
больше, чем один. И если никто из них
не отказывается от своей части наследства,
а оно само невелико и делить практически
нечего, то каждому из них достанется лишь
небольшая доля в праве собственности
на дом, квартиру, земельный участок и т. п.,
впоследствии наследник может выделить
свою доле в натуре и продать ее.
Тем, кто оказался в подобной ситуации,
важно иметь в виду следующее.
С одной стороны, согласно ст. 1114 и
1152 ГК РФ принятое наследство признает%
ся принадлежащим наследнику со дня его
открытия, которым является день смерти
гражданина, независимо от времени его
фактического принятия, а также момента
государственной регистрации права наслед%
ника на наследственное имущество, когда
такое право подлежит государственной ре%
гистрации.
С другой стороны, на основании ст. 219
ГК РФ право собственности на недвижимое
имущество, подлежащее государственной ре%
гистрации, возникает лишь с момента такой
регистрации. Пунктом 9 ст. 12 Федерального
закона от 21.07.97 № 122%ФЗ "О государст%
венной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" установлено сле%
дующее: в случае раздела, выдела доли в на%
туре или других действий с объектами недви%
жимого имущества записи об объектах,
образованных в результате этих действий,
вносятся в новые разделы Единого государст%
венного реестра прав на имущество и сделок
с ним (ЕГРП) и открываются новые дела
правоустанавливающих документов с новыми
кадастровыми номерами. Поскольку выдел
в натуре доли в праве собственности на жи%
лой дом приводит к возникновению нового
объекта недвижимости, срок нахождения в
собственности такого объекта исчисляется с
даты его регистрации в ЕГРП.
В целях налогообложения срок будет ис%
числяться с момента регистрации в ЕГРП.
Что касается уплаты налога, то делать
это придется в общеустановленном порядке:
при реализации имущества, находившего%
ся в собственности налогоплательщика ме%
нее трех лет, налогоплательщик вправе по%
лучить вычет до 1 000 000 руб. Доход, пре%
вышающий названную сумму, облагается
НДФЛ по ставке 13 %. (письмо Минфина
Бухгалтерский учет № 3 март 2015
73
СЕМЕЙНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
Поэтому граждане, владеющие
недвижимостью
три–четыре года
и планирующие
ее продажу, могут счесть, что
это целесообразно сделать именно в 2015 г.
России от 01.10.14 № 03%04%05/49111).
При продаже выделенной в натуре доли по%
сле истечения трехлетнего срока владения
платить налог не придется.
Продавать ли жилье в 2015 г.
Если гражданин при продаже принадлежащей
ему недвижимости принимает во внимание
фактор налогообложения и возможность по%
лучения налогового вычета, ему необходимо
ознакомиться с новацией, которая вступит в
силу, казалось бы, еще не скоро, а именно –
1 января 2016 г. С этой даты порядок уплаты
НДФЛ при продаже жилья и порядок предо%
ставления вычета существенно изменятся.
Рассмотрим, в чем заключаются новации.
С 1 января 2016 г. вступит в силу новая
ст. 217.1 НК РФ, введенная Федеральным за%
коном от 29.11.14 № 382%ФЗ. С этой даты
доходы, полученные от продажи объекта не%
движимого имущества, освобождаются от на%
логообложения при условии, что такой объект
находился в собственности налогоплательщи%
ка в течение минимального предельного срока
владения объектом недвижимого имущества и
более. Этот срок будет зависеть от способа
приобретения объекта недвижимости.
Минимальный предельный срок владе%
ния объектом недвижимого имущества со%
ставит три года для объектов недвижимого
имущества, в отношении которых соблюда%
ется хотя бы одно из следующих условий:
– право собственности на объект недви%
жимого имущества получено налогоплатель%
щиком в порядке наследования или по дого%
вору дарения от физического лица, призна%
ваемого членом семьи и (или) близким
родственником этого налогоплательщика в
соответствии с Семейным кодексом РФ;
– право собственности на объект недви%
жимого имущества получено налогоплатель%
щиком в результате приватизации;
74
Бухгалтерский учет № 3 март 2015
– право собственности на объект недви%
жимого имущества получено налогоплатель%
щиком – плательщиком ренты в результате
передачи имущества по договору пожизнен%
ного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предель%
ный срок владения объектом недвижимого
имущества составит пять лет. Впрочем,
субъектам федерации будет дано право уме%
ньшить предельный срок владения до нуля.
Также следует отметить, что с 2016 г. бу%
дет обращаться пристальное внимание на
сумму, указанную в договоре купли%продажи
объекта недвижимости. Если доходы налого%
плательщика от продажи объекта недвижи%
мости меньше, чем кадастровая стоимость
этого объекта по состоянию на 1 января года,
в котором осуществлена государственная ре%
гистрация перехода права собственности на
продаваемый объект недвижимого имущест%
ва, умноженная на понижающий коэффици%
ент 0,7, в целях налогообложения доходы на%
логоплательщика от продажи объекта прини%
маются равными его кадастровой стоимости
(по состоянию на 1 января года, в котором
осуществлена госрегистрация перехода права
собственности), помноженной на понижаю%
щий коэффициент 0,7. Размер коэффициента
может быть уменьшен законом субъекта фе%
дерации вплоть до нуля для всех или отдель%
ных категорий налогоплательщиков и (или)
объектов недвижимого имущества.
Поскольку продажа жилья – дело небы%
строе и вполне возможно, что объект недви%
жимости, выставленный на продажу сейчас,
найдет своего нового хозяина только в сле%
дующем году, когда начнут действовать но%
вые нормы, помните про пятилетний срок ¢
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая: [принят
Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и допол%
нениями] // Справочно%правовая система "Консультант Плюс":
[Электронный ресурс] / Компания "Консультант Плюс".
2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая: [принят Го%
сударственной Думой 5 августа 2000 г., № 117%ФЗ, с изменениями и
дополнениями] // Справочно%правовая система "Консультант
Плюс": [Электронный ресурс] / Компания "Консультант Плюс".