Право собственности граждан на жилое помещение

На правах рукописи
Сорокин Сергей Геннадьевич
Право собственности граждан на жилое помещение:
особенности приобретения и осуществления
(вопросы теории и практики)
Специальность: 12.00.03 – гражданское право;
предпринимательское право; семейное
право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Москва, 2008
Работа выполнена на
кафедре гражданского права
и процесса
государственного образовательного учреждения высшего профессионального
образования «Российский государственный социальный университет»
кандидат юридических наук
Научный руководитель:
Воронин Алексей Анатольевич
доктор юридических наук, профессор
Официальные оппоненты:
Ченцов Николай Васильевич
кандидат юридических наук
Грудцына Людмила Юрьевна
Ведущая организация: Международная Академия Предпринимательства
(Институт)
Защита состоится «25» декабря 2008 г. в 15 час. 30 мин. на заседании
Диссертационного совета Д 212.341.04 при Российском государственном
социальном университете по адресу: 129226, Москва, ул. Вильгельма Пика,
дом 4, корп. 2, зал диссертационных советов.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского
государственного социального университета по адресу: 129226, г. Москва,
ул. Вильгельма Пика, дом 4, корп. 2.
Автореферат разослан «___» ____________ 2008 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор юридических наук,
доцент
________________
2
/ Д.А. Сумской /
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Институт права собственности, оказывая
непосредственное
влияние
на
формирование
новой
российской
государственности начала XXI в., служит фундаментом формирования
рыночных отношений и является одним из приоритетных направлений
реализации экономической и социальной функции государства. Право
собственности как основа функционирования любого правового государства
всегда подчиняется социальным целям и задачам. В противном случае
государство может потерять свой публичный статус и превратиться в
рядового частного собственника.
С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.1
Законодатель установил, что «жилищное законодательство основывается на
необходимости обеспечения органами государственной власти и органами
местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на
жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости
произвольного лишения жилища …» (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Данное положение
развивается в ст. 35, 40 Конституции РФ, тем самым закладываются
основные принципы жилищного законодательства.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности
охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности,
владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с
другими лицами. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет
право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления
поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления
права на жилище.
Понятие права собственности на жилое помещение может определяться с
помощью трех правомочий. Данные правомочия указаны в п. 1 ст. 209 ГК РФ:
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
1
См.: СЗ РФ. - 2005 - 3 янв. - № 1 (часть 1). Ст. 14.
3
имуществом. Однако отношения по владению, пользованию и распоряжению
жилыми помещениями заставляют задуматься о необходимости разработки
законодательного определения права собственности на жилое помещение. В
Жилищном кодексе РФ такого определения не содержится. Согласно п. 1 ст. 30
ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности
жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его
использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения
несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является
квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем
многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет
также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой
квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Актуальность исследования подтверждается тем, что рыночная стоимость
жилья в России (особенно – в крупных российских городах, Москве, СанктПетербурге) весьма велика, в последние годы наблюдается устойчивая динамика
роста рыночных цен на квадратный метр жилья. В связи с этим изучение
вопросов приобретения гражданами права собственности на жилое помещение, а
также знание способов правовой (судебной) защиты права собственности на
жилье и умение применить их на практике являются весьма своевременными и
востребованными.
Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или
юридических лиц,
приватизация
достигла
существующего
к
2007
г.
85%,
государственного
чему
способствовала
и
муниципального
жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного
строительства. Действительно, в последние годы в связи с введением в
действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость
легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права
собственности.
Главным
признаком,
позволяющим
отнести
жилое
помещение к недвижимости, является - прочная связь с землей и
4
невозможность
его
перемещения
без
несоразмерного
ущерба
его
назначению.
Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о
том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение.
Поскольку
первоначальной
формой
удовлетворения
жилищной
потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним
отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не
единственная
разновидность
жилых
помещений.
Поскольку
в
строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц,
последний поступал в общую собственность. Со временем люди
пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными
собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в
законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть
жилого дома.
