Вопросы по курсу «Экономика и оценка недвижимости»
advertisement
КУРС ЛЕКЦИЙ «ЭКОНОМИКА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» Основной задачей учебного пособия является предоставление минимального набора сведений, позволяющих: - понять теорию и практику функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности; - получить систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц; -о методах управления недвижимостью, обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности; -значение оценочной деятельности, основные термины, принципы и методы оценки недвижимости. 1 СОДЕРЖАНИЕ 1. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 4 1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ 5 1.1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости 5 1.2.1. Правовые основы недвижимости. Право собственности 1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью 1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью 10 10 10 11 1.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 1.2.1. Основные характеристики рынка недвижимости. 1.2.2. Функции рынка недвижимости 1.2.3. Управление рынком недвижимости 1.2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости 12 12 16 17 18 1.3. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.3.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования 1.3.2. Основные этапы ипотечного кредитования 1.3.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости 1.3.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях Методы финансирования нового строительства Методы финансирования строящегося жилья Методы финансирования проектов по освоению земли Финансирование недвижимости продажей в рассрочку 20 20 26 30 32 32 33 33 33 1.4. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ 1.4.1. Особенности землепользования 34 34 1.5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.5.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости 1.5.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества 1.5.3. Налог на имущество физических лиц. 39 39 40 43 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 44 2.1. ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 44 2.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. 45 2.3. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ. 47 2.4. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. 49 2.5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. 2.5.1. Сравнительный (рыночный) подход 2.5.1.1. Метод парных продаж 2.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора 2.5.2. Затратный подход 2.5.2.1. Метод сравнительной единицы 2.5.2.2. Метод разбивки по компонентам 2.5.2.3. Метод количественного обследования 2.5.3. Доходный подход 2.5.3.1. Метод капитализации доходов 2.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков 51 52 55 56 58 59 60 61 67 69 75 2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 2.6.1. Согласование результатов оценки 2.6.2. Структурирование по иерархии 78 78 79 2 2.7.ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 2.7.1. Основные положения оценки земельных участков 2.7.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности 2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли 2.7.4. Повышение эффективности использования городских земель 2.7.5. Методы оценки земель 81 81 82 83 84 86 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 90 3 1. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Цель курса – изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а с другой, — имеют особую престижность в общественном сознании. Именно рынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя российского общества. Предмет курса – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата. Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства. 4 1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1). Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества № п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: 2 Участки недр 3 Обособленные водные объекты ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; 4 Все, что прочно связано ♦ инвентарь и оборудование; с землей, в том числе: ♦ сырье и продукцию; ♦ леса; ♦ требования и долги; ♦ многолетние насаждения; ♦ права на обозначения, ♦ здания; индивидуализирующие предприятие, ♦ сооружения 5 5 Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона. Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер 6 здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций. Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. В России законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. 7 Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1). Основные типы недвижимости Земля - свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли) - природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д - Жилье Нежилые помещения элитное жилье типовое жилье городское жилье загородное жилье и т.д. - офисные помещения - складские помещения - торговые помещения - производственные помещения и т.д. Рис. 1.1. Основные типы недвижимости Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2). неоднородна: жилье различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам недвижима: прочная связь с землей, перемещать жилище из одного места в другое практически невозможно Жилая недвижимость долговечна: долгое время находится на рынке недвижимости, требует вложений для поддержания дорога: приобретение сложно оплатить единовременно, требуются заемные средства высоки издержки переезда: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также "психологические" издержки, связанные с расставанием с привычным окружением Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные. Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров. Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и 8 облегчает разработку и применение недвижимости, управления ими. методов оценки различных категорий По характеру использования Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. По целям владения для ведения бизнеса; для проживания владельца; в качестве инвестиций; в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; для потребления истощимых ресурсов. По степени специализации специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. По степени готовности к эксплуатации введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство. По воспроизводимости в натуральной форме не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения. Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: 1) будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения. 9 1.2.1. Правовые основы недвижимости. Право собственности Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости. Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав: владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. Субъектами права собственности могут быть: - частные лица (юридические и физические); - государство; - местное управление (муниципальные образования). 1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Купля-продажа При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. 10 Мена В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества. Дарение В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Рента В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Рента имеет несколько подвидов: постоянная – выплачивается бессрочно; пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением. Аренда При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. 1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости. Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав 11 (Регитсрационная служба) - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 1.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 1.2.1. Основные характеристики рынка недвижимости. Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. 12 Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и рост цен. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1). Общественные интересы - принудительный выкуп - возврат бесхозных объектов - целевое назначение - зонирование Правовое регулирование сделок Вещная форма капитала Недвижимость Экономические интересы - налогообложение - лицензирование - ипотечное кредитование - приватизация - национализация - страхование - ценообразование - инвестирование - информация Государственная регистрация Защита прав Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов 13 Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1. Таблица 2.1 Особенности рынка недвижимости Признак Характеристика Локализация абсолютная неподвижность большая зависимость цены от местоположения Вид конкуренции несовершенная, олигополия небольшое число покупателей и продавцов уникальность каждого объекта контроль над ценами ограничен вступление в рынок требует значительного капитала Эластичность низкая, при росте спроса и цен предложение мало предложений увеличивается спрос может быть очень изменчивым Степень сделки носят частный характер открытости публичная информация, часто неполная и неточная Конкурентоспособность во многом определяется окружающей внешней товара средой, влиянием соседства специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей Условия регулируется гражданским и земельным зонирования законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права большая взаимозависимость частной и других форм собственности юридические сложности, ограничения и условия Оформление сделок включает стоимость объекта и связанных с ним прав Стоимость 14 Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2. Таблица 2.2 Классификация рынков недвижимости Признак Виды рынков классификации Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов Географический Местный, городской, региональный, национальный, (территориальный) мировой Функциональное Производственных помещений, жилищный, назначение непроизводственных зданий и помещений Степень готовности к Существующих объектов, незавершенного строительства, эксплуатации нового строительства Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав Отраслевая Промышленных объектов, сельскохозяйственных принадлежность объектов, общественных зданий, другие Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных Способ совершения Первичный и вторичный, организованный и сделок неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный 15 1.2.2. Функции рынка недвижимости Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам. Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. 16 Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование. 1.2.3. Управление рынком недвижимости Основные цели управления рынком недвижимости: - реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; - установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам; - защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; - обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом; - создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства; - оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей; - справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости; - создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах. Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения. 17 Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.). Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям. 1.2.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: 18 - идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); - инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; - профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; - эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; - регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; - верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные акты. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом; - косвенным воздействием или экономическими методами управления. Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: - создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; - выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. 19 Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных целевых программ; 6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности. 1.3. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.3.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования Развитие ипотеки в России Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы. Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII— XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным - появляется взыскание имущественное. Однако передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении закладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит. Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы залога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предполагалось 20 платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых. Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обновленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдаваемой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, потраченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок закладных. Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недвижимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться старшим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре надпись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, ставший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах. Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на недвижимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая под залог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы. В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России 21 значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов. Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334 - 358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству. Потребность в жилье или в улучшении жилищных условий в нашей стране высокая. Поэтому перспективным элементом рынка недвижимостям является ипотечное жилищное кредитование. Спрос на кредитные услуги обусловлен соотношением высоких цен на жилье с недостаточной накопительной платежеспособностью большинства граждан. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации начиная с 2000 года проводится работа созданию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования. 22 Ипотека как способ обеспечения обязательств Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество: — земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона; — предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; — жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям: иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются); быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах). Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент; иметь металлические или железобетонные перекрытия; этажность здания не должна быть менее трех этажей. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое 23 имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: — в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; — в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет); — в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; — в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда. Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке. Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие: — стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции; 24 — реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств; — возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока; — увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления. Особенности ипотечного кредитования Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать: — достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по куплепродаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования; — останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору; — не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней; — имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие 25 обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком); — имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения. Особенности рынков ипотечного капитала Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные. Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный: — на первичном рынке обращаются первичные закладные; — на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т. д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки куплипродажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках. 1.3.2. Основные этапы ипотечного кредитования Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. 26 Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования : 1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 3) оценка вероятности погашения кредита; 4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 5) заключение кредитной сделки; 6) обслуживание кредитной сделки; 7) закрытие кредитной сделки. На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию: — желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа; — описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание; — источник первоначального платежа; — назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.; —биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации; — сведения о работе и источниках дохода; — сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%: Сумма _ кредита 100 70 % Стоимость _ недвижимости В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим: Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога 27 Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика: Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 10% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту. Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку: сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей; основная информация о приобретаемой недвижимости; наличие первоначального капитала; сведения о занятости заемщика и поручителей; сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей; сведения об имуществе заемщика. В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др. На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку 28 кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе: отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика; отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика; отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества; отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога: желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования; анализ объекта залога; информация о заемщике, членах его семьи и поручителях; описание предполагаемой сделки; источники погашения кредита; расчет возможной суммы кредита; анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества; риск смерти или утраты трудоспособности заемщика; предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика. На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры: 29 договор купли-продажи недвижимости; кредитный договор; договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); договоры страхования. Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др. Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договоробязательство страхования квартиры. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. 1.3.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала. Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; 30 доступность заемщику условий предоставления кредита. Основными участниками системы ипотечного кредитования являются: Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования: - надежность и платежеспособность; - добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; - способность внести авансовые платежи. Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора. Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике. Преимущества ипотечного кредитования для банков: сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью; долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами; ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру; закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита. Недостатки ипотечного кредитования для банков: необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка; долгосрочное отвлечение денежных средств; большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога: классический залог – имущество остается у залогодателя; заклад – имущество передается залогодержателю во владение; твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге. Разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. В настоящее время банки приступили к реализации новых программ ипотечного кредитования, которые предусматривают кредитование физических лиц под залог приобретаемой недвижимости сроком 25-30 лет. 31 Практика целевого жилищного кредитования показывает потребность в недорогих (8-10%), долгосрочных (20-30) лет кредитах размером 800-900 тысяч рублей. 1.3.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях Методы финансирования нового строительства Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства. Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта. Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант — кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья. Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке. Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство: — выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта; — строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора; —наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит. 32 Методы финансирования строящегося жилья На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия: со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства — взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика; с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья; с зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др. Методы финансирования проектов по освоению земли Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение земли — это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. " Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка). Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта. Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи. 33 1.4. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ 1.4.1. Особенности землепользования Земля как природный ресурс Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта. Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами: - пространственной ограниченностью; - невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик; - тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности. Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это: - производительная способность; - возможность улучшения качества при рациональном использовании; - существенное повышение ценности при изменении целевого назначения. Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом. Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию. Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок. Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования. Земля как экономическая категория Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макрои микроэкономику 34 землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели. Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться. Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы. Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель. Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения. Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки. Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель. Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — асфальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквивалентом. Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья 35 — источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов. В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей. Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения. Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это: - научное прогнозирование земельных преобразований; - обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности; - контроль за целевым использованием земель; - формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований; - обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий; - подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю. Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи: - разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории; - формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление; - разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств; - установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки; - закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений; - проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель; - выполнение земельно-оценочных работ. Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земельной 36 собственности, землепользования. В состав документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы местности. Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом государственной исполнительной власти и местного самоуправления. Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства. В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта — наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости. Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель. Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетнорегистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив. Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования. Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, 37 отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего плановокартографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования. Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв. Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности. Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Государственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое использование земель всех категорий. Мероприятия по охране земель должны предотвращать их деградацию путем стимулирования природоохранных технологий, осуществления компенсационных выплат за ухудшение качества земель. Они предусматривают действия по экономии ценных и продуктивных угодий. В интересах охраны здоровья людей, окружающей природной среды установлены нормативы предельно допустимых концентраций химических, бактериальных, радиоактивных и других вредных веществ в почве. В процессе проектирования, размещения, строительства и ввода в эксплуатацию новых и реконструируемых зданий, строений, сооружений и других объектов, а также при 38 использовании технологий, отрицательно влияющих на состояние земель, должны строго выполняться природоохранные нормативы. Последствия влияния защитных мероприятий на состояние земель оцениваются по результатам государственных санитарно-гигиенической и экологической экспертиз. Для повышения заинтересованности собственников земель, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности предусмотрено экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель. Собственникам земель, землепользователям и арендаторам в ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат, связанных с земельными улучшениями. 1.5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.5.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 6.1). Таблица 6.1 Современные принципы налогообложения недвижимого имущества № Принципы Основное содержание (сущность) п\п налогообложения 1 Всеобщности Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы 2 Справедливости Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические и дифференциации возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества 3 Обязательности Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги 4 Равенства Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала 39 В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе: - Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах; - государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов); - Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов; - органы государственных внебюджетных фондов; - Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства. Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если: - одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; - одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; - лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью. 1.5.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам. Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектнообъектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости: 40 1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся: соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году; физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации. 2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ. Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 6.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов: - федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ; - региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов; - местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований. В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности: - налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц; - налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др. По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов: земельный налог; лесной налог; налог на пользование недрами; налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам. 41 Виды налогов и сборов Федеральные 1. Налог на добавленную стоимость (НДС) 2. Налог на прибыль (доход) организаций 3. налог на доход от капитала 4. Налог на доходы физических лиц 5. Налог на пользование недрами 6. Лесной налог 7. Госпошлина 8. Федеральные лицензионные сборы 9. Налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы Региональные 1. Налог на имущество организаций 2. Налог на недвижимость 3. Налог с продаж 4. Региональные лицензионные сборы Местные 1. Земельный налог 2. Налог на имущество физических лиц 3. Налог на наследование или дарение 4. Местные лицензионные сборы Не могут устанавливаться налоги и сборы, не предусмотренные НК С момента введения налога на недвижимость прекращают свое действие Налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог Рис. 6.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения: объект налогообложения; налоговая база; налоговый период; налоговая ставка; порядок исчисления налога; порядок и сроки уплаты налога; возможные налоговые льготы в необходимых случаях. При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам. 5.3. Местные налоги в Ростовской области 5.3.1.Земельный налог Земельный налог на территории области взимается в соответствии с Законом Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «Оплате за землю». С 1 января 2006 г. в соответствии сглавой 31 Налогового кодекса РФ полномочия по введению налога, включая определение ставок, порядка и сроков уплаты, льгот переданы представительным органам местного самоуправления вновь созданных сельских и городских поселений, а также городских округов. При этом налог на землю полностью поступает в местные бюджеты. 42 Налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего налогоплательщику. Кадастровая стоимость земельного участка – это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) земельного участка (прав на него). Определяется с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков, по назначению и виду функционального использования (земли поселений, земли промышленности, земли сельскохозяйственного назначения и т.п.) в результате проведения кадастровой оценки земель, осуществляемой Федеральной службой земельного кадастра России по специально разработанным методикам. 1.5.3. Налог на имущество физических лиц. Налог на имущество физических лиц в Ростовской области взимается в соответствии с Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Налоговой базой является определяемая органами технической инвентаризации инвентаризационная стоимость имущества (жилых домов, квартир, дач, гаражей, иных строений, помещений и сооружений) принадлежащего физическим лицам на праве собственности. Уплата налога производится в срок до 15 сентября и 15 ноября года налогового периода. С 2006 года право установления ставок налога и льгот предоставлено представительным органам местного самоуправления сельских и городских поселений и городских округов. 43 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ 2.1. ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Дефицитность — ограниченность предложения. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости: рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта; залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены; для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями 44 нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной; утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды. 2.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1). Таблица 3.1 Принципы оценки недвижимости Принципы пользователя недвижимого имущества Группа Принцип Полезности Замещения Характеристика Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью Принцип Ожидания Характеристика Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью Принципы, связанные с объектом недвижимости Окончание табл. 3.1 Группа Остаточной продуктивности В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов Предельной продуктивности Вклад 45 Возрастающей и убывающей доходности Сбалансированности (пропорциональност и) Оптимальных величин Принципы внешней рыночной среды Оптимального разделения имущественных прав Наиболее эффективного использования Соответствие Зависимость Спрос и предложение Конкуренция Изменение Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п. Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки* *В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит: от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту; возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты; 46 правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения; технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ; финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта; физических, грунтовых и ландшафтных характеристик. 2.3. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ. Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2. Таблица 3.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Физические Группа Характеристика факторов Характеристики местоположения Факторы - климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д. Характеристики размеры, форма, площадь, подъезды, земельного благоустройство, вид использования по участка зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. Характеристики - количество; зданий и - тип, год и качество постройки; сооружений - стиль, планировка, конструкции и т.д. Окончание табл.3.2 Эконом ические Группа Характеристика факторов Общие Факторы - состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий 47 Факторы спроса Политические, административные и юридические Социальные Факторы предложения - уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж - площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги - базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; - базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; - тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; - стиль и уровень жизни - налоговая, финансовая политика; - предоставление разного рода льгот; - контроль землепользования, ставок арендной платы; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; - правовые нормы и правила Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать: различные уровни влияния факторов: региональный; местный (локальный); непосредственного окружения; основные градостроительные принципы: функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции; город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе; 48 создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения; транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения; поселение как развивающаяся структура – в архитектурнопланировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования; город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природноландшафтной среде; комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач: социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление; экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами; экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства; эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды; техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий; циклы развития среды местоположения недвижимости: рост; стабильность (зрелость); упадок (ухудшение); зарождение (обновление). 2.4. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ. Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с 49 реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.3.3), выполняемых последовательно для определения ее стоимости. Таблица 3.3 Этапы оценки недвижимости № Содержание этапа этапа 1 Определение проблемы идентификация объекта – определение наименования, местоположение, 1.1 физические характеристики выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с 1.2 объектом устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на 1.3 которую определяется стоимость объекта оценки определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки 1.4 и, соответственно, полученный результат определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии 1.5 с поставленной целью формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие 1.6 препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества 2 Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку Предварительный осмотр и знакомство с администрацией 2.1 Определение информации и ее источников, определение комплекса 2.2 документов, которые должен представить заказчик Продолжение табл.3.3 № Содержание этапа этапа Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса 2.3 объектов Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя 2.4 заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия Составляется календарный план работ по оценке 2.5 подготовка и подписание договора на оценку 2.6 3 Сбор и анализ данных 50 3.1 3.2 4 4.1 4.2 Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование Оценка земельного участка Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка Определение стоимости земельного участка 5.1 Применение трех подходов к оценке недвижимости Применение сравнительного подхода 5.2 Применение доходного подхода 5.3 Применение затратного подхода 6 7 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев Подготовка отчета и заключения об оценке. 8 подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества Доклад об оценке 5 стоимости объекта 2.5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.3.1): 51 - сравнительный; - доходный; - затратный. Подходы и методы оценки недвижимости Затратный подход - стоимость объекта недвижимости = затраты на строительство износ + стоимость земельного участка метод сравнительной единицы (удельной стоимости) поэлементный метод сметный метод индексный метод Доходный подход - стоимость объекта недвижимости = стоимости будущих доходов от его использования метод капитализации (прямой капитализации) метод дисконтирования денежных потоков Сравнительный (рыночный) подход - стоимость объекта недвижимости не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками метод парных продаж метод валового рентного мультипликатора Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой 2.5.1. Сравнительный (рыночный) подход Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: 1 этап 52 Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: - сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке; - независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания. Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2). 53 Виды корректировок (поправок) Процентные Стоимостные Собъекта Санал ога* К корректиров ок Абсолютные Собъекта Сед.срав нения* К корректиров ки Денежные Собъект а Сан ал ога П абсол ют н ая Собъекта Сед.срав нения* К кол.ед.срав нения П абсол ютная Собъект а Сан ал ога П от носит елньая С объекта С ед.сравнения П относитель ная К кол .ед.сравнения Рис. 3.2. Виды корректировок Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объектааналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. Стоимостные поправки: а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже; б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов. Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 54 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики. Преимущества сравнительного подхода: В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. Статически обоснован. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 2.5.1.1. Метод парных продаж Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Например Известна следующая информация по рыночным продажам: Факторы Объекты 1 2 3 4 2 Площадь, м 150 150 200 200 Сад есть есть есть Нет Гараж есть нет есть Нет Цена продажи, $ 32000 30000 45000 40000 Определить: 1. Корректировку на разницу в площади. 2. Корректировку на наличие сада. 3. Корректировку на наличие гаража. Решение Факторы Площадь, м2 Корректировка Сад Корректировка Объекты Оцениваемый 1 2 3 4 150 150 150 200 200 -13000 -13000 1и3 нет есть есть есть нет -3000 -3000 -3000 3и4 55 Гараж Корректировка Цена продажи, $ есть есть нет +2000 29000 есть нет +2000 1и2 32000 30000 45000 40000 Суммарная корректировка -3000 -1000 -16000 -11000 Скорректированная цена 29000 29000 29000 29000 Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки. Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%). Тогда: если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15% Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15. если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15% Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85. если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться 1,0 1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; Х 0,87 . 1,15 если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться 1,0 1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; Х 1,18 . 0,85 2.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо: 1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; 2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов; 3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле Ц об ПВД о * ВРМ а где Цоб ПВДо ВРМа Цia ПВДia m m ПВД о * Ц ia : ПВД ia : m , 1 - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; - валовой доход от оцениваемого объекта; - усредненный валовой рентный мультипликатор; - цена продажи i-го сопоставимого аналога; - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; - количество отобранных аналогов. Пример 56 Расчет ВРМ Аналог Цена продажи, у.е. ПВД, у.е. ВРМ Объект оценки 150000*5,08 =762169 150000 5+5,43+4,81 = 5,08 А 800000 160000 800000/160000 = 5,00 В 950000 175000 950000/175000 = 5,43 С 650000 135000 650000/135000 = 4,81 Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК). ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае К кап ЧЧОia : Ц ia : m ; m Ц об ЧОД о * К кап ЧОД о * ЧОД ia : Ц ia : m , 1 где Ккап -общий коэффициент капитализации; ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога; ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов. Пример Расчет ОКК Аналог Цена продажи, у.е. ЧОД, у.е. ОКК Объект оценки А В С 50000 0,13 375000 35000 5000 несопоставим 500000 40000 0,08 350000 35000(за истекший год) несопоставим D 450000 48000 0,11 В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры. Таблица 3.3 Расчет стоимости квартиры методом парных продаж Объект Объекты сопоставления Характеристики объекта оценки ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5 Местоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл. Корректировка 5,00% 12,00% Этажность квартиры 11/14 9/9 3/14 9/9 7/9 7/10 Корректировка 7,00% 7,00% Состояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор. Корректировка -5,00% -5,00% 3,00% 2 Площадь общая, м 52,8 55,00 52,00 47,00 44,00 58,2 Корректировка -2,00% 2,00% 3,00% -4,00% 57 Площадь жилая, м2 Корректировка Площадь кухня, м2 Корректировка Лоджия Корректировка Цена квартиры, $ Корректировка суммарная 29,4 7,7 + 38,00 30,00 30,00 28,5 31,1 -5,00% 7,00 9,00 7,5 7,00 10,1 -2,00% -4,00% + + заст. заст. + -3,00% -3,00% 32000,00 29510,00 30600,00 26000,00 27936,00 -2,00% 1,00% 15,00% -8,00% Цена квартиры 29485,38 32000,00 28919,80 30906,00 29900,00 25701,12 скорректированная, $ 2.5.2. Затратный подход Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения затратного подхода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы. Преимущества затратного подхода: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: технико-экономический анализ стоимости нового строительства; обоснование необходимости обновления действующего объекта; оценка зданий специального назначения; при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; анализ эффективности использования земли; решение задач страхования объекта; решение задач налогообложения; при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 58 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России. Этапы затратного подхода (см. рис.3.3): Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 2.5.2.1. Метод сравнительной единицы Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.) Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид: Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, где Со - стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: - единое функциональное назначение; - близость физических характеристик; - сопоставимый хронологический возраст объектов; - другие характеристики. 59 2.5.2.2. Метод разбивки по компонентам Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле: С зд V j * C j * К н , где Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента; Сj – стоимость единицы объема; n – количество выделенных компонентов здания; Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: - субподряд; - разбивка по профилю работ; - выделение затрат. Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов. Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются. 60 Стоимость нового строительства Стоимость замещения Стоимость воспроизводства Метод сравнительной единицы Прибыль инвестора (застройщика) + Метод разбивки по компонентам Рыночные или расчетные показатели Метод количественного обследования Накопленный износ (обесценение) - Нормативный метод укрупнение расчетных показателей повышение точности расчетов методы расчета смет в текущих ценах Использование банков данных о стоимости объектов-аналогов Ресурсный Функциональный износ Физический износ Базиснокомпенсационный Базисноиндексный Стоимостной метод Стоимость земельного участка + Внешний износ Метод капитализации потерь в арендной плате Метод сравнительных продаж Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат Метод нормативной цены земли Метод сравнительных продаж Метод соотнесения Метод капитализации земельной ренты Метод инвестиционного остатка Метод срока жизни Ресурсноиндексный Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом 2.5.2.3. Метод количественного обследования Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства). Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы: строительные работы; работы по монтажу оборудования (монтажные работы); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря; прочие затраты. 61 Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисноиндексный метод расчета сметной стоимости. Определение износа объекта недвижимости Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой 62 разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4). Ввод объекта в эксплуатацию Снос объекта Физическая жизнь объекта Экономическая жизнь объекта Дата оценки Хронологический возраст Эффективный возраст Оставшаяся экономическая жизнь объекта Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели 63 Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа зданий следующие: нормативный (для жилых зданий); стоимостной; метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле: n И ф И i Li : 100 , где 1 Иф - физический износ здания, %; Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; п - количество конструктивных элементов в здании. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки: по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта; трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания; невозможность измерения функционального и внешнего износа; субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов. В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. 64 Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: И ЭВ *100 *100 ЭВ , где ФЖ ЭВ ОСФЖ И – износ; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу: И ХВ *100 . ФЖ Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение): О ВС * И 100 . На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие». «Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.). «Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.). Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному. Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, 65 умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов. Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания. Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального износа: недостатки, требующие добавления элементов; недостатки, требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения. Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж. Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость). Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемнопланировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого 66 функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 1) капитализацией потерь в арендной плате; 2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате. Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате; сравнительных продаж (парных продаж); срока экономической жизни. 2.5.3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода (рис.3.5): С ЧД I или V , где К R С (V) - стоимость недвижимости; 67 ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Деление I R V Умножение Рис. 3.5. Модель капитализации дохода Этапы доходного подхода: 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: - операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта; - фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); - резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта. 5. Расчет коэффициента капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: 68 инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков. 2.5.3.1. Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: • возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора); • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ; • способность учитывать конкурентные колебания; • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если: • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: С NOY ЧОД или C , где Rk КК С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.); КК - коэффициент капитализации (%). Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: • нестабильность потоков доходов; • если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Основные проблемы данного метода 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. 69 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; 2) расчет ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД S * Cм , где S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2; См - арендная ставка за 1 м 2. Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД – ОР. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; • метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 70 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века: Rн Rр Jиин Rр * Jиин ; Rр Rн Jиин ; где 1 Jиин Rн – номинальная ставка; Rр – реальная ставка; Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции). При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции. Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул: Dr 1 Dv * 1 Kurs 1 ; Dv 1 Dr * 1 Kurs 1 ; где Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка; Kurs – темп валютного курса, %. Расчет различных составляющих премии за риск: • надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке; • надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности; • надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления 71 они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле: Rm ДО ; где К Rm – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты; К – сумма ипотечного кредита. Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации. Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле: Rс PTCF ; где Кc Rc – коэффициент капитализации собственного капитала; PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; Кс – величина собственного капитала. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение: R M * Rm 1 M * Rc , где М – коэффициент ипотечной задолженности. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: • прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); • возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; • возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся 72 срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: Rk Ry 1 ; где n n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходности инвестиций. Пример. Условия инвестирования: • срок - 5 лет; • R - ставка доходности инвестиций 12%; • сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл. Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%). Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4. Таблица 3.4 Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.) № Остаток Возмещение Доход на Общая п/п капиталовложении на капиталовложении инвестированный сумма начало периода капитал (12%) дохода 1 10000 2000 1200 3200 2 8000 2000 960 2960 3 6000 2000 720 2720 4 4000 2000 480 2480 5 2000 2000 240 2240 10000 3600 1360 Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям: Rk Ry SFF (n, Y ) , где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции). Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5. Пример. Условия инвестирования: • срок - 5 лет; • доход на инвестиции - 12%. Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 73 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет). Таблица 3.5 Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.) № Остаток основной суммы капитала Общая сумма В том числе п/п на начало года, долл. возмещения % на возмещение капитал основной суммы 1 10000 2774,10 1200 1574,10 2 8425,90 2774,10 1011 1762,99 ,11 3 6662,91 2774,10 799, 1974,55 55 4 4688,36 2774,10 562, 2211,50 60 5 2476,86 2774,10 297, 2476,88 22 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке: Rk Ry SFF (n, Yб ) , где Уб - безрисковая ставка процента. Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов. Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: • применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 74 • метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. 2.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, • облагаемую налогом прибыль. 75 Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как: • денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; • понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; • показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; • денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП. 1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. 3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта. Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов. 4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости. Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 76 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации). Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1) метод кумулятивного построения; 2) метод сравнения альтернативных инвестиций; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: • моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; • расчет ставки доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют 77 проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: n PV t i Ci 1 M * (1 i)t (1 i)n ; где PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; M – остаточная стоимость. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). 2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 2.6.1. Согласование результатов оценки Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. 2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j. Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 - равная важность; 3 - умеренное превосходство одного над другим; 5 - существенное превосходство; 7 - значительное превосходство; 9 - очень сильное превосходство; 2,4,6,8 - промежуточные значения. Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5. Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно. 78 Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент. Итоговая согласованная стоимость А Б Доходный подход Затратный подход В Г Сравнительный подход Рис. 3.6. Согласование результатов оценки 2.6.2. Структурирование по иерархии А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца. Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ. В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.). Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев. Таблица 3.6 А Матрица согласования критериев Б В Г Расчет Вес критерия А Б В Г Сумма Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию. Таблица 3.7 Оценка результатов по критерию А Доходный Затратный Сравнительный Расчет Вес метод метод метод критерия Доходный 79 метод Затратный метод Сравнительный метод Сумма После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице. Таблица 3.8 Матрица согласования результатов А Б В Г Расчет Вес критерия Доходный Хд метод Затратный ХЗ метод Сравнительный ХС метод Сумма Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле: С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8). Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. 80 2.7.ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ 2.7.1. Основные положения оценки земельных участков Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости: - земля не является результатом предшествующего труда; - пространственно ограничена; - незаменима другими средствами производства; - обладает постоянством местоположения; - неизнашиваема при правильном использовании; - территориально разнокачественна; - характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; - обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; - практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями. Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка: внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д. В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки». Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами: 81 различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог); требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости; принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Главный элемент земельных отношений — земельная собственность. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: 1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; 2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды. В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды. 2.7.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности Выделяют три формы платы за землю: земельный налог, арендную плату, нормативную цену земли, в основе которых содержится стоимостная оценка земли. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую; единичных объектов земельной собственности. 82 Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки. Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения. Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. 2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта. Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными. Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли: 1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 83 3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций. 2.7.4. Повышение эффективности использования городских земель Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель. На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние: — интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли; — размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование. В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций. Основные применяемые единицы сравнения земельных участков: 84 цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства; цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов; цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки; цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др. Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории. Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач: выработка градостроительной политики и социальное планирование; формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества; формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики; анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды; определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель. Существуют два взгляда на ценность городских земель: — проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города; — оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель. 85 Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости. 2.7.5. Методы оценки земель Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре. Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются. Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина 86 города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационнооткрытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков. Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид: VL IL , где RL VL — стоимость земельного участка, IL — доход от владения землей, RL: — ставка капитализации для земли. Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование. Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст 87 зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными. Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов сравнения объектов; определение отличий каждого аналога от объекта оценки; расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности. Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле: СЗ С СУ , где Сз, — стоимость земельного участка, С — стоимость объекта, Су — стоимость улучшений. Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Основные этапы метода остатка для земли: 88 1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; 2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); 3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли. Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики. Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов: определение размеров и количества индивидуальных участков; расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Затраты на освоение земельного массива обычно включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховку, гонорары ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д. В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту уличнодорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей. 89 ЗАКЛЮЧЕНИЕ При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. В результате изучения курса «Экономика и оценка недвижимости» необходимо владеть следующими знаниями и умениями: - знать понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости; - знать сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости; - знать основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование; - владеть методами оценки различных объектов недвижимости; - знать основные принципы управления недвижимостью в современных условиях. 90
