3. - Mba-topman.ru

Тема 3. Оценка стоимости недвижимости
Подходы к оценке недвижимого имущества
Доходный
Анализируется возможность
недвижимости генерировать
определённый доход (в форме
дохода от эксплуатации и
дохода от продажи).
Для оценки объектов
непроизводственного
характера
Затратный
Изучаются возможности инвестора в приобретении
имущества; производится
расчёт затрат на воспроизводство объектов за
вычетом всех форм износа,
обесценивания
и устаревания.
Для оценки объектов
производственного характера и
объектов, не завершённых
строительством
Слайд 1
Сравнительный
Определение рыночной
стоимости, исходя из
анализа имевших место
сделок купли-продажи
аналогичных объектов
Для оценки объектов
производственного и
непроизводственного
характера
Слайд 2
Доходный подход к оценке недвижимого имущества
Метод дисконтированных
денежных потоков
Метод капитализации
дохода
Применяется для приведения
Применяется, когда имеется
потока доходов и затрат,
достаточное количество данных для
распределённых во времени, к
оценки дохода, который является
одному моменту для
стабильным (не рекомендуется
получения текущей
применять, если объект не достроен, не
стоимости денежного
вышел на уровень стабильных доходов или
потока как стоимости
если объект требует реконструкции)
объекта, приносящего доход.
Слайд 3
Доходный подход к оценке недвижимого имущества
Метод дисконтированных
денежных потоков
1. Сбор информации.
2. Составление прогноза будущих
доходов за предполагаемый период
владения объектом.
3. Составление прогноза будущих
расходов за предполагаемый период
владения объектом.
4. Расчёт предполагаемой стоимости
перепродажи объекта после окончания
прогнозного периода времени (реверсии).
5. Определение ставки дисконта,
используемой в расчетах.
6. Получение итоговой величины
рыночной стоимости объекта путем
суммирования текущей стоимости, будущих
чистых доходов (доходы после
налогообложения, скорректированные на
величину текущих расходов) и текущей
стоимости перепродажи объекта.
Метод капитализации
дохода
1. Сбор информации.
2. Оценка потенциального валового
дохода.
3. Оценка предполагаемых потерь от
недоиспользования объекта. Фиксация
величины действительного валового дохода.
4. Оценка предполагаемых издержек,
связанных с эксплуатацией
оцениваемого объекта.
5. Оценка чистого операционного дохода
(разница между действительным валовым
доходом и издержками, связанными с
эксплуатацией объекта).
6. Расчет коэффициента капитализации.
7. Получение итоговой величины
рыночной стоимости объекта путём деления
чистого операционного дохода на
коэффициент капитализации.
Слайд 4
Уровни доходов при оценке недвижимости
Потенциальный валовый доход (ПВД) – это общий доход, который можно получить от
недвижимости при 100%-ой сдаче в аренду объекта без учета потерь и расходов.
ПВД = Са × S, где
S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
С- арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его
физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Действительный валовый доход (ДВД)
Действительный валовый доход - это предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей
арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости.
ДВД = ПВД – потери + прочие доходы
Прочие доходы
В эту категорию относятся доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в
арендную плату, например, доходы от пользования гаражом и автостоянкой; оплата телевизионного подключения;
доход от торговых автоматов; доход от сдачи в аренду мест отдыха; предоставление камер хранения и охраны;
доходы от проката мебели и оборудования, обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники.
Чистый операционный доход (ЧОД). Определяется вычитанием из действительного валового дохода
операционных расходов
Слайд 5
Операционные расходы (ОР)
Операционные расходы - это ежегодные расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на
должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:
- постоянные;
- переменные;
- расходы на замещение.
Постоянные расходы не зависят от интенсивности использования объекта недвижимости. К ним относятся налог
на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, налог на землю.
Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня
предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению
договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора;
коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы по
обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые
государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.
При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в
типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и
стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с
коротким сроком службы, например:
- элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные рамы, покрытие пола, кровля;
- механическое, санитарно-техническое оборудование, электроарматура, различные приборы и счетчики;
- элементы фондов внешнего благоустройства (пешеходные дорожки, тротуары, подъездные дороги, автостоянки,
озеленение и малые архитектурные формы).
- расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти
расходы по договоренности несет владелец недвижимости.
Слайд 6
Способы расчета ставок капитализации при оценке
недвижимости
1. Выведение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных
затрат.
2. Выведение ставки капитализации техникой инвестиционной группы.
3. Выведение ставки капитализации методом рыночной выжимки.
Слайд 7
Метод определения коэффициента капитализации с учетом
возмещения капитальных затрат
Rкап. = Rинв. + Rвозвр. кап., где
Rинв. – ставка доходности на инвестиции
Rвозвр. кап. – норма возврата капитала
Rинв. = Rf (безрискова ставка)+ риск за низкую ликвидность недвижимости + риск
инвестиций в конкретную недвижимость + риск за инвестиционный
менеджмент
Rвозвр. кап.