Объектом
исследования
являются
общественные
отношения,
возникающие в сфере приобретения и осуществления права собственности
граждан на жилое помещение.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, с
помощью
которых
определяются
теоретические
основы
гражданско-
правового механизма приобретения и осуществления права собственности
граждан на жилое помещение в Российской Федерации.
Целью исследования является определение и изучение теоретических и
практических проблем порядка приобретения и осуществления права
собственности граждан на жилое помещение, а также выявление и изучение
ограничений права собственности граждан, исследование вопросов защиты
права собственности граждан на жилое помещение в России. Достижению
поставленной цели способствует решение следующих основных задач:
- исследование истории развития института недвижимости и права
собственности на нее;
5
- изучение понятия и содержания права собственности граждан на жилое
помещение в Российской Федерации;
- исследование правовой природы жилого помещения как объекта права
собственности граждан;
- выявление и анализ особенностей приобретения гражданами права
собственности на жилое помещение;
- исследование порядка и особенностей государственной регистрации
права собственности граждан на жилое помещение;
-
изучение
особенностей
осуществления
гражданами
права
собственности на жилое помещение и вопросов защиты права собственности
граждан на жилое помещение.
Теоретическая основа исследования. Рост числа научных публикаций
(монографий, книг и статей в специализированных юридических изданиях)
за последнее десятилетие свидетельствует о неподдельном интересе
исследователей и ученых к теоретико-правовым вопросам приобретения и
осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.
В дореволюционной России учение об эволюции института права
собственности
разрабатывалось
весьма
широко:
Ю.С.
Витте,
Л.Л. Герваген, С.Е. Десницкий, А.П. Куницын, Д.И. Мейер, К.А. Неволин,
П.Б. Струве, Г.Ф. Шершеневич исследовали институт права собственности
и
давали
достаточно
развернутые
характеристики
понятия
права
собственности. Немало внимания в историческом аспекте уделяли данному
институту
известные
Н.М. Коркунов,
Н.Ф.
историки
Г.В.
Костомаров,
Вернадский,
С.Ф.
Платонов,
В.О. Ключевский,
С.М.
Соловьев,
Б.Н. Чичерин.
Ученые, проводившие исследования вопросов собственности на
жилые помещения в советском периоде (С.С. Алексеев, А.В. Венедиктов,
О.А. Красавчиков,
В.С. Нерсесянц, В.И. Сергеевич, Ю.К. Толстой,
Р.О. Халфина и др.), основывались на идеях марксистской идеологии, и
нередко им приходилось подгонять под нее свои научные трактовки.
6
В диссертации использовались научные труды, посвященные как
теоретико-правовому понятию и содержанию института собственности,
так и вопросам правового режима права собственности граждан на жилое
помещение,
таких
Ю.С. Витте,
ученых
Н.С.
как:
В.А. Воротилов,
А.А.
Бондарь,
Галаган,
Г.В. Вернадский,
А. Глашев,
А.Н.
Гуев,
Ю.Г. Жариков, В.Г. Захаров, А.С. Зинченко, Е.А. Иванов, Н.М. Коршунов,
В.И.
Крусс,
В.И. Лоскутов, Д.С.
М.Н. Марголин,
П.Н. Павлов,
С.Д. Могилевский,
М.И. Пискотин,
Д.М. Полтерович,
К.И. Скловский,
В.А. Томсинов,
Львов,
В.Д. Мазаев,
В.П. Мозолин,
С.Ф. Платонов,
Ф.М. Раянов,
М.К. Маликов,
В.Н.
Овчинников,
Д.В.
Погорелов,
С.Н. Ревина,
П.Б.
Струве,
С.Г. Струмилин,
М.М.
Утяшев,
Т.С. Хачатуров,
В.Ф. Самарин,
Е.А.
Суханов,
А.Е. Черноморец,
О.И. Чистяков, В.П. Шкредов, Л.В. Щенникова и т.д.
Методологические
помещений
в
основы
Российской
процесса
Федерации
приватизации
рассматриваются
жилых
в
трудах
С. Алексеева, В. Афанасьева, А. Бравермана, П. Бунина, А. Буркова,
В. Веселовича, Е. Гайдара, С. Глазьева, Р. Капелюшникова, В. Куликова,
А. Лившица, Б. Мильнера, B. Мохова, Р. Новрузова, Г. Попова, A. Радыгина,
В. Рутгайзера, Г. Явлинского и др. Зарубежный опыт приватизации
обобщили Б. Акбашев, Б. Болотин, С. Веселовский, В. Виноградов,
Л. Турусова и др.
Существенный вклад в разработку научных проблем собственности в
системе
рыночной
экономики
внесли
отечественные
экономисты:
Л.И. Абалкин, В.М. Агеев, А.И. Алтухов, А.В. Бузгалин, Ю.Ф. Воробьев,
С.Ю. Глазьев, А.Е. Городецкий, Т.Ю. Горькова, А.Г. Грязнова, В.И. Жуков,
В.Я. Иохин, В.Д. Камаев, А.А. Кочетков, А.Г. Куликов, И.К. Ларионов,
С.В. Любимцева,
С.П.
Макаров,
В.И.
Новичков,
А.В.
Новичков,
Ю.М. Осипов, Н.Н. Пилипенко, В.Д Руднев, Б.В. Салихов, Д.Е. Сорокин,
В.Л. Тамбовцев, К.А. Хубиев, В.А. Шаховой, В.Н. Щербаков и др.
7
Среди диссертационных работ, посвященных различным правовым
аспектам приобретения, осуществления и ограничения права собственности
граждан на жилые помещения, посвящены труды таких ученых как:
Л.В. Канчукоева, А.А. Лепехин, А.В. Малько, О.В. Сахно, Г.Х. Чукаева,
А.А. Чукреев, Н.А. Шайкенов, О.В. Шведкова.
Несмотря на то, что понятие жилища, институт собственности и вопросы
приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилое
помещение уже более 15 лет привлекают внимание цивилистов,2 однако, ни
на один из них в юридической литературе нет однозначного ответа. До сих
пор не проводилось комплексного теоретико-правового исследования
гражданско-правовых
механизмов
(и
выявления
их
особенностей)
приобретения, осуществления и ограничения права собственности граждан
на жилое помещение в России.
Методологическая основа исследования заключается в использовании
общих и частных методов научного познания, таких как: диалектический,
историко-правовой, формально-логический, аналитический, сравнительноправовой, системный, а также иных методов научного познания.
Эмпирическую базу исследования составили:
1. Предметное интервьюирование руководителей 12 инвестиционных
компаний, специализирующихся в рамках приоритетного национального
проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на
строительстве жилья для физических лиц на тему: «Правовые аспекты
приобретения гражданами жилых помещений от инвестора на стадии
строительства», результатом которого стало выявление механизмов (схем)
приобретения гражданами жилья в процессе его строительства (октябрьдекабрь 2005 г.).
2
См., напр.: Марткович КБ. Жилищное законодательство в свете конституционных норм
// Советское государство и право. - 1979. - №11. - С. 73-75; Бару М.И.,- Пушкин А.А.,
Сабилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского
жилищного законодательства. - Свердловск, 1981. - С. 55-62; Седугин П.И. Право на
жилище в СССР. - М., 1983. - С. 30-41; Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск, 1986. - С. 6.
8
2. Исследование в виде анкетирования 62 специалистов Федеральной
регистрационной службы (Росрегистрации) и 14 специалистов Управления
Федеральной
регистрационной
службы
по
г.
Москве
на
тему:
«Государственная функция по регистрации прав на недвижимое имущество,
как государственная гарантия защиты прав собственников», выявившее
прямую
зависимость
степени
защищенности
собственников
от
реализуемости на практике установленных государством гарантий права
собственности,
в
государственными
т.ч.
путем
органами
их
путем
легализации
выдачи
уполномоченными
свидетельств
о
праве
собственности (октябрь 2006 г.).
3. Исследование и систематизация федерального и регионального (на
примере г. Москвы) законодательства о собственности (см. п.п. 1-78 списка
использованной литературы), выявившее основные направления развития
регионального законодательства об управлении собственностью на примере
одного субъекта РФ (май 2007 г.).
4. Исследование судебной практики (постановлений и определений)
Конституционного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного
Суда РФ за период с 2000 по 2007 гг., посвященной спорным ситуациям,
связанным с реализацией физическими и юридическими лицами на
территории России своего права собственности (март-апрель 2008 гг.).
Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одним из
первых научных исследований, посвященных анализу понятия, содержания и
гражданско-правовых
механизмов
приобретения
и
осуществления
гражданами права собственности на жилое помещение, а также вопросам
правовой (судебной) защиты права собственности граждан на жилое
помещение по законодательству Российской Федерации.
Впервые в теории гражданского права проведена классификация
признаков жилого помещения по двум видам: общеправовые и специальные.
Автор дал понятие «право на жилище» и «право собственности на жилое
помещение».
Кроме
того,
диссертантом
9
обоснована
необходимость
изложения пункта 1 ст. 130 ГК РФ в новой редакции, а также дополнения ст.
15 ЖК РФ новой частью 2.1.
На
защиту
выносятся
следующие
положения,
выводы,
рекомендации:
1.
Жилые
самостоятельным
представляется
помещения
объектам
не
отнесены
недвижимости,
целесообразным
дополнить
законодателем
в
связи
пункт
1
к
с
чем
ст.
130
Гражданского кодекса РФ фразой «жилые и нежилые помещения»,
изложив данную норму в следующей редакции:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного
строительства
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и
иное имущество».
2. Поскольку в настоящее время большая часть жилого фонда на
территории России находится в собственности граждан, необходимо
законодательно разграничить понятия «право на жилище» и «право
собственности на жилое помещение», в связи с чем представляется
целесообразным дополнить ст. 15 Жилищного кодекса РФ частью 2.1
следующего содержания:
«2.1. Правом собственности на жилое помещение признается
зарегистрированное в установленном законом порядке право лица по
осуществлению
полномочий
принадлежащего
ему
собственника
индивидуально
10
в
отношении
определенного
жилого
помещения, если при этом не нарушаются действующие нормы,
жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные
интересы».
3. Под правом на жилище следует понимать входящее в состав
конституционно-правового статуса гражданина России и принадлежащее
ему от рождения право при наличии определенных законом условий
требовать от государства и претендовать на получение жилых помещений в
домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях
договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях
аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные
средства без ограничения площади.
Этому праву соответствуют определенные обязанности государства,
муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным
гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с
расширением государственного и муниципального жилищных фондов,
содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения
граждан
жилищем;
общественных
с
жилищных
обеспечением
фондов,
правильного
распределения
гарантированием
устойчивого,
стабильного осуществления права пользования жилищем.
4. Впервые в теории гражданского права проведена классификация
признаков жилого помещения по двум видам: общеправовые и специальные.
а) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе жилое
помещение: материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства
должны быть осознаны и освоены людьми); дискретна, т.е. качественно и
физически определенна и обособленна от всех других объектов; полезна
(удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными
качествами); нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее
правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и
юридическими
лицами,
Российской
муниципальными образованиями;
11
Федерацией,
ее
субъектами,
б) специальные, согласно которым жилое помещение как разновидность
недвижимого имущества, являясь одним из видов вещей, имеет, вместе с тем,
свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных
видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов
гражданских прав. К специальным признакам относятся: неразрывная связь с
землей
(как
правило),
повышенная
стоимость
(ценность);
особый
(усложненный) порядок официального (государственного) признания права и
приобретения права на недвижимое имущество; особый порядок защиты и
охраны права на недвижимое имущество.
5. Государственная регистрация права собственности является одним из
важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого
права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на
закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над
принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную
регистрацию
следует
рассматривать
как
систему
охранительных
правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта
гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой
способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как
оспаривание самой государственной регистрации не может привести к
желаемым правовым результатам.
6. Одним из критериев классификации оснований возникновения прав
собственности на жилье является их возмездность (безвозмездность). В
соответствии с этим критерием приобретение жилых помещений гражданами
путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в
жилищно-строительных кооперативах, а также в индивидуальном жилищном
строительстве является возмездным. Приобретения жилых помещений
посредством приватизации или наследования, посредством заключения
договора дарения, а также в силу истечения срока приобретательной
давности являются безвозмездными.
12
Теоретическое значение работы заключается в том, что полученные в
ходе исследования выводы, во-первых, дополняют некоторые аспекты
гражданско-правовой
концепции
института
права
собственности
(приобретение, осуществление и ограничение права собственности граждан
на жилое помещение) и вопросы защиты права собственности граждан на
жилое помещение, во-вторых, развивают и дополняют понятийный материал,
на котором строится изучение дисциплин «Гражданское право Российской
Федерации» и «Жилищное право Российской Федерации».
Теоретической основой исследования стали труды ученых в области
теории и истории права и государства, конституционного, гражданского,
жилищного, земельного, налогового и уголовного права. В работе также
широко использовалась литература по социологии, экономике, философии,
психологии и др. Диссертантом с учетом сложившейся практики проведена
классификация способов приобретения жилья в собственность по двум
основным критериям: а) критерий государственной поддержки (обеспечение
жильем малоимущих граждан за счет бюджетных и иных средств); б)
критерий
аккумулирования
средств
граждан
(приобретение
или
строительство жилья за счет собственных средств населения).
Автором последовательно доказывается, что важнейшей стратегической
задачей настоящего и будущего периода развития России является защита
собственности
на
жилые
помещения,
обеспечиваемая
созданием
продуманной системы нормативно-правового регулирования.
Научные положения, являющиеся частью диссертации, могут быть
полезны для дальнейшего уточнения и углубления понятийного аппарата
рассматриваемой
проблемы
как
в
рамках
реализуемых
в
России
приоритетных национальных проектов, так и в аспекте совершенствования
гражданского законодательства о праве собственности на жилое помещение,
а также могут быть использованы в теоретических и прикладных научных
исследованиях.
13
Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные в
ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические
предложения по приобретению и осуществлению права собственности
граждан
на
жилое
помещение
могут
способствовать
повышению
эффективности механизма реализации права собственности в современных
гражданско-правовых отношениях, а также повышению социальной роли
института собственности в современном демократическом государстве. Это,
несомненно, скажется на совершенствовании российского законодательства о
собственности на жилые помещения и защищенности собственников –
физических лиц в Российской Федерации.
Материалы
государственной
юридическими
диссертации
власти
лицами,
могут
быть
использованы:
Российской
Федерации,
нотариусами,
Федеральной
органами
гражданами
и
регистрационной
службой, судами, а также при подготовке учебников и учебных пособий, а
также преподавании дисциплин «Гражданское право Российской Федерации»
«Жилищное право Российской Федерации» и, служить основой для
дальнейших научных исследований в этой области.
Апробация
результатов
исследования.
Основные
положения
исследования отражены и апробированы в трех научных публикациях автора.
Выводы, сделанные в диссертации, докладывались автором на конференциях
и семинарах: ежегодной международной научно-практической конференции
в Российском государственном социальном университете в г. Москве,
всероссийской научно-практической конференции аспирантов и молодых
ученых «Актуальные проблемы в праве XXI века» (г. Москва, 29 апреля 2006
г.), межрегиональной конференции молодых ученых «Актуальные вопросы
публичного права» (г. Екатеринбург, 14 октября 2006 г.), региональной
научно-практической
конференции
«Проблемы
правоприменения
в
современной России» (г. Омск, 6 апреля 2007 г.), международной
студенческой научной конференции «Правовая система, гражданское
общество и государство» (г. Львов, 10-12 мая 2007 г.).
14
Отдельные положения диссертационного исследования внедрены в
практическую деятельность диссертанта и апробированы в преподавании
курса
«Гражданское
право
Российской
Федерации»
в
Российском
государственном социальном университете филиал в г. Клин.
Структура и объем диссертации. Исследование состоит из введения,
трех
глав,
объединяющих
семь
параграфов,
заключения,
использованной литературы и нормативных правовых актов.
15
списка
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность исследования, определяются
объект, предмет, цель и задачи исследования, его методологическая основа,
новизна выносимых на защиту положений, а также теоретическая и
практическая значимость.
Первая глава «Право собственности граждан на жилое помещение»
состоит из трех параграфов. В первом параграфе «История развития
института недвижимости и права собственности на нее» автор,
анализирует право собственности как правовую категорию: в современной
российской цивилистической доктрине (в отличие от западной) определяется
как абсолютное право, при котором собственник вправе совершать в
отношении принадлежащего ему имущества по своему усмотрению любые
действия, которые не исчерпываются триадой правомочий (по владению,
пользованию
и
распоряжению
имуществом)
и
не
противоречат
законодательству России (ст. 209 ГК РФ).
Признаки недвижимого имущества указаны в ст. 130 ГК РФ, а п. 2 ст.
131 ГК РФ предусматривает специальную регистрацию и учет недвижимого
имущества, которые нельзя отождествлять с регистрацией прав на него,
регламентированной другими пунктами ст. 131 ГК РФ. Требование о
государственной регистрации прав на недвижимость является следствием
регистрации самих объектов в качестве недвижимых в силу присущих им
объективных признаков недвижимого имущества. То есть факт регистрации
прав
на
недвижимое
имущество
не
является
фактом
регистрации
недвижимого имущества. Более того, отсутствие регистрации недвижимости
не является основанием непризнания ее в качестве недвижимости.
Заимствованная из римского права триада правомочий собственника
(владение, пользование и распоряжение) по мере развития государства,
экономики и общества стала постепенно детализироваться и расширяться в
соответствии с общемировыми тенденциями развития гражданского права.
Учитывая современную действительность, к этой триаде правомочий следует
16
добавить право управления, приобретшее за последние годы важное
значение,
поскольку
управление
имуществом
(прежде
всего
-
предприятиями, принадлежащими собственникам), как правило, переходит в
руки профессиональных управляющих. Поэтому право управления должно
стать юридической конструкцией (быть официально закреплено в ГК РФ).
Во втором параграфе «Понятие и содержание права собственности
граждан на жилое помещение» делается вывод о том, что жилое помещение
как
разновидность
недвижимого
имущества
обладает
двойственной
гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью – одним из
видов
объектов
гражданских
прав
(обладающих
специфическими
признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав), с другой
стороны, особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками
от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки
жилого помещения как разновидности недвижимого имущества следует
классифицировать по двум видам:
а) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе жилое
помещение: материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства
должны быть осознаны и освоены людьми); дискретна, т.е. качественно и
физически определенна и обособленна от всех других объектов; полезна
(удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными
качествами); нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее
правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и
юридическими
лицами,
Российской
Федерацией,
ее
субъектами,
муниципальными образованиями;
б) специальные, согласно которым жилое помещение как разновидность
недвижимого имущества, являясь одним из видов вещей, имеет, вместе с тем,
свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных
видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов
гражданских прав. К специальным признакам относятся: неразрывная связь с
землей
(как
правило),
повышенная
17
стоимость
(ценность);
особый
(усложненный) порядок официального (государственного) признания права и
приобретения права на недвижимое имущество; особый порядок защиты и
охраны права на недвижимое имущество.
Поскольку в настоящее время большая часть жилого фонда на
территории России находится в собственности граждан, необходимо
законодательно разграничить понятия «право на жилище» и «право
собственности на жилое помещение» путем внесения следующих
изменений и дополнений в Российское законодательство:
а) дополнить пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ фразой
«жилые и нежилые помещения», изложив данную норму в следующей
редакции:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного
строительства
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и
иное имущество»;
б) дополнить ст. 15 Жилищного кодекса РФ частью 2.1 следующего
содержания:
«2.1. Правом собственности на жилое помещение признается
зарегистрированное в установленном законом порядке право лица по
осуществлению
полномочий
принадлежащего
ему
собственника
индивидуально
в
отношении
определенного
жилого
помещения, если при этом не нарушаются действующие нормы,
жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные
интересы».
18
В
третьем
параграфе
«Жилое
помещение
как
объект
права
собственности граждан» автор делает вывод о том, что жилое помещение
как объект права собственности является недвижимостью, имеет все
характерные признаки недвижимости, в том числе государственную
регистрацию.
Вместе
с
тем,
в
отличие
от
других
объектов
недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что
в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов
осуществления права собственности.
Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о
том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение.
Поскольку
первоначальной
формой
удовлетворения
жилищной
потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним
отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не
единственная
разновидность
жилых
помещений.
Поскольку
в
строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц,
последний поступал в общую собственность. Со временем люди
пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными
собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в
законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть
жилого дома.
Вторая
глава
«Основания
приобретения
гражданами
права
собственности на жилое помещение» состоит из двух параграфов. В первом
параграфе «Особенности приобретения гражданами права собственности
на жилое помещение» автор делает вывод о том, что одним из критериев
классификации
оснований
возникновения
таких
прав
на
жилье
является их возмездность (безвозмездность). В соответствии с этим
критерием
приобретение
жилых
помещений
гражданами
путем
совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в
жилищно-строительных
кооперативах,
а
также
жилищном строительстве является возмездным.
19
в
индивидуальном
Приобретения жилых помещений посредством приватизации или
наследования, посредством заключения договора дарения, а также в силу
истечения срока приобретательной давности являются безвозмездными.
Такая классификация оснований приобретения права собственности на
жилье вполне самостоятельна и может быть принята, однако, на наш
взгляд, она не имеет практического значения.
Во
втором
параграфе
«Государственная
регистрация
права
собственности граждан на жилое помещение» сделан вывод о том, что
история становления и развития права собственности свидетельствует о том,
что оно никогда не существовало в виде ничем не ограниченной власти
собственника над вещью. Поскольку субъективное право определяется как
мера
возможного
поведения
субъекта
в
правоотношении,
т.е.
его
ограничение рамками закона, постольку право собственности, будучи
субъективным правом, защищается государством и вместе с тем может быть
им же ограничено путем издания соответствующего закона. Необходимость
обеспечения прав и законных интересов других лиц, в том числе и
государства, всегда вынуждало право ставить свободу собственника в
определенные границы.
Поскольку право собственности является экономическим правом,
целесообразно выявить и систематизировать основания и тенденции
ограничения в целом экономических прав и свобод чтобы затем выявить
специфику
оснований
ограничения
права
частной
собственности
в
публичных интересах. Устанавливаемые законом ограничения права частной
собственности можно подразделять на 1) прямые и 2) косвенные. Когда в
федеральном законе предусматривается, что определенные предметы (яды,
оружие и т.д.) ограничиваются в гражданском обороте, это означает, что
путем введения ограничений оборотоспособности одновременно вводятся
ограничения по субъектам права частной собственности (к примеру,
несовершеннолетнее лицо не вправе приобретать определенные виды
оружия). Ограничение права частной собственности в этом случае носит
20
прямой характер, поскольку представляет собой по предусмотренным в
законе основаниям сужение объема содержания данного права.
Государственная регистрация права собственности является одним из
важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого
права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на
закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над
принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную
регистрацию
следует
рассматривать
как
систему
охранительных
правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта
гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой
способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как
оспаривание самой государственной регистрации не может привести к
желаемым правовым результатам.
При передаче недвижимости покупателю и оплаты им имущества, но
до регистрации происходит переход права собственности только в
отношениях между сторонами. Получается, что и продавец, и покупатель
признаются собственниками жилья, но первый в отношениях с третьими
лицами, а второй - в отношениях с продавцом. По гражданскому
законодательству
для
того,
чтобы
покупатель
недвижимости
стал
собственником в отношениях с третьими лицами, необходима регистрация
его права собственности. Схожий принцип является центральным пунктом
Французской системы регистрации, когда до совершения такой записи
приобретатель не может противопоставить своего права известным третьим
лицам
и
ее
отсутствие
делает
приобретателя
относительно
недействительным.
Третья глава «Осуществление гражданами права собственности на
жилое помещение» состоит из двух параграфов.
В первом параграфе «Особенности осуществления гражданами права
собственности на жилое помещение» сделан вывод о том, что право
собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и
21
распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на
законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное
имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе).
Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание
или
титул
(например,
договор
купли-продажи
с
предшествующим
владельцем, переход по наследству), она называется законным, или
титульным владением в противоположность фактическому, беститульному,
т.е. незаконному, владению (например, лица, присвоившего находку, клад).
Особый
правовой
режим
права
собственности
на
недвижимость
заключается в том, что переход к покупателю права собственности на
недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит
государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимость не является основанием
для признания недействительным договора продажи недвижимости (п. 1 ст.
551 ГК РФ).
Во втором параграфе «Вопросы защиты права собственности граждан
на жилое помещение» сделан вывод о том, что стратегической задачей
настоящего и будущего периода развития
России является защита
собственности, обеспечиваемая созданием системы нормативно-правового
регулирования, для чего необходимо проанализировать всю совокупность
нормативного
регулирования
института
собственности
и, что еще
важнее, проанализировать узкие места в области правоприменения, которые
допускают передел
собственности за счет административного давления,
поскольку сегодня стабильность собственности - стабильность государства.
Особенности права собственности не были приняты во внимание при
официальной «приватизации», проведенной в России в 1992-1995 гг. и
последующих годах. Оказалась не учтенной и та глубокая деформация
собственности, которая произошла в СССР и других социалистических
странах,
в
которых
государственная
собственность
(объявленная
всенародным достоянием) приобрела тотальное, всеобъемлющее, безусловно,
22
приоритетное значение. Это является обстоятельством, позволяющим понять
и сложности реформ в странах социализма и опасности, таящиеся в самом
феномене государственной собственности.
В связи с тем, что ст. 130 Гражданского кодекса РФ не ставит факт
разграничения имущества на движимое и недвижимое в зависимость от
момента регистрации права на него (несмотря на то, что факт
возникновения прав на недвижимое имущество согласно п. 2 ст. 8
ГК РФ связан с его государственной регистрацией), представляется
правильной
следующая
теоретико-правовая
позиция:
для
возникновения права собственности на недвижимое имущество не
требуется его государственная регистрация.
Во многом не оправдавшиеся результаты официальной «приватизации»,
проведенной в 1992-1995 гг. и последующих годах в России, объясняется не
столько отсутствием должной правовой культуры и использованием в
приватизации института акционерных обществ, сколько тем, что во имя
быстрого политического успеха не была реализована действительно
первоочередная мера - разгосударствление тотально монополизированной
государством собственности. В перспективном же отношении нужно
отдавать ясный отчет в том, что феномен государственной собственности по
своей природе таит опасность «соскальзывания» экономических отношений в
область административного управления со всеми вытекающими отсюда
противоречивыми,
преимущественно
негативными
экономическими
и
социальными последствиями. Единственный путь, способный вывести
общество из создавшейся ситуации, грозящей негативными последствиями, это интенсивное развитие в современных условиях малого и среднего
предпринимательства - процесс, то и дело инициируемый, но явно (и
намного) запоздавший.
В
заключении
подводится
итог
проведенного
диссертационного
исследования, сформулированы наиболее общие выводы и рекомендации по
совершенствованию законодательства.
23
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
Работы, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и
изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией:
1. Сорокин С.Г. История развития недвижимости граждан и права
собственности на нее // Современное право. 2007. № 11. 1 п.л.
Работы, опубликованные в иных рецензируемых научных изданиях:
2. Сорокин С.Г. Понятие и содержание права собственности граждан на
жилое помещение // Современные гуманитарные исследования. 2007. № 2
(15). 1,5 п.л.
3. Сорокин С.Г. Жилое помещение как объект права собственности
граждан // Юридические науки. 2007. № 2 (24). 0,6 п.л.
24