Maksustatava kasu arvestamine

http://www.emta.ee/index.php?id=29423
Maksustatava kasu arvestamine
Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata
maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt
tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse
võtta ei saa.
Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:
 müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara
müügiga otseselt seotud kulud
 vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna)
ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega
otseselt seotud kulud
Vara soetusmaksumus on:
 vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
 vara parendamiseks (näiteks elamu renoveerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks
juurdeehituseks) tehtud kulud
 vara soetamisel makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu,
riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
 kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud
rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
 omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu
ehituskulu)
 ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt
maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja isiklikku tarbimisse võetud varana
Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:
 kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt
tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
 kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara
hindamise tasu)
 kasvava metsa raieõiguse või raiutud metsamaterjali võõrandamise korral metsa
majandamisega seotud kulud
 metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise
kulud
NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.
Kasust ei ole õigust maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava
korteri korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist jne, halduskulusid, kommunaalkulusid,
elektriarveid jms).
Näide
Isik soetas korteri 25 000 euroga (soetusmaksumus) ning müüb selle 2014. aastal 40 000 euroga
(müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud
kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 2000 euro ulatuses, mille võib
tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiu kulud, kokku summas 500 eurot, ei
kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
40 000 - 25 000 - 2000 = 13 000 eurot.
Tulumaksumäär 2014. aastal on 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt: 13 000
eurot x 0,21= 2730 eurot.
Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:
MÜÜGIHIND - SOETUSMAKSUMUS - MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD =
TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU
Näide
Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 35 000 eurot, mida ta ei kasutanud oma
alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri
3-toalise vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 57 500 eurot.
Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 2100 eurot.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 57 500 - 35 000 - 2100 eurot. Isik sai
vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 20 400 eurot. Tulumaksumäär on 2014.
aastal 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 20 400 x 0,21 = 4284 eurot.
Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid
sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on
vahetatavate esemete hind võrdne.
Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine:
VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND - VAHETATAVA VARA
SOETUSMAKSUMUS - VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD =
TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU
Вычисление налогооблагаемой прибыли
Из прибыли, полученной от продажи или обмена имущества, до момента обложения
подоходным налогом можно вычесть документально подтвержденные, понесенные самим
лицом расходы, связанные непосредственно с приобретением и отчуждением имущества.
Если документальное подтверждение отсутствует, то сделанные расходы нельзя будет
вычесть из доходов.
Прибыль или убыток, полученные от отчуждения имущества - это:
 при продаже: разница стоимости приобретения и продажной цены имущества, из
которой вычтены расходы, связанные непосредственно с продажей имущества;
 при обмене: разница стоимости приобретения имущества и рыночной цены
(средней местной цены продажи) имущества, полученного в результате обмена, из
которой вычтены расходы, связанные непосредственно с обменом имущества.
Стоимость приобретенного имущества - это:
 расходы, сделанные для приобретения имущества (например, покупная цена);
 расходы, сделанные для улучшения (например, реконструкция жилья) или для
дополнения (например, пристройка);
 уплаченные при приобретении имущества комиссионные сборы и пошлины
(например, уплаченная покупателем нотариальная плата, госпошлина, а также
другие указанные в договоре и с ним связанные платы);
 стоимость приобретения приобретенного в порядке капитализированной аренды
(лизинга) имущества – это общая сумма следующих из договора, фактически
уплаченных арендных платежей или платежей по выкупу без учета процентов;
 стоимость приобретения изготовленной своими руками вещи – это сумма расходов,
связанных с изготовлением вещи (например, расходы на постройку жилого дома);
 eсли лицо отчуждает имущество, которое было предварительно обложено налогом
в качестве взятого в личное пользование имущества предпринимателя-физического
лица (ПФЛ), то при отчуждении такого имущества стоимостью приобретения надо
считать сумму, которая была добавлена к предпринимательскому доходу.
Расходы, связанные непосредственно с отчуждением имущества, это:
 расходы, без которых нельзя осуществить сделку по отчуждению имущества
(например, уплаченная продавцом нотариальная плата, госпошлина, а также другие
указанные в договоре и с ним связанные платы);
 расходы, сделанные в интересах более успешного совершения сделки (например,
оплата за услуги маклера, оплата за оценку имущества);
 расходы, связанные с лесным хозяйством, в случае отчуждения получаемых
лесоматериалов и права на вырубку леса на корню;
 расходы, сделанные при продаже лесоматериалов, являются расходами по вырубке
леса и по перевозке леса.
NB! Как расходы по приобретению, так и расходы по отчуждению должны быть
документально подтверждены.
Из прибыли нельзя вычитать общие расходы, связанные с администрированием
имущества (например, расходы на поддержание состояния отчуждаемой квартиры –
оклейка обоями, покраска и т.п., коммунальные расходы, счета за электричество и т.п.)
Пример
Лицо приобрело квартиру за 25 000 евро (стоимость приобретения) и продало ее в 2014
году за 40 000 евро (продажная цена). Квартира не использовалась в качестве
постоянного или основного места жительства. Непосредственно связанные с
продажей расходы (оценка недвижимости, расходы, связанные с договором о продаже и
т.п.) составили 2 000 евро, их можно вычесть из дохода. Расходы на поддержание
состояния, сделанные до продажи,, сделанные перед продажей квартиры, в размере 500
евро, не подлежат вычету, не смотря на то, что они подтверждены документально.
Облагаемая подоходным налогом прибыль рассчитывается следующим образом:
40 000 – 25 000 – 2 000 = 13 000 евро.
Ставка подоходного налога в 2014 году - 21%, из чего можно вычислить сумму
подоходного налога: 13 000 x 0,21 = 2 730 евро.
То есть, формула для вычисления налогооблагаемой прибыли при отчуждении
имущества такова:
ЦЕНА ПРОДАЖИ - СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ - НЕПОСРЕДСТВЕННО
СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ РАСХОДЫ = ОБЛАГАЕМАЯ ПОДОХОДНЫМ
НАЛОГОМ ВЫГОДА
Пример
Лицо приобрела много лет назад 2-комнатную квартиру стоимостью 35 000 евро и не
использовала эту квартиру в качестве своего постоянного или основного места
жительства, а сдавала ее в аренду. Теперь лицо совершает обмен и меняет свою 2комнатную квартиру на 3-комнатную. Стоимость обеих квартир во время обмена (т.е.
во время совершения сделки) составляет 57 500 евро. Расходы, связанные с договором об
обмене, вместе с госпошлиной и нотариальная плата составляют 2100 евро.
Облагаемый подоходным налогом доход от обмена квартиры составляет 57 500 – 35 000
– 2100 евро. Лицо получила в результате обмена налогооблагаемый доход в сумме 20 400
евро. Ставка подоходного налога в 2014 году - 21% и с полученной прибыли надо
уплатить подоходный налог 20 400 x 0,21 = 4284 евро.
В этом случае следует учитывать, что к договору об обмене применяются те же самые
правила, что и к договору о покупке, и обе стороны одновременно являются как
продавцом, так и покупателем. В большинстве случаев стоимость обмениваемых вещей
одинакова.
То есть, формула для вычисления налогооблагаемой прибыли при обмене
имущества такова:
РЫНОЧНАЯ ЦЕНА ПРИОБРЕТЕННОГО ПУТЕМ ОБМЕНА ИМУЩЕСТВА СТОИМОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА - НЕПОСРЕДСТВЕННО СВЯЗАННЫЕ
С ОБМЕНОМ РАСХОДЫ = ОБЛАГАЕМАЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ ВЫГОДА