три модификации
а) метод Ринга (прямолинейный)
б) метод Инвуда (аннуитетный)
в) метод Хоскольда
Слайд 8
Задача
Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного
участка. Земельный участок оценивается в 80 млн. руб. Соответствующая ставка дохода
на инвестиции определена в 11 %. Чистый операционный доход, полученный от данного
объекта, составляет 60 млн. руб. (норма возмещения капитала исчисляется по
прямолинейному методу), а оставшийся срок экономической жизни здания составляет
25 лет. Рыночная стоимость объекта здания составляет ....
Слайд 9
Задача
Определить рыночную стоимость объекта общей площадью 1 200 кв.м., из которых 200
кв.м. занято под офис владельца. Рыночная стоимость арендной платы - 10 д.е. за кв.м. в
месяц. Коэффициент потерь 20%. Операционные расходы собственника 94 тыс. д.е. в
год, резерв на замещение 32 тыс. в год. Ставка дохода инвестора - 25%. Безрисковая
ставка доходности - 9%. Оставшийся срок службы здания 40 лет. Списание капитала
по методу Ринга.
Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной
группы
Слайд 10
Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной
постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
R3 = ежегодные выплаты по обслуживанию долга (РМТ) /
основная сумма ипотечной ссуды (кредита)
Коэффициент капитализации собственного капитала рассчитывается по
следующей формуле:
Rс = годовой ДП до выплаты налогов (PTCF) /
величина собственного капитала
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная
величина:
Rкап. = М × R3 + (1-М) × Rс
М – доля заемных средств в стоимости;
R3 – коэффициент капитализации для заемного капитала;
Rc - коэффициент капитализации для собственного капитала
Слайд 11
Задача
Каков будет общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные:
Требуемая доля собственного капитала- 30%;
Ставка процента по кредиту -12%;
Кредит на 25 лет при ежемесячном погашении;
Коэффициент капитализации для собственного капитала - 15%
Слайд 12
Метод рыночной выжимки
Оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты характеризующиеся потоками
доходов сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки.
Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента
капитализации:
 Рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта недвижимости.
 Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная
информация о цене продажи, и величине ЧОД.
 Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым
объектом.
 По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации по формуле:
Rкап. = ЧОД / V,
где V - стоимость недвижимости
- Определяется общая ставка доходности (OAR) как средняя арифметическая расчетных
коэффициентов капитализации по всем аналогам.
- Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД оцениваемого
объекта к общей ставке доходности (OAR)
Vобъекта оценки = ЧОД объекта оценки
Общая ставка дохода (OAR)
Слайд 13
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него
нестабильных денежных потоков.
Применяется этот метод когда:
- предполагается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отливаться от текущих;
- существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию поэтапно.
Оценка объекта недвижимости с помощью данного метода осуществляется следующим образом:
- определяются период расчета и интервалы для расчета денежных потоков;
- рассчитываются прогнозные величины денежных потоков, включая цену реверсии;
- определяется ставка дисконта;
- прогнозируемые будущие доходы дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок
дохода, отражающих состояние и ожидание рынка.
Слайд 14
Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества
Метод сравнения продаж
Наиболее эффективен для объектов, по которым имеется значительная информация по
сделкам купли-продажи аналогов.
Этапы:
1) подробное исследование сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый
объект, с целью получения достоверной информации;
2) сбор и проверка информации по объектам-аналогам;
3) анализ собранной информации; каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым;
4) выбор единиц сравнения;
5) корректировка единиц сравнения по элементам сравнения с целью корректировки цен
продаж: объектов-аналогов на отличия от объекта оценки;
6) согласование скорректированных цен объектов-аналогов; вывод итоговой
величины рыночной стоимости объекта на основе сравнительного подхода.
Слайд 15
Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже
(предложениях в продажу) аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 - 6 месяцев.
Сегментирование рынка - процесс разбиения
рынка на сегменты (сектора) схожие по
следующим параметрам:
- назначение использования объекта; качество
объекта;
- передаваемые юридические права и ограничения
(права собственности, права аренды и т.д.);
- местоположение;
- физические характеристики;
- пути финансирования и т.д.
Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта
с объектами-аналогами производится по двум
компонентам:
- по единицам сравнения;
- по элементам сравнения.
Единицы сравнения: цена за 1 га, 1 кв.м., 1куб.м и
т.д.
Элементы сравнения: имущественные права,
условия финансирования, условия продажи и время
продажи, местоположение, физические
характеристики.
Классификация поправок: процентные;
денежные:
к цене единицы сравнения аналога к цене аналога в целом
Основные сегменты рынка недвижимости
Коммерческая недвижимость
Промышленная недвижимость
Жилая недвижимость
(квартиры, дома индивидуальной
застройки и т.д.)
Рекреационная недвижимость (санатории, дома
отдыха и т.д.)
Слайд 16
Базой для внесения поправок является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент
сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая
поправка, если же уступает - то вносится плюсовая поправка.
