2015 год: основные тенденции рынка коммерческой

2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости
Валентин Стобецкий
Региональный и коммерческий директор компании JLL, Москва
Цены на коммерческую недвижимость падают, при этом арендодатели стали
фиксировать их в рублях
Справка
JLL
Сфера деятельности: комплексные услуги в области недвижимости
Территория: компания представлена в 80 странах мира (российские представительства находятся в
Москве и Санкт-Петербурге)
Численность персонала: 58 000
Годовой оборот: 5,4 млрд долл. США (в 2014 году)
Достижения: объем сделок по купле-продаже и привлечению финансирования составил в 2014 году
118 млрд долл. США
Цены стали фиксироваться в рублях
Сегодня в Москве можно арендовать качественные офисы класса А по ценам,
зафиксированным в рублях. Такого не было никогда. Даже на заре
формирования столичного рынка недвижимости ставки под давлением высокой
инфляции фиксировались в валюте. Абсолютное большинство компаний в
России фиксируют оборот в местной валюте, поэтому оплата аренды офиса в
долларах по новому курсу для многих неподъемная задача. Теперь они наконец
получили возможность фиксировать затраты на офис в рублях. А значит,
сегодня нужно реструктурировать текущий договор аренды или искать более
выгодные варианты.
В Москве деловая жизнь сосредотачивается в зоне
«Москва-Сити»
Деловой центр «Москва-Сити» имеет всю необходимую инфраструктуру, рядом
две станции метро. В комплексе – 786 тыс. кв. м офисных площадей, и еще
около 300 тыс. кв. м будет введено в 2015 году. Учитывая размер зданий,
«Москва-Сити» – идеальное место для корпораций, которым нужно много
площадей. Так, недавно офис в комплексе решила приобрести компания
«Транснефть». В новых объектах центра арендные ставки сейчас ниже, чем в
офисах класса А, расположенных в Центральном административном округе
столицы, – 400–450 долл. США за 1 кв. м в год. При этом по итогам 2014 года
доля вакантных офисных площадей достигла 40% (против 16,6% в среднем по
городу). Большой объем новых помещений был введен в «Москва-Сити» в
конце 2014 года, и если раньше собственники объектов держали ставки на
высоком уровне, то теперь они снижают цены.
Снижаются цены на коммерческую недвижимость
Во время кризиса 2009 года зарубежные компании в России сокращали
расходы, в том числе уменьшали объем арендуемых помещений, тогда как
крупные российские игроки с государственным участием, напротив, покупали
наиболее ликвидные офисы. К примеру, компания «ИнтерРАО» приобрела
бизнес-центр «Луч», а предприятие «Русгидро» купило офисное здание на ул.
Малая Дмитровка. Сейчас ситуация складывается иначе. Иностранные
компании сдерживают свое развитие в России, а государственные не имеют
возможностей для расширения. В результате цены на коммерческую
недвижимость корректируются и дают возможность частным компаниям с
долгосрочным планированием развития покупать объекты на выгодных
условиях. Так, за прошлый год цена предложения по продаже офисов в столице
снизилась в среднем на 10–16%. В классе А она сейчас составляет 4,4–7,1 тыс.
долл. США за 1 кв. м, а в классах B и B+ варьируется в диапазоне 1,6–4,3 тыс.
долл. США за 1 кв. м. Для игроков со свободными финансовыми средствами (в
основном частных компаний) сегодня самое время покупать офис по очень
выгодной цене. Инвестиции вернутся в течение семи-восьми лет.
Чтобы сэкономить на аренде, компании проводят
децентрализацию back-офиса
Для компаний, занимающих более 10 тыс. кв. м, дополнительную экономию
может принести выделение представительского front-офиса, который будет
располагаться в центральной части города, и перевод обслуживающих
подразделений (back-офиса) на периферию. Помимо этого, с учетом появления
в Москве зон платной парковки и популяризации городскими властями
общественного транспорта, как никогда актуальной становится близость
бизнес-центра к станции метро. Объекты, расположенные рядом с МКАД и в
шаговой доступности от метрополитена, сегодня наиболее востребованны.
Яркий пример – переезд всей ГК «Систематика» в офисный парк Comcity в
Новой Москве (крупнейшая сделка 2014 года), где организация арендовала 17,6
тыс. кв. м.
Компании стали реже менять офисы
За последний год доля новых сделок в структуре спроса значительно снизилась:
компании предпочитают продлевать текущий договор аренды. Доля таких
транзакций выросла в 2014 году до 40% от общего объема сделок против 20% в
2013-м. Собственники бизнес-центров, чтобы привлечь новых арендаторов,
готовы даже выполнить отделку за свой счет. В некоторых случаях стоимость
отделки может сравняться с платой за несколько лет аренды. Поэтому если
Вашей компании требуется новый офис, сейчас самое время для переезда.
Появилась возможность снизить арендную ставку
Арендные ставки в договорах, заключаемых сейчас, и в договорах,
заключенных год-два и более назад, различаются как минимум на 20–25% в
сторону снижения. Проверьте, не переплачиваете ли Вы за свой офис. Если
цена завышена, попробуйте договориться с арендодателем о снижении ставки.
В заполненных бизнес-центрах собственники неохотно идут на предоставление
более выгодных условий, тогда как владельцы новых, качественных, но еще не
заполненных объектов будут более гибкими, и Вы, вероятно, сможете
договориться о значительных скидках.
Локальные тенденции рынка недвижимости
1. Доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжит
рост в 2015 году и достигнет 7,5%.
2. Объем свободных площадей на рынке складов Московского региона может
снизиться в 2015 году. По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году здесь
был введен наибольший объем складских площадей за последние семь лет: 1,6
млн кв. м.
3. Доля вакантных складов на рынке Санкт-Петербурга по итогам IV квартала
2014 года выросла с 4 до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В 2015
году прогнозируется дальнейший рост показателя: до 8–9%.
4. Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться
под давлением рыночной ситуации. Некоторые столичные и многие
региональные объекты могут быть заморожены. На 2015 год девелоперы
заявляли ввод 2,6 млн кв. м новых торговых центров. Однако реально может
быть введено не более 1,9 млн кв. м.
Подготовлено по материалам компании JLL