Государственный университет – Высшая школа экономики «Стратегическое управление

Министерство
Министерство
экономического развития
и торговли
образования
Российской Федерации
Российской Федерации
Государственный университет –
Высшая школа экономики
Факультет Менеджмента
Программа дисциплины
«Стратегическое управление
имущественным комплексом организации»
для специальности 061100 «Менеджмент»
(вторая ступень высшего
профессионального образования)
Автор: Соловьев М.М.
Рекомендована секцией УМС
Секция ___________________
Одобрена на заседании
кафедры ___________________
___________________________
Председатель
_____________________
Зав. кафедрой
___________________
«___» _____________ 200__ г.
«___» ______________ 200__ г.
Утверждена УС факультета
______________________
Ученый секретарь
__________________________
«___» ______________200__ г.
Москва
2
Программа дисциплины:
«Стратегическое управление
имущественным комплексом организации»
Тематический план учебной дисциплины
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
NN
Наименование тем
Всего Аудиторные часы
Самостоят.
часов Лекции Сем. и практ. работа
занятия
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1.
2.
3.
4.
5.
Имущественный комплекс
организации (фирмы):
основные понятия и определения
8
4
-
4
Законодательная и нормативная
правовая база управления имущественным комплексом организации 14
4
2*
8
Стратегия бизнеса и стратегия
управления имущественным
комплексом организации (фирмы)
12
4
-
8
Стратегическая мобильность
имущественного ресурса
10
2
2**
6
Глобализация бизнеса и
современные тенденции
в стратегическом управлении
имущественным комплексом
организации (фирмы)
6
2
-
4
Основные направления развития
механизмов управления
имущественным комплексом
организации (фирмы)
18
4
2**
12
Эффективность управления;
развитие имущественного
комплекса: оценка и риски
20
8
2
10
20
8
4
8
Методы оценки и принятия
решений (по сделкам с
имущественным комплексом
организации)
в том числе деловые игры:
«Продажа – обратная аренда»
«Аукцион»
6.
Консультация
2
2
(4)
ЗАЧЕТ (ЭКЗАМЕН)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ИТОГО
108
36
12
60
-------------------------------------------------------------------------------------------------------*
контрольная работа включает вопросы по темам 1 и 2,
**
текущее обсуждение тематики (темы 3-5), выступления студентов по
подготовленным переводам и рефератам.
3
Формы контроля
Текущий и промежуточный контроль знаний осуществляется на
практических занятиях. Здесь проводятся письменные контрольные работы (а
также студенты пишут эссе), обсуждаются текущая тематика и рефераты,
выполненные и представленные студентами, в том числе по результатам
переводов из зарубежной периодики, определяются и оцениваются результаты
участия студентов в деловых играх. Время выполнения каждой из контрольных
работ в аудитории, в том числе, при написании эссе (примерным объемом ~ 11.5 стр.) - по 2 часа. На проведение деловых игр отводится 4 часа (не считая
времени лекционного изложения по предмету игры).
Зачет (экзамен) как итоговый контроль знаний планируется как сочетание
письменного ответа на вопросы и решения задач вычислительного характера с
последующим собеседованием по представленным студентом результатам.
В целом оценка будет складываться по результатам выполнения
студентами учебного плана в соответствии с методикой 10-балльной оценки, см.,
приложение. Итоговая оценка складывается как средневзвешенная со
следующими весами относительной важности видов контроля:
- реферат (перевод) и выступление на семинаре
- 0.3
- участие в деловой игре
- 0.3
- контрольные работы (и/или эссе) в совокупности - 0.2
- зачет (экзамен)
- 0.2
Всего:
= 1.0
Итоговая оценка выставляется с округлением до целых единиц. При этом:
- оценка в 8-10 баллов соответствует оценке
«отлично» (5),
- оценка в 6-7 баллов соответствует оценке
«хорошо» (4),
- оценка в 4-5 баллов соответствует оценке
«удовлетворительно» (3),
- оценка в 1-3 балла соответствует оценке
«неудовлетворительно» (2).
При активной работе студентов в течение учебного семестра, успешных
результатах их участия в деловых играх и выполнении контрольных заданий,
качественном написании реферата и выступлении по его материалам на
семинаре предусмотрена возможность автоматического зачета с высокой
оценкой.
Базовый учебник и/или ридеры
Соловьев М.М Управление недвижимостью (курс лекций: части 1 и 2). Москва:
ГУ-ВШЭ, 1998 (часть 1) и 1999 (часть 2).
Примечания:
1) Рекомендуемый в качестве основной литературы «Курс лекций …» издан в ГУ-ВШЭ
и имеется в библиотеке ГУ-ВШЭ в достаточном количестве.
2) Может также оказаться необходимым ридер по отдельным аспектам стратегического
управления имущественным комплексом и пространственной инфраструктурой
организации (пока еще не освещенным в отечественной литературе). Он представляет
собой ряд статей из западной профессиональной периодики (журналы Facilities и Journal
of Corporate Real Estate), в том числе:
Yontz W. (2001), Transformation of the real estate function into a corporate strategic
business partner: Journal of Corporate Real Estate, v.4, N1, 2001, pp. 25-33.
Asson T. (2002), Real estate partnerships: a new approach to corporate real estate
outsourcing: Journal of Corporate Real Estate, v.4, N4, 2002, pp. 327-333.
Gibson V. (1999), Портфель недвижимости (перевод с англ. яз.): Journal
Facilities, 1999.
Названные материалы собраны на электронном носителе и имеются на кафедре.
4
Содержание учебной программы
МОДУЛЬ 1.
МЕТОДИЧЕСКАЯ И ПРАВОВАЯ БАЗА УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ОРГАНИЗАЦИИ
Тема 1.
Имущественный комплекс организации: основные понятия и
определения
Определение имущественного комплекса как сложной вещи. Взаимосвязи
в системе понятий: имущественный комплекс предприятия, корпоративная
недвижимость, инфраструктура организации, пространственный ресурс бизнесдеятельности для разных типов и масштабов организаций (предприятий,
учреждений, фирм, корпораций). Имущественный комплекс и единый объект
недвижимости: земля в имущественном комплексе организации, вещная и
правовая природа двойственности имущественного комплекса. Три компонента
в представлении имущественного комплекса организации: функциональный,
финансовый и физический; их значение и системные взаимосвязи.
Недвижимость как область профессиональной деятельности. Рынок
недвижимости и рынок управленческих услуг. Недвижимость как гарант в
схемах кредитования.
Тема 2.
Законодательная и нормативная правовая база управления
имущественным комплексом организации
Законодательная и нормативная правовая база развития земельноимущественных отношений и управления имущественным комплексом
собственника на современном этапе реформ. Государственное регулирование
рыночных реформ, развития предпринимательства и земельно-имущественных
отношений. Операции и сделки с недвижимостью и иным имуществом;
аналитический обзор законодательных и нормативных и правовых документов
(инвестиционная деятельность, иностранные инвестиции, банкротство, ипотека,
лизинг и др.). Основы градостроительного регулирования как регулирования
отношений общества и собственника.
Основная литература:
1. Соловьев М.М. Управление недвижимостью (курс лекций: часть 1). Москва:
ГУ-ВШЭ, 1998, Модуль 1, стр. 1-35, Модуль 2, стр. 36-59.
Дополнительная литература:
2. Гражданский кодекс РФ, части 1 и 2: главы 2 (возникновение гражданских
прав и обязанностей), 4 (юридические лица), 5 (участие РФ и др. в отношениях,
регулируемых гражданским законодательством), 6 (объекты гражданских прав:
общие положения), 9 (сделки), Раздел II “Право собственности и др. вещные
права” главы 13-20; главы 23 обеспечение исполнения обязательств), 30 (купляпродажа), 34 (аренда), 35 (наем жилого помещения), 37 (подряд), 42 (заем и
кредит), 48 (страхование), 53 (доверительное управление), 54 (коммерческая
концессия): Комментарии к ГКРФ (частям 1 и 2), отв. ред. Садиков О.Н., М.:
Юринформцентр, 1996.
3. Кодексы РФ (налоговый, земельный, водный, лесной и др.).
4. Законы РФ: об инвестиционной деятельности в форме капитальных
вложениях, об иностранных инвестициях, банкротстве, ипотеке, лизинге,
бухгалтерском учете, оценочной деятельности, приватизации и др.
5. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке
недвижимости. СПБ: Питер, 2000, стр. 9-107.
5
МОДУЛЬ 2.
КОНЦЕПЦИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ОРГАНИЗАЦИИ
Тема 3
3.1. Стратегия бизнеса и стратегия управления имущественным
комплексом организации
Ресурсная модель управления и развития бизнеса. Пространственный
ресурс, инфраструктура организации и имущественный комплекс в стратегии
организации. Связь стратегии организации и операционного менеджмента
ресурсов. Имущественная стратегия фирмы и ее связь с функциональными
стратегиями организации. Стратегические требования к имущественному
ресурсу; обеспечение взаимодействия: пространственного, технологического и
человеческого ресурсов. Стратегические цели в менеджменте инфраструктуры
организации.
Стратегическая мобильность имущественного ресурса
Концепция жизненного цикла и гибкости имущественного комплекса и
инфраструктуры организации. Мобильность имущественного ресурса в
стратегии организации. Имущественный портфель и его способность к
изменениям в краткосрочной и долгосрочной перспективе; иметь недвижимые
активы в собственности или арендовать? Типы мобильности: функциональная,
физическая и финансовая; рыночная и правовая мобильность имущественных
ресурсов. Мобильность недвижимых активов и имущественного комплекса в
целом. Мобильность внутри имущественного портфеля; модель трех уровней
недвижимых активов в портфеле организации.
3.2.
3.3. Глобализация бизнеса и современные тенденции в стратегическом
управлении имущественным комплексом организации
Проявления глобализации в финансовом бизнесе, деятельности
корпораций, на рынках недвижимости и управленческих услуг. Инвестиции в
недвижимость, комбинированные портфели активов, международные портфели
недвижимости.
Специализация и интегрирование активностей профессиональных
участников рынка на рынках недвижимости и управленческих услуг, в
менеджменте
корпораций.
Глобальный
бизнес
инфраструктурного
обслуживания (outsourcing). Международные и национальные стандарты и
организации профессиональной деятельности; их роль в развитии рынка и
обеспечении качества рыночных услуг; взаимодействие с государством;
проблема взаимного признания.
Основная литература:
1. Соловьев М.М. Управление недвижимостью (курс лекций: часть 2). Москва:
ГУ-ВШЭ, 1999, модуль 8 (управление).
2. Коттс Д. Управление инфраструктурой организации / Пер. с англ. – М.: ОАО
Типография «Новости», 2001, стр. 17-82.
Дополнительная литература
3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2002, стр. 37-53.
4. Ефремов В.С. Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования /
Учебное пособие. – М.: Финпресс, 1998, стр. 5-38.
5. Ридер: Yontz W. (2001), Transformation of the real estate function into a corporate
strategic business partner: Journal of Corporate Real Estate, v.4, N1, 2001, pp. 25-33.
6
Gibson V. (1999), Портфель недвижимости (перевод с англ. яз.): Journal
Facilities, 1999.
Asson T. (2002), Real estate partnerships: a new approach to corporate real
estate outsourcing: Journal of Corporate Real Estate, v.4, N4, 2002, pp. 327-333.
6. Lyons E. (2001), Toward global outsourcing: leveraging value for an international
portfolio, Journal of Corporate Real Estate, v.3, N4, 2001, pp. 346-355.
МОДУЛЬ 3.
МЕХАНИЗМЫ И МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ОРГАНИЗАЦИИ
Тема 4.
Основные направления развития механизмов эффективного
управления имущественным комплексом организации
Проблема эффективности в регулировании земельно-имущественных
отношений; роль государства. Механизмы управления недвижимостью в
законодательной и нормативной правовой базе: аукционная продажа и
конкурсы, арендные механизмы, доверительное управление; комбинирование
механизмов. Расчетные методы и модели для анализа, оценки и выбора
управленческих решений.
Новые модели и механизмы в зарубежной и отечественной практике
стратегического управления: интеграция инфраструктурного обслуживания
(facility management), частная финансовая инициатива, партнерство
общественного и частного сектора, партнерство крупных собственников,
интеграция в механизмах инфраструктурного обслуживания (outsourcing),
арендный бизнес и др.
Тема 5.
5.1. Эффективность управления; развитие имущественного комплекса:
оценка и риски
Эффективность бизнеса корпорации и управления недвижимостью:
критерии эффективности и ограничения, вклад имущественного комплекса в
рост доходности и стоимости фирмы. Стратегические аспекты эффективного
управления. Проблема оценки бизнеса и его отдельных компонентов.
Способность к гибкости развития пространственного ресурса (недвижимости)
как показатель эффективности. Развитие имущественного комплекса.
Инвестиционные проекты развития имущественного комплекса в стратегии
фирмы.
Риски развития и управления имущественным комплексом организации:
типы и классификации рисков, современные подходы к оценке, анализу и
регулированию рисков. Предупреждение и снижение рисков в стратегии
корпоративного управления.
5.2. Методы оценки и принятия эффективных решений (по сделкам с
имущественным комплексом организации)
Современный стиль комбинирования операций купли-продажи и аренды
во взаимоотношениях крупных собственников и инвесторов на рынках
недвижимости и управленческих услуг. Стратегический характер подготовки и
принятия решений. Прецеденты сделок из мировой практики.
Деловая игра «Продажа – обратная аренда» (Sale–Leaseback):
Концепция, механизмы и параметры модели «Продажа – обратная
аренда» и их роль в поиске эффективных решений; оценка и дисконтирование
финансовых потоков; механизм реверсии, влияние информационной
7
неопределенности. Суть деловой игры; примеры расчетов для конкурирующих
участников игры, оценка результатов.
Деловая игра «Аукцион»:
Место и роль аукционных процедур в операциях с недвижимым
имуществом. Потенциал повышения эффективности аукционных процедур.
Концепция, механизмы и параметры модели деловой игры «Аукцион» и их роль
в поиске эффективных решений, влияние случайных факторов. Суть деловой
игры; примеры расчетов для участников игры, оценка результатов.
Основная литература:
1. Соловьев М.М. Управление недвижимостью (курс лекций: части 1 и 2). М.:
ГУ-ВШЭ, 1999, часть 1 (модуль 3).
Дополнительная литература:
2. Коттс Д. Управление инфраструктурой организации / Пер. с англ. – М.: ОАО
Типография «Новости», 2001, стр. 147-183 (недвижимость), 184-214 (управление
проектом).
3. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ-ВШЭ, 2002, стр. 15-53
(концепция оценки), 108-161 (организация и стандарты оценки).
4. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПБ: Питер, 2003.
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2002, стр. 71-104(практические применения оценки бизнеса),
259-298 (имущественный подход к оценке), 391-394 (имущественная
синергетика).
6. Ридер: Yontz W. (2001), Transformation of the real estate function into a corporate
strategic business partner: Journal of Corporate Real Estate, v.4, N1, 2001, pp. 25-33.
Gibson V. (1999), Портфель недвижимости (перевод с англ. яз.): Journal
Facilities, 1999.
Asson T. (2002), Real estate partnerships: a new approach to corporate real
estate outsourcing: Journal of Corporate Real Estate, v.4, N4, 2002, pp. 327-333.
7. Huffman F. (2002), Corporate real estate risk management and assessment: Journal
of Corporate Real Estate, v.5, N1, 2002
8. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. – М.: ВШПП, 2001, стр.
243-301 (риски в управлении недвижимостью), стр. 302-365 (эффективное
управление недвижимостью).
9. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов (вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит.
и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. –
М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000, стр. 13-88.
Тематика заданий по различным формам текущего контроля
Темы для рефератов предлагается выбирать самостоятельно из широкого
спектра проблем управления имущественным комплексом, инфраструктурой,
пространственным ресурсом организации, находящих отражение в ведущих
российских и зарубежных периодических изданиях, в научной литературе, на
сайтах в Интернет-сети (например, /mrsa.ru, /rics.org.uk, /ivsc.uk), в практической
деятельности организаций, где, например, работает студент.
Как приоритетные предлагаются следующие темы:
пространственные ресурсы в стратегии управления организации,
управление инфраструктурой организации (Facility Management):
современное состояние и проблемы адаптации в отечественной практике,
8
развитие земельно-имущественных отношений на современном этапе
развития бизнеса; новые аспекты в оценке состояния организаций,
распоряжение имуществом организации, аукционные и конкурсные
процедуры,
эффективность управления пространственным ресурсом крупного
собственника,
современные концепции, механизмы и модели развития арендных
отношений и арендного бизнеса;
имущественный комплекс в механизмах ипотеки.
После написания реферата (как домашнего задания, выполняемого в
форме самостоятельной работы) студенты должны выступить на семинарах, в
том числе, с задачей вызвать интерес аудитории к актуальности и значимости
выбранной темы и качеству выполненной работы.
На зачете (экзамене) будет предложен вопрос по одному из трех модулей
курса и задача вычислительного характера (связанная с вопросами
имущественной оценки и выбора решения в различных схемах аренды,
кредитования развития, а также аукционных и конкурсных продаж).
Методические рекомендации преподавателю
См., приложение по 10-балльной оценке.
Методические рекомендации студентам
При выполнении рефератов можно использование информации из
Интернет–источников, но с обязательной ссылкой на адрес сайта и авторов
материалов. Предпочтительным, в этом смысле, представляется работа,
выполненная студентом в форме аналитического обобщения ряда
опубликованных в Интернет и других источниках СМИ и периодической
литературы материалов, но не прямое заимствование из единственного
источника.
Рекомендации по использованию информационных
технологий
На кафедре имеются накопленные за последние годы переводы из
зарубежной периодической литературы и профессиональных стандартов в
области управления недвижимости, оценочной деятельности, Facility
Management, Corporate Real Estate и др. Поэтому, с одной стороны, возможно
пользование этими материалами в учебных целях и для будущей
профессиональной деятельности. С другой стороны, собственную работу по
переводам статей и рефератам рекомендуется выполнять с качеством и в форме,
достойной для пополнения названной базы данных.
Автор программы
д.т.н., профессор
М.М. Соловьев