ЛЕКЦИЯ 1: «ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО
advertisement
ЛЕКЦИЯ 1: «ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА«» Земля является материальной основой земельных отношений и главным объектом хозяйствования. В связи с тем, что эти характеристики земля приобретала по мере своего использования, возникли проблемы разграничения, раздела, перераспределения земельных участков, упорядочения хозяйственного использования и охраны земель. Таким образом, начался процесс приспособления тех или иных земельных угодий к различным видам деятельности. Первоначально, это носило случайный характер, в дальнейшем все большую роль играла потребность в более подробном описании отдельных характеристик земельных участков и оценке их качественного состояния. На этой основе стали формироваться отдельные элементы земельного кадастра. Исторически земельный кадастр возник в силу необходимости получения сведений о земле как первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. С возникновение государственности земля стала одним из основных источников государственных доходов и, в связи с этим, объектом различного рода обложений. Таким образом, с самого начала использования земли, ведения земледелия и скотоводства возникает необходимость в учете, а затем и в оценке земель, то есть проведении земельно-кадастровых работ. «Кадастр» происходит от латинского слова «caput», что означало «податный предмет», и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н. э. - 14 г. до н. э).В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю – «caputigum». В дальнейшем, в связи с установлением более точного размера поземельной дани с учетом переписи населения, появились «capitastrum» и «catastrum», и затем во французское «cadastre» - дословно «книга-реестр». Земельный кадастр – в узком значении книга (реестр) о предметах поземельного обложения. В условиях многообразия форм собственности на землю, земельный кадастр – это система мероприятий по учету, описанию и оценке земли, проводимых государством с целью получения сведений о земле для поземельного налогообложения. Первоначально земельный кадастр включал следующие операции: - учет земель; - естественноисторическое и экономическое описание земель; - оценка земель. Учет – определение пространственного положения и размеров земельных участков, массивов и землепользований, состава земельных угодий и их качественного состояния. Естественноисторическое и экономическое описание земель – выяснение и фиксация естественноисторических и экономических характеристик земли. Оценка – установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства. Таким образом, земельный кадастр вначале представлял собой простые действия по учету земель, используемых в земледелии и скотоводстве. С развитием производства появились специальные документы (списки, реестры, книги), в которые вносились сведения о земле, устанавливался определенный порядок учета земледельческих операций. Земельно-кадастровые сведения стали фиксироваться не только в текстовой документации, но и на плановокартографических материалах. В зависимости от качества почвенного покрова земли стали подразделяться на группы и классы. Со временем большое значение приобретает правовая сторона кадастра, которая включала земельнорегистрационные сведения и была связана с оформлением права собственности на землю. Земельный кадастр становиться основой правового обеспечения земельной собственности и решения различных гражданских дел о границах владений и землепользований. Как мероприятие земельный кадастр оформляется в условиях феодального строя, при котором происходит укрепление частной собственности феодалов на землю. В условиях капиталистических отношений земельный кадастр представляет уже более сложное мероприятие, осуществляемое специальной земельно-кадастровой службой. Основным предназначением земельного кадастра было обеспечение государственных служб данными для налогообложения. В отдельных государствах наряду с земельным кадастром проводилась юридическая земельная регистрация, в задачи которой входит оформление прав собственности и владения на земельные участки. Земельная регистрация была направлена на охрану права частной собственности на землю, укрепление капиталистических отношений и создание правовых условий для крупного землевладения и подразделялась на личную и вещную. Личная велась по землевладельцам, а вещная – по землевладениям. В результате осуществления юридической земельной регистрации оформляются права землевладельцев на земельные участки, которые фиксируются в специальных документах и заверяются нотариальными учреждениями. Земельный кадастр как специальное учетно-оценочное мероприятие, возникнув на определенном этапе развития общества, постоянно развивался и совершенствовался, и прежде всего претерпевали изменения методы и способы изучения, учета, оценки, классификации земель по видам угодий и их качеству. Благодаря применению более совершенных методов, технических средств и технологий повышалась точность и достоверность земельно-кадастровой информации, совершенствовались формы и содержание земельно-кадастровых документов. ЛЕКЦИЯ 2: «ОСНОВНЫЕ СВОЙСТВА ЗЕМЛИ И ИХ УЧЕТ ПРИ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ» В зависимости от того, что является объектом учета и оценки различают следующие кадастры: земельный, лесной, водный, кадастр недр и другие. Земельный кадастр отличается от других видов кадастров своим объектом, в качестве которого выступает земля как источник материальных благ, как средство производства и пространственный базис. Поэтому специфические особенности методики составления земельного кадастра во многом обуславливаются особыми свойствами земли. В отличии от других средств производства земля имеет ряд специфических черт. Земля в общественной жизни является всеобщим предметом и условием труда, то есть необходимым условием любого процесса производства, и выступает в роли всеобщего средства производства. Земля ограничена в пространстве и уникальна, в то время как другие средства производства по мере развития производительных сил количественно изменяются, менее совершенные заменяются более производительными, экономически выгодными. Земля – это дар природы, а потому в своем естественном состоянии не имеет стоимости. Земля характеризуется постоянством местоположения, ее нельзя передвинуть, переместить, тогда как другие средства производства перемещаются с одного места на другое. В сельском хозяйстве земля выступает не только как место, где осуществляются производственные процессы. Но и как предмет и орудие труда, и в этом смысле выступает как главным средством производства. Важным свойством земли является то, что в процессе производства она не ухудшается, а постоянно улучшается, если правильно с ней обращаться. Все другие средства производства в процессе их использования изнашиваются и физически, и морально, теряют свои полезные свойства и выбывают из процесса производства. Земля же является вечным средством производства. При определенных условиях земля, в отличие от других средств производства, может сама восстанавливать свое плодородие. Если участок земли вывести из оборота на несколько лет, то в результате действия естественных факторов восстанавливаются запас питательных веществ, структура, влажность почвы и другое. Это длительный процесс, однако человек может значительно ускорить восстановление почвенного плодородия. Почвенное плодородие – важнейшее свойство земли, которое характеризует ее как производительную силу, как основное средство производства. С плодородием непосредственно связаны проблемы дифференциальной ренты и земельного кадастра. Плодородие – это способность почвы обеспечивать урожай, уровень которого зависит от объективных свойств самой почвы, климатических условий, культуры земледелия. Различают природное (естественное) плодородие и экономическое (действительное и эффективное). Естественное плодородие сформировано в результате почвообразовательного процесса и является объективным свойством почвы. Экономическое плодородие соединяет в себе естественное и искусственное плодородие, то есть зависит как от сил природы, так и от воздействия человека на землю. Экономическое плодородие определяется урожайностью сельскохозяйственных культур. Отличительные особенности земли – многоплановый и многофункциональный характер ее использования в различных отраслях народного хозяйства и, в частности, в сельскохозяйственном производстве – предопределяют в значительной мере и особенности содержания, а также способы и методы ведения земельного кадастра. ЛЕКЦИЯ 3: «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА» Земельный кадастр представляет собой систематизированный свод сведений о земле, составляемый периодически или путем непрерывных наблюдений за состоянием или изменением земельно-кадастрового объекта. Это характеризует земельный кадастр как комплекс организационнохозяйственных, экономических, социальных, технических и юридических мероприятий, направленных на обработку и получение достоверных сведений о земле и землепользованиях. Сбор и систематизация сведений о земле осуществляется по единой методике и определенной системе, в полной мере и на достаточном уровне обеспечивая характеристику земельного фонда по следующим направлениям. 1 Учет природного положения. Каждое земельное угодье, земельный участок, массив, территория, землепользование характеризуется климатическими условиями, почвами, рельефом, растительным покровом, биоклиматическим потенциалом местности. Каждый из этих факторов существенно оказывает влияние на состояние окружающей среды, рост и развитие растений, на величину и качество сельскохозяйственной продукции, на размещение объектов строительства, на режим использования и охраны земель. От того, насколько полно, правильно и обоснованно произведен сбор сведений о природном положении земельных территорий, зависит, насколько достоверны и объективны данные земельного кадастра, насколько пригодны они для оценки сельскохозяйственных земель, градостроительной ценности городских территорий. 2 Хозяйственное состояние земель. Установление организационнотерриториального положения земель, которое включает местоположение земельных угодий, участков, массивов и землепользований в целом относительно различных сфер деятельности и экологически устойчивых ландшафтных территорий. По этим параметрам производится сбор и изучение сведений о хозяйственном положении земель. Определяются виды и формы хозяйственного использования земельного фонда в зависимости от: - распределения земель по видам и формам собственности и по субъектам права на нее; - распределения земель по целевому назначению земель, или по категориям земель, то есть сведения о том, в чьем пользовании находится земля, как используется, какова степень пригодности ее для использования в соответствии с естественноисторическими свойствами этих земель; - распределения земель по видам, подвидам и классам угодий; - распределения и классификации земель по определенным природным признакам, имеющим существенное влияние на их пригодность для использования в различных отраслях народного хозяйства, то есть сведений о качественном состоянии земельных угодий; - установленной степени экономической эффективности производства в зависимости от использования земель в отраслях народного хозяйства; - изученности имеющихся сведений о качественной и экономической оценке земель, об оценке стоимости земельных участков, о состоянии налогообложения, арендной платы за землю и величине нормативной цены за землю. 3 Нормативно-правовое положение земель. Обеспечивается Конституцией Республики Казахстан, Земельным и Гражданским кодексами Республики Казахстан и другими законодательными актами. Правовое положение отдельных земельных участков и землепользований в целом определяется правом на тот или иной земельный участок. Нормативное состояние земель определяется условиями, порядком использования и охраны земель, а также их предоставлением для различных хозяйственных нужд, то есть осуществляется сбор и изучение сведений о правовом характере объекта производства работ. 4 Экологическое положение земельных участков. характеризует состояние окружающей среды, степень ее загрязнения, источники экологически негативных процессов, то есть сбор, систематизация и обработка сведений о степени загрязнения воздуха, воды, почвы, растительности, подстилающих пород, характере такого загрязнения, мероприятиях по охране земель и окружающей среды от воздействия загрязняющих и отравляющих источников, степени экологической безопасности прилегающих агроландшафтов. 5 Энергетическое состояние земель на прилегающих агроландшафтах. Характеризует степень насыщенности почв питательными веществами, упругость и устойчивость почвогрунтов, водно-физическое и агрохимическое состояние почвенного покрова и ряд других характеристик энергоемкости поверхности земельного участка. Все полученные сведения об объекте земельного кадастра являются основой количественной, качественной и экономической оценки земель, а также общей системы земельного кадастра. Система земельного кадастра должна соответствовать следующим требованиям: - ведение земельного кадастра должно осуществляться по единой методике; - ведение учета количества и качества земель целевого назначения должно осуществляться одновременно с классификацией земель по угодьям, категориям пригодности по их экологическим, технологическим и градостроительным свойствам; - оценка земель различного целевого назначения должна завершаться установлением для каждой категории земель конкретной системы натуральных, стоимостных и относительных показателей с целью обеспечения наиболее эффективного использования земель и установления платы за них; - обоснование и установление системы качественных показателей, связанных с охраной земель, целесообразно осуществлять на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом их зональной и региональной особенности. ЛЕКЦИЯ 4: «ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И СОДЕРЖАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА» Основной целью земельного кадастра является создание организационнотерриториальных, экономических, социальных, правовых и экологических условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану земельного фонда Республики Казахстан, защиту прав собственников земли, землепользователей и землевладельцев, объективный подход к установлению платного землепользования и функционирования земли в гражданском и рыночном обороте. Земельный кадастр содержит данные об объектах и субъектах земельной собственности, землепользователях, арендаторах, о целевом назначении земли, характере использования, местоположении земельных участков, запись этих данных производится в регистрационных документах на основании решения компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок, то есть правоустанавливающих документов. Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель. Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам, распределенные по категориям земель, видам и подвидам угодий. Все изменения количественных показателей фиксируются в учетной документации после их совершения в натуре, то есть получения землями юридического статуса, правового оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически, не могут служить основанием внесения их в учет. В земельном кадастре также содержаться сведения о качественном состоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в результате земельнокадастрового районирования, зонирования оценочных территорий агроландшафтов. При этом учитываются их природные свойства и признаки (мехсостав, подстилающие породы, рельеф, негативные процессы (водная эрозия, дефляция, засоление, солонцеватость, каменистость, переувлажненность, заболоченность), технологические, градостроительные, экологические, энергетические и другие свойства. С использованием количественной и качественной характеристик в земельном кадастре каждому земельному участку, группе почв или почвенной разновидности дается качественная оценка земельных угодий в баллах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным свойствам. В системе земельного кадастра проводится экономическая оценка земель, тем самым определяется их сравнительная ценность. Критерии экономической оценки устанавливаются в зависимости от целевого назначения земель. Экономическая оценка земель выражается в системе натуральных (ц/га), стоимостных (тг/га, тг/тг) и относительных (баллы) показателей, которые характеризуют степень использования одних земель по сравнению с другими по доходности. Регистрация землепользований, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в качестве юридического мероприятия по оформлению прав пользования конкретным земельным участком и внесением записей в соответствующие государственные документы. Регистрации землепользований предшествует юридическое оформление, закрепление установленных границ землепользований на местности с устранением недостатков землепользования, определение площадей землепользования и составление соответствующих планов. Эти работы выполняются в порядке землеустройства. Регистрация землепользований проводится в тесной связи с учетом земель. Регистрация землепользований охватывает круг вопросов, связанных с оформлением прав пользования конкретными земельными участками и записью данных о землепользованиях в соответствующих документах. Она содержит прежде всего сведения о правовом положении земель. Но так как пользование землей носит целевой характер и связано с конкретным субъектом права и определенной территорией, то она включает и сведения о хозяйственном назначении, местоположении и размерах землепользования. Основанием для регистрации землепользования является решение соответствующего исполнительного органа о предоставлении земельного участка землепользователю и документ о перенесении в натуру землеустроительного проекта и закрепление границ участка на местности. После оформления государственной регистрации землепользователю выдает документ на право пользования землей. При земельном кадастре ведется специальная земельно-кадастровая документация, которая подразделяется на текстовую, плановокартографическую и электронно-графическую. Земельно-кадастровые документы в зависимости от содержания и назначения подразделяются на основные, вспомогательные, первичные и документы, являющиеся основанием для ведения земельного кадастра. Основные земельно-кадастровые документы подразделяются на учетные и отчетные. Основным учетным земельно-кадастровым документом является государственная земельно-кадастровая книга, в которой зарегистрированы все землепользователи и землевладения, ведется учет количества и качества земель, содержаться данные бонитировки почв и экономической оценки земель. Основные земельно-кадастровые документы – это документы, в которых производится учет всего землепользования и землевладения и систематическое отражение происходящих в них изменений. К вспомогательным земельно-кадастровым документам относятся рабочие тетради, списки землепользователей, землевладельцев и собственников земли, приложения к отчетам, пояснительная записка, картограммы, диаграммы и так далее. Таким образом, общее содержание земельного кадастра заключается в решении следующих вопросов, которые являются его составными частями: - учет количества и качества земель; - бонитировка; - экономическая оценка; - регистрация. ЛЕКЦИЯ 5: «ОБЩЕМЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА» 1 Научные основы земельного кадастра. 2 Предмет и методы земельного кадастра. 3 Основные принципы земельного кадастра. 4 Классификация земельного кадастра. 1 Научные основы земельного кадастра С научной точки зрения земельный кадастр как процесс имеет следующие черты: 1.Земельный кадастр — это процесс, осуществляемый непрерывно во времени и пространстве. 2.Земельный кадастр — это целенаправленный процесс, требующий глубокого анализа, обработки и использования полученной информации для постановки целей и решения задач по оценке стоимости земли и неразрывно связанной с ней недвижимости. 3.Результаты земельного кадастра оказывают воздействие на функции управления земельными ресурсами и другими отраслями народного хозяйства, на совершенствование механизма управления экономикой в рыночных условиях. 4.Особенность земельного кадастра состоит в том, что его объектом выступает земля как источник материальных благ и всеобщее средство производства. Специфика земельного кадастра обусловливается особыми свойствами земли. Система земельного кадастра — это совокупность связанных и взаимодействующих друг с другом элементов и свойств земли, составляющих некоторое целостное образование, придающее объектам новые характеристики и свойства, отсутствующие у земельных участков. Рассматривая земельный кадастр как особый процесс, можно дать ему следующее определение: Земельный кадастр — это наука об объективных закономерностях информационного обеспечения, систематизации способов и методов оценки земли как всеобщего средства производства в процессе целенаправленного воздействия субъекта хозяйствования на объект землепользования. С другой стороны, земельный кадастр представляет собой совокупность сведений о правовом, природном и хозяйственном положении, состоянии и использовании и охране земельного фонда. Сбор и систематизация этих сведений осуществляются по единой методике и строго определенной системе, которые обеспечивают следующие характеристики земельного фонда: 1.Распределение земель по субъектам права на землю (сведения о том, кому и на каком праве принадлежат отдельные земельные участки или массивы земельного фонда). 2.Распределение земель по целевым категориям (сведения о том, в какой отрасли народного хозяйства используются земли, исходя из их естественноисторических и экономико-экологических свойств). 3.Качественное состояние земель по определенным признакам, имеющим существенное значение для использования их в народном хозяйстве. 4. Оценка производительных свойств земли с точки зрения ее плодородия. Основной целью земельного кадастра является обеспечение рационального использования и охраны всех земель, защита прав собственников земли и землепользователей и создание объективной основы для установления платы за землю и функционирования земли в гражданском обороте. Единство и сопоставимость земельно-кадастровых данных достигаются единством принципов и методов ведения кадастра, а также унификацией земельно-кадастровой документации. Земельные ресурсы являются одной из наиболее важных составных частей общей системы природных ресурсов наряду с водными, лесными ресурсами, недрами и т. д. В связи с этим земельный кадастр как совокупность сведений о всех землях ведется в тесной взаимосвязи и на основе принципа совместимости с территориальным, лесным, водным кадастрами и кадастрами других видов природных ресурсов. В связи с развитием рыночных отношений в сфере земельной собственности и землепользования земля в настоящее время выступает не только как объект хозяйствования, но и как объект особой недвижимости с вовлечением ее в рыночный оборот. При этом земельно-кадастровая информация становится основой для оценки стоимости земли как особого объекта недвижимости при нормальном функционировании земельного рынка и оборота земли. 2 Предмет и методы земельного кадастра. Земельный кадастр изучает закономерности создания информационной системы обеспечения, систематизации и обработки способов и методов оценки земли как всеобщего средства производства. Закономерности создания информационной системы проявляются в самом процессе целенаправленного воздействия субъекта хозяйствования на кадастровый объект — земельную территорию, земельный участок. Земельный кадастр изучает задачи, содержание и методику разработки земельно-кадастровой документации, обеспечивающей получение достоверной информации о количестве, качестве и оценке земли. В этой связи предметом земельного кадастра является изучение закономерностей создания информационной системы обеспечения достоверными данными о положении земельных участков, их оценке и движении. Усложнение экономических, технических, правовых сторон земельного кадастра при одновременном усилении его экологических аспектов предопределяет потребность в совершенствовании методики составления земельных кадастров на всех уровнях (земельный участок, предприятие, район, город, область, край, республика, страна в целом). В решении этой задачи наука о земельном кадастре должна опираться на дальнейшую разработку общей теории кадастра во взаимосвязи с другими научными дисциплинами, исследующими различные аспекты земельного кадастра (прогнозирование использования земельных ресурсов, научные основы мониторинга земель, история земельных отношений, земельное право, а также экономические дисциплины и природопользование). Данная дисциплина пользуется главным образом методами экономических исследований и математического моделирования: статистическим, монографическим, расчетно-конструктивным, экономикоматематическим, экспериментальным методом научной прогностики (динамические ряды, экстраполяции, теория множеств, методы мозговой атаки, экспертных оценок и т. д.). Статистический метод используется при изучении фактического материала с применением объективного научного анализа данных об объекте земельного кадастра. Монографический метод используется при исследовании, изучении и обработке отдельных типичных явлений, фактов и целей. При этом обычно исследуют лучшие, передовые хозяйства для всестороннего изучения и распространения их опыта. Получение исходной информации для изучения определенного объекта исследования в. статистике называют наблюдением. Наблюдение заключается в планомерном сборе массовых данных. Формы статистического наблюдения — отчетность и перепись. Статистические наблюдения подразделяются на два вида; непрерывные (текущие) и прерывные. При текущем наблюдении отслеживается весь процесс изменений, т. е. осуществляется мониторинг объекта. Прерывное наблюдение подразделяется на периодическое и единовременное. Периодическое проводится через определенные сроки (например, исследование почв, корректировка планово-картографического материала и т. д.). Единовременные наблюдения проводят с целью изучения предмета в определенный момент времени или по специальному заданию. Статистические наблюдения подразделяются на сплошные, когда все характеристики подвергаются анализу, и несплошные, которые охватывают часть единицы. Статистическое наблюдение ведется различными методами; метод основного массива (выбираются основные единицы объекта), выборочный метод и монографический метод. Основные способы статистического наблюдения: непосредственный (личное заполнение земельно-кадастровой документации) и опросный (регистрация данных, полученных на основе опроса). Метод динамических рядов заключается в построении рядов числовых показателей, которые отражают изменения численности единиц совокупности или величины признаков во времени. Индексный метод — получение средних относительных показателей, полученных в результате сравнения числовых характеристик сложных эконо- мических явлений, состоящих из элементов, непосредственно не поддающихся суммированию. Метод параллельных рядов, или метод сопоставления данных признаков об объекте. Балансовый метод применяется при сравнении итоговых показателей, которые должны быть равны. Метод аналитических группировок применяется при анализе взаимосвязей между различными признаками. Одним из самых совершенных методов многофакторного анализа сложных явлений является метод корреляционного анализа. По степени зависимости одного явления от другого различают два вида связи: функциональная, при которой величина какого-либо признака полностью определяется одним или несколькими другими признаками и значения факториального признака во всех случаях соответствуют результативным признакам (например, площадь квадрата зависит от длины его стороны и т. д.). При корреляционной связи такого соответствия нет. Например, урожайность -зависит не только от площади посевов и внесения удобрений, на нее влияет множество других факторов; фондообеспеченность, энерговооруженность, качество семян и т. д. При корреляционной связи результативный признак определяется влиянием признака факториального не полностью. Для установления достоверности полученных результатов используется коэффициент корреляции, устанавливающий степень тесноты связи, который рассчитывается множественной зависимостью. 3 Основные принципы земельного кадастра Для достижения необходимой народнохозяйственной эффективности информации при ведении земельного кадастра должны соблюдаться следующие принципы: 1)охват всех земель независимо от того, в чьей собственности они находятся, при котором все элементы, составляющие земельный фонд, учитываются и получают необходимую хозяйственную характеристику; 2)единство общегосударственной системы земельного кадастра на общеметодической основе, что означает согласованность и последовательность ведения составных частей кадастра; 3)достоверность и точность сведений, т. е. соответствие их фактическому состоянию и размерам земельных участков; 4)полнота сведений, т. е. наличие всей необходимой информации обо всех землях, входящих в единый земельный фонд; 5)непрерывность ведения кадастра и отражение в его сведениях всех правомерных изменений; 6)документальность, т. е. отражение данных по утвержденным формам; получение и запись необходимых сведений только на основании соответствующих материалов и документов; 7)наглядность: сведения земельного кадастра должны быть максимально наглядны и пригодны для практического применения; 8)экономичность, т. е. применение современных методов и техники, обеспечивающих получение необходимых сведений при минимальных издержках; 9)обеспечение единства методики и практики проведения земельнокадастровых работ, тем самым сопоставимости и унификации сведений; 10) централизация управления и осуществления земельно-кадастровых работ; 11) совместимость и сопоставимость земельно-кадастровой информации с информацией кадастров других видов природных ресурсов (территориального, водного, лесного); 12) официальность и доступность земельно-кадастровых данных. Официальность сведений означает их государственную значимость и однозначность. Она означает, что официальным источником сведений о земле, применение которых обязательно для всех субъектов, являются данные государственного земельного кадастра. После ее утверждения в установленном порядке земельно-кадастровая информация может быть оспорена только в судебном порядке. Кроме того, земельнокадастровая информация должна быть доступной для всех заинтересованных в ней юридических и физических лиц; 13) функции земельного кадастра имеют тесную связь с другими функциями государственного управления земельным фондом. Соблюдение перечисленных принципов позволяет обеспечить правильное ведение земельного кадастра и своевременный контроль за использованием и охраной земель. 4 Классификация земельного кадастра Выделение в системе земельного кадастра его составных частей и относительная самостоятельность его подсистем дает возможность осуществления земельного кадастра поэтапно, сообразуясь с народнохозяйственными потребностями и возможностями. Поэтому целостность земельного кадастра как системы обусловливает необходимость единства организационных принципов его осуществления и ведения документации. Многообразие различных свойств земли как природного ресурса и объекта социально-экономических и экологических отношений вызывает необходимость классифицировать земельный кадастр по основным типам, уровням, видам и разновидностям, назначению и целевому характеру. В зависимости от характера, содержания и порядка выполнения работ земельный кадастр можно подразделить на два основных типа: 1) основной, или первичный земельный кадастр; 2) текущий, или последующий земельный кадастр. Эти два типа кадастра органически связаны и представляют определенные стадии единого земельно-кадастрового процесса. Задачей основного земельного кадастра является первичное получение сведений о природном, хозяйственном, правовом и экологическом положении земель, подлежащих кадастровому районированию. При разработке основного земельного кадастра собирают, анализируют и систематизируют все материалы и документы, содержащие сведения о правовом статусе земель, количественных и качественных характеристиках земельных угодий, характере использования земель, урожайности сельскохозяйственных культур, затратах материальных и денежных средств и труда и т. п. Собранные материалы и сведения тщательно анализируют в отношении их достоверности и полноты с учетом требований отдельных частей земельного кадастра. Затем составляют программу проведения земельного кадастра с указанием видов и объемов работ по каждой составной части. На основе этого осуществляется регистрация землепользовании, ведется учет и оценка земель. Оценочные работы проводят по утвержденной методике оценки земель, единой для всей страны. После обработки, рассмотрения и утверждения в установленном порядке полученные сведения принимают в качестве исходных для внесения в законодательные документы. На этой основе производится первичная запись в документах земельного кадастра, которые содержат полную информацию о природном, хозяйственном, правовом и экологическом положении конкретного землепользования и субъекта прав на землю. Основной земельный кадастр, как правило, сопряжен с проведением больших объемов работ по съемкам, обследованиям, описанию и оценке земель. Поэтому он проводится периодически и по мере необходимости. После введения основного кадастра в процесс хозяйственного использования земельных ресурсов постоянно происходят изменения в составе, перераспределении качества и продуктивности земель, а также в составе собственников земли и землепользовании. Поэтому для поддержания данных земельного кадастра на уровне современных требований такие изменения должны быть в виде уточнений внесены в земельно-кадастровую документацию и ее первичные записи. В этой связи возникает необходимость ведения текущего земельного кадастра, главной задачей которого является своевременное выявление и внесение в земельно-кадастровую документацию всех законных изменений в распределении и использовании земель, а также выявление и устранение ранее допущенных при составлении основного кадастра ошибок. Поэтому всякого рода незаконные расширения площадей землевладений путем захвата земель, их прирезки, передача земель одного собственника земли или землепользователя другому собственнику или землепользователю без соответствующего юридического оформления, перевод ценных угодий в менее ценные без достаточного обоснования и другие незаконные изменения, выявленные в процессе текущего земельного кадастра, в земельнокадастровую документацию не вносятся. При ведении текущего земельного кадастра охвату подлежат, как правило, не все территории, а лишь те части, где происходят соответствующие изменения. Таким образом, существование двух типов земельных кадастров (основного и текущего) позволяет не только получать необходимые сведения о состоянии и использовании земельного фонда в различных отраслях и предприятиях, но и своевременно осуществлять контроль за использованием и охраной земель, а также защиту прав собственности на землю и землепользование. В этой связи между основным и текущим земельным кадастром существует тесная диалектическая взаимосвязь и взаимозависимость: основной дает полную характеристику земельных ресурсов, создает основу для ведения текущего (последующего) и определяет сферу его деятельности; текущий выявляет, обновляет и дополняет сведения основного земельного кадастра на уровне современных требований народного хозяйства. В зависимости от характера использования земельного фонда земельный кадастр классифицируется по видам и разновидностям. Так, землям сельскохозяйственного назначения соответствует и вид земельного кадастра — кадастр земель сельскохозяйственного назначения. Разновидностями такого кадастра являются кадастр земель многолетних насаждений, естественных кормовых угодий, кадастр пахотных земель и т. п. Кадастр земель населенных пунктов включает такие разновидности, как кадастр земель застроенных территорий, кадастр земель производственных зон, зон отдыха и т. п. Аналогично классифицируются земельные кадастры и по другим категориям земель. В связи с этим в составе земельного фонда сложились следующие виды земельных кадастров: —кадастр земель сельскохозяйственного назначения; —кадастр земель населенных пунктов; —кадастр земель промышленного транспорта и иного несельскохозяйственного назначения; —кадастр земель лесного фонда; —кадастр земель водного фонда; —кадастр земель природоохранного и рекреационного назначения; —кадастр земель государственного земельного запаса. Каждый вид земельного кадастра подразделяется в зависимости от назначения на подвиды. Так, например, кадастр земель сельскохозяйственного назначения подразделяется на: — кадастр сельскохозяйственных земель; — кадастр земель, не используемых в сельском хозяйстве (нарушенные земли, кустарники, болота и т. п.). Кадастр земель населенных пунктов подразделяется на следующие подвиды: — кадастр земель городов; — кадастр земель поселков городского типа; — кадастр земель курортных и других специальных поселений; — кадастр земель сельских населенных пунктов и т. п. Кадастр земель лесного фонда подразделяется на: — кадастр лесопокрытых земель; — кадастр не покрытых лесом земель. Все подвиды земельных кадастров подразделяются на соответствующие разновидности, например, кадастр сельскохозяйственных земель может подразделяться на самостоятельные кадастры земель многолетних насаждений, естественных кормовых угодий и т. п., а кадастр земель городов должен включать кадастр застроенных территорий, кадастр земель производственных, коммунальных, торговых и других зон и территорий. Земельные кадастры всех видов, подвидов и разновидностей подразделяются, в свою очередь, на кадастры функционального назначения, т. е. на целевые и многоцелевые кадастры. Целевой земельный кадастр предназначен для какого-либо действия, например, для налогообложения (налоговый, или фискальный земельный кадастр), для зашиты прав собственников земли (юридический земельный кадастр) и т. п. Многофункциональные земельные кадастры преследуют не одну, а множество целей, обеспечивая многочисленные потребности народного хозяйства (налогообложение, нормативная цена земли, планирование мероприятий по повышению плодородия почв, защиты земель и окружающей среды от загрязнения и т. п.). Фактически, все виды земельных кадастров в нашей стране имеют многоцелевой характеру что особенно важно в условиях становления рыночной экономики и повсеместного введения гражданского оборота земли. Кроме того, в зависимости от принадлежности земельного кадастра, ведется его классификация по уровням. Уровни земельного кадастра характеризуют его принадлежность к определенной территории либо территориальному административно-хозяйственному субъекту и по своей структуре составляют единую земельно-кадастровую систему. По уровням земельный кадастр подразделяется на: — кадастр отдельного земельного угодья; ~ кадастр обособленного земельного участка агроландшафтного массива или агроландшафта в целом; — земельный кадастр сельскохозяйственного предприятия с любой формой собственности; — земельный кадастр административного района или группы районов; — земельный кадастр населенного пункта; — земельный кадастр области, республики; — земельный кадастр экономического района в составе Республики Казахстан; — земельный кадастр Республики Казахстан. Распределение земельных кадастров всех видов по уровневой принадлежности имеет важное народнохозяйственное значение, так как позволяет осуществить поэтапное введение земельного кадастра. ЛЕКЦИЯ 6: «УГОДЬЕ – ОСНОНОЙ ЭЛЕМЕНТ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА» При классификации вещественного содержания землепользования как основной земельно-кадастровой единицы важно установить состав и соотношение отдельных его составных частей и элементов, которые, с одной стороны, выражали бы его сущность, а с другой — его количественную характеристику. Поэтому в составе каждого землепользования можно выделить ряд составных частей и элементов. Так, например, землепользование может состоять из нескольких обособленных участков или отдельных участков, обусловленных рельефом местности, почвенным покровом, а также организационной структурой. В свою очередь, каждая такая составная часть или отдельный участок отличается по характеру расположения и использования, по количеству контуров земельных угодий, каждый из которых обособлен на местности. Таким образом, показателем вещественного содержания, выражающим организационно-экономическую сущность землепользования, является земельное угодье. Экономическая реализация землепользования проявляется через угодье, которое выступает экономической и хозяйственной формой использования земли. По составу и соотношениям угодий в землепользовании можно судить о характере использования земли в сельскохозяйственном производстве и в определенной мере судить о направлении и специализации развития производства сельскохозяйственного предприятия. Угодью присущи существенные свойства, которые характеризуют землепользование как природное и экономическое явление. В силу этого угодье выступает основным элементом при учете и оценке земель и ведении земельного кадастра. Под земельным угодьем понимается территория или участок одного природного вида (часть землепользования), систематически используемая для конкретных хозяйственных целей и обладающая определенными естественноисторическими свойствами и хозяйственными признаками. Для правильного учета земли важно знать общее понятие не только земельного угодья, но и каждого его отдельного вида и соответствующую характеристику по количественным и качественным признакам. При этом следует исходить из конкретного функционирования земли как всеобщего средства производства во всех сферах человеческой деятельности, и как главного средства производства в сельском и лесном хозяйствах. Функция земли как средства производства находит непосредственное выражение в конкретном ее использовании, и в этом качестве она выступает в виде земельных угодий, каждое из которых используется для конкретных целей. Виды и количество земельных угодий зависят от характера функционирования земли в отраслях народного хозяйства. В этой связи различают земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Кроме того, все земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища) и несельскохозяйственные угодья (лес, кустарник, болота, под постройками, под дорогами, под водой и т. п.). На состав и соотношение угодий огромное влияние оказывают природные факторы, которые в определенной мере обусловливают целесообразность и возможность хозяйственного использования тех или иных земель. Так, под пашню в первую очередь отводятся территории, имеющие незначительные уклоны местности и плодородный почвенный покров, под сады и виноградники — участки с преобладанием определенной экспозиции склона и соответствующим уровнем залегания грунтовых вод и т. д. Климатические условия определяют зональность размещения культур и структуру угодий. Природное состояние и характер использования одних и тех же угодий в разных зонах неодинаковы, в связи с этим и затраты на производство продукции различны. Таким образом, на характер использования земли определенное влияние оказывают природные факторы и свойства земельных угодий, что, в свою очередь, вызывает необходимость их учета при создании и ведении земельного кадастра. Поэтому для полноты характеристики качественного состояния и использования земельных угодий при учете выделяют не только виды угодий (пашня, сенокосы и т. д.), но и их подвиды (пашня, засоренная камнями, сенокосы суходольные, заливные и т. д.). В основу выделения подвидов угодий принимаются главным образом природные признаки и свойства, характеризующие фактическое состояние того или иного угодья. Такие признаки и свойства, отражая качественное состояние земельных угодий, в определенной мере оказывают влияние на их продуктивность. Каждое земельное угодье, как правило, состоит из отдельных контуров. Под контуром обычно понимается территория, состоящая из однородного угодья и имеющая замкнутую внешнюю границу. Контур характеризуется размером и определенным хозяйственным назначением. Поэтому для более полной характеристики землепользовании и угодий нужны сведении об их контурности. Вычисление площадей производится, как правило, по контурам угодий, и суммирование этих площадей позволяет определить общую площадь угодья. В силу этого земельный контур объективно выступает в качестве первичного учетного элемента и является дополнительной кадастровой единицей счета при земельном учете. Эту роль он выполняете при учете не только количества, но и качества угодий, обеспечивая, например, выделение и оконтуривание почвенных разновидностей и т. д. В зависимости от особенностей хозяйствования и использования земельных угодий при земельном кадастре могут применяться и другие вспомогательные территориальные элементы (поливной или осушенный участок, участок консервации, участок обременении или сервитутов и т. п.). Таким образом, при характеристике земельного фонда в государственном земельном кадастре применяется объективная система взаимодействующих и взаимосвязанных показателей, одни из которых являются основными, определяющими экономическую сущность кадастрового объекта, другие имеют вспомогательное предназначение, но без них невозможно качественно оценить землю и вести земельный кадастр. ЛЕКЦИЯ 7: «ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ, ЕЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ» Регистрация права некоторого субъекта на объект (земельный участок, недвижимое имущество и т.д.) осуществляется посредством внесения информации о праве конкретного субъекта в специальный документ государственной регистрации. Регистрация земельного участка и землепользования — это правовая сторона земельного кадастра. Государственная регистрация представляет собой официальное удостоверение права собственности на землю и права пользования ею. Земельная регистрация является правоустанавливающим юридическим актом, на основании и с момента свершения которого за лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимое имущество и земельные участки, а также законность сделок с ними, определенных приобретенным правом. В мировой практике сложилась определенная система регистрации: а) регистрация документов (сделок); б) регистрация прав (правового титула). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация) – обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные Законом и иными нормативными правовыми актами; Недвижимое имущество (недвижимость) земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; Правовой кадастр единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество Объекты государственной регистрации 1. Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания, обязательства, следующие за недвижимым имуществом и иные объекты государственной регистрации, предусмотренные настоящим Законом и иными законодательными актами. 2. За исключением случаев, предусмотренных главой 6 настоящего Закона, в правовом кадастре не могут быть зарегистрированы ни передача, ни обременение, ни изменение или прекращение права на недвижимое имущество, пока такое право не будет зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Законом. 3. При регистрации возникновения, изменения, прекращения прав (обременений прав) на основании сделок с недвижимым имуществом одновременно признается зарегистрированной соответствующая сделка. Сделка признается самостоятельным объектом регистрации только в тех случаях, когда на основании такой сделки не возникает ни право, ни обременение права на такое имущество. В остальных случаях сделка считается зарегистрированной одновременно с регистрацией права (обременения права) на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок не менее одного года; 5) сервитуты в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: 1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитут, право пожизненного содержания с иждивением; 2) право доверительного управления; 3) залог; 4) арест; 5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции; 6) иные обременения прав на недвижимое имущество, за исключением преимущественных интересов. Преимущественные интересы Преимущественными интересами, не подлежащими обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, являются: 1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательством (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окружающей природной среды и другие); 2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты; 3) право землепользования на срок менее одного года; 4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года; 5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами; 6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности; 7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде; Сроки подачи документов на государственную регистрацию 1. Если иное не установлено настоящим Законом, лицо должно обратиться с заявлением о государственной регистрацией права (обременения права) на недвижимое имущество не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта или со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о наступлении юридического факта, влекущего их возникновение (изменение, прекращение), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов. 2. По истечении шести месяцев восстановление пропущенного срока на государственную регистрацию осуществляется в судебном порядке. 3. Заявления о государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество, налагаемые государственными органами, и в других случаях, когда такие обременения устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. ЛЕКЦИЯ 8: «ПРАВОВОЙ КАДАСТР» Ведение правового кадастра 1. Правовой кадастр ведется регистрирующими органами по единой для Республики Казахстан системе и содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационные и другие характеристики недвижимого имущества, сведения о правообладателях. 2.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения объекта недвижимого имущества с учетом идентификационных и других характеристик недвижимого имущества, необходимых для ведения правового кадастра. 3. Все записи в правовом кадастре ведутся на каждый объект недвижимости и идентифицируются кадастровым номером. Все записи о государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество и сделок с ним заносятся в электронную базу данных. Порядок ведения и пользования электронной базы данных определяется уполномоченным органом. 4. Порядок взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров определяется Правительством Республики Казахстан. Состав правового кадастра Правовой кадастр состоит из: 1) книги учета документов, поступающих на регистрацию; 2) регистрационной книги; 3) книги учета запросов на предоставление сведений из правового кадастра; 4) регистрационных дел 5) электронная база данных. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию 1. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется регистрирующими органами в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и иных объектов регистрации. 2. Приоритет между заявлениями, внесенными в книгу учета документов, поступающих на государственную регистрацию, устанавливается по дате, часу и минуте подачи заявления на государственную регистрацию. 3. Форма, содержание и порядок ведения книги учета документов, поступающих на государственную регистрацию, определяется уполномоченным органом. Регистрационная книга 1. Регистрационная книга состоит из регистрационных листов, заполняемых на объекты недвижимости. Отдельные регистрационные листы могут быть заполнены на следующие объекты недвижимого имущества: 1)земельный участок; 2)вторичный объект недвижимости; 3)земельный участок вместе с расположенными на нем первичными объектами недвижимости. 2. Регистрационный лист состоит из четырех разделов: 1) идентификационные характеристики земельного участка и (или) других объектов недвижимости; 2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости; 3) реестр обременений прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом; 4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременений прав на недвижимое имущество. 3. Форма и порядок внесения записей в регистрационный лист определяется уполномоченным органом. Регистрационное дело 1. За исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии правоустанавливающих и других документов, прилагаемых к заявлению, поданному на регистрацию, в том числе копии идентификационного документа на земельный участок, технических паспортов на первичные и вторичные объекты недвижимости, а также документы регистрирующего органа, относящиеся к данному объекту недвижимости или его правообладателям. 2. На каждый вторичный объект недвижимости, входящий в состав объекта кондоминиума, ведется отдельное регистрационное дело. 3. При необходимости, на земельный участок, на котором находятся несколько первичных объектов недвижимости, регистрационное дело ведется в нескольких томах. Книга учета запросов на предоставление информации из правового кадастра 1. Книга учета запросов на предоставление информации из правового кадастра ведется регистрирующими органами в целях учета поступивших запросов и предоставленной информации из правового кадастра. 2. Форма, содержание и порядок ведения книги учета запросов на предоставление информации из правового кадастра определяется уполномоченным органом. Предоставление сведений из правового кадастра 1. Сведения правового кадастра, кроме сведений, относящихся к государственным секретам, коммерческой тайне и иным тайнам, охраняемым в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, являются общедоступными и предоставляются заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным органом. 2. Сведения, раскрывающие информацию о гражданах (персональные данные) и других правообладателях, за исключением данных, идентифицирующих правообладателя (фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, наименование и регистрационный номер юридического лица), не могут быть предметом информационных услуг. 3. Копии документов, находящихся в регистрационном деле правового кадастра, предоставляются по мотивированным запросам судебных, правоохранительных и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан. Иным лицам указанная информация выдается с согласия правообладателя. 4. Обобщенные данные о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, заверенные регистрирующим органом, выдаются по запросам правообладателя (уполномоченного представителя), правоохранительных, судебных, налоговых органов, нотариусов, наследников, управляющих в процедурах банкротства, органов опеки и попечительства. Иным лицам такая информация предоставляется в случаях, установленных уполномоченным органом. 5.Информация из правового кадастра, а также копии документов, находящихся в регистрационном деле правового кадастра, должны быть предоставлены регистрирующим органом не позднее 3 рабочих дней со дня подачи запроса на получение информации. 6. Порядок предоставления информации из правового кадастра определяется уполномоченным органом. ЛЕКЦИЯ 9: «ПОНЯТИЕ УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ. КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УГОДИЙ, ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА. НАЗНАЧЕНИЕ УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ. ВИДЫ И СПОСОБЫ УЧЕТА ЗЕМЕЛЬ» Важнейшей и сложной проблемой при учёте земель является определение и фиксация качества земли как природного ресурса и как средства производства. При учёте земель применяется определённая группировка почв и классификация земель. Земли характерезуется прежде всего по почвам. Они различаются в первую очередь по происхождению и развитию, что и кладётся в основу их классификации как естественноисторических тел. Ввиду многообразия почвенных разностей для характеристики качества земель при учёте почвы объединяют в группы. Всего насчитывается 350 групп. Для каждой природно - экономической зоны выделяют группы почв, характерные для его почвенного покрова. В полярно - тундровой зоне арктических и тундровых глеевых почв выделяют шесть групп; в лесотундровосеверотаёжной зоне глеево -подзолистых и мерзлотнотаёжных почв - 14; в среднетаёжной зоне подзолистых ( типичных ) и мерзлотных почв - 23; в южнотаёжной лесной зоне дерново - подзолистых почв - 51; в лесостепной зоне серых лесных почв, оподзолённых, выщелоченных и типичных чернозёмов - 46. Кроме того, выделяются специфические четыре группы почв для горных территорий. В зависимости от механического состава группы почв подразделяют на пять подгрупп: глинистые и тяжелосуглинистые, средние суглинистые, легкосуглинистые, супесчаные и песчаные. Для каждого механического состава выделяется подстилание породами: Переувлажнённые земли подразделяют на пойменные и внепоймённые; по видам мелиораций выделяют орошаемые и осушенные земли. В зависимости от культуртехнического состояния сенокосы и пастбища делятся на: чистые, покрытые кочками (слабо, сильно). Кроме того, пастбища подразделяются по сбитости (средне, сильно). Качество земли как средства производства определяется не только почвами, но и другими природными факторами (рельеф, климат, подстилающие породы и др.). Поэтому при учёте качества земель даётся производственно - генетическая классификация земель об изменяемости самих земель, их развитии во времени и в пространстве. В составе земельного фонда указываются специальные категории, зональные типы, классы, подклассы и виды земель. Категория земель - это группа классов одного производственного значения, в основу объединения которых положена естественная значимость. В её основу кладут степень развития земель и наиболее целесообразный характер их использования под тот или иной вид угодья. При классификации выделяются следующие семь категорий: А - земли преимущественно пахотного значения; Б - земли преимущественно сенокосного значения; В - пастбищные земли, после мелиорации могут использоваться под сенокосы и пашню; Г земли мелиоративного фонда и под сельскохозяйственными угодья могут использоваться лишь после коренных мелиорации: Д - земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья; Е - Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья; Ж - нарушенные земли. В связи с тем, что природные условия отдельных зон страны весьма разнообразны, категории земель подразделяются на зональные типы. Категории земель подразделяются на классы, а последние на подклассы. Класс земель выступает в качестве основной классификационной единицы и представляет земли с характерной общностью использования, направлениями окультуривания, повышения продуктивности и охраны их. Всего выделено 20 классов земель. В категории земель преимущественно пахотного значения (категория А) выделено пять классов: 1 - земли, окультуренные мелиорацией и длительным интенсивным земледелием; 2- земли дренированных водоразделов и слабовыраженных склонов (до 2), где условия рельефа не ограничивают применение местной зональной агротехники; 3- земли дренированных водоразделов и слабовыраженных склонов (до 2) с повышенным влиянием материнских пород; 4- земли слабодренированные, кратковременные переувлажненные, слабоглееватые в северных зонах страны, слабозасоленные и солонцеватые - в южных. Здесь слабый дренаж, глееватость или солонцеватость и солонцовая комплекность почв требует уже иных, отличающихся от общепринятых в данной зоне агротехнических приёмов использования пахотных земель; 5- склоновые земли ( от 2 до 10 ), где имеется очевидная опастность водной эрозии, и поэтому требуется применения особой противэрозионной земледельческой технологии. В составе земель преимущественно сенокосного значения (категория Б) выделено два класса:1 - пойменные луговые земли; 2- внепойменные луговые земли с различной степенью оглеенных почв в гумидных (влажных) районах или засоленных и солонцеватых почв в аридных (сухих) районах. Пастбищные земли (категория В) подразделяются на четыре класса: 1- земли слабодренируемые, заболоченные и тундровые:2 - земли солонцовые и слитые, включая средние и сильнокомплексные; 3- особо эрозионно - опасные земли крутых склонов (более 10), балок, холмов, предгорий и т. п., где при регулированном выпасе и заслужениивозможного создать продуктивные кормовые угодья. В отдельных случаях здесь на основе террасирования возможны посадки многолетних насаждений; 4- земли неполноразвитые, включая многокаменистые районах, а тагже пастбища на задернованных песках большей частью в полупустынных и пустынных районах. В составе земель мелиоративного фонда (категория Г) выделяют три класса: 1- земли болотные (низинные и переходные), в разной мере заторфовянные, и иловатые с сильнооглеенными почвами; 2- земли овражнобалочного комплекса; 3 - пески, лишенные растительности. Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья (категория Д), подразделяются на два класса: 1- земли верховых болот; 2- галечники, песчаный речной алювий и др. Земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья (категория Е), составляют один класс: XVIII - это скалы, обнажения горных пород, площади под ледниками, снегами (в горах) и др. Земли, нарушенные добычей полезных ископаемых (категория Ж), включая два класса: 1- торфоразработки; 2- горные выработки, карьеры и др. По признакам, определяющим главные технологические условия рационального использования и повышения плодородия земель, в пределах класса выделяют подклассы земель. Они имеют четко выраженные различия почвообразующих пород и механического состава почв, рельефа, степени эродированности, солонцеватости, засоления и других факторов, влияющих на использование и улучшение земель. ЛЕКЦИЯ 10: «БОНИТИРОВКА ПОЧВ» Бонитировка произошла от латинского слова bohitas, что означает -"доброкачественность" Бонитет почвы- показатель её качества. Бонитировка выступает в качестве сравнительной оценки качество почв. Обычно под бонитировкой понимается классификация и оценка почв для тех или иных задач и требований. Она рассматривалась как самостоятельное мероприятие и как составная часть общей оценки земель при земельном кадастре. Под бонитировкой почв понимается сравнительная оценка качества почв по их плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Бонитировке подлежат почвенные разновидности, комплексы и сочетания разновидностей почв. В качестве показателей рекомендуется использовать как урожайность культур, так и наиболее устойчивые свойства почв, коррелирующие с урожайностью. Отдельно предлагается строить шкалы по урожайности культур и по природным свойствам почв, которые затем увязываются между собой. Шкалу составленную по урожайности культур, предлагается считать предварительной, последующий порядок рекомендуемых действий свидетельствует о том, что именно она в конечном счете определяет величину баллов групп почв. Шкала по существу является вспомогательной и служит лишь для уточнения экстраполяции и интерполяции баллов по почвенным разновидностям. Бонитировка почв как первый этап земельно-оценочных работ должна дать исходную основу для экономической оценки земли в виде групп (классов) почв. Как уже отмечалось выше, почвы обладают определёнными естественными потребительскими свойствами, характеризующими землю как средство производства. Они отражают её природное плодородие. Эти свойства должны быть выявлены, соизмерены и положены в основу бонитировки. В результате бонитировки определяются агропроизводственные группы (классы) с учетом требований культур. Они должны иметь количественную характеристику по отдельным природным признакам. Бонитировка должна основываться на глубоком и всестороннем изучении и выявлении влияния отдельных признаков почв и их сочетаний в той или иной зоне на урожайность культуры. Она должна проводиться прежде всего по зонам. Установленные при бонитировке группы почв (классы земель), количественно характеризуемые определенными природными признаками , затем оцениваются по экономическим показателям. Таким образом, бонитировка, являясь специализированной классификацией почв, даёт основу для экономической оценки земли. Её данные имеют значение для решения вопросов рационального использования земли с учётом её природных характеристик. Этим самым определяется место и значимость бонитировки. Бонитировка почв и экономическая оценка земель являются единым процессом определения производительной способности земель. Бонитировка почв устанавливает их относительную пригодность по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур или их групп, обеспечивая выделение агропроизводственных групп почв, подлежащих затем экономической оценке. Основное требование состоит в том, чтобы агропроизводственные группы почв должны составляться по единым принципам и быть сопоставимыми. Агропроизводственные группы почв необходимо выделять раздельно для немелиорированных, орошаемых и осушенных земель в соответствии с требованиями "Общесоюзной инструкции по почвенным обследованиям и составлению крупномасштабных почвенных карт землепользований". Основными показателями при объединении почвенных разновидностей в агропочвенные группы являются: 1) принадлежность к одной почвенно- климотической провинции или горному округу; 2) генетическая близость почв, которая выражается в сходстве: морфологического строения почвенного профиля, особенно верхних почвенных горизонтов; основных физических свойств почв, их водного, воздушного и теплового режимов; показателей, характеризующих химические, физико химические свойства, содержание и запасы питательных веществ 3) рельеф, в условиях которого залегают почвы; 4) степень однородности почвенных контуров, их величина, конфигурация; 5) однотипность и одномерность показателей тех существенных физических и химических особенностей и свойств, которые понижают плодородие почв, затрудняют их использование, и определяют потребности в тех или иных мелиоративных мероприятиях. При агропроизводственной группировке почв орошаемых земель дополнительно учитывают следующие важные факторы: а) давность орошения; б) водообеспеченность с выделением земель регулярно орошаемых и условно орошаемых (отдельно фиксируется земли, орошаемые дождеванием). ЛЕКЦИЯ 11: «ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ» Под