Процентные поправки
Стоимость аналога с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:
V = (Vед х Кед) х Ппр = (Vед x Ппр) х Кед, где
V - стоимость оцениваемого объекта;
Vед - ЦЕНА единицы сравнения;
Кед - количество единиц сравнения;
(Vед х Кед) - цена аналога до учета поправки;
Ппр - величина процентной поправки.
Абсолютные денежные поправки изменяют на определенную сумму цену всего объекта, а относительные - лишь
одной единицы сравнения.
Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:
V = (Vед х Кед) + (Под х Кед) = (Vед+ Под) х Кед, где
Под - величина относительной денежной поправки (остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей
формулы).
Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому общая величина для всего
объекта зависит от количества единиц сравнения, стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной
поправки выглядит следующим образом:
V = (Vед х Кед) + Пад, где
Пад - величина абсолютной денежной поправки (остальные обозначения соответствуют обозначениям в предыдущей
формуле).
Слайд 17
Задача: определить стоимость оцениваемой недвижимости
1. Поправка на дату продажи.
Пдп = 1дсс/1до,
Пдп - поправка на дату продажи;
1 дсс - индекс покупательной способности д.е. на дату совершения сделки с аналогом;
1до - индекс покупательной способности д.е. на дату оценки объекта.
Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:
Цан.скор = Цан х Пдп
2. Поправка на местоположение.
Поправка на этот фактор оцениваются экспертным путем, исходя из анализа рыночных данных по продажам, а
именно:
- Цена продажи административных зданий в 4-ой оценочной зоне ниже цены аналогичных зданий в 1-ой
оценочной зоне в среднем на 30%;- Цена административных зданий в 13-ой оценочной зоне ниже цены административных зданий в 4-ой
оценочной зоне в среднем на 25%.
3. Поправка на физический износ.
Расчет производится по формуле:
Пи = 100 - Иоб / 100 - Иан
где: Пи - поправка на износ;
Иоб - износ оцениваемого объекта;
Иан - износ аналога.
Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:
ан.
4. Поправка на масштаб (размер).
Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших зданий.
Формула для расчета:
Пр = -0,02519 × (Sоб - Sанал),
где: Пр - поправка на масштаб;
Sоб - площадь оцениваемого объекта;
Sанал - площадь аналога.
Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:
Цан.скон. = (Цан./Sан.± Пр)×Sоб
5. Поправка на ремонт.
Анализ информации о стоимости ремонтных работ позволил сделать
следующие заключения:
- Средняя стоимость текущего ремонта составляет 250 д.е./кв.м;
6. Поправка на площадь свободной земли.
Методом парных продаж определяется
7. Стоимость оцениваемого объекта как средневзвешенная величина скорректированных цен
аналогов может быть рассчитана по формуле:
Со = Ц1× К1 + Ц2 ×К2 + Цn×Кn / К1+К2+Кn
где: Ц1, Ц2, Цn - скорректированные цены аналогов;
Kl, K2, Кn - коэффициенты (веса).
Слайд 17 продолжение
Таблица 1
Характеристика
объектов
сравнения
Местоположение
(оценочная зона)
Объект оценки Объект № 1
Объект № 2
Объект № 5
Объект № 6
4-ая зона
Восточная
центральная
5-ая зона Юго- 1-ая зона
13-ая зона
4-ая зона
восточная
Центральная Сокольническа Восточная
центральная
я
центральная
1 -ая зона
Центральная
Назначение
объекта
Административ- Административ Административ Администра- Администра- Администра- Администраное здание
ное здание
ное здание
тивное
тивное здание тивное здание тивное здание
здание
Февраль
Декабрь
Январь
Ноябрь
Ноябрь
Февраль
Октябрь
Дата продажи
4-ая зона
Восточная
центральная
Пути
финансирования
Типичные
Типичные
Износ, %
25
45
Объект № 3 Объект № 4
Осуществлялось Типичные
предыдущим
собственником
50
30
Типичные
Типичные
Типичные
25
35
90
Общая площадь, 1508
1490
кв.м
Состояние объекта Проведен
Проведен
текущий ремонт текущий
ремонт
Земельный участок 0,2
0,2
1100
1500
1320
980
1200
Требуется
капитальный
ремонт
0,19
Проведен
текущий
ремонт
Под зданием
Требуется
текущий
ремонт
0,19
Требуется
текущий
ремонт
0,18
Под снос
Площадь
свободной земли,
Га
Цена продажи
объекта
Под зданием
0,15
0,15
0,15
-
0,15
0,15
-
?
2040000
828000
756000
1075200
1380000
552000
Таблица 2
Цены и поправки
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект №4 Объект № 5 Объект № 6
Поправка на дату продажи
Скорректированная цена
Поправка на местоположение
Скорректированная цена
Поправка на износ
Скорректированная цена
Поправка на масштаб
Скорректированная цена
Поправка на ремонт
Скорректированная цена
Поправка па площадь свободной земли
Скорректированные цены аналогов
Веