В.И. Петров. Оценка стоимости земли. Рабочая программа

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение
высшего профессионального образования
«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
(Финансовый университет)
Кафедра «Оценка и управление собственностью»
В.И. Петров
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Рабочая программа дисциплины по выбору
Для студентов, обучающихся по направлению 080100.62 «Экономика»,
профиль «Финансы и кредит»
Москва 2011
Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение
высшего профессионального образования
«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
(Финансовый университет)
Кафедра «Оценка и управление собственностью»
УТВЕРЖДАЮ
Ректор
_____________М.А. Эскиндаров
«____» _________________2011 года
В.И. Петров
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Рабочая программа дисциплины по выбору
Для студентов, обучающихся по направлению 080100.62 «Экономика»,
профиль «Финансы и кредит»
Одобрено кафедрой «Оценка и управление собственностью»
(протокол № 16 от 11 мая 2011г.)
Москва 2011
1
УДК 332.62.(073)
ББК 65.281я73
П 30
Рецензенты:
Волович Н.В. – доктор экономических наук, профессор
Иванова Е.Н. – кандидат экономических наук, доцент, профессор
Петров В.И.
Оценка стоимости земли: Рабочая программа дисциплины по выбору, для
студентов, обучающихся по направлению 080100.62 – «Экономика», профиль
«Финансы и кредит». — М.: Финансовый университет, кафедра «Оценка и
управление собственностью», 2011. – 17с.
УДК 332.62.(073)
ББК 65.281я73
Учебное издание
Петров Владимир Иванович
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
Рабочая программа дисциплины по выбору
Компьютерный набор, верстка
Петров В.И.
Формат 60х90/16. Гарнитура Times New Roman
Усл. п.л. 1,1 Изд. № 24.4 - 2011.
© Петров В.И., 2011
© Финансовый университет, 2011
2
Содержание
Цели и задачи дисциплины .................................................................................... 4
Место дисциплины в структуре ООП ................................................................... 4
Требования к результатам освоения дисциплины ............................................... 5
Объём дисциплины и виды учебной работы........................................................ 7
Содержание разделов дисциплины ....................................................................... 7
Учебно-методическое и информационное обеспечение дисциплины ............ 14
3
Цели и задачи дисциплины
Цель дисциплины:
Целью изучения дисциплины «Оценка стоимости земли» является
формирование у будущих бакалавров современных фундаментальных знаний в
области
управления и оценки земли, раскрытие особенностей земельного
участка как объекта экономической оценки, а также принципов и методов
проведения кадастровой и рыночной оценки в современной России.
Задачи дисциплины:
 изучение структуры, функций, объектов и субъектов земельного
рынка в современной России;

раскрытие особенностей правового регулирования земельного рынка
и процедуры оценки земли;
 приобретение практических навыков применения методов доходного,
сравнительного и затратного подходов к оценке рыночной стоимости
земельного участка;
 ознакомление с
методиками Государственной кадастровой оценки
земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов, земель
предприятий промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного
специального назначения и земель лесного фонда;
 принятие управленческих решений на основе определения варианта
наиболее эффективного использования застроенных и незастроенных участков;

анализ
практических
примеров
оценки
рыночной
стоимости
застроенных и незастроенных земельных участков.
Место дисциплины в структуре ООП
Дисциплина «Оценка стоимости земли» является дисциплиной по выбору
профиля
Финансы
Федерального
и
кредит
государственного
профессионального
образовательного
цикла
стандарта
дисциплин
высшего
профессионального образования (ФГОС ВПО) по направлению «Экономика»
4
(бакалавриат). Данная дисциплина формирует профессиональные навыки
бакалавров по оценке такого специфического объекта, как земельные участки.
Для успешного освоения данной дисциплины бакалавры должны приступать к
её изучению после предварительного ознакомления
с такими курсами как
«Основы оценки стоимости имущества», «Оценка стоимости недвижимости».
Изучив данную дисциплину, бакалавры должны освоить цели, принципы и
методы рыночной и кадастровой оценки земельных участков.
Требования к результатам освоения дисциплины
В совокупности с другими дисциплинами Дисциплина «Оценка
стоимости земли»
обеспечивает инструментарий формирования следующих
профессиональных компетенций бакалавра экономики:
 Владение культурой мышления, способность к обобщению, анализу,
восприятию информации, постановке цели и выбору путей ее достижения (ОК1)
 Способность
необходимые
для
собирать
расчета
и
анализировать
экономических
и
исходные
данные,
социально-экономических
показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов (ПК-1)
 Способность на основе типовых методик и действующей нормативноправовой базы рассчитывать экономические и социально-экономические
показатели, характеризующие деятельность хозяйствующих субъектов (ПК-2)
 Способность осуществлять сбор, анализ и обработку данных,
необходимых для решения поставленных экономических задач (ПК-3)
 Способность выбирать инструментальные средства для обработки
экономических данных в соответствии с поставленной задачей, анализировать
результаты расчетов и обосновывать полученные выводы (ПК-4)
 Способность
проводить
самостоятельные
соответствии с разработанной программой (ПК-6)
5
исследования
в
 уметь систематизировать и обобщать информацию по вопросам
профессиональной деятельности (ПК-7).
В результате изучения дисциплины «Оценка стоимости земли» бакалавр
должен обладать следующими компетенциями:
Знать:
 классификацию земель в Российской Федерации;
 законодательное регулирование земельного рынка;
 основные цели и принципы оценки стоимости земельных участков
различного целевого назначения;
 методы доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке
стоимости земельных участков;
Уметь:
 анализировать внешнюю и внутреннюю информацию, необходимую
для оценки земельных участков;
 организовать и провести комплексное исследование земельного рынка
и рынка недвижимости;
 разбираться в дискуссионных вопросах теории оценки земельных
участков;
 использовать
традиционные
подходы
и
методы
оценки
применительно к земельным участкам различного целевого назначения;
 использовать современные оценочные модели при оценке земельных
участков в различных целях: при проведении земельных торгов, при залоге,
внесении в качестве вклада в уставной капитал, и т.д.
Владеть:
 понятийным аппаратом в области оценки земельных участков
различного целевого назначения;
6

навыками работы с информационными базами данных; оценки
достоверности
и
качества
информации,
проведения
экономико-
статистического анализа;

навыками самостоятельного применения методов оценки земли и
составления отчётов об оценке рыночной стоимости земельного участка;
Объём дисциплины и виды учебной работы
Общая трудоемкость дисциплины составляет 1 зачетную единицу
Вид промежуточной аттестации - зачет
Вид учебной работы
Часы
Третий модуль
Общая трудоёмкость дисциплины
36
36
Аудиторные занятия
12
12
Лекции (Л)
6
6
Практические занятия (ПЗ)
6
6
Самостоятельная работа
24
24
В семестре
24
24
-
-
В сессию
Содержание разделов дисциплины
Тема 1. Цели, принципы и организация
оценки земельных
участков
Земельные участки как объект экономической оценки. Состав земель в
Российской Федерации. Необходимость и основные цели оценки земельных
участков.
Объекты
и
субъекты
российского
рынка
земли.
Факторы,
определяющие спрос и предложение на рынке земли. Состояние и тенденции
развития земельного рынка в России. Экономические принципы
земельных участков. Международные и российские стандарты оценки.
оценки
Виды
стоимости, используемые в процессе оценки: рыночная стоимость и сфера ее
применения; инвестиционная, ликвидационная и кадастровая
земельного участка.
7
стоимости
Тема 2.
Правовое регулирование гражданского оборота земель в
Российской Федерации
Земельный Кодекс Российской Федерации о переходе к единому объекту
недвижимости. Участники земельных отношений. Правовой режим земельного
участка.
Формы
собственности
на
землю
в
Российской
Федерации.
Ограничения и сервитуты на землю. Государственное управление земельным
фондом. Особенности земельного законодательства г. Москвы.
Тема 3. Оценка стоимости земельного участка на основе доходного
подхода
Экономическое
содержание
доходного
использования и информационная база. Метод
подхода,
сфера
его
капитализации дохода,
получаемого от земельного участка. Понятие коэффициента капитализации и
способы его расчета.
Арендная плата за городские земли. Определение
стоимости права долгосрочной и краткосрочной аренды земельного участка.
Оценка стоимости права на заключение договора аренды земельного участка
под коммерческую застройку в г. Москве.
Метод остатка. Распределение дохода между земельным участком и
зданиями, расположенными на нём. Метод предполагаемого использования и
особенности его применения для реализации инвестиционных проектов.
Тема
4.
Оценка
стоимости
земельного
участка
на
основе
сравнительного подхода
Экономическое содержание, сфера использования и информационная
база сравнительного подхода. Основные этапы метода сравнения продаж.
Изучение земельного рынка и его сегментирование. Отбор сопоставимых
земельных участков, недавно проданных на рынке. Элементы и единицы
сравнения земельных участков.
Виды поправок, порядок их
внесения.
8
расчета и
Условия применения и основные этапы расчета стоимости земли
методом
выделения.
Расчёт
рыночной
стоимости
единого
объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок. Расчёт
стоимости
замещения
или
стоимости
воспроизводства
улучшений
оцениваемого земельного участка. Учёт величины накопленного износа
улучшений.
Экономическое содержание, условия применения и этапы оценки
земельного участка методом распределения.
Тема
5.
Определение
варианта
наиболее
эффективного
использования земельных участков
Процедура оценки и определение варианта
наиболее эффективного
использования (НЭИ). Основные этапы определения НЭИ незастроенного
земельного участка. Отбор вариантов застройки на основе анализа рыночного
спроса, потенциала местоположения, правовой обоснованности застройки и
физических ограничений. Определение стоимости застройки по каждому
альтернативному
варианту.
Определение
финансовой
обоснованности
выявленных вариантов застройки.
Основные этапы определения НЭИ земельного участка с имеющимися
улучшениями.
9
Разделы
и
темы
дисциплины
и
виды
занятий
(учебно-
тематический план)
№ Наименование темы
п/ дисциплины
п
Всего
часов
Трудоёмкость в часах
Внеаудиторная
Аудиторная работа
(самостоятельная) работа
Семинары
Общ Лек- и/или
Общая
ая
ции
практические занятия
2
1
1
2
Цели, принципы и
организация оценки
земельных
участков
Правовое
регулирование
гражданского
оборота земель в
Российской
Федерации
4
6
2
1
1
4
3
Оценка стоимости
земельного участка
на основе доходного
подхода
8
2
1
1
6
4
Оценка стоимости
земельного участка
на
основе
сравнительного
подхода
Определение
варианта наиболее
эффективного
использования
земельных участков
10
4
2
2
6
8
2
1
1
6
Итого:
36
12
6
6
24
1
2
5
10
Самостоятельная работа
№п
/п
№ темы
Трудоём
Форма
дискость в
самостоятельной работы
циплины
часах
1
1
Работа с законодательными актами и учебной
2
литературой.
2
2
Работа с законодательными актами и со справочной
2
литературой.
Подготовка домашних творческих заданий.
2
3
3
Работа с учебной литературой.
2
Подготовка домашних творческих заданий и эссе.
4
4
4
Работа с учебной литературой.
2
Поиск информации в Интернете по заданной теме.
2
Подготовка домашних творческих заданий
2
5
5
Работа с учебной литературой.
2
Подготовка домашних творческих заданий и эссе.
4
ИТОГО:
24
Контрольные вопросы и система оценивания
Тематика домашних творческих заданий и эссе
1. Взаимосвязь оценки земли и недвижимости.
2. Экономическая оценка земельных участков как неотъемлемая часть
аграрной реформы в России.
3. Современное состояние и тенденции развития земельного рынка в
России.
4. Общая характеристика и особенности земельного рынка в г. Москве.
5. Мировой опыт управления земельными ресурсами городов и
населённых пунктов (на примере конкретной страны).
6. Мировой опыт оценки сельскохозяйственных земель (на примере
конкретной страны).
7. Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации.
8. Оценка стоимости полных и частичных прав на земельный участок.
9. Определение варианта наиболее эффективного использования земли
(практический пример).
11
10. Сравнительная характеристика трёх классических подходов к оценке
земли.
11. Доходный подход к оценке земельного участка.
12. Сравнительный подход к оценке земельного участка.
13. Затратный подход к оценке земельного участка.
14. Особенности оценки земельных участков различного целевого
назначения.
15. Оценка земельного участка методом капитализации дохода.
16. Методы распределения дохода между земельным участком и
находящимися на нём объектами недвижимости.
17. Оценка земельного участка методом сравнения продаж.
18. Оценка земельного участка методом распределения.
19. Оценка
земельного
участка
на
основе
валового
рентного
мультипликатора.
20. Оценка земельного участка методом выделения.
21. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования.
22. Оценка земельного участка по затратам на инфраструктуру.
23. Оценка стоимости права долгосрочной аренды земельного участка.
24. Кадастровая оценка земель населённых пунктов.
25. Рыночная оценка городских земель (практический пример).
26. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель.
27. Оценка земель лесного фонда.
28. Особенности оценки земли в г. Москве.
29. Требования к составлению и содержанию отчёта об оценке
земельного участка.
Перечень контрольных вопросов для подготовки к зачёту
1. Понятие земельного участка как объекта
экономической оценки.
Особенности оценки земельных участков различного целевого назначения.
12
2. Необходимость и основные цели оценки земельных участков.
3. Виды стоимости, используемые в процессе оценки земельных
участков.
4. Состав земель в Российской Федерации. Целевое назначение и
правовое положение земельного участка.
5. Земельные
отношения
в
Российской
Федерации.
Формы
собственности на землю.
6. Разрешённое использование земельного участка. Обременения и
сервитуты на земельные участки.
7. Государственный земельный кадастр, его значение и содержание.
Кадастровая и единичная оценка земли.
8. Правовое регулирование гражданского оборота земельных участков в
Российской Федерации.
9. Состояние и тенденции развития земельного рынка в Российской
Федерации.
10. Экономические принципы оценки земельных участков.
11. Доходный подход к оценке земельных участков. Сфера его
применения, преимущества и недостатки.
12. Оценка земельных участков методом капитализации дохода.
13. Понятие коэффициента капитализации и способы его расчёта при
оценке земли.
14. Оценка земельного участка методом остатка.
15. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования.
16. Сравнительный подход к оценке земельных участков. Сфера его
применения, преимущества и недостатки.
17. Основные этапы метода сравнения продаж при оценке земли.
18. Элементы и единицы сравнения земельных участков.
19. Виды поправок, порядок их расчёта и внесения.
13
20. Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж.
Метод распределения.
21. Затратный подход к оценке земельных участков. Сфера его
применения, преимущества и недостатки.
22. Основные этапы оценки земельного участка методом выделения.
23. Оценка городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям
инвестиционных контрактов.
24. Процедура оценки земельного участка.
25. Определение НЭИ незастроенного земельного участка.
26. Определение НЭИ застроенного земельного участка.
27. Особенности оценки земель в городе Москве.
28. Рыночная
оценка
сельскохозяйственных
угодий
методом
капитализации земельной ренты.
Учебно-методическое и информационное обеспечение дисциплины
Нормативно-правовые акты
1. Земельный кодекс Российской Федерации.
2. Лесной кодекс Российской Федерации.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения».
5. Федеральный закон РФ от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую».
6. Постановление Правительства РФ «Об
торгов
организации и проведении
по продаже находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков, или права на заключение договоров
аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. №808.
14
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от
06.03.2002 г. № 568-Р
Рекомендуемая литература
а) основная:
1. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. Владимир,
«Русская оценка». 2006.
2. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). М.:
Финансы и статистика, 2009.
3. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Кнорус,
2010.
б) дополнительная:
1. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И. Оценка рыночной
стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. — М.: ООО НИПКЦ,
2009.
2. Оценка природных ресурсов / под ред. Антонова В.П., Лойко П.Ф. —
М.: Русская оценка, 2002.
3. Оценка урбанизированных земель / под ред. В.А. Прорвича. — М.:
Экономика, 2004.
4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости. — М.: Дело Лтд, 2000. – Гл. 16.
Интернет-ресурсы
1. www. rosreestr.ru - сайт Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии
2. www.moskomzem.ru - сайт
Департамента
земельных ресурсов г.
Москвы
3. www.fccland.ru – сайт Федерального кадастрового центра «Земля»
15
4. www.rway.ru
-
информационно-аналитическое
агентство
рынка
недвижимости RWAY
5. http://www.irn.ru – Портал «Индикаторы рынка недвижимости»
6. http://promzem.ru
–
сайт
компании
«Промышленные
земли».
Промышленное землепользование и индустриальная недвижимость
7. www.foreman.ru - сайт по недвижимости Москвы и Подмосковья
8. www.realty.ru - сайт «Недвижимость в России»
Базы данных, информационно-справочные и поисковые системы
1. Работа с электронными таблицами Microsoft Ехсеl.
2. Использование Ргоjесt Ехрег.
3. Справочная правовая система «Консультант Плюс» www.consultant.ru.
4. Справочная правовая система «Гарант».
5. Сайт по поиску земельных участков в Подмосковье компании Penny
Lane Realty www.mosoblzem.ru
6. Сайт агенства «Российская земля». Предложения о продаже и аренде
земли по РФ, информация о рынке земли. www.roszem.ru
16