экономической оценкой земли понимается оценка качества земли как главного средства сельскохозяйственного производства по экономическим показателям. Она призвана дать данные для решения многих хозяйственных задач и прежде всего эффективного использования земельных ресурсов с учётом их потенциальных возможностей. Она является сравнительной оценкой. Сравнение качества земли при экономической оценке может быть выражено как в абсолютных, так и в относительных показателях. Они количественно соизмеряют и характеризуют качество земли как средства производства в сельском хозяйстве. Плодородие земли находит своё непосредственное экономическое выражение в количестве произведённой сельскохозяйственной продукции, то есть урожае. Выход продукции должен быть поставлен в определённую связь с издержками производства. Различие в качестве земли определяется эффективностью равновеликих затрат, вложенных в землю разного качества. Это методологическое положение является основополагающим экономической оценки земли. Из него следует, что та земля по качеству лучше, на которой при равных затратах произведено больше продукции. Разница в полученной продукции количественно выражает различие качества земель. При использовании земли затрачиваются неодинаковые по величине затраты на единицу площади, то есть имеют место различию в интенсивности использования земель. Оценка земли и оценка её использования это не одно т то же понятие. Одни и те же по качеству земли можно использовать поразному, и выход продукции на них будет различный. Известно, что в земледелии уровень затрат на производство продукции определяется не только уровнем развития техники и агрономической науки, но и природными факторами. Различный минимум затрат обуславливается прежде всего различием качества почв. Различия в уровне издержек производства характеризуют различие природных условий производства земледельческой продукции. Поскольку на плодородие земли влияют как почвенно-климатические, так и экономические условия, экономическая оценка земель осуществляется по природно-экономическим зонам. При экономической оценке земли учитывается и местоположение земель. Оно сказывается прежде всего на издержках производства сельскохозяйственной продукции. Важным вопросом при экономической оценке земли является выбор и обоснование её показателей. От правильности решения этого вопроса во многом зависит содержание методики и практическая значимость результатов оценки. При обосновании показателей надо исходить из общей методологической основы оценки. В первую очередь нужно учитывать задачи и особенности предмета и объекта оценки. Также требуется взаимосвязанная система показателей. К ним предъявляются определённые требования. Они должны удовлетворять двум основным требованиям: во-первых, быть достоверными, то есть точно и достаточно полно отражать предмет оценки; вовторых, иметь конкретное практическое значение. Оценочные показатели могут иметь как натуральное, так и денежное выражение. Это обуславливается их производственным назначением в условиях планового ведения хозяйства и необходимостью всестороннего отражения предмета оценки. Показатели экономической оценки земли могут быть выражены как в абсолютных, так и в относительных величинах. Так как плодородие земли находит своё непосредственное выражение прежде всего в выходе конкретного вида продукции, то есть урожайности сельскохозяйственных культур, то она и выступает в качестве исходного показателя экономической оценки. Урожайность отражает качество земли лишь при условии равенства прямых производственных затрат на её получение. Экономическую оценку земель нужно производить по нормальной, то есть типичной, урожайности. При экономической оценке земель необходимо исходить из нормального уровня затрат на данной почве. Проводить её не по всем, а по основным культурам . играющим решающую роль в экономике сельскохозяйственных предприятий и имеющим значительное территориальное распространение. Экономическая оценка земель проводится в двух аспектах: 1.общая оценка земель и 2. частная оценка – оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур. Основными показателями экономической оценки земель являются: для общей оценки – стоимость валовой продукции, окупаемость затрат, дифференциальный доход; для частной оценки – урожайность, окупаемость затрат, дифференциальный доход. Урожайность как показатель оценки имеет важное производственное значение и используется при решении многих задач, связанных с повышением продуктивности земли. Валовая продукция как оценочный показатель имеет большое значение и используется при решении многих задач в сельском хозяйстве. Показатель окупаемости затрат (отношение валовой продукции к издержкам производства), характеризуя экономическое плодородие, указывает, в какой-то мере на производительность земледельческого труда. Общие показатели могут быть рассчитаны двумя методами: 1) как структурные величины с использованием показателей оценки земель по отдельным культурам и учётом соотношения этих культур, то есть с учётом структуры посевов; 2) непосредственно на основании исходных данных (урожайности и издержек) путём соответствующей их обработки по качественно различным землям при определённой структуре посевов. В целях получения достоверных показателей экономической оценки важно рассчитать их не только с учётом нормальных производственных, но и климатических условий, поскольку урожайность культур зависит от них в значительной степени и может существенно колебаться по отдельным годам. Для оценки необходима типичная, то есть устойчивая урожайность, поэтому надо использовать многолетние данные. Для того чтобы средняя урожайность отражала реально сложившееся плодородие и была надёжно устойчивой, число лет нужно определять с учётом природных зональных особенностей, а также изменений в интенсификации сельскохозяйственного производства. Исходя из агрономических требований он должен быть не менее периода ротации основных полевых севооборотов. За этот период каждая культура проходит через все поля севооборота, в результате чего создаётся равный агрономический фон для всех культур, что весьма важно для оценки земли. При экономической оценке природных кормовых угодий и многолетних насаждений (садов и ягодников), как и пашни, в основу должно быть принято изложенное выше методологическое положение. Оценке этих угодий также должны предшествовать бонитировка почв и установление агропроизводственных групп (классов) земли. При оценке продуктивности природных кормовых угодий большое значение имеет степень увлажнения, которая обусловливается характером рельефа. В основу экономической оценки принимаются их продуктивность и издержки. Как и при оценке пашни, урожайность сенокосов и пастбищ исчисляют при определённых условиях производства. При оценке земель для многолетних насаждений надо учитывать особенности требований отдельных видов и пород насаждений к условиям произрастания. Экономически эти угодья оценивают по выходу продукции, при определённых условиях производства с учётом вида, сортов и возраста насаждения. Оценочные показатели для многолетних насаждений те же, что при оценке пашни. Поскольку, кроме плодородия, качество земли экономически характеризуется ещё и местоположением, то последнее также подлежит учёту и оценке. Оценка земли по местоположению связана с учётом разницы в издержках, а значит, себестоимости продукции и доходности сельскохозяйственных предприятий, обусловленных различием в расстоянии от пунктов сбыта и снабжения. Таким образом, местоположение в известной степени проявляется и оценивается непосредственно и через плодородные почвы. При экономической оценке земель фактор местоположения должен фиксироваться через издержки и отражаться в результатах оценки по плодородию. Поскольку данные оценки по плодородию рассчитывают при определённом уровне производственных издержек, поэтому поправочные коэффициенты на местоположение следует вносить в оценочные баллы по плодородию пропорционально доле транспортных и других издержек в общей величине издержек, принятых за основу при оценке земель по плодородию. При оценке земель поправки на технологические условия целесообразно вносить в оценочный балл каждого отдельного земельного участка, поля севооборота и землепользования с использованием соответствующего коэффициента, выражающего увеличение норматива времени на полевые механизированные работы по отношению к лучшим условиям сельскохозяйственного производства. Методика экономической оценки Экономическая оценка земель включает, кроме подготовительных работ, содержание которых было рассмотрено ранее, следующие виды работ: 1. Определение базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал. 2. Исчисление показателей оценки земель и составление оценочных шкал. 3. Проведение оценки земель в хозяйствах. 4. Рассмотрение и утверждение материалов оценки земель. 5. Изготовление и выдача земельнооценочной документации. Так как бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый, непрерывный земельно-оценочный процесс, поэтому подготовительные работы и земельнооценочное районирование проводятся вначале по единой программе. Полученные при бонитировке почв агропроизводственные группы почв (класс) подлежат оценке по экономическим показателям, то есть экономической оценке. Поэтому практически экономическая оценка земель начинается с подготовительных работ. В их задачу входит сбор и систематизация необходимой для оценки земель исходной информации и в случае необходимости её уточнения.
