Желясков А.Л. и др. Кадастровая оценка земель населенных

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
«Пермская государственная сельскохозяйственная академия
имени академика Д.Н. Прянишникова»
Факультет землеустройства и кадастра
Кафедра земельного кадастра
Желясков А.Л., Поносов А.Н., Осокина Н.В.
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
МУНИЦИПАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
Учебно-методическое пособие по выполнению курсового проекта
для студентов
обучающихся по специальностям:
120302 «Земельный кадастр»
120303 «Городской кадастр»
080203 «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)»
Часть 2
История картографии (1)
Предшественники карты, были найдены в Вавилоне около века до нашей эры 23 "" Ранние попытки карты были ограничены из-за отсутствия знаний Barly картах отражены основном религиозные верования форме мире Например, Ва ¬ bylonian карта мира -... ранние съемки карте мира очень много Месопотамии в центре, игнорируя такие люди, как персы и египтяне.
Карты были довольно редки в древнем Египте. Египтяне предпочтительным написанные слова,
чтобы планы. Тем не менее, египтяне использовали геометрические методы для земли мера ¬
Ments, что есть позднее влияние человеческого картографии. Наиболее интересным фактом ¬
Арти, которая выжила в этот период является Туринский папирус, от c. 1300 до н. Это показывает, горы к востоку от Нила, где золота и серебра было добыто и дорожной сети, которая связала район с материка.
Древние греки были первыми, кто принимает научный подход к отображению. Они были отлично наблюдателей природных явлений. Наблюдение
Пермь солнце, луну, и кривизна земли имеют
основополагающее значение для
теоретической
¬ ICAL мышления
ФГБОУ
ВПО «Пермская
ГСХА»ранних греческих философов
2011
ББК 65.281:65.223:65.441.356
УДК 333
Ж 529
Желясков А.Л., Поносов А.Н., Осокина Н.В. Кадастровая оценка земель
населенных пунктов муниципального образования (Текст): Учебно-методическое
пособие по выполнению курсового проекта (дополненное и переработанное) для
студентов факультета землеустройства и кадастра по специальностям 120302 «Земельный кадастр», 120303 «Городской кадастр», 080203 «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)» М-во с. - х. РФ, ФГОУ ВПО
«Пермская ГСХА».- Пермь: Изд-во ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА, 2010.-70с.;
Рецензент: Кригер В.Г. главный инженер ФГУП Федеральный кадастровый центр «Земля» Пермский филиал
Допущено учебно-методическим объединением вузов Российской Федерации по образованию в области землеустройства и кадастров в качестве учебнометодического пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся
по направлению подготовки 120700-«Землеустройство и кадастры» и специальностям: 120302- «Земельный кадастр», 120303- «Городской кадастр».
(Протокол №12-12 от 16 мая 2012г.)
Учебно-методическое пособие подготовлено в соответствии Государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования. Содержит методику кадастровой оценки земель под индивидуальной жилой застройкой, основанную на учете социально- экономического потенциала территорий
населенных пунктов и сложившихся факторов ценообразования на земельном
рынке. Предназначено для студентов специальностей 120302 «Земельный кадастр», 120303 «Городской кадастр», 080203 «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)».
Рассмотрено и рекомендовано к изданию методической комиссией
факультета землеустройства и кадастра
ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА»
(протокол № 2 от 22 октября 2010 г.)
2
Содержание
1
2
3
4
5
6
7
8
Общие положения
Содержание и методика выполнения курсового проекта
Порядок проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов
Характеристика и анализ объекта оценки
3.1 Общие сведения о муниципальном образовании (районе)
3.2 Хозяйственная значимость и размеры населенных пунктов
3.3 Характеристика паспортов населенных пунктов
3.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки
Балльная оценка земель населенных пунктов
4.1 Расчет баллов за местоположение
4.2 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру
4.3 Расчет баллов за социальную инфраструктуру
4.4 Расчет баллов за производственную инфраструктуру
4.5 Расчет баллов за размещение (локализацию) населенных пунктов
4.6 Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения
4.7 Расчет баллов за экологическое состояние территории
4.8 Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства
4.9 Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников
культуры, рекреационных и заповедных территорий
Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли под индивидуальной жилой застройкой, на основе корреляционного анализа
Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов
Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов
Определение кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой
застройки
Список рекомендуемой литературы
Приложение
3
4
5
6
10
10
10
12
14
15
16
20
24
32
33
35
39
40
41
42
46
49
53
56
57
Общие положения
Стоимостная оценка земель является составной частью государственного
кадастра недвижимости и проводится для информационного обеспечения регулирования земельных отношений.
Наибольшее число имущественных и экономических интересов, связанных с
использованием земли и иной недвижимости, сосредоточено в населенных пунктах, для которых земельно-оценочные работы носят повышенную актуальность.
Согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других
категорий.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов устанавливает денежное
выражение ценности земельного участка в границах кадастровой учетной единицы в зависимости от вида разрешенного использования.
Кадастровая оценка по своей сути представляет собой экономическую оценку, поскольку конечная цель той и другой – денежное представление о стоимости
земли.
В предлагаемых методических указаниях излагается учебная методика кадастровой оценки земельных участков под индивидуальной жилой застройкой в
составе земель населенных пунктов, основанная на учете социальноэкономического потенциала каждого населенного пункта и сложившихся факторах ценообразования на земельном рынке муниципального образования.
Цель методических указаний – создание системы знаний о ценообразующих
факторах стоимостной оценки земель населенных пунктов на основе кадастровой
информации, оказание практической помощи студентам в выполнении курсового
проекта по кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Проведение в работе сложных статистических расчетов предполагает знания
некоторых специализированных программ, выполняемых с помощью ЭВМ.
Методические указания составлены для студентов факультета землеустройства и кадастра, изучающих курс «Экономическая оценка земли», «Земельный кадастр», «Оценка стоимости земли», выполняющих курсовой проект по кадастровой оценке земель населенных пунктов, студентов-дипломников.
4
1 Содержание и методика выполнения курсового проекта
Курсовой проект по дисциплинам «Экономическая оценка земли», «Земельный кадастр», «Оценка стоимости земли» выполняется студентом самостоятельно, согласно индивидуальному заданию. Для выполнения курсового проекта
студент получает объект оценки (населенные пункты в границах сельских поселений) и исходные данные по оцениваемым населенным пунктам (результаты паспортизации населенных пунктов).
Основной исходный материал выдается преподавателем. Часть статистического и справочного материала находится в приложении данных методических
указаний.
Выполнение курсового проекта проводится в порядке последовательного
исполнения следующих заданий:
1) Характеристика и анализ объекта оценки (выписка необходимых данных
из
паспортов
населенных
пунктов,
подготовка
плановокартографического материала);
2) Проведение балльной оценки земель населенных пунктов по отдельным
группам факторов;
3) Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земельных участков
под объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на основе проведения корреляционного анализа (выполняется на ЭВМ);
4) Расчет совокупных баллов ценности земель населенных пунктов;
5) Определение кадастровой стоимости земель под индивидуальной жилой
застройкой с использованием данных земельного рынка;
6) Оформление
расчетно-пояснительной
записки
и
плановокартографического материала.
Для выполнения земельно-оценочной работы студенту выдаются исходные
материалы:
1) Задание на проведение оценки;
2) Карта оцениваемых населенных пунктов района в границах сельских
поселений М 1: 50000 или М 1: 25000;
3) Паспорта населенных пунктов;
4) Сведения о рыночной цене земли в населенных пунктах района;
5) Крупные водные объекты и леса рекреационного значения на территории
района.
5
2 Порядок проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов
При оценке земель населенных пунктов муниципального образования (района) следует рассматривать совокупность населенных пунктов не в качестве разрозненных объектов, а в системе расселения, образованной в результате единства
административных, производственных, культурных, бытовых, исторических и
иных связей. Только в этом случае возможно сопоставление, сравнение и оценка
земель. Населенные пункты, включаемые в систему, значительно различаются по
уровню благоустройства, размещению, другим факторам, создающим дифференциацию цен на землю. Учет особенностей взаимного влияния населенных пунктов, функционирования и перспективы развития населенных пунктов в единой
системе, позволяет дать объективную оценку земель населенных пунктов.
Следует учитывать и особенности функционирования земли в населенных
пунктах, где земельные участки представляют, прежде всего, пространственный
объект, обладая которым собственник получает и использует доход, создаваемый
средой деятельности и обитания (территорией населенного пункта).
Цена земли в населенном пункте состоит из основной части (А), соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной (∆А), представляющей собой стоимость за более
лучшие условия. Величина ∆А в каждом населенном пункте будет разной, и зависит от наличия дополнительных ценообразующих факторов (местоположение, инфраструктура и другие улучшения, произведенные на земле).
Целью оценки является выявить те факторы, которые оказывают дополнительное влияние на цену земли, оценить степень их влияния на конечный результат.
Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительной стоимости земельных участков населенных пунктов в границах единиц
кадастрового учета (кадастровый блок, квартал, участок).
Кадастровая стоимость – стоимость в денежном выражении, получаемая
в результате кадастровой оценки.
Рассматриваемая методика определения кадастровой стоимости земель
населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей
ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой
группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла,
при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктах, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного
пункта муниципального образования в разрезе видов разрешенного использования.
Преимуществами данного метода оценки являются:
- возможность определения кадастровой стоимости земли в любом населен-
6
ном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как
стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;
- методика балльной оценки позволяет не только сопоставить и совместить
разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность
земель взвешенной величиной совокупного балла;
- использование в расчетах даже единичных сведений по объектам куплипродажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов. Так, например,
если известна цена земли и совокупный балл ценности территории в одном населенном пункте, то, зная размер балла в другом населенном пункте, можно вычислить стоимость земли;
- наглядность и прозрачность получаемых результатов.
Схема проведения кадастровой стоимости земель населенных пунктов представляется в виде четырех этапов.
1) На первом этапе проводится анализ информации о купле-продаже и
спросе на земельные участки с целью изучения рынка земли и применения механизма рыночного ценообразования. Основными источниками информации о
сделках с землей являются договоры купли-продажи земельных участков и
формируемая на их основе отчетность, которая ведется в регистрационных органах прав и сделок с недвижимым имуществом, земельно- кадастровых организациях, и результаты анкетного, опроса участников рынка. Могут использоваться и
другие альтернативные методы, если они дают объективные сведения о стоимости
земли.
Для достоверности проводимых расчетов необходимо, чтобы в анализе
участвовало не менее 30-40% населенных пунктов района.
Анализ информации проводится таким образом, чтобы отразить динамику и
географию рынка в пределах всех типичных населенных пунктов района.
2) Вторым этапом является группировка всех населенных пунктов по хозяйственной и административной значимости. При этом следует классифицировать:
- хозяйственные центры сельскохозяйственных предприятий;
- рабочие поселки;
- населенные пункты, созданные при шахтах, рудниках и т.д.;
- лесохозяйственные населенные пункты;
- населенные пункты, используемые горожанами как места отдыха, включая курортные;
- иные населенные пункты.
На основании приведенной классификации устанавливается единство объектов, а, следовательно, и общность ценообразующих факторов.
В ряде оцениваемых районов некоторые виды хозяйственной значимости
7
могут отсутствовать.
3) На третьем этапе проводится балльная оценка сложившихся земельнооценочных показателей, которые получены в результате паспортизации населенных пунктов. Паспорта заполняются на каждый населенный пункт района. Типовая структура паспорта в заполненном виде приводится в приложении 1.
4) Четвертый – завершающий этап, содержит расчеты совокупного балла
ценности земель с учетом установленного вклада факторов, влияющих на стоимость территории населенного пункта, и определение кадастровой стоимости земли. Проведение первичного отбора факторов формирования стоимости земель
населенных пунктов производится на основе корреляционного анализа, задачей
которого является выявление факторов, действительно влияющих на цену земли в
конкретных условиях (в границах муниципального образования, отдельного населенного пункта, оценочной зоны и разрешенных видах использования). Корреляционный анализ проводится по всем показателям, предварительно включенным в
обработку. Поскольку известно, что в экономических и социальных явлениях все
процессы находятся в корреляционной зависимости.
Состав факторов для оценки земель населенных пунктов по балльной системе является типичным. Их перечень утвержден Федеральным кадастровым центром и принят в качестве основных для проведения оценки. Иногда возможно
включение дополнительных факторов, отражающих специфику объекта оценки.
В выполняемом курсовом проекте оценка кадастровой стоимости земель
проводится в соответствии со следующими группами факторов:
1 группа. Местоположение
1.2 расстояние до краевого центра
1.3 расстояние до районного центра
1.3 расстояние до центра сельского поселения
2 группа. Инженерная инфраструктура
2.1 наличие дорог с твердым покрытием до населенного пункта
2.2 наличие водопровода
2.3 наличие газопровода
2.4 обеспеченность централизованным теплоснабжением
2.5 наличие канализации
2.6 наличие улиц с твердым покрытием
2.7 обеспеченность телефонной связью
3 группа. Социальная инфраструктура
3.1 наличие и вместимость школ
3.2 наличие и вместимость детских дошкольных учреждений
3.3 наличие и вместимость клубов, домов культуры
3.4 наличие медицинских учреждений
3.5 наличие магазинов
3.6 возможность приема телепередач
4 группа. Производственная инфраструктура
обеспеченность рабочими местами самодеятельной части населения или
8
уровень безработных среди самодеятельной части населения
5 группа. Размещение (локализация) населенных пунктов
5.1 размещение населенного пункта у магистральной дороги
5.2 размещение населенного пункта у железнодорожной станции
5.3 размещение населенного пункта у крупных водных источников
5.4 размещение населенного пункта при лесных массивах
6 группа. Тенденция изменения численности населения
удельный показатель изменения численности населения в населенном пункте
7 группа. Экологическое состояние территории
7.1 негативное влияние сельскохозяйственного производства
7.2 негативное влияние местных промышленных предприятий
7.3 негативное влияние железной дороги
7.4 негативное влияние автомагистрали
8 группа. Инженерно-геологические условия строительства
8.1 высокий уровень стояния грунтовых вод
8.2 заболоченность территории
8.3 подтапливание территории
8.4 скальные грунты
8.5 карстовые провалы
9 группа. Наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий
Расчет баллов ведется в рамках отдельных групп по определенным методикам.
Порядок проведения оценочных работ
1. Анализ паспортов населенных пунктов оцениваемого муниципального
образования (района) и заполнение таблиц с исходными данными.
2. Установление рыночных цен земель населенных пунктов муниципального
района. Возможно использование информации как по единичным фактам сделок с
объектами индивидуального жилищного строительства (но не менее 10-15 сделок), так и использование массового статистического материала.
3. Группировка населенных пунктов базового района по хозяйственной и
административной значимости для достижения однородности в оцениваемых
группах.
4. Балльная оценка сложившихся показателей согласно приведенных формул.
5. Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли, на основе проведения корреляционного анализа.
6. Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов.
7. Определение кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки на основе совокупного балла с использованием статистической информа-
9
ции земельного рынка.
3 Характеристика и анализ объекта оценки
3.1 Общие сведения о муниципальном образовании (районе)
В данном разделе приводится следующая информация:
- местоположение оцениваемого района;
- площадь района;
- численность населения;
- основные транспортные магистрали, по которым осуществляется связь с
административными центрами (краевым, районным);
- краткая характеристика климатических условий;
- основные водные объекты в границах района;
- количество сельских поселений и населенных пунктов;
- перечень крупных сельскохозяйственных и промышленных предприятий;
- другие сведения, характеризующие уникальные и достопримечательные
объекты в районе.
3.2 Хозяйственная значимость и размеры населенных пунктов
Одним из важнейших показателей, характеризующих расселение, является
средний размер населенного пункта по численности населения (людности). Размер
населенного пункта в значительной степени влияет на стоимость земли. Установлено, что с ростом размера населенного пункта по численности проживающего
населения, возрастает и рыночная цена земли.
Хозяйственная значимость населенного пункта не всегда является объективной характеристикой ценности земель. Необходимо заметить, что часть населенных пунктов, в силу определенных условий, теряют хозяйственную значимость. Так, наряду с сокращением абсолютной численности населения, сокращается и число населенных пунктов. В пригородных районах часть населенных
пунктов, потерявших хозяйственную значимость, не исчезают, а продолжают существовать в качестве места отдыха горожан.
Сведения о хозяйственной значимости и людности населенного пункта берутся из паспорта населенного пункта (приложение 1), речь о котором пойдет в
следующем разделе.
Проводится анализ системы расселения района по численности населения и
хозяйственной значимости на основе данных таблицы 1.
Динамика численности населения муниципального района в разрезе сельских поселений, за последний ряд лет, приводится в таблице 2. Для улучшения
наглядности и анализа демографической ситуации, сложившейся на территории
оцениваемого муниципального образования, используют графики, диаграммы и
другие средства графического отображения.
10
Пример графика, отражающего динамику численности населения сельского
поселения, представлен на рисунке 1.
Таблица 1 - Характеристика числа населенных пунктов по размерам и хозяйственной
значимости
1
2
12
2
1
1
1
3
3
13
2
3
5
21
1
4
3
13
6
25
2
8
2
8
2
8
%
Кол-во
2
1001 и
более
5
1
201-500
101-200
51-100
21-50
2
1
Итого
5011000
Хозяйственные центры
с.-х. предприятий
Подсобные с.-х. предприятия
Лесохозяйственные
НП на базе добывающей
промышленности
НП на базе перерабатывающей промышленности
Дачные НП
Иные НП
Кол-во
Итого
%
до 20
Хозяйственная значимость
нет
жителей
Численность населения, чел.
50
8
4
1
4
5
3
24
21
13
100
Таблица 2 - Динамика численности населения административного образования, чел.
Годы
Название
поселения
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1. Петровское
1525 1535 1556 1521 1558 1490 1458 1585 1579 1581
………………
11
Численность
населения, чел.
Всего по району
1600
1550
1500
1450
1400
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Годы
Численность населения, чел.
Рисунок 1 – Динамика численности населения Петровского сельского поселения
3.3 Характеристика паспортов населенных пунктов
Основой проведения оценки земель служат материалы, полученные в результате паспортизации. Паспорт является источником полной, достоверной и
своевременной информации о населенном пункте, позволяющей наметить и пути
регулирования процессов ценообразования на землю. Паспорт включает в себя
сведения о административно-хозяйственной значимости населенного пункта, численности населения, земельных ресурсах, объектах социальной и производственной инфраструктуры, уровне благоустройства, сведения о инженерногеологических условиях, состоянии окружающей среды. Паспорт содержит как
количественные, так и качественные характеристики населенного пункта.
Необходимая исходная информация, содержащаяся в паспорте населенного
пункта, заносится в таблицу 3.
Использование результатов паспортизации позволяет оперативно провести
сравнительный анализ всех населенных пунктов в оцениваемом районе.
Таблица 3 - Исходная информация для кадастровой оценки земель населенных
пунктов
Характеристика
Наименование
сельского
поселения
12
Пример заполнения
Петровское сельское поселение
Название
НП
………….
……….…
Петрово
Каменка
Пихтари
Кашино
Ключи
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1 Административно-хозяйственная
значимость населенных пунктов, (+)
Центр сельского поселения
Рядовой населенный пункт
Хозяйственная значимость, (+)
Усадьба с.-х. предприятия
Усадьба произв. подразделения
Подсобное с.-х. предприятие
Усадьба лесного хозяйства
Образов-е на базе добыв. пром-ти
Образов-е на базе перераб. пром-ти
Усадьба КХ
Дачный населенный пункт
Прочий населенный пункт
+
+
+
+
+
+
+
+
+
2 Площадь земель в черте населенного
пункта, га
3 Численность населения (постоянно
проживающего), чел.
1
+
189,8
1398
2
3
4 Численность трудоспособного
населения, чел.
из них числен. безработных, чел.
5 Вид транспортного сообщения с
административными центрами, (+)
Железная дорога
Автодорога
Водное сообщение
6 Расстояние по автодороге, км
До краевого центра
До районного центра
До центра сельского поселения
7 Протяженность покрытия дорог до
административных центров, км
Асфальт – А,
Улучшенное – У,
Грунтовое – Г.
Краевой центр
Районный центр
Центр сельского поселения
4
38,5
6
7
921
94
101
18
+
+
+
8
6
2
+
3,2
84
26
15
9
4
1
+
82
24
13
89, А 79А;5У 79А;3У
11, А 21А;5У 21А;3У
* 10А;5У 10А;3У
13
3,9
143
29
9
2
Продолжение таблицы 3
5
89
11
0
11,6
-
+
84
16
5
85,5
27,5
16,5
84, А 79А;5У;1,5Г
16, А 21А;5У;1,5Г
5, А 10А;5У;1,5Г
8 Водоснабжение, %
Водопровод (ввод в жилые дома)
Водоразборные колонки
Колодцы
9 Газоснабжение, %
Централизованное
Привозной газ
10 Теплоснабжение, %
Централизованное
Печное
Смешанное
11 Канализация, %
12 Наличие улиц с твердым покрытием, %
13 Телефонная связь, %
14 Возможность приѐма телепередач, (+)
Уверенный приём
Неуверенный приём
Отсутствие приёма
15 Школа, расчѐтное число мест
Начальная – Н,
Основная – О,
Средняя – С
16 Детский сад, расчѐтное число мест
17 Наличие клубов, домов культуры,
расчѐтное число мест
10
65
25
3
12
85
5
95
100
100
5
40
28
13
-
-
5
85
10
3
30
42
100
5
20
100
2
100
-
100
-
+
+
+
+
+
Н, 20
С,192
92
-
-
-
-
200
35
-
-
-
Продолжение таблицы 3
1
2
3
18 Магазины, количество
Продовольственный,
Промтоварный,
Смешанный
19 Медицинские учреждения, (+)
Больница (стационар)
Поликлиника (амбулатория)
ФАП
Медпункт
20 Локализация (размещение) НП
У магистральной дороги, км
У ж/д станции, км
У водоисточника, название
Возле леса, (+)
21 Экологическое состояние
(загрязнители), (+)
С.-х. производство
Промышленные объекты
Автодорога
Железная дорога
4
5
6
3
1
2
+
+
0,4
0,8
1
1
1
+
5,0
8
9
1
-
-
-
3,0
0,1
5,8
6,5
+
р. Сылва р.Каменка оз.Чаша
р.Каменка
+
+
+
+
+
14
7
+
+
+
22 Инженерно- геологические условия строительства, (+)
Высокий уровень грунтовых вод
Заболоченность территории
Подтапливание территории
Скальные грунты
Карстовые провалы
23 Исторические, культовые объекты,
рекреационные территории; (название, площадь, га)
+
+
+
+
Парк
2,10
Церковь Питом0,26
ник
1,20
Примечание. Рассматриваемые примеры расчетов в данных методических
указаниях построены на характеристиках населенных пунктов, приведенных в таблице 3.
3.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки
Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на
спросе, предложении и цене.
Земельный рынок – часть рынка недвижимости, который предусматривает
наличие частной собственности на землю и представляет собой юридические, экономические и имущественные отношения, осуществляющие такие функции как купля-продажа, аренда, залог, дарение, наследование земельных участков, ипотечное
кредитование и другие разрешенные законодательством сделки.
Рассматривая условия формирования земельного рынка, необходимо учитывать особенности земли как товара, вернее прав, передаваемых на этот уникальный товар.
Сведения о рыночной цене земли являются объективным отражением ценности земель населенных пунктов исходя из рыночных факторов ценообразования, учитывающих социально-экономический, демографический, природный и др.
потенциал конкретного населенного пункта.
Вероятная цена продажи земельного участка на равновесном рынке является
величиной, близко отражающей рыночную или кадастровую стоимость, т. е. их
отношение представлено условным равенством: цена = стоимость. Поэтому имеется необходимость сбора и проведения анализа рыночных цен, складывающихся
в оцениваемых населенных пунктах.
Информация о цене земли, складывающейся на рынке земельных участков
под индивидуальной жилой застройкой, заносится в таблицу 4.
Таблица 4 - Рыночная цена земли в населенных пунктах района, руб./ кв.м.
Величина рыночной
Название населенного пункта
цены земли под ИЖС
1. Петрово
515
15
2. Каменка
345
3. Пихтари
305
……………
В среднем по району
257
Кратко анализируется ценовая ситуация, дифференцирование цен по местоположению до административных центров и уровню развития инфраструктуры.
4 Балльная оценка земель населенных пунктов
После получения необходимой информации по населенным пунктам (таблица 3) можно приступить к расчетам кадастровой стоимости земли в населенных
пунктах.
Используемые исходные данные представляют собой обширную и разностороннюю информацию, содержащуюся в различных единицах измерения. Для
приведения земельно-оценочных показателей в единую систему используют коэффициенты относительной ценности территорий или относительные величины –
баллы.
В выполняемом курсовом проекте проводится балльная оценка факторов в
разрезе отдельных групп, влияющих на стоимость земли.
Под баллом понимается условно-принятая величина, позволяющая сравнить
разнокачественные оценочные показатели. Относительная ценность земель, выраженная баллом, получается в результате составления оценочной шкалы.
Оценочная шкала – система оценочных показателей, количественно характеризующая свойства и качество различных земельных участков при их сопоставлении.
При установлении относительной ценности земель в оцениваемых населенных пунктах строятся закрытые или замкнутые шкалы. В закрытой шкале
наилучшему показателю присваивается наивысшая величина 100 баллов, а
наихудшему, или в случае отсутствия показателя - 0 баллов.
4.1 Расчет баллов за местоположение
Расчет балла за местоположение основан на характеристике расстояния
(удаленности) населенного пункта от центров с более высоким социальноэкономическим потенциалом, т.е. оценивается размещение каждого населенного
пункта в районной системе расселения.
Общий балл за местоположение включает расчеты баллов за расстояние до
областного центра, районного центра, центра сельского поселения, а также учитывает наличие видов транспортной доступности.
Балл за расстояние до административного центра j-го уровня (ранга) рассчитывается по формуле:
 R

i
Бij  100  
 100 
(1)
 R j max



16
где Бij
- соответствующий балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра j-го уровня;
Ri
- расстояние от i-го (оцениваемого) населенного пункта до административного центра;
Rj max - расстояние от самого удаленного населенного пункта до административного центра j-го уровня.
Общий балл за местоположение (Бмест.) рассчитывается по формуле:
 3

Бмест.    а j  Бij   К т
(2)
 j1

или
Бмест. = (а1Б1-1 + а2Б1-2 + а3Б1-3)  Кт
(3)
где аj - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до
населенного пункта j-го уровня (ранга) на цену земли в долях единицы;
Бij - соответствующий балл, характеризующий удаленность i-го населенного пункта от административного центра j-го ранга;
Кт - коэффициент, отражающий наличие транспортной доступности до населенного пункта;
а1 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до краевого центра;
а2 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до районного центра;
а3 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до центра сельского поселения;
Б1-1 - балл за расстояние от населенного пункта до центра первого уровня
(краевой центр);
Б1-2 - балл за расстояние от населенного пункта до центра второго уровня
(районный центр);
Б1-3 - балл за расстояние от населенного пункта до центра третьего уровня
(центр сельского поселения).
Примечания:
1. Коэффициент аj может быть получен на основе метода экспертных оценок.
2. В общем случае, в зависимости от системы расселения, можно использовать
коэффициенты, рекомендованные Федеральным кадастровым центром, например:
а1 = 0,5 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до областного
центра
а2 = 0,3 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до районного
центра
а3 = 0,2 - коэффициент, характеризующий влияние расстояния до центра сельского поселения.
3. В отдельных случаях, коэффициенты, характеризующие удельный вес
влияния расстояния i-го населенного пункта до населенного пункта j-го уровня
на цену земли (аj), рассчитываются по формуле:
17
аj 
Кj
3
Кj
(4)
j1
Кj 
N j  Ni
R2
(5)
где Кj - коэффициент, характеризующий взаимное влияние i-го (оцениваемого) населенного пункта и административного центра j-го уровня;
Nj - численность населения j-го административного уровня, тыс. человек;
Ni - численность населения i-го (оцениваемого) населенного пункта, тыс.
человек;
R - расстояние от i-го населенного пункта до административного центра jго уровня.
Сведения о численности населения в административных центрах первого и
второго уровня (ранга) приводятся в приложении 2.
Промежуточные расчеты коэффициента aj оформляются в таблице 5
Рассмотрим пример расчета aj для д. Каменка (данные в таблице 3)
Краевой центр - г. Пермь, численность населения 1009,7 тыс. чел.
Районный центр - г. Кунгур, численность населения 75,5 тыс. чел.
Центр сельского поселения - с. Петрово, численность населения 1,4 тыс. чел.
1. Рассчитываются коэффициенты взаимного влияния по формуле 5:
К1 
1009,7  0,14   0,02
7056
75,5  0,14   0,02
К2 
676
1,4  0,14   0,01
К3 
225
2. Сумма коэффициентов:
3
К
j 1
j
 К1 К 2  К 3  0,02  0,02  0,01  0,05
Коэффициенты, характеризующие удельный вес влияния расстояния от
оцениваемого населенного пункта до населенного пункта j-го ранга (формула 4):
0,02
а1 
 0,4
0,05
0,02
а2 
 0,4
0,05
18
0,01
 0,2
0,05
Наличие видов транспортного сообщения с оцениваемым населенным пунктом отражает коэффициент Кт. Федеральным кадастровым центром рекомендуется
использовать следующие эмпирически полученные (с помощью статистических
методов) значения Кт:
Кт = 0,6 – при наличии только водного и воздушного общественного транспорта;
Кт = 1,0 – при наличии автомобильного транспорта;
Кт = 1,2 – при наличии железнодорожной и автомобильной доступности;
Кт = 1,3 – при наличии всех видов транспортной доступности.
Результаты расчетов балла за местоположение отражаются в таблице 6.
а3 
19
Таблица 5 - Определение коэффициентов влияния расстояния до административных центров
Административные центры
ЧисленНазвание
Центр сельского поселенКраевой центр
Районный центр
населенления
3
ность
ного
Коэф.
Коэф.
Коэф.
Кj
населеj=1
пункта
влиявлиявлияния - Ni,
Nj
R2
К1
Nj
R2
К2
Nj
R2 К3
ния,
ния,
ния,
тыс.чел.
а1
а2
а3
0,14 0,05 1009,7 7056 0,02
0,4
75,5
676 0,02
0,4
1,4 225 0,01
0,2
Каменка
………...
Таблица 6 - Расчет баллов за местоположение
Административные центры
КоэфСумма
фициент Балл за
Центр сельского посеНазвание
баллов
Краевой центр
Районный центр
трансместоления
населенноза распортной полоРасКоэф. РасКоэф. РасКоэф.
го пункта
стояние
доступ- жение,
стоя- Балл, влия- стоя- Балл, влия- стоя- Балл, влияс учетом
ности,
Бмест.
ние,
Б1-1
ния,
ние,
Б2-1
ния,
ние,
Б3-1
ния,
aj
Кт
км
а1
км
а2
км
а3
1. Петрово
89
0,0
0,5
11 60,0
0,3
0 100,0
0,2
38,0
1,2
45,6
2. Каменка
84
5,6
0,5
26
5,4
0,3
15
9,1
0,2
6,2
1,0
6,2
3. Пихтари
82
7,9
0,5
24 12,7
0,3
13
21,2
0,2
12,0
1,0
12,0
4. Кашино
84
5,6
0,5
16 41,8
0,3
5
69,7
0,2
29,3
1,0
29,3
5. Ключи
85,5
3,9
0,5
27,5
0,0
0,3
16,5
0,0
0,2
2,0
1,0
2,0
Примечание: В расчетах используются коэффициенты влияния расстояния до административных центров, установленные на основе экспертных оценок.
20
4.2 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру
Инженерная инфраструктура охватывает показатели с инженерным обустройством территории. Кроме показателей, характеризующих наличие того или
иного элемента инженерного обустройства (так называемые качественные показатели), в данную группу включены количественные характеристики. Например,
удельный вес дорог с твердым покрытием в %, удельный вес газификации в сельском населенном пункте в % и т.д.
Значения баллов за наличие водопровода, газопровода, централизованного
теплоснабжения, канализации, улиц с твердым покрытием и телефонизации соответствуют удельному весу данного показателя, полученного на основании паспортизации.
Так, например, если удельный вес домов с водопроводом (ввод в жилые дома) составляет в населенном пункте 30%, то балл за этот показатель равняется 30.
Кроме того, учитывается водоснабжение водоразборными колонками, удельный
вес которых оценивается в половинном объеме баллов.
Описание методики расчетов баллов за благоустройство застройки представлено в подразделах 4.2.2 - 4.2.7.
4.2.1 Балл за наличие дорог с твердым покрытием (асфальт) до населенного пункта j-го уровня (Б'ij) рассчитывается по формуле:
R
Бij  i  100
R0
(6)
где Ri - протяженность дороги с твердым покрытием от i-го (оцениваемого)
населенного пункта до административного центра j-го уровня, км;
Rо - общая протяженность дороги от i-го населенного пункта до соответствующего административного центра, км.
Общий балл за наличие дорог с твердым покрытием (Бпокр.) рассчитывается
по формуле:
3
Бпокр.   a j  К п  Бij
(7)
Бпокр. = (а'1КпБ'1-1) + (а'2КпБ'1-2 ) + (а'3КпБ'1-3)
(8)
j1
или
где
а'j - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния расстояния до
населенного пункта j-го уровня на цену земли в долях единицы;
Кп - коэффициент за вид покрытия дороги;
Б'ij - соответствующий балл, характеризующий твердое покрытие дорог от
i-го населенного пункта до административного центра уровня j;
21
а'1 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дороги до краевого центра;
'
а 2 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дороги до районного центра;
'
а 3 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния покрытия дороги до центра сельского поселения;
'
Б 1-1 - балл за твердое покрытие дорог до краевого центра;
Б'1-2 - балл за твердое покрытие дорог до районного центра;
Б'1-3 - балл за твердое покрытие дорог до центра сельского поселения.
Коэффициенты а'1, а'2 ,а'3 могут быть получены на основе метода экспертных оценок или же по статистическим программам.
Для пригородных районов, и районов, размещенных от краевого центра на
расстоянии до 150 км, возможно применение следующих коэффициентов, рассчитанных по статистическим формулам:
а'1 = 0,5 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с
твердым покрытием до краевого центра;
а'2 = 0,3 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с
твердым покрытием до районного центра;
а'3 = 0,2 - коэффициент, характеризующий влияние протяженности дороги с
твердым покрытием до центра сельского поселения.
Если основная дорога до населенных пунктов высшего ранга преимущественно (более 50%) асфальтированная, применяется коэффициент Кп = 1,0; преимущественно улучшенная - Кп = 0,8; преимущественно грунтовая - Кп = 0,5.
Расчеты балла за наличие дорог с твердым покрытием оформляются в таблице 7.
4.2.2 Балл за наличие водопровода (Бвод.) в населенном пункте зависит от
удельного веса домов с вводом воды в жилые дома и обеспеченности водоразборными колонками.
Расчеты ведутся по следующему алгоритму (формула 9):
1) Балл, отражающий водопровод (ввод в жилые дома) принимается в полном объеме от удельного веса домов, характеризующих данный показатель;
2) Балл, отражающий наличие водоразборных колонок принимается в половинном объеме от удельного веса домов, обслуживаемых водоразборными колонками.
3) Водоснабжение за счет колодцев не учитывается.
4) Находится суммарное значение баллов.
Бвод. = В + 0,5  К
где В - удельный вес домов с водопроводом, %;
К - удельный вес домов, обслуживаемых водоразборными колонками, %.
Так, например, для с. Петрово Бвод. = 10 + 0,5  65 = 42,5 балла.
22
(9)
Таблица 7 - Расчет баллов за наличие дорог с твердым покрытием
Административные центры
Краевой центр
Название
Тв.
населенно- Общ. поБалл
прого пункта
крыт
тяж.
Б'1-1
Ri,
Rо, км
км
1. Петрово
89
89 100,0
2. Каменка
84
79
94,0
3. Пихтари
82
79
96,3
4. Кашино
84
84 100,0
5. Ключи
85,5
79
92,4
Районный центр
а' 1
Кп
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Общ. Тв.
про- поБалл
тяж. крыт
Б'1-2
Rо,
Ri,
км
км
11
11 100,0
26
21 80,8
24
21 87,5
16
16 100,0
27,5
21 76,4
а '2
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
Центр сельского поселения
Кп
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Общ. Тв.
про- поБалл
тяж. крыт
Б'1-3
Rо,
Ri,
км
км
0*
0* 100,0*
15
10 66,7
13
10 76,9
5
5 100,0
16,5
10 60,6
а' 3
Кп
*
*
0,2
0,2
0,2
0,2
1,0
1,0
1,0
1,0
Балл
за покрытие
дорог,
Бпокр.
100,0
84,6
89,8
100,0
81,2
* - при расчетах Б'1-3, отражающего покрытие дорог до центра сельского поселения, соответствующий показатель принимается равным 100 баллам.
Таблица 8 - Расчет баллов за инженерную инфраструктуру
Твердое поНаличие Газификация Централикрытие до- водопровода
зованное
теплоснабНазвание рог до насел.
пункта
жение
населенно-
Канализация
го пункта
Бпокр.
1. Петрово 100,0
2. Каменка 84,6
3. Пихтари 89,8
4. Кашино 100,0
5. Ключи
81,2
а''1
Бвод.
а''2
Бгаз.
а''3
Бтеп.
а''4
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
42,5
9,0
2,5
-
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
25,0
14,0
6,5
-
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
10,0
-
0,15
0,15
0,15
0,15
0,15
23
Бкан.
3,0
-
а''5
0,10
0,10
0,10
0,10
0,10
Улицы
Телефонная Балл
и проезды с
связь
за интв. покрыженертием
ную
инфра''
''
стр.,
Бпокр. ул. а 6 Бтел.
а7
Бинж.
30,0 0,10 42,0 0,05
44,1
5,0 0,10 20,0 0,05
26,5
0,10
2,0 0,05
24,0
0,10
0,05
25,0
0,10
0,05
20,3
4.2.3 Балл за наличие газопровода (Бгаз.) зависит от удельного веса домов с
централизованным газоснабжением и домов с привозным газом.
Расчеты ведутся по формуле:
Бгаз. = Цг + 0,5  П
где Цг - удельный вес домов с централизованным газоснабжением, %;
П - удельный вес домов с привозным газом, %.
(10)
4.2.4 Балл за обеспеченность централизованным теплоснабжением (Бтеп.)
зависит от удельного веса домов с централизованным теплоснабжением и смешанным отоплением.
Расчеты ведутся по формуле:
Бтеп. = Цт + 0,5  С
где Цт - удельный вес домов с централизованным теплоснабжением, %;
С - удельный вес домов со смешанным отоплением, %.
(11)
4.2.5 Балл за обеспеченность канализацией (Бкан.) равен удельному весу
домов с данным показателем.
4.2.6 Балл за наличие улиц с твердым покрытием (Бпок. ул.) равен удельному весу площадей улиц и проездов населенного пункта с данным показателем.
4.2.7 Балл за обеспеченность телефонной связью (Бтел.) равен удельному
весу телефонизированных домов.
Общий балл, отражающий инженерное оборудование территории населенного пункта (Бинж.), соответствует сумме баллов за наличие дорог с твердым покрытием до населенного пункта, наличие водопровода, газопровода, централизованного теплоснабжения, канализации, улиц с твердым покрытием и телефонизации, умноженных на коэффициент влияния каждого фактора:
7
Бинж.   a i  Бi
(12)
i 1
или
Бинж. = а''1Бпокр.+ а''2Бвод.+ а''3Бгаз.+ а''4Бтеп.+ а''5Бкан.+ а''6Бпокр. ул.+ а''7Бтел. (13)
где a''i - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния отдельного показателя инженерного благоустройства i-го населенного пункта на цену земли;
Бi - соответствующий балл за наличие отдельного показателя инженерного
благоустройства i-го населенного пункта.
Возможно применение следующих коэффициентов, полученных по статистическим формулам:
а''1 = 0,25 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния дорог с
25
твердым покрытием до населенного пункта на балл за инженерную инфраструктуру;
а''2 = 0,20 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния водопровода на балл за инженерную инфраструктуру;
а''3 = 0,15 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния газопровода на балл за инженерную инфраструктуру;
а''4 = 0,15 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния централизованного теплоснабжения на балл за инженерную инфраструктуру;
а''5 = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния канализации на балл за инженерную инфраструктуру;
а''6 = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния улиц и
проездов с твердым покрытием на балл за инженерную инфраструктуру;
а''7 = 0,05 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия
телефонизации на балл за инженерную инфраструктуру.
Расчеты сводятся в таблицу 8.
4.3 Расчет баллов за социальную инфраструктуру
Формирование системы данных показателей основано так же на качественной характеристике. Так, например, для анализа берется не только наличие школ,
но и их вместимость, год возведения. С учетом нормативов СНиП по каждому
объекту определен процент амортизации, вводится поправочный коэффициент на
год возведения здания.
Общепризнанными в экономике, землеустройстве, социологии, демографии
являются количество того или иного ресурса на единицу измерения. Так вместимость школ, детских садов, учреждений культуры выражены в показателе - вместимость на 1000 жителей. С учетом коэффициента пригодности зданий получается достаточно объективный показатель. В данную группу включаются так же
наличие и вместимость (в расчете на 1000 жителей) больниц, ФАП (фельдшерскоакушерских пунктов), амбулаторий, магазинов и других объектов социального и
культурно-бытового обслуживания.
Балл, характеризующий социальную инфраструктуру, в рамках курсового
пректа включает баллы за наличие и вместимость школ, детских садов, клубов,
наличие медицинских учреждений, магазинов и возможность приема телепередач.
Задание выполняется с использованием карты расположения населенных
пунктов.
При расчете баллов данной группы факторов (кроме возможности приема
телепередач) для населенных пунктов с минимальными или отсутствующими объектами социальной инфраструктуры, необходимо учитывать их тяготение к ближайшим соседним населенным пунктам с более высоким потенциалом социальной
сферы, выступающего в роли общественного центра для оцениваемого населенного пункта.
Влияние общественных центров характеризуется удаленностью населенного
26
пункта и определяется пешеходной доступностью через коэффициенты получасовой и часовой пешеходной доступности (Кпд) в зависимости от покрытия автомобильной дороги, следующим образом:
- в полном объеме баллов (Кпд= 1,0) в пределах получасовой пешеходной доступности до общественного центра (до 1,5 км – грунтовая дорога, до 2 км –
улучшенная дорога, до 2,5 км – асфальтированное покрытие), т. е. считается,
что объекты соцкультбыта находятся в оцениваемом населенном пункте;
- в половинном объеме баллов (Кпд= 0,5) в пределах часовой пешеходной доступности (до 3 км – грунтовая дорога, до 4 км – улучшенная дорога, до 5 км
– асфальтированное покрытие);
- не учитываются за пределами радиусов пешеходной доступности.
Радиусы влияния общественных центров на расположенные в близи их
населенные пункты, отражены на рисунке 2.
Примечание: Для населенных пунктов, находящихся в радиусе влияния общественного центра и имеющих более высокую балльную оценку за наличие отдельных объектов социальной инфраструктуры, чем при расчете через коэффициенты пешеходной доступности до центра, значения баллов устанавливаются исходя из наличия объектов в данных населенных пунктах. Например, при расчете
балла за наличие медицинских учреждений (таблица 12) в д. Пихтари получается,
что балл за данный показатель через радиус влияния д. Каменка равен 10, хотя в д.
Пихтари имеется свой медпункт, наличие которого оценивается в 20 баллов. В
данном случае принимается значение, равное 20 баллам.
Рисунок 2 – Радиусы влияния общественных центров в зависимости от покрытия дорог
27
4.3.1 Балл за наличие и вместимость школ (Бшк.i):
Аi
 100  К ш  К пд
А норм
W
А i  i 1000
Ni
Бшк. i 
(14)
(15)
где Ai - удельный показатель вместимости школ в i-ом населенном пункте;
Aнорм - нормативный удельный показатель вместимости школ (принимается
равным 160 ученических мест на 1000 жителей);
Kш - коэффициент за уровень школы;
Кпд - коэффициент пешеходной доступности;
Wi - вместимость школы в i-ом населенном пункте, чел.;
Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.
Применяются следующие коэффициенты за уровень школы:
Kш = 1,0 – средняя школа;
Kш = 0,7 – неполная средняя школа (основная);
Kш = 0,3 – начальная школа.
Примечание. Если Аi > Aнорм, то балл за наличие и вместимость школ, принимается равным 100.
Расчеты ведутся в таблице 9.
Таблица 9 - Расчет баллов за наличие и вместимость школ
Название
населенного
пункта
Петрово
Каменка
Пихтари
Кашино
Ключи
Численность
Вмести Уд. понаселести- казатель
ния;
мость; вместим.
Ni, чел. Wi, чел. Ai, чел.
1398
143
29
9
2
192
20
Школы
Коэф- Балл за Коэф- Балл за
фициналифици- наличие
ент за
чие и
ент пе- и вмест.
уровень вмест. шеходшкол,
школы, школ в ной доБшк.i
Kш
радиусе ступновлиясти, Кпд
ния
общ.
центра
160
1,0
85,6
1,0
85,6
160
0,3
26,2
1,0
26,2
26,2
0,5
13,1
85,6
0,5
42,8
26,2
1,0
26,2
Нормативн.
показатель
вместим.;
Aнорм
чел.
137
140
28
4.3.2 Балл за наличие и вместимость детских дошкольных учреждений (Бд.сад i):
Б д.cад i 
Вi 
Bi
100  К пд
Bнорм
Vi
 1000
Ni
(16)
(17)
где Bi
- удельный показатель вместимости детских дошкольных учреждений в
i-ом населенном пункте;
Bнорм - нормативный удельный показатель вместимости детских дошкольных
учреждений (принимается равным 100 мест на 1000 жителей);
Кпд - коэффициент пешеходной доступности;
Vi - вместимость детских дошкольных учреждений в i-ом населенном пункте, чел.;
Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.
Примечание. Если Вi > Внорм , то балл за наличие и вместимость дошкольных
учреждений принимается равным 100.
Расчеты ведутся в таблице 10.
Таблица 10 - Расчет баллов за наличие и вместимость детских дошкольных
учреждений (д.д.у.)
Название
ЧисленДетские дошкольные учреждения
населенность
ВместиУд. поНормаБалл за Коэффиного
населения; мость; казатель
тивн.
наличие
циент
пункта
Ni, чел. Vi, чел. вместим.
показаи вмест.
пешеBi, чел. тель вме- д.д.у. в
ходной
вмерадиусе доступстим.;
влияния
ности,
Bнорм
общ.
Кпд
чел.
центра
Петрово
1398
92
66
100
66,0
1,0
Каменка
143
Пихтари
29
Кашино
9
66,0
0,5
Ключи
2
29
Балл за
наличие
и вмест.
д.д.у.,
Бд.сад i
66,0
33,0
4.3.3 Балл за наличие и вместимость клубов, домов культуры (Бкл.i):
Б кл.i 
Di 
Di
100  К пд
D норм
(18)
Qi
1000
Ni
(19)
где Di - удельный показатель вместимости клуба, дома культуры в i-ом населенном пункте;
Dнорм - нормативный удельный показатель вместимости учреждений культуры (80 мест на 1000 жителей);
Кпд - коэффициент пешеходной доступности;
Qi - вместимость клуба, дома культуры в i-ом населенном пункте, чел.;
Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.
Примечание. Если Di > Dнорм, то балл за наличие и вместимость клубов и домов культуры принимается равным 100.
Расчеты ведутся в таблице 11.
Таблица 11 - Расчет баллов за наличие и вместимость клубов
Название
ЧисленКлубы, дома культуры
населенность
ВместиУд. поНормаБалл за
ного
населения; мость; казатель
тивн.
наличие
пункта
Ni, чел.
Qi , чел. вместим.
показаи вмест.
Di, чел. тель вме- клубов в
вмерадиусе
стим.;
влияния
Dнорм
общ.
чел.
центра
Петрово
1398
200
143
80
100,0
Каменка
143
35
245
80
100,0
Пихтари
29
100,0
Кашино
9
100,0
Ключи
11
100,0
Коэффициент
пешеходной
доступности,
Кпд
Балл за
наличие
и вмест.
клубов,
Бкл.i
1,0
1,0
0,5
0,5
1,0
100,0
100,0
50,0
50,0
100,0
4.3.4 Балл за наличие медицинских учреждений (Бмед.i) определяется исходя из следующей шкалы:
Стационар + амбулатория (поликлиника) - 100
Амбулатория
80
Фельдшерско-акушерский пункт (ФАП) 50
Медпункт
20
Отсутствие медицинских учреждений
0
30
4.3.5 Балл за наличие магазинов (Бмаг.i) определяется исходя из следующей
шкалы:
Три и более специализированных магазина - 100
Два специализированных магазина
80
Один магазин смешанных товаров
50
Продовольственный магазин
20
Отсутствие магазина в населенном пункте 0
4.3.6 Балл за возможность приема телепередач (Бтв.i) определяется исходя
из следующей шкалы:
Уверенный прием телепередач
- 100
Неуверенный прием телепередач
70
Отсутствие возможности приема
0
Расчеты баллов, характеризующих наличие медицинских учреждений, магазинов и возможность приема телепередач, приводятся в таблице 12.
Общий балл за наличие социальной инфраструктуры i-го населенного пункта (Бсоц.) рассчитывается по формуле:
6
Б соц.   a i Б i
(20)
i 1
или
Бсоц. = a'''1Бшк. + a'''2Бд.сад + a'''3Бкл. + a'''4Бмед. + a'''5Бмаг. + a'''6Бтв
(21)
где а'''i - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния каждого из
факторов социального благоустройства i-го населенного пункта на
цену земли (определяется либо методом экспертных оценок, либо на
основе расчета коэффициентов влияния по статистическим формулам);
Бi - соответствующий балл, характеризующий факторы социального благоустройства i-го населенного пункта.
Возможно применение следующих коэффициентов, полученным по статистическим формулам:
a'''1 = 0,20 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия
школы в оцениваемом населенном пункте на цену земли;
a'''2 = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия
детских садов в населенном пункте на цену земли;
a'''3 = 0,10 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния наличия
клуба (дома культуры) в населенном пункте на цену земли;
a'''4 = 0,20 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния медицинских учреждений в населенном пункте на цену земли.
a'''5 = 0,35 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния магазинов в
31
населенном пункте на цену земли.
a'''6 = 0,05 - коэффициент, характеризующий удельный вес влияния возможности приема телепередач в населенном пункте на цену земли.
Примечание. Данные коэффициенты можно использовать для населенных
пунктов, которые являются хозяйственными центрами, рабочими поселками. Для
дачных населенных пунктов применяется метод экспертных оценок. В учебных
целях, при выполнении курсового проетка, коэффициенты, характеризующие
удельные веса влияния объектов социальной инфраструктуры, принимаются едиными для всех населенных пунктов.
Расчеты баллов, характеризующих социальную инфраструктуру в целом,
сводятся в таблицу 13.
32
Таблица 12 - Расчет баллов за наличие медицинских учреждений, магазинов, возможность приема телепередач
Медицинские учреждения
Магазины
Балл за
Балл за
КоэффициБалл за
Балл за
КоэффициБалл за
возможналичие ме- ент пеше- наличие ме- наличие ма- ент пешеналичие
Название
дицинских
ходной додицинских
газинов в
ходной до- магазинов, ность принаселенного
ема телеучреждений ступности,
учреждерадиусе
ступности,
Бмаг.i
пункта
передач,
в радиусе
Кпд
ний,
влияния
Кпд
Бтв.i
влияния
Бмед.i
общ. центра
общ. центра
1. Петрово
70
1,0
70,0
100
1,0
100,0
100,0
2. Каменка
20
1,0
20,0
100
1,0
100,0
70,0
3. Пихтари
20
20,0
100
0,5
50,0
70,0
4. Кашино
70
0,5
35,0
100
0,5
50,0
100,0
5. Ключи
20
1,0
20,0
100
1,0
100,0
70,0
Таблица 13 - Расчет баллов за социальную инфраструктуру
Школы
Детские до- Клубы, дома Медициншкольные
культуры
ские учреНазвание
учреждения
ждения
населенного пункта
Бшк.
а'''1
Бд.сад
а'''2
Бкл.
а'''3
Бмед.
а'''4
1. Петрово
2. Каменка
3. Пихтари
4. Кашино
5. Ключи
85,6
26,2
13,1
42,8
26,2
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
66,0
33,0
-
0,10 100,0
0,10 100,0
0,10 50,0
0,10 50,0
0,10 100,0
0,10
0,10
0,10
0,10
0,10
33
70,0
20,0
20,0
35,0
20,0
Магазины
Бмаг.
0,20 100,0
0,20 100,0
0,20 50,0
0,20 50,0
0,20 100,0
а'''1
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
ВозможБалл
ность прие- за социма телепере- альную
дач
инфрастр.,
Бтв.
а'''6
Бсоц.
100,0 0,05
87,7
70,0 0,05
57,7
70,0 0,05
32,6
100,0 0,05
46,4
70,0 0,05
57,7
4.4 Расчет баллов за производственную инфраструктуру
В значительной степени притягательность для проживания в конкретном
населенном пункте, а, следовательно, и цена земли зависит от возможностей трудоустройства, наличия мест приложения труда. В расчетах следует учитывать все
отрасли производства, отрасли обслуживания и т.д.
В основе расчета балла за производственную инфраструктуру лежат сведения о занятости населения. Балл по данному показателю можно рассчитать двумя
способами. Выбор способа расчета зависит от наличия исходной информации и
статуса населенного пункта (сельский населенный пункт, рабочий поселок).
1) Первый способ предполагает наличие информации о количестве рабочих
мест в населенном пункте, балл рассчитывается по формуле:
Р
Б пр.i  i 100
(22)
Р норм
где Бпр.i - балл за обеспеченность рабочими местами (производственную инфраструктуру);
Рi - количество рабочих мест в i-ом населенном пункте;
Рнорм - нормативный показатель для населенного пункта определенной людности (численности населения);
Оптимальная занятость населения устанавливает следующие нормативные показатели в зависимости от людности:
для населенных пунктов до 100 чел.: Рнорм = Ni / 4,8
для населенных пунктов от 101 до 200 чел.: Рнорм = Ni / 4,2
для населенных пунктов от 201 до 500 чел.: Рнорм = Ni / 3,7
для населенных пунктов от 501 до 1000 чел.: Рнорм = Ni / 3,2
для населенных пунктов от 1001 до 2000 чел.: Рнорм = Ni / 2,8
для населенных пунктов от 2001 до 5000 чел.: Рнорм = Ni / 2,5
для населенных пунктов от 5001 чел. и выше: Рнорм = Ni / 2,2
Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.
2) Второй способ основан на сведениях о численности безработных. Рассчитывается удельный вес безработных среди трудоспособного населения в населенном пункте. Тогда балл за обеспеченность рабочими местами рассчитывается
по формуле:
Бпр.i = 100 – Еi
(23)
где Еi - удельный вес (в %) безработного самодеятельного населения в i-ом
населенном пункте.
Расчеты балла за производственную инфраструктуру через удельный вес
безработного населения ведутся в таблице 14.
Примечание. Первый способ применяется преимущественно для сельских
населенных пунктов. Второй способ более универсален и может использоваться
как для сельских населенных пунктов, так и для рабочих поселков и городов.
В случае отсутствия данных по населенному пункту, принимаются средне-
35
районные показатели.
Таблица 14 - Расчет баллов за производственную инфраструктуру
Название
населенного
пункта
1. Петрово
2. Каменка
3. Пихтари
4. Кашино
5. Ключи
Численность
трудоспособного населения, чел.
Численность
безработных,
чел.
921
101
6
4
-
94
18
2
1
-
Удельный вес
безработного
населения, Еi
%
Балл за производственную
инфраструктуру, Бпр.i
10,2
17,8
33,3
25,0
-
89,8
82,2
66,7
75,0
0,0
4.5 Расчет баллов за размещение (локализацию) населенных пунктов
На привлекательность проживания в населенном пункте влияют такие условия как, например, размещение относительно транспортных магистралей, и в тоже
время, наличие рекреационных условий для отдыха населения. Выделяют следующие формы локализации населенных пунктов:
- придорожная (с разбивкой на подформы);
- приречная (размещение у реки, озера, пруда);
- при лесных массивах;
- ландшафтная.
Величина балла за размещение населенного пункта (Бразм.) определяется в
зависимости от следующих факторов: расстояние до магистральной автомобильной дороги, расстояние до железнодорожной станции, наличие крупных водных
источников и лесных массивов.
Необходимые характеристики для расчета баллов данной группы факторов,
которые не были отражены в паспорте населенного пункта, устанавливаются с использованием карты расположения населенных пунктов.
4.5.1 Размещение населенного пункта у магистральной дороги краевого,
районного значения (БI).
Значения баллов присваиваются исходя из расстояния до магистральной
дороги по шкале:
не более 2 км
100
от 2 до 3 км
50
от 3 до 5 км
30
более 5 км
0
36
4.5.2 Размещение населенного пункта у железнодорожной станции (БII).
Значения баллов присваиваются исходя из расстояния до железнодорожной
станции по шкале:
не более 1 км
100
от 1 до 3 км
70
от 3 до 5 км
50
от 5 до 10 км
30
более 10 км
0
4.5.3 Размещение населенных пунктов у крупных водных источников
(реки, озера, пруда), т. е. приречная форма локализации (БIII) оценивается по шкале:
У реки протяженностью свыше 100 км
или озера, пруда с акваторией более 1 км 100
У реки протяженностью от 30 до 100 км
или озера, пруда с акваторией менее 1 км 50
Отсутствие крупных водных источников
0
Перечень крупных рек, протекаемых на территории районов приведен в
приложении 3.
4.5.4 Размещение населенных пунктов при лесных массивах, имеющих
рекреационное значение (БIV) оценивается в 100 баллов, в противном случае показатель не учитывается - 0 баллов.
Территориальное размещение населенного пункта должно учитывать такие
показатели как количество видов общественного транспорта из конкретного населенного пункта, возможность всесезонной доступности, за наличие которых следует применять систему поправочных коэффициентов к баллу за размещение
(таблица 15).
Поправочный коэффициент (Кпопр.) рассчитывается как среднее суммы коэффициентов К1 и К2:
К попр. 
К 1  К 2 
37
2
(24)
Таблица 15 - Поправочные коэффициенты к баллу за размещение
Показатели
Варианты
Поправочный коэф.
Количество рейсов обще- 4 вида и более
1,00
ственного транспорта из
3 рейса
0,75
населенного пункта в сут- 2 рейса
0,50
ки, К1
1 и менее
0,20
Возможность всесезонной Круглогодичное сообщение
1,00
доступности, К2
Невозможность круглогодичного сообщения
0,50
Полное отсутствие общественного транспорта
0,20
Общий балл за размещение рассчитывается как среднеарифметическое значение показателей локализации с учетом поправочного коэффициента за всесезонную доступность к населенному пункту, по формуле:
Б разм. 
БI  БII  БIII  БIV   К
(25)
попр.
4
Расчет баллов за размещение населенных пунктов приводится в таблице 16.
Таблица 16 - Расчет баллов за размещение населенных пунктов
Формы локализации
Название
Балл за
населенного
у магиу ж/д стан- у водного при лесном
размещепункта
стральной
ции, БII
источника,
массиве,
ние, Бразм.
дороги, БI
БIII
БIV
1. Петрово
100
70
100
67,5
2. Каменка
30
50
100
45,0
3. Пихтари
30
50
100
45,0
4. Кашино
100
30
32,5
5. Ключи
50
100
37,5
4.6 Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения
Анализ численности населения за ряд лет в каждом населенном пункте
устанавливает определенные закономерности. По каждому из населенных пунктов
с использованием статистических моделей и программ рассчитывается показатель
ежегодного изменения населения (людности). Необходимость включения этого
показателя связана с выявлением перспектив развития сельских населенных
пунктов. Естественно, что без знания развития каждого из населенных пунктов
невозможно определить кадастровую стоимость земли. Без прогноза численности
38
людей можно лишь определить стоимость земельного участка в населенном пункте на сегодняшний день, но в результате, например, массового оттока населения из
данного населенного пункта уже в следующем году цена резко упадет. И, наоборот, при увеличении численности населения стоимость земли будет возрастать.
Для расчета показателя ежегодного изменения людности используются демографические данные численности населения (таблица 17) за последний ряд лет
(минимум 6 лет)
Таблица 17 - Динамика численности населения в разрезе населенных пунктов, чел.
Годы
Название
Индекс года
населенного
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
пункта
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1. Петрово
1312 1326 1347 1312 1347 1280 1256 1385 1384 1398
2. Каменка
171 167 169 169 169 167 160 159 153 143
3. Пихтари
31
31
29
29
31
30
29
30
31
29
4. Кашино
7
7
8
8
8
10
10
9
9
9
5. Ключи
4
4
3
3
3
3
3
2
2
2
Динамический ряд, несмотря на колебания, отображает тенденцию изменения людности (прирост или убыль) в населенных пунктах, которая будет сохраняться в ближайший период времени.
Период, в течение которого установленная тенденция сохраняется с достаточной надежностью, называется периодом (сроком) упреждения прогноза. Период упреждения прогноза не должен превышать продолжительность анализируемого динамического ряда (базисного периода). Установлено, что наиболее надежный
прогноз приходится на срок, составляющий 1/3 базисного периода. Например, если анализируется численность населения за 10 лет, то период с наибольшей точностью прогноза перспективной численности будет составлять 3- 4 года.
На основании анализа динамического ряда рассчитывается тенденция изменения людности, отраженная математической функцией (уравнением). Наиболее
простым и наглядным уравнением в данном случае является эмпирическое уравнение прямой:
Nрасч.i = Ai  biX
(26)
где Nрасч.i - расчетная численность населения в i-ом населенном пункте, чел;
Ai - начальная (усредненная) численность населения в i-ом населенном пункте,
чел;
 b - темпы ежегодного изменения людности i-го населенного пункта, чел.;
X - расчетный год или индекс расчетного года.
39
Параметры прямой определяются по формуле:
 Х   N   ХN   Х
А
n   Х   Х 
n   ХN   X   N
b
n   X   X 
2
i
i
2
2
i
i
2
2
(27)
(28)
где Ni - численность населения в i-ом населенном пункте на каждый год анализируемого динамического ряда, чел;
n - число лет анализируемого периода.
Для расчета параметров математического уравнения можно воспользоваться
статистическими компьютерными программами, которые в автоматизированном
режиме ведут построение математических функций, отражающих закономерность
развития взаимообусловленных признаков, в частности, развитие численности
населения во времени. Выбор функции, которая наилучшим образом отражает основную тенденцию ряда динамики, производится по коэффициенту детерминации.
Если коэффициент детерминации менее 0,7, то применение математической формулы нецелесообразно.
На основании полученного темпа ежегодного изменения людности в каждом
населенном пункте (b) определяется удельный показатель изменения численности населения в расчете на 1000 жителей (Di):
b
Di 
 1000
(29)
Ni
где b - темпы ежегодного изменения людности i-го населенного пункта, чел.
за анализируемый период;
Ni - существующая численность населения в i-ом населенном пункте на год
оценки, чел.
Балл за тенденцию изменения людности рассчитывается по формуле:
Di  D min  100
Б тенд.i 
(30)
D max  D min 
где Di
Dmax
Dmin
- удельный показатель изменения людности i-го населенного пункта в
расчете на 1000 жителей;
- удельный показатель изменения людности в расчете на 1000 жителей
в населенном пункте района (сельского поселения) с максимальным
значением данного показателя;
- удельный показатель изменения людности в расчете на 1000 жителей
в населенном пункте района (сельского поселения) с минимальным
значением данного показателя.
40
Расчеты балла за тенденцию изменения численности населения приводятся в
таблице 18.
Рассмотрим пример расчетов для с. Петрово.
1) По формулам 27,28 определяются параметры прямой:
 Х   N   ХN   Х  385  13347  73976  55  1297  1300 чел.
А
10  385  3025
n   Х   Х 
n   ХN   X   N 10  73976  55  13347
b

 6,9 (7)  10 чел.
10  385  3025
n   X   X 
2
i
i
2
2
i
i
2
2
2) Удельный показатель изменения численности населения (формула 29):
b
 6,9
Di 
 1000 
 1000  4,9
Ni
1398
3) Определяется балл за тенденцию изменения численности населения
(формула 30):
D  Dmin   100   4,9   100,0   100  78,7
Бтенд. 
Dmax  Dmin 
 33,3   100,0 
Dmin = –100,0 - д. Ключи
Dmax =+33,3 - д. Кашино
4) Используя параметры прямой, по формуле 26 можно рассчитать перспективную численность населения, например на 2015 год, который будет иметь
индекс 15:
Nрасч. = A + bX = 1297+715= 1402 или 1400 -1410 чел.
Примечание. Значение перспективной численности населения представляет собой
приближенную величину, поэтому оно округляется, в данном случае до десятков
человек.
Таблица 18 - Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения
Параметры математической
Удельный
Балл
функции, чел.
показатель за тенденцию
Название
изменения
изменения
населенного
людности,
численности
пункта
A
b
Di
населения,
Бтенд.i
1. Петрово
1296,9
+6,9
4,9
78,7
2. Каменка
177,0
-2,6
-18,2
61,4
3. Пихтари
30,5
-0,1
-3,4
72,5
4. Кашино
7,0
+0,3
+33,3
100,0
5. Ключи
4,1
-0,2
-100,0
0,0
41
4.7 Расчет баллов за экологическое состояние территории
Информация об экологической обстановке в конкретном населенном пункте
формируется на основе обработки паспортов. Учитываются экологические и шумовые загрязнители, источники загрязнения. В дальнейшем данные показатели
следует уточнить, ввести степень и размер загрязнений.
В качестве сведений, отражающих состояние окружающей среды, могут
быть показатели заболеваемости населения. В данном случае, балл за экологическое состояние рассчитывается по формуле:
Hi
Б экол.i 
 100
(31)
H норм
O
Н i  i 1000
(32)
Ni
где Бэкол.i - балл за экологическое состояние в i-ом населенном пункте;
Нi - показатель заболеваемости населения (количество дней нетрудоспособности по болезни) в расчете на 1000 человек в i-ом населенном
пункте;
Ннормат - нормативный показатель заболеваемости для данного региона;
Оi - общее количество дней нетрудоспособности в i-ом населенном пункте;
Ni - численность населения в i-ом населенном пункте, чел.
Сведения о количестве дней нетрудоспособности можно получить в краевых
или районных отделах здравоохранения.
Для предприятий или населенных пунктов, которые являются загрязнителями, балл за экологию равен нулю.
В условиях отсутствия прямой информации об экологическом состоянии в
населенных пунктах (количественные показатели степени загрязнения), можно
воспользоваться данными о наличии видов источников загрязнения. Тогда баллы,
характеризующие негативное влияние источников загрязнения окружающей среды, устанавливаются по следующей шкале:
Сельскохозяйственное производство (Бс.-х.)
- 15
Местные промышленные предприятия (Бпром.)
- 20
Железная дорога (на расстоянии до 1 км) (Бж.д.) - 30
Автомагистраль (на расстоянии до 2 км) (Ба.д.)
- 35
Общий балл за экологическое состояние (Бэкол.) рассчитывается по формуле:
4
Б экол.  100   Б j
j1
или
42
(33)
Бэкол. = 100 – (Бс.-х. + Бпром. + Бж.д. + Ба.д.)
(34)
где Бj - балл, характеризующий j-й вид источника загрязнения окружающей среды
в населенном пункте.
Расчеты ведутся в таблице 19.
Таблица 19 - Расчет баллов за экологическое состояние окружающей среды
Виды источников загрязнения
Балл за
СельскохоМестные
Железная
Автомаги- экологиНазвание
ческую
зяйственное промыш- дорога, Бж.д. страль, Ба.д.
населенного
обстапроизводленные
пункта
новку,
ство, Бс.-х.
предприяБэкол.
тия, Бпром.
1. Петрово
15
30
35
20
2. Каменка
15
85
3. Пихтари
100
4. Кашино
35
65
5. Ключи
100
4.8 Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства
Данная группам факторов включает сведения о гидрогеологии, наличии карстов, подтопляемости и заболоченности территории. Величины баллов устанавливаются аналогично пропорциональности коэффициентов относительной ценности
территории, приведенных в пособии «Комплексное ценовое зонирование населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога».
Балл за инженерно-геологические условия определяется исходя из шкалы:
Высокий уровень стояния грунтовых вод (Бг.в.) - 20
Заболоченность территории (Бзабол.)
- 20
Подтапливание территории (Бподт.)
- 20
Скальные грунты (Бскал.)
- 20
Карстовые провалы (Бкарст.)
- 20
Общий балл, отражающий инженерно-геологические условия строительства
(Бгеол.), определяется по формуле:
5
Б геол  100   Бj
j1
(35)
или
Бгеол. = 100 – (Бг.в. + Бзабол. + Бподт. + Бскал. + Бкарст.)
(36)
где Б'j - балл, характеризующий наличие j-го вида неблагоприятного инженерногеологического условия строительства в населенном пункте.
43
Расчет баллов, характеризующих инженерно-геологические условия строительства, ведется в таблице 20.
В случае отсутствия данных по конкретному населенному пункту, принимаются среднерайонные показатели.
Таблица 20 - Расчет баллов за инженерно-геологического условия строительства
Инженерно-геологического условия строительства
Балл за
инженерВысокий Заболо- Подтап- СкальКарстоНазвание
но-геол.
уровень ченность ливание ные
вые пронаселенного
усл. строигрунто- террито- террито- грунты, валы,
пункта
тельства,
вых вод, рии,
рии,
(Бскал.)
(Бкарст.)
Бгеол.
(Бг.в.)
(Бзабол.)
(Бподт.)
1. Петрово
20
80
2. Каменка
20
20
60
3. Пихтари
100
4. Кашино
100
5. Ключи
20
80
4.9 Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников
культуры, рекреационных и заповедных территорий
При определении исторической ценности населенного пункта как места сосредоточения памятников истории и культуры учитывается количество и площади, занимаемые историко-культурными, рекреационными объектами на территории населенного пункта. К территориям под объектами данной группы факторов
также относятся их охранные зоны.
Историко-культурная и рекреационная ценность земель населенного пункта
определяется по формуле:
Бист.i 
Р
Si
i
 100
(37)
где Бист.i - балл, характеризующий историко-культурную и рекреационную
ценность i-го населенного пункта;
Pi - сумма площадей соответствующих объектов и их охранных зон, га;
Si
- общая площадь i-го населенного пункта, га.
Расчеты ведутся в таблице 21.
44
Таблица 21 - Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников
культуры, рекреационных и заповедных территорий
Балл за наличие истоОбщая площадь исНазвание
Общая плорич. объектов, памятторических, культурнаселенного
щадь населенников культуры, реных и рекреационных
пункта
ного пункта, га
креацион. террит.,
объектов, га
Бист.
1. Петрово
189,8
2,10
1,1
2. Каменка
38,5
0,26
0,7
3. Пихтари
11,6
1,20
10,3
4. Кашино
3,9
0,0
5. Ключи
3,2
0,0
5 Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли под индивидуальной жилой застройкой, на основе корреляционного анализа
При оценке земель населенных пунктов особое внимание следует уделять
анализу и отбору показателей, влияющих на рыночную цену, а, следовательно, и
на стоимость земли. Недостаточно одного лишь логического объяснения для
включения того или иного показателя в оценочную шкалу. Естественно, что факторы, учитываемые при оценке, оказывают влияние на стоимость земли, но величина этого влияния, его направленность будут неодинаковы в разных природноклиматических и экономических условиях.
Неравнозначно действуют факторы формирования стоимости земли в населенных пунктах различной хозяйственной значимости, имеющих соответствующую численность населения. Например, в населенных пунктах, являющихся усадебными центрами сельскохозяйственных предприятий, набор факторов будет отличен от населенных пунктов, созданных на базе разработки полезных ископаемых, лесхозов и т. д.
Оценка степени влияния каждого из факторов на цену земли является одной
из главных задач. Для этого применяется ряд методов: корреляционнорегрессионный анализ, метод статистических группировок, оптимизационные модели, метод экспертных оценок.
Задачей проведения корреляционного анализа является выявление факторов,
которые действительно влияют на цену земли в конкретных условиях (в границах
административного района), и исключение из дальнейших расчетов тех факторов,
которые не являются определяющими в данных условиях. Таким образом, из всего
многообразия показателей проводится отбор тех, которые действительно оказывают влияние на результирующий показатель (рыночную цену земли) и при этом
не коррелируют между собой. Корреляционный анализ проводится по всем группам факторов, предварительно включенных в обработку.
45
Основанием для включения или исключения конкретной группы факторов
из дальнейших расчетов кадастровой стоимости земли, является коэффициент
парной корреляции - r. Коэффициент парной корреляции определяет направление
и величину связи между двумя показателями, и меняется в интервале от +1,0 до
–1,0.
Коэффициент корреляции между двумя признаками вычисляется по формуле:
r
 xy 

 x 2   x 

n

2
xy
n
(38)
2
 

   y 2   y  
 
n 
 

где r - коэффициент корреляции;
y - зависимая переменная (например, рыночная цена земли, руб./ кв.м.);
x - независимая переменная (например, балл за местоположение);
n - число наблюдений (населенных пунктов).
Расчеты по определению величины коэффициента корреляции между двумя
переменными заносятся в таблицу 22.
Таблица 22 - Определение коэффициента корреляции
Название
x
y
xy
населенного пункта
1. Петрово
…………..
х
y
xy
х2
y2
х2
y2
Для проведения корреляционного анализа между несколькими переменными (корреляционно-регрессионный) применяют статистические компьютерные
программы.
Предварительно составляется сводная таблица балльной оценки земель
населенных пунктов содержащая баллы по группам факторов и рыночную цену
земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства
(таблица 23), которая является исходной для проведения корреляционного анализа. Рыночная цена земли обозначена зависимой переменной - Y, а ценообразующие факторы являются независимыми переменными - Xi.
46
Таблица 23 - Балльная оценка земель под ИЖС
Название
населенного
пункта
1. Петрово
2.Каменка
3.Пихтари
…………..
Баллы
Рыноч- Место Инже- Соци- Произ Лока- Тенная
сто- женер альизвод лизаденцена поло- нерная
водция
ция
земженая
инф- ствен посе- измели,
ние,
инфра,
ная
ления, нения
руб.
Бмест.
ра,
Бсоц.
инфБразм.
людза
Бинж.
ра,
ности,
1 кв.м.
Бпр.
Бтенд.
Y
X1
X2
X3
X4
X5
X6
45,6
44,1
87,7
89,8
67,5
78,7
1030
6,2
26,5
57,7
82,2
45,0
61,4
690
12,0
24,0
32,6
66,7
45,0
72,5
610
Эко- Инж.- Истологигеорич.,
челоги- кульское
четурн.
соские
ценстоя- усло- ность,
ние,
вия,
Бист.
Бэкол.
Бгеол.
X7
X8
X9
20,0
80,0
1,1
85,0
60,0
0,7
100,0 100,0
10,3
В результате расчетов с помощью компьютерной программы формируется
косоугольная матрица коэффициентов корреляции (таблица 24). Достоверность
получаемых коэффициентов, согласно правилам статистики, напрямую зависит от
количества анализируемых объектов (наблюдений), которых должно быть не менее 10. Поэтому для расчетов берутся все населенные пункты оцениваемого района или сельского поселения.
В качестве примера, демонстрирующего условия применения корреляционного анализа, используются данные, характеризующие зависимость рыночной цены земли сельских населенных пунктов и рассматриваемых факторов в Кунгурском районе.
Таблица 24 - Матрица парных коэффициентов корреляции
Число показателей - 10
Число наблюдений - 251
Рыночная
Б
Бинж. Бсоц.
Бпр. Бразм. Бтенд. Бэкол.
цена земли мест.
X1
X2
X3
X4
X5
X6
X7
Y
Y
X1
X2
X3
X4
X5
X6
X7
X8
X9
1,000
0,631
1,000
0,528
0,209
1,000
0,423 0,374
–0,125 –0,054
0,621 0,578
1,000 0,694
1,000
47
0,245
0,265
0,321
–0,080
0,129
1,000
0,198
0,169
0,200
0,331
–0,271
0,020
1,000
Бгеол.
Бист.
X8
X9
0,278
0,347
0,364 0,099
–0,036 –0,469
0,288 –0,025
–0,425 –0,400
–0,181 0,118
–0,462 –0,351
1,000 0,714
1,000
0,211
–0,102
–0,097
0,544
0,018
–0,042
0,307
0,698
0,015
1,000
Знак коэффициента корреляции указывает направление зависимости переменных, а его абсолютная величина - степень зависимости (тесноту связи). В земельно-кадастровых работах используют следующую шкалу градации коэффициентов корреляции:
до 0,15 - отсутствие связи между признаками;
0,16 - 0,20 - плохая связь;
0,21 - 0,30 - слабая;
0,31 - 0,40 - средняя;
0,41 - 0,60 - хорошая;
0,61 - 0,80 - высокая;
0,81 - 0,90 - очень высокая;
0,91 и выше - полная или функциональная связь.
Достоверность коэффициента корреляции определяется отношением этого
коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:
1 r2
mr 
(39)
n2
где mr - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;
r - коэффициент корреляции;
n - число наблюдений (населенных пунктов).
Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента (tф) определяется по формуле:
r
tф 
(40)
mr
Если фактическое значение критерия Стьюдента (tф) больше 2,5 (табличного
его значения tm), коэффициент корреляции считается достоверным.
Из дальнейших расчетов должны быть исключены факторы, не коррелирующие с ценой земли, т. е. имеющие коэффициент корреляции от 0 до 0,15 или tф
< 2.5, а также и те, между которыми наблюдается автокорреляция.
В демонстрируемом примере все факторы, включенные в анализ, коррелируют с рыночной ценой земли (величина r находится в интервале от 0,631 до
0,211), что иллюстрирует первая строка таблицы 24. Так, самое высокое абсолютное значение коэффициента корреляции наблюдается между рыночной ценой земли и местоположением (r = 0,631). Знак «минус» указывает на обратную связь
признаков, т. е., например, для взаимосвязи переменных X4 и X7 (r = –0,425)
отрицательная величина означает, что с увеличением балла за производственную
инфраструктуру уменьшается значение балла, характеризующего экологическую
обстановку в населенном пункте, и наоборот.
48
Проведенный корреляционный анализ факторов формирования стоимости
земель населенных пунктов, позволит в дальнейшем более взвешенно рассчитать
совокупный балл, отражающий ценность земель под ИЖС и определить их кадастровую стоимость.
6 Оценка степени влияния ценообразующих факторов земель населенных пунктов
Оценка степени влияния каждого из отобранных факторов, влияющего на
цену земли, является необходимой составной частью земельно-оценочных работ.
Влияние факторов, выраженных в системе баллов, на конечный результат
будет различным, поэтому совокупный (суммарный) балл необходимо определять
с учетом коэффициентов влияния.
Для определения коэффициентов влияния каждого из факторов или их группы используются метод регрессионного анализа, метод экспертных оценок.
1) Метод экспертных оценок.
В качестве экспертов могут выступать и привлекаться главы местных сельских поселений, специалисты муниципальных органов, работники областных, городских и районных земельно- кадастровых организаций, специалисты агентств
по оценке недвижимости, сельские землеустроители. Для получения информации
разрабатывается специальная анкета, в которой экспертам предлагается оценить,
как правило в процентах, степень влияния каждого из перечисленных в ней факторов.
Результаты опроса обрабатываются. На основании обработки анкетных данных по усредненным показателям составляется шкала коэффициентов влияния
каждого из факторов на стоимость земли.
2) Метод регрессионного анализа.
Основан на расчете регрессионных моделей и анализе коэффициентов. Данный метод может быть применен в условиях достаточно большой информации о
рынке земли.
По результатам балльной оценки, для установления доли вклада каждого из
факторов в цену земли, можно использовать несколько эмпирических формул
(производственных функций).
Уравнение множественной линейной регрессии:
или
Y = A + а1Х1 + a2Х2 + a3Х3 + ... + anХn
(41)
Y = A + а1Б1 + a2Б2 + a3Б3 + ... + anБn
(42)
49
где Y - рыночная стоимость земли в конкретном населенном пункте;
А - начальная (минимальная) стоимость земли общая для всех населенных
пунктов в границах района (зоны, региона);
а1, a2, a3 ... an - коэффициент регрессии, отражающий удельный вес фактора
или стоимость (цену) одного балла в денежном выражении;
Х1, Х2, Х3 ... Хn - переменные, характеризующие факторы, оказывающие влияние на дополнительную цену земли;
Б1, Б2, Б3 ... Бn - баллы факторов, оказывающих влияние на дополнительную
цену земли;
Уравнение парной регрессии:
Y = A + aоБо
(43)
где aо - коэффициент регрессии или стоимость (цена) одного совокупного балла в денежном выражении;
Бо - общий (совокупный) балл, характеризующий отличие конкретного
населенного пункта от худшего в данной совокупности.
Для определения доли вклада каждого из факторов в формирование стоимости земли разрабатывается модель множественной линейной регрессии (формула
41), на основании коэффициентов регрессии которой можно вычислить коэффициенты влияния факторов по формуле:
а j Бj
кj 
(44)
a j  Б j
где кj - коэффициент вклада j-ой группы факторов в формирование стоимости
земли;
аj - коэффициент регрессии в модели (уравнении) формирования стоимости земли, при переменной, характеризующей j-ю группу факторов;
Бj - среднее значение балла, характеризующего ценность земель соответствующей j-ой группы факторов.
Регрессионная модель формируется в рамках каждой градации населенных
пунктов по численности населения. Поскольку установлено, что набор и степень
влияния факторов, влияющих на стоимость земли, существенно отличается в зависимости от административной значимости и людности населенного пункта. Для
построения уравнений, отражающих формирование стоимости земли, используются статистические компьютерные программы, например, «Statistica».
Рассмотрим пример расчетов коэффициентов влияния отдельных групп
факторов на стоимость земли для населенных пунктов Кунгурского района с численностью до 50 человек. В результате обработки данных о рыночной цене земли
и балльной оценки групп факторов, получено линейное уравнение множественной
регрессии:
50
Y=46,5+0,030Х1+0,026Х2+0,005Х3+0,007Х4+0,018Х5+0,006Х6+0,004Х7+0,001Х8+0,004Х9
где Y
- рыночная цена земли под ИЖС в населенных пунктах численностью до 50
человек, руб./ кв.м.;
46,5 - средневзвешенная начальная цена земли в населенных пунктах соответствующей людности;
Х1 - переменная, характеризующая местоположение населенного пункта;
Х2 - переменная, характеризующая инженерную инфраструктуру;
Х3 - переменная, характеризующая социальную инфраструктуру;
Х4 - переменная, характеризующая производственную инфраструктуру;
Х5 - переменная, характеризующая размещение (локализацию) населенного
пункта;
Х6 - переменная, отражающая тенденцию изменения людности населенного
пункта;
Х7 - переменная, характеризующая экологическое состояние в населенном
пункте;
Х8 - переменная, характеризующая инженерно-геологические условия строительства;
Х9 - переменная, характеризующая наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий.
Исходя из коэффициентов регрессии при переменных уравнения и среднерайонных значений баллов по группам факторов, определяется вклад каждой группы
факторов в формирование рыночной цены (стоимости) земли по формуле 44.
Расчеты ведутся в таблице 25.
Таблица 25 - Расчет коэффициентов вклада групп факторов в формирование
стоимости земли под ИЖС в населенных пунктах численностью до 50 человек
Вклад фактора в
Среднее
формирование
Наименование
значение Коэф. рестоимости
групп факторов в модели
балла по грессии, аj
Коэф.
району, Бj
руб./кв.м.
вклада, кj
1 Местоположение
29,4
0,030
44,0
0,30
2 Инженерная инфраструктура
14,7
0,026
19,0
0,13
3 Социальная инфраструктура
11,9
0,005
3,0
0,02
4 Производственная инфр-ра
26,1
0,007
9,0
0,06
5 Размещение поселения
41,3
0,018
37,0
0,25
6 Тенденции изменения числен.
48,4
0,006
14,5
0,10
7 Экологическая обстановка
72,9
0,004
14,5
0,10
8 Инж.-геологические условия
64,8
0,001
3,0
0,02
9 Историч., культурная, рекреационная ценность территории
15,0
0,004
3,0
0,02
Итого
*
*
147,0
1,00
51
Аналогично приведенному примеру, эмпирически установлены весовые коэффициенты влияния групп факторов на цену земли, в зависимости от размера
(людности) населенного пункта (таблица 26).
Таблица 26 - Коэффициенты вклада факторов в формирование стоимости земли
под ИЖС в населенных пунктах
Людность населенных пунктов, чел
Коэф.
Группы факторов
вклада,
101- 201- 501- 1001 и
до 50 51-100
кj
200
500 1000 более
1 Местоположение
Кмест. 0,30 0,27 0,23 0,19 0,15 0,12
2 Инженерная инфраструктура
кинж.
0,13 0,15 0,17 0,23 0,24 0,25
3 Социальная инфраструктура
ксоц.
0,02 0,04 0,14 0,18 0,18 0,20
4 Производственная инфр-ра
кпр.
0,06 0,06 0,07 0,08 0,10 0,15
5 Локализация поселения
кразм.
0,25 0,24 0,15 0,08 0,07 0,05
6 Тенденции изменения числен. ктенд.
0,10 0,10 0,10 0,07 0,07 0,03
7 Экологическая обстановка
кэкол.
0,10 0,10 0,10 0,11 0,12 0,13
8 Инж.-геологические условия
кгеол.
0,02 0,02 0,02 0,04 0,05 0,05
9 Историч., культурная, рекреакист.
0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02
ционная ценность территории
Приведенные весовые коэффициенты позволяют определить стоимость земли под ИЖС в любом населенном пункте, входящем в схожую природноэкономическую зону.
7 Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов
Совокупный (суммарный) балл комплексно выражает ценность земель конкретного населенного пункта. Величина совокупного балла рассчитывается с учетом влияния базовых (коррелирующих) групп факторов, вклад которых в стоимость земли зависит от размера населенного пункта (таблица 26). Расчет совокупного балла ценности земель i-го населенного пункта (Бсов.i) ведется в таблице 27 по
формуле:
Бсов.i = кji  Бji
(45)
где кji - коэффициент вклада j-ой группы факторов в стоимость (ценность) земель i-го населенного пункта;
Бji - величина балла, характеризующего ценность земель соответствующей
j-ой группы факторов в i-ом населенном пункте.
Для наглядности восприятия и упрощения графического отражения величин
совокупных баллов строится шкала интервалов.
52
Количество интервалов определяется формулой:
К = 1+3,221log N
(46)
где К - количество интервалов (целое число);
N - число оцениваемых населенных пунктов.
Шаг интервала (шкалы) определяется по формуле:
P
Б max  Б min
К
(47)
где Р - шаг интервала;
Бmax - максимальное значение совокупного балла среди оцениваемых насленных пунктов;
Бmin - минимальное значение совокупного балла среди оцениваемых населенных пунктов.
Составление шкалы производится по формуле:
Бmin + РК
(48)
Результаты балльной оценки земель населенных пунктов, сгруппированные
по интервалам выровненной шкалы, могут быть использованы для проведения
оценочного зонирования населенных пунктов района (таблица 28).
Степень вклада каждой группы факторов в стоимость земли показывается
на карте кадастровой оценки земель населенных пунктов в виде цветной круговой
диаграммы (рисунок 3). Диаметр центра круговой диаграммы соответствует значению интервала по численности населения, а цвет означает тенденцию изменения людности.
Чнас - величина численности населения, диаметр которого приходится на соответ-
ствующий интервал шкалы;
1,2,3…9 - вклад отдельной группы факторов в формирование ценности земель населенных
пунктов (кji * Бji), вычисленный по формуле 45.
Рисунок 3 – Структура формирования балла ценности земель населенного
пункта
53
Рассмотрим пример построения шкалы балльной оценки.
Допустим количество оцениваемых населенных пунктов равно 24. Максимальная величина совокупного балла - Бmax=59,9, минимальная - Бmin=12,3.
1. Количество интервалов: К = 1+3,221× log N =1+3,221×1,38 = 5 интервалов
2. Шаг интервала:
Б  Бmin 59,9  12,3
P  max

 9,5 баллов
К
5
3. Шкала балльной оценки:
12,3 – 21,8
21,9 – 31,3
31,4 – 40,8
40,9 – 50,3
50,4 – 59,9
После предварительного расчета, шкалы, как правило, выравнивают для
удобства пользования. В примере, выровненная шкала с шагом интервала в 10
баллов, выглядит следующим образом:
до 20,0
20,1 – 30,0
30,1 – 40,0
40,1 – 50,0
более 50
54
ктенд.
кэкол.
кгеол.
кист.
Бист.
Историческ.,
культурная, ре- Совокреаци- купон. цен- ный
ность
балл,
террит.
Бсов.
Бгеол.
Инженерногеологические
условия
стр-ва
Бэкол.
Экологическое
состояние
Бтенд.
Тенденция изменения
людности
Бразм.
Локализация
поселения
кразм.
Бпр.
Производственная
инфраструктура
кпр.
Бсоц.
Социальная
инфраструктура
ксоц.
Бинж.
Инженерная
инфраструктура
кинж.
Бмест.
Местоположение
Кмест.
Название
населенного пункта
Численность населения,
чел.
Таблица 27 - Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов
1. Петрово 1398 0,12 45,6 0,25 44,1 0,20 87,7 0,15 89,8 0,05 67,5 0,03 78,7 0,13 20,0 0,05 80,0 0,02 1,1
2. Каменка 143 0,23 6,2 0,17 26,5 0,14 57,7 0,07 82,2 0,15 45,0 0,10 61,4 0,10 85,0 0,02 60,0 0,02 0,7
3. Пихтари
29 0,30 12,0 0,13 24,0 0,02 32,6 0,06 66,7 0,25 45,0 0,10 72,5 0,10 100,0 0,02 100,0 0,02 10,3
…………..
Таблица 28 - Группировка населенных пунктов по результатам балльной оценки
Число населенных
Удельный вес населенных
Интервалы шкалы
пунктов
пунктов в интервале, %
до 20,0
12
50
20,1 – 30,0
3
13
30,1 – 40,0
5
21
40,1 – 50,0
2
8
более 50
2
8
Всего
24
100
55
59,9
42,4
42,1
8. Определение кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой
застройки
На основе совокупного балла, выражающего относительную ценность земель, можно произвести переход к абсолютному показателю, в частности, к кадастровой или стоимостной оценке земель населенных пунктов.
Расчет кадастровой стоимости земли возможен двумя методами: средней
цены и совокупных баллов.
1) Метод средней цены базируется на сведениях о рыночных ценах земли в
ряде населенных пунктов района, на основе которых определяется цена одного
балла. Данным методом определяют стоимость земли при наличии отдельных разрозненных сведений по земельному рынку.
Расчет кадастровой стоимости земли под ИЖС производится по формуле:
Сi = ЦБ  Бi
(49)
где Сi - кадастровая стоимость земли в i-ом населенном пункте, руб./ кв.м.;
ЦБ - цена 1 балла в стоимостном выражении, руб./ балл;
Бi - совокупный балл ценности земель i-го населенного пункта.
Цена 1 балла определяется по следующей формуле:
ЦБ 
Y
Б
(50)
сов.
где Y - рыночная цена земли оцениваемых населенных пунктов, руб.;
Бсов. - значения совокупных баллов соответствующих населенных пунктов.
2) Метод совокупных баллов применяется при наличии достаточной информации по рынку земельных участков индивидуальной жилой застройки. В основе
метода лежит подбор уравнения, которое наилучшим образом описывает зависимость влияния цены от величины совокупного балла. Расчет кадастровой стоимости производится на основе статистических методов, позволяющих подобрать и
оценить влияние балла на цену земли. Подбор уравнения (производственной
функции) проводится по коэффициенту детерминации. Выбранная эмпирическая
формула распространяется только для населенных пунктов в границах района, по
данным рыночных цен в которых она рассчитана.
Для вычисления кадастровой стоимости земли можно использовать производственную функцию вида:
Y = a + bX
(51)
где Y - кадастровая стоимость земли в населенном пункте,руб./кв.м.;
X - совокупный балл ценности земель соответствующего населенного
пункта;
56
а
- усредненная безрентная стоимость для оцениваемых земель населенных пунктов;
b - прирост кадастровой стоимости земли на единицу совокупного балла.
Параметры “a” и “b” рассчитываются по формулам:
b
 XY  nXY
 X  nX
2
2
a = Y – bX
(52)
(53)
где n - общее количество населенных пунктов с данными о рыночной цене земли;
Y
Y - среднее значение рыночных цен ( Y   );
n
X
X - среднее значение совокупных баллов ( X   ).
n
Кадастровая стоимость земли в оцениваемом населенном пункте рассчитывается как среднее двух значений, вычисленных по вышеприведенным методам:
C  C 2 
C 1
(54)
2
где С - средняя кадастровая стоимость земли в населенном пункте, руб./кв.м.;
С1 - кадастровая стоимость земли, вычисленная по первому методу, руб./кв.м.;
С2 - кадастровая стоимость земли, вычисленная по второму методу, руб./кв.м.
Расчеты оформляются в таблице 29.
Величина кадастровой стоимости земли под ИЖС каждого населенного
пункта отражается на карте кадастровой оценки столбчатой диаграммой.
Рассмотрим определение кадастровой стоимости земли на условиях
предыдущего примера.
Расчеты по методу средней цены:
1. Цена 1 балла (формула 50):
Y  6170  8,062 руб./балл
ЦБ 
 Бсов. 765,3
2. Кадастровая стоимость земли (формула 49):
для с. Петрово С1 = ЦБ * Б = 8,062* 59,9 = 482,91 руб./ кв.м.
Расчеты по методу совокупных баллов (на примере графика прямой):
1. Параметры прямой (формулы 52,53):
 XY  nXY  215508,00  24  31,89  257  5,688 руб./балл
b
27714,51  24  31,89 2
 X 2  nX 2
а = Y – b X = 257 – 5,688* 31,89 = 75,61 руб.
57
2. Кадастровая стоимость земли (формула 51):
для с. Петрово С2 = a + bX = 75,61 + 5,688* 59,9 = 416,32 руб./ кв.м.
Среднее значение кадастровой стоимости, вычисленной 2-мя методами:
С  С2   482,91  416,32  449,62 руб./кв.м.
для с. Петрово С  1
2
2
Таблица 29 - Расчет кадастровой стоимости земель под ИЖС в населенных
пунктах
Рыночная СовокупКадастровая стоимость,
Среднее
Название
цена
ный балл,
руб./ кв.м.
значение
населенземли,
X
Метод
Метод сово- кадастровой
ного пункруб./кв.м.
средней це- купных бал- стоимости, С
та
Y
руб./кв.м.
ны, С1
лов, С2
1. Петрово
515
59,9
482,91
416,32
449,62
2. Каменка
345
42,4
341,83
316,78
329,30
3. Пихтари
305
42,1
339,41
315,07
327,24
4. Кашино нет данных
44,1
355,53
326,45
340,99
5. Ключи
225
25,4
204,77
220,08
212,42
….………
…….
……
……
……
……
24. Заборье нет данных
12,3
99,16
145,57
122,36
Итого
6170
765,3
*
*
*
В среднем
257
31,89
*
*
*
Цена балла, ЦБ
8,062
Кадастровая стоимость земли, вычисленная по методике балльной оценки, и
адаптированная затем к земельному рынку, представляет собой адекватную стоимостную величину, рассчитанную на основе социально-экономического потенциала конкретного населенного пункта и существующих факторов ценообразования.
Карта кадастровой оценки земель населенных пунктов должна содержать
следующую информацию:
- 1. Картуш - «Карта кадастровой оценки земель под индивидуальным жилищным строительством населенных пунктов n-го муниципального образования»
- 2. Графическое изображение населенных пунктов в границах оцениваемых
сельских поселений;
- 3. Таблица показателей ценности земель населенных пунктов (рыночная
цена, совокупный балл, кадастровая стоимость);
- 4. Таблица значений баллов по группам факторов, с учетом коэффициентов
вклада в формирование кадастровой стоимости земель (величины в круговой диаграмме).
-5. Диаграммы (круговая и столбчатая), отражающие ценность земель каждого населенного пункта;
- 6. Условные обозначения;
- 7. Масштаб;
- 8. Штамп.
58
Список рекомендуемой литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [федер. закон: от 25.10.2001] //СПС КонсультантПлюс
2. О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс]: [федер. закон: от 24.07.2007.-№ 221-ФЗ] // СПС КонсультантПлюс
3. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: [Постановление Правительства РФ от 08.04.2000.№ 316] // СПС КонсультантПлюс
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
участков [Электронный ресурс]: [Распоряжение Министерства имущественных
отношений РФ от 06.03.2002.-№568-р] // СПС КонсультантПлюс
5. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [Электронный ресурс]: [Приказ Министерства экономического
развития РФ от 15.02.2007.-№39] // СПС КонсультантПлюс
6. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П. Кадастр земель населенных пунктов. - М.: Колос, 1997. - 167с.
7. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6т. т. 5 Оценка земли и
иной недвижимости. -М.: Колос, 2006.-256с.
8. Данные Пермского областного управления статистики Госкомстата России
2001-2010 гг.;
9. Дегтярев И.В. Земельный кадастр. – М.: Колос, 1979. – 463с.
10. Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр: учебник – 2-е изд. перераб. и доп. –
Львов: Изд-во Львов. ин-та, 1987. – 424с.
11. Оценка земельных ресурсов. – М.: Ассоциация «Русская оценка», 1999. – 362с.
12. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ М.А.
Федотова.-М.:КНОРУС, 2008.-224с.
13. Хисматулов О.Т., Желясков А.Л., Привалова Е.И. Методологические и методические основы оценки земли населенных пунктов. – Пермь, 2000. – 170с.
14. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. – М.: «Издательство ПРИОР»,
2001. – 368с.
15. Шалдунова Н.П. Прогнозирование и планирование использования городских
территорий: Методическое пособие к курсовому проекту. – Пермь: Пермская
ГСХА, 2007. – 76с.
59
Приложение 1
ПАСПОРТ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОТЕНЦИАЛА
населенного пункта
Наименование населенного пункта__с. Петрово, Кунгурский район, Пермская область__________
Кадастровый номер согласно классификатору__59:24:17________________________________________
Нормативная цена земли, руб./ кв.м.__7,5_____________________________________________________
Наименование органа местного самоуправления (сельского поселения в границах которой находится
данный населенный пункт)__Администрация Петровского сельсовета_
Год образования населенного пункта__1830__________________________________________________
Дата заполнения паспорта__2010____________________________________________________________
1. Административно-хозяйственная значимость населенного пункта
центр сельского поселения, рядовой населенный пункт
(нужное выделить)
выбрать нужный вариант таблицы и заполнить соответствующую строку:
(вариант 1)
Хозяйственная значимость населенного пункта
Наименование предприятия
СПК «Петровское»
Центр с/х предприятия
Усадьба отделения с/х предприятия
Усадьба подразделения с/х предприятия
(бригады, фермы и др.)
Хозяйственная значимость
населенного пункта
Наименование подсобного с/х
предприятия
Наименование промышленного, иного
предприятия к которому относится данное
подсобное хозяйство
(вариант 2)
Местоположение
промышленного, иного предприятия
(например: г.Пермь,
г.Кунгур, п.Ергач)
Подсобное с/х предприятие
Усадьба отделения подсобного с/х предприятия
Усадьба подразделения подсобного с/х
предприятия (бригады, фермы и др.)
(вариант 3)
Хозяйственная значимость
населенного пункта
Усадьба лесного хозяйства
Наименование лесхоза
(вариант 4)
Хозяйственная значимость
населенного пункта
Поселок при шахте, руднике, заводе и т.д.
Наименование предприятия
(вариант 5)
Хозяйственная значимость
населенного пункта
Усадьба крестьянского хозяйства
Наименование хозяйства, Ф.И.О. владельца
(вариант 6)
Дачный населенный пункт (в том случае, если большая часть землепользователей – приезжие (непостоянные, сезонные) жители, и используют территорию населенного пункта под дачные, садовые участки)
(вариант 7)
Прочий рядовой населенный пункт
60
2. Характеристика земель населенного пункта
Площадь, га
в том числе:
Виды использования земель
Приусадебные земли
пашня
сады
из них:
сенокосы
пастбища
под постройками и лесом
Коллективные и индивидуальные сады
Коллективные и индивидуальные огороды
Сенокосы
Пастбища
Под общественной застройкой
Прочие
Итого земель:
Всего
в черте населенного пункта
вне черты населенного пункта
115,4
102,8
12,6
6,3
2,1
60,4
98,4
4,3
56,5
343,4
115,4
102,8
12,6
6,3
2,1
5,2
4,3
56,5
189,8
60,4
93,2
153,6
3. Характеристика ведения личного подсобного хозяйства
Число хозяйств: 962
Показатели
115,4
102,8
-
Общая площадь земель под ЛПХ
в том числе:
Площадь пашни
Площадь сенокосов
Площадь пастбищ
Виды скота
Средний размер
участка, га
Всего, га
Поголовье с/х животных в ЛПХ
Общее поголовье скота в личной собственности граждан,
голов
0,121
0,107
Среднее поголовье скота на
одно ЛПХ, голов
366
198
71
97
-
КРС, всего:
в том числе коров
Свиней
Овец, коз
Птицы
0,38
0,21
0,07
0,10
-
4. Демографическая характеристика населенного пункта
Годы
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Динамика численности постоянно проживающего (местного) населения
Численность постоянно проживающего (местного) населения
Всего населения,
в том числе
человек
мужчины
женщины
1312
1326
1347
1312
1347
1280
1256
1385
1384
1398
647
650
652
631
640
607
614
683
682
685
61
665
676
695
681
707
673
642
702
702
713
Динамика половозрастной структуры постоянно проживающего (местного) населения
половозрастной состав населения
Годы
старше
Пол
до 5 лет
6-10
11-15
16-30
31-45
46-60 (55)
60 (55)
лет
мужчины
2002
женщины
мужчины
2006
женщины
мужчины
2008
женщины
мужчины
21
52
69
174
160
127
82
2010
женщины
26
68
71
167
156
139
86
154
137
71
52
174
239
-
прописаны, но не
проживают
в нас. пункте
-
нигде не работают (из числа
жителей в трудоспособном
возрасте)
работа в подсобном с/х предприятии
2010
работа в сфере
обслуживания,
коммунальной
сфере и т.д.
2008
мужчины
женщины
мужчины
женщины
мужчины
женщины
работа в КХ
2005
Пол
работа в промышленном
предприятии
(завод, фабрика,
и т.д.)
Годы
работа в с/х
предприятии
Динамика мест приложения труда постоянно проживающего (местного) населения
Численность работников, человек
53
41
-
Динамика распределения рабочего времени постоянно проживающего (местного) населения
Удельный вес затрат времени, часов в неделю
Основная работа
Работа в личном подсобном хозяйстве
Годы
Пол
2005
2008
2010
мужчины
женщины
мужчины
женщины
мужчины
женщины
летний период
зимний период
летний период
зимний период
40
35
40
35
20
50
20
30
Динамика естественного прироста (убыли) постоянно проживающего населения
Годы
Родилось, человек
Умерло, человек
2001
25
13
2002
18
14
2003
17
18
2004
11
22
2005
9
23
2006
13
19
2007
11
14
2008
10
21
2009
11
18
2010
8
20
62
Динамика механического прироста (убыли) постоянно проживающего населения
Годы
Прибыло, человек
Убыло, человек
2001
3
2
2002
14
4
2003
26
4
2004
4
28
2005
49
2006
2
63
2007
11
32
2008
144
4
2009
7
1
2010
29
3
Динамика численности приезжего (сезонного) населения, использующего территорию населенного пункта для целей ведения садового, дачного хозяйства в летнее время
Численность семей
Количество
Количество
Средний размер саприезжих (непостодачных, садовых
дачных землепольдового, дачного земГоды
янных) землепользо- землепользователей
зователей имеющих
лепользования
вателей
садовые домики
15
18
24
2005
2008
2010
12
11
16
17
10
14
0,12
0,14
0,14
Характеристика дачного населения (на год заполнения паспорта)
Расставить удельный
Места постоянного проживаУдельный вес видов транспорта,
вес дачного населения
ния дачного населения
которым добираются дачники до
(заполнить столбик перечнем
по перечисленным
населенного пункта, %
наименований населенных
Вами населенным
железная
общеличный
пунктов откуда приезжают
пунктам постоянного места
дорога
ственный
автотрансдачники, например: г. Пермь,
жительства, в % от общей
автотранспорт
г. Кунгур, п. Звездный и т.д.)
численности
порт
дачного населения
г. Кунгур
г. Пермь
70
30
50
70
30
10
20
20
5. Транспортная доступность
Расстояния, км
Показатели
Вид транспортной доступности:
только по железной дороге
только по автодороге
смешанный (эстафетный) тип доступности, т.е.
часть пути – по ж/д, часть – по автодороге
железнодорожная часть пути
автомобильная часть пути
Наличие автодорог с твердым покрытием:
асфальтовое
улучшенное
грунтовое
63
До краевого
центра
До районного
центра
До центра
сельского
поселения
85
89
11
0
86
85
1
89
11
Наличие водопровода
Показатели
%
Удельный вес домов без водоснабжения (в процентах от общего количества домов в населенном пункте)
Удельный вес домов, водоснабжение которых обеспечивается за счет колонок (в процентах от общего количества домов в населенном пункте)
90
65
Удельный вес домов, водоснабжение которых обеспечивается за счет колодцев (в процентах от общего количества домов в населенном пункте)
25
Наличие газопровода
Показатели
%
Удельный вес домов без газоснабжения (в процентах от общего количества домов в
населенном пункте)
55
Удельный вес домов, газоснабжение которых обеспечивается за счет газопровода (в
процентах от общего количества домов в населенном пункте)
5
Удельный вес домов, газоснабжение которых обеспечивается за счет привозного газа
(в процентах от общего количества домов в населенном пункте)
40
Наличие теплоснабжения
Показатели
%
Удельный вес домов только с печным отоплением (в процентах от общего количества
домов в населенном пункте)
85
Удельный вес домов отапливаемых только централизованно (в процентах от общего
количества домов в населенном пункте)
5
Удельный вес домов со смешанным отоплением (есть и печное, и централизованное)
(в процентах от общего количества домов в населенном пункте)
10
Наличие канализации
Показатели
%
Удельный вес домов с канализацией (в процентах от общего количества домов в населенном пункте)
3
Наличие улиц с твердым покрытием
%
Показатели
Протяженность улиц с асфальтовым покрытием (в процентах) от общей протяженности
всех улиц населенного пункта.
Протяженность улиц с грунтовым или улучшенным покрытием (в процентах) от общей
протяженности всех улиц населенного пункта.
Протяженность улиц без покрытия (в процентах) от общей протяженности всех улиц
населенного пункта.
30
45
25
Наличие телефонной связи
Показатели
С краевым
центром
С районным
центром
С центром сельского поселения
Удельный вес домов, имеющих телефонную
связь (в процентах от общего количества домов)
42
42
42
64
Школы
Количество
школ
Расчетное
число
мест,
человек
1
192
Начальные школы
Основные школы
Средние школы
Количество
детских садов
(яслей)
Расчетное
число
мест, человек
1
92
Наличие школ
ФактичеГод
ски
возвеобучаетдения
ся,
школы
человек
256
Фактический
износ
здания,
%
Характеристика здания
(типовое,
приспособленное)
Материал
стен
35
типовое
кирпич
1970
Наличие детских садов (яслей)
Фактически
Год
Фактический
посещает,
возведения
износ
человек
здания
здания, %
112
1979
Характеристика
здания
(типовое, приспособленное)
Материал
стен
типовое
кирпич
30
Наличие клубов, домов культуры, прочих объектов культурно-массового назначения
КоличеРасчетФактическая
Год
ФактичеХарактеМатериал
ство
ное
потребность,
возвеский
ристика
стен
Объекты
число
в % от расчетдения
износ
здания
культуры
мест,
ной вместимоздания
здания, %
(типовое,
человек
сти
приспособленное)
Клубы
Дома культуры
1
200
150
1981
20
типовое
кирпич
Прочие (если
есть, указать
какие именно)
Количество
Тип
3
1
2
Продовольственный
Промтоварный
Смешанный
Количество
Медицинские
учреждения
Больница
ФАП
Амбулатория
Медпункт
Прочие (если
есть, указать
какие именно)
1
Наличие магазинов
Год
Фактический
возведения
износ
здания
здания, %
1940 -1996
1972
1951 -1992
55
30
60
Наличие медицинских
Расчетное
Фактическая
число
потребность,
коек-мест
в % от расчетной вместимости
35
170
1
65
Характеристика здания
(типовое, приспособленное)
Материал
стен
приспособленное
типовое
приспособленное
кирпич
кирпич
кирпич
учреждений
Год
Фактичевозвеский
дения
износ
здания здания, %
Характеристика здания
(типовое,
приспособленное)
Материал
стен
1970
30
типовое
кирпич
2000
-
приспособл.
кирпич
В случае отсутствия в данном населенном пункте школ, детских садов, объектов культурно-бытового обслуживания, медучреждений, магазинов, необходимо дополнительно указать:
1. К каким соседним населенным пунктам, имеющим перечисленные объекты, тяготеют жители данного поселения при обучении детей в школах, посещении д/с, медучреждений, магазинов, клубов.
2. Степень тяготения указать по каждому виду объектов по каждому соседнему населенному пункту.
Возможность приема телепередач
(нужное подчеркнуть)
Уверенный прием телепередач
Неуверенный прием телепередач
Отсутствие возможности приема телепередач
Размещение населенного пункта
Расстояние от населенного
пункта до объекта (дорога,
Форма локализации
станция, река, лес и т.д.), км
У магистральной
краевого значения
9,0
автодороги
районного значения
0,4
У ж/д станции
0,8
У водоисточника
реки
0,1
озера
пруда
Возле леса, имеющего рекреационное
значение
-
Если есть указать
наименование объекта
(станции, пруда)
Пермь - Екатеринбург
Пермь - Кунгур
Остановка 1540 км
р. Сылва
-
Экологическое состояние населенного пункта
Указать вид
Наименование
деятельности
предприятий
загрязнителя
загрязнителей
Указать вид загрязнения (атмосферное, почвенное, водоисточников)
Загрязнители находящиеся в населенном пункте
Загрязнители находящиеся за территорией населенного
пункта, но оказывающие влияние на
экологию нас. пункта
сельскохозяйственные
промышленные
иные
сельскохозяйственные
промышленные
иные
МТФ
СПК «Петровское»
почвенное
автодорога
Пермь - Кунгур
атмосферное
Наличие шумовых
загрязнителей
железная дорога
автодорога
пром. предприятие
с/х предприятие
иное
--------------------------------------------------------------------------------------
ж/д
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Инженерно-геологические условия
Значение (в процентах от общей плоПоказатели
щади населенного пункта)
Высокий уровень стояния грунтовых вод
Заболоченность территории
2
Подтапливание территории паводковыми водами
Скальные грунты
Карстовые провалы, оползневые явления
Сейсмичность территории
Другие факторы (если есть, указать)
66
Наличие исторических, культовых объектов (указать каких и сколько, их площадь)
Исторические памятники
Культовые объекты (церкви, мечети и т.д.)
Иные объекты
Парк отдыха – 2,10 га
Криминогенная характеристика населенного пункта
Категории
Значение, (число правонарушений
Фактическая раскрываемость
преступлений
в расчете на 1000 жителей)
преступлений, %
Правонарушения небольшой
тяжести
5
90
Правонарушения средней тяжести
3
95
Тяжкие
2
100
Особо тяжкие
6. Производственная инфраструктура населенного пункта
Сельскохозяйственное производство
Наличие рабочих мест, всего__250______________________________________________________
в том числе: растениеводство__170______________________________________________________
животноводство __60_______________________________________________________
переработка сельхозпродукции __20__________________________________________
Растениеводческая отрасль
Объекты
Единицы измерения
Количество
Машинный двор
машин, шт.
54
тракторов, шт.
16
уборочной техники, шт.
5
прочих, шт.
33
фактический износ техники в среднем, %
85
фактический износ зданий и сооружений машинного двора в среднем, %
75
Склады для хранения сельвместимость, куб.м
5000
хозпродукции
фактический износ здания, %
45
Объекты первичной обработки
сушилки, шт.
1
зерна
мехток, мощность (т/сутки)
фактический износ здания, %
50
фактический износ оборудования, %
95
Тепличное хозяйство
площадь, кв. м
фактический износ сооружения, %
При наличии других объектов
растениеводства дополнить
аналогично.
Животноводческая отрасль
Молочная ферма
расчетная вместимость, голов
320
(если молочных ферм несколько,
фактически содержится, голов
150
необходимо заполнить дополнифактический износ здания, %
50
тельно по аналогичной форме)
фактический износ оборудования, %
90
Год возведения
1969
Характеристика здания (типовое, приспособленное)
(подчеркнуть)
Материал стен__гипсоблок______________
Уровень механизации (механизированная раздача кормов, уборка навоза, дойка)
(подчеркнуть)
67
Ферма КРС
(если ферм КРС несколько,
необходимо заполнить дополнительно по аналогичной форме)
150
150
80
65
1967
расчетная вместимость, голов
фактически содержится, голов
фактический износ здания, %
фактический износ оборудования, %
Год возведения
Характеристика здания (типовое, приспособленное)
Материал стен__гипсоблок______________
(подчеркнуть)
Уровень механизации (механизированная раздача кормов, уборка навоза, дойка)
(подчеркнуть)
Свиноферма
(если свиноферм несколько,
необходимо заполнить дополнительно по аналогичной форме)
120
120
75
80
1970
расчетная вместимость, голов
фактически содержится, голов
фактический износ здания, %
фактический износ оборудования, %
Год возведения
Характеристика здания (типовое, приспособленное)
Материал стен__гипсоблок______________
(подчеркнуть)
Уровень механизации (механизированная раздача кормов, уборка навоза)
(подчеркнуть)
Промышленное производство
Наименование предприятия (предприятий)
Выпускаемая продукция
Количество рабочих мест,
в том числе занято фактически
Фактический износ основных фондов, %
Площадь территории населенного пункта, занимаемая объектами промышленного
производства, га
деревообр. цех
стройматериалы
25
25
50
2
Сфера обслуживания, коммунальные службы, поддержание инженерной инфраструктуры населенного пункта, торговля, общественное питание и пр.
403
Количество рабочих мест,
в том числе занято фактически, человек
403
Другие места приложения труда
Муниципальное учреждение Дом престарелых
Уровень занятости и безработицы в населенном пункте
Численность трудоспособного населения, человек
из них: фактическая численность безработных, человек
формально зарегистрированных в службе занятости, человек
68
10
921
94
Приложение 2
Численность населения некоторых городов Пермского края на 1.01.2007 г.
Наименование
Численность населения, тыс. чел.
г. Пермь
990,2
г. Березники
168,3
г. Добрянка
36,0
г. Краснокамск
52,7
г. Кунгур
68,0
г. Нытва
20,6
г. Соликамск
99,3
Приложение 3
Крупные реки некоторых районов Пермского края
Кунгурский район
Реки протяженностью свыше 100 км
1) р. Сылва
2) р. Шаква
3) р. Ирень
4) р. Бабка
5) р. Чусовая
6) р. Барда
Реки протяженностью от 30 до 100 км
1) р. Большой Ашап
2) р. Турка
3) р. Бырма
4) р. Юг
5) р. Бым
6) р. Кунгур
7) р. Юмыш
8) р. Юрма
9) р. Кутамыш
10) р. Кын
11) р. Кумыш
12) р. Большая Бизь
13) р. Каменка
14) р. Култым
Нытвенский район
Реки протяженностью от 30 до 100 км
1) р. Сюзьва
2) р. Пая
3) р. Сын
4) р. Поломка
5) р. Нытва
6) р. Шерья
69
Приложение 4
Рыночная цена земли
под домами индивидуальной жилой застройки населенных пунктов
Кунгурского района Пермского края, руб./ кв.м
№
п/п
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Рыночная
Населенный пункт
цена
земли
2
3
Бажуковское сельское поселение
с. Бажуки
401,5
д. Горбуново
206,0
Бырминское сельское поселение
с. Бырма
277,0
д. Барановка
183,5
п. Березовка
131,5
д. Верх-Турка
166,0
д. Карзельга
131,5
д. Ключ
148,0
д. Красный Берег
173,0
д. Липовка
150,5
д. Пигасовка
215,5
д. Подлиповка
142,0
д. Подъельничная
188,5
д. Савлек
157,5
д. Талачик
157,5
д. Татарская Шишмара
155,0
п. Турка
166,0
п. Турское Лесничество
143,5
Голдыревское сельское поселение
п. Семсовхоз
681,0
п. Голдыревский
743,0
д. Дубовое
395,0
д. Казарма
472,5
д. Каменка
435,0
л. Садоягодное
472,5
п. Учхоз ПУ - 68
475
Жилинское сельское поселение
п. Жилино
653,0
д. Балалы
276,0
д. Березово
214,0
д. Блиново
242,0
д. Голубята
242,0
д. Камышово
272,5
д. Лудино
202,0
д. Масленники
258,0
д. Понаморевка
207,0
д. Тураи
194,5
д. Хохлово
283,5
Зарубинское сельское поселение
с. Зарубино
431,5
д. Большое Поле
238,5
д. Гусево
138,0
д. Докшино
158,5
№
п/п
1
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
70
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
Населенный пункт
2
Рыночная цена
земли
3
д. Солодово
138,0
д. Сороки
183,0
д. Трактовая
167,0
д. Урмы
134,0
Зуятское сельское поселение
с. Зуята
465,0
д. Гамы
306,0
д. Гора
103,5
д. Забор
304,0
д. Калашниково
305,0
д. Колываново
89,0
д. Ломотино
294,0
д. Любимово
134,0
д. Николичи
102,5
д. Обухово
414,5
д. Огрызково
88,0
д. Осташата
215,0
д. Шувалки
100,5
Ильичевское сельское поселение
п. Ильича
479,0
д. Кокшарово
308,5
Истоковское сельское поселение
п. Бымок
371,5
д. Блины
187,0
д. Пермяки
115,0
Калининское сельское поселение
с. Калинино
733,5
д. Андреевка
238,0
п. Белая Гора
684,5
д. Верх-Талица
269,0
д. Ивановка
220,0
д. Подсобное хозяйство
296,5
Комсомольское сельское поселение
п. Комсомольский
972,0
д. Гробово
325,5
д. Комарово
289,0
д. Любимово
245,5
д. Мичково
220,5
Кыласовское сельское поселение
п. Кыласово
624,5
д. Большое Заозерье
403,5
д. Боровая
292,5
д. Ботово
278,0
д. Воробьи
181,5
д. Горыни
160,5
1
2
2
Продолжение приложения 4
3
267,5 90 д. Елесино
247,0 91 д. Ергач
276,5 92 д. Казарята
296,5 93 д. Кайгородово
151,0 94 д. Калиничи
247,0 95 д. Канабеково
155,5 96 д. Кирьяны
166,0 97 д. Климята
184,5 98 д. Кочебахтино
120,5 99 д. Кукуй
230,5
327,5
389,0
233,0
216,5
364,5
280,0
379,0
278,0
154,5
3
1
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
д. Заспалово
д. Зуево
с. Каширино
с. Кинделино
д. Кислово
д. Курманаево
д. Моховое
д. Пестери
д. Родиново
д. Сапово
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
318
119
120
д. Курашимский, разъезд
212,0
д. Лукино
360,5
д. Мартыново
243,0
д. Мозжегоры
387,0
д. Напарино
276,0
д. Новоселы
202,0
д. Ожга
154,5
д. Подъельник
218,5
д. Саркаево
451,0
д. Скородум
237,0
д. Снегири
359,5
д. Старое Село
208,0
д, 1505 км
362,5
д. Уфа
271,5
п. Хмелевка
195,5
д. Черепахи
282,0
д. Черное Саркаево
195,5
д. Чувирята
228,5
д. Шавкуново
204,0
д. Шестаки
346,0
д. Якшевитово
387,0
Ленское сельское поселение
с. Ленск
645,0
д. Березовка
182,5
д. Верхняя Мельница
266,5
д. Веслянка
328,0
д.Захаровка
182,5
д. Змеевка
229,5
д. Кочерги
245,5
д. Лужки
268,5
д. Пихтари
245,5
д. Подвигаловка
266,5
д. Средняя мельница
294,5
Мазунинское сельское поселение
с. Мазунино
567,5
с. Кособаново
155,5
Моховское сельское поселение
с. Моховое
1929,0
п. Бабина Гора
364,5
д. Дейково
440,5
п. Иренский
440,5
д. Кисели
410,5
д. Липово
378,5
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
71
Неволинское сельское поселение
с. Неволино
990,5
д. Болотово
803,0
д. Катино
1062,0
д. Мериново
997,0
д. Мыльники
342,5
д. Новая
997,0
д. Новоселы
202,0
д. Пихтари
415,0
д. Полевая
347,
д. Сухая речка
291,05
д. Шарташи
404,5
д. Шубино
358,5
Плехановское сельское поселение
д. Плеханова
1450,0
д. Брод
948,5
д. Крутки
589,5
д. Осиновое озеро
833,0
д. Парашино
620,5
д. Пауты
569,0
д. Плешково
282,0
д. Полетаево
643,5
д. Черемухово
402,5
Сергинское сельское поселение
с. Серга
771,5
д. Андроново
706,5
д. Баженово
165,0
д. Будайки
154,5
д. Выползово
152,0
д. Гари
446,0
д. Горбунята
631,0
д. Дураково
243,5
д. Еокино
751,0
д. Закурья
676,5
д. Зарека
221,0
д. Киселево
371,5
д. Кислово
253,0
д. Кузино
278,5
д. Кулачево
177,0
д. Пустынники
334,5
д. Садок
454,0
д. Стерлягово
93,5
д. Чупино
106,5
1
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
2
3
1
2
Продолжение приложения 4
3
д. Плашкимо
440,5 198 д. Шатово
729,0
д. Подкаменное
526,0 199 д. Щелканы
698,0
с. Поповка
1257,0
Тихоновское сельское поселение
д. Сылвенск
473,0 200 д. Теплая
705,0
д. Шаква
300,0 201 д. Болотовка
225,5
202 д. Ключ
169,0
Насадское сельское поселение
с. Насадка
1503,5 203 д. Колпашники
305,0
д. Баюки
138,5 204 д. Мушкалово
254,5
д. Гагарино
94,5 205 д. Одина
167,5
д. Ерыкалово
135,0 206 д. Патраково
218,0
д. Закоптелково
406,0 207 д. Тихановка
263,5
д. Запруд
135,0 208 д. Троицк
401,0
д. Карьи
406,0
Усть- Турское сельское поселение
д. Лядово
169,5 209 с. Усть-Турка
540,0
ц. Мелково
168,0 210 д. Баташи
243,5
д. Могилево
250,5
д. Моховое
193,0
д. Мульково
88,5
д. Фролово
135,0
Приложение 5
Примерное содержание расчетно-пояснительной записки (отчета) по кадастровой оценке земель населенных пунктов n-го муниципального образования
Введение
Актуальность проведения земельно-оценочных работ в населенных пунктах. Цели и задачи кадастровой оценки земель населенных пунктов. Исходные
материалы для проведения оценки земель.
1 Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов
Понятия оценки земли, кадастровой стоимости, рыночной стоимости и
цены земли. Виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов. Существующие методы и принципы стоимостной
оценки земель населенных пунктов. Факторы, влияющие на стоимость земли.
2 Характеристика и анализ объекта оценки
2.1 Общие сведения о муниципальном образовании (районе)
2.2 Хозяйственная значимость и размеры населенных пунктов
2.3 Характеристика паспортов населенных пунктов
2.4 Анализ рынка земельных участков индивидуальной жилой застройки
3 Балльная оценка земель населенных пунктов
3.1 Расчет баллов за местоположение
3.2 Расчет баллов за инженерную инфраструктуру
3.3 Расчет баллов за социальную инфраструктуру
3.4 Расчет баллов за производственную инфраструктуру
3.5 Расчет баллов за размещение (локализацию) населенных пунктов
72
Расчет баллов за тенденцию изменения численности населения
Расчет баллов за экологическое состояние территории
Расчет баллов за инженерно-геологические условия строительства
Расчет баллов за наличие исторических объектов, памятников
культуры, рекреационных и заповедных территорий
4 Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли под индивидуальной жилой застройкой, на основе корреляционного анализа
5 Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов
6 Определение кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки
Заключение
Анализ полученных значений кадастровой стоимости земель, занятых объектами индивидуальной застройки. Применение результатов кадастровой оценки земель.
Список литературы
3.6
3.7
3.8
3.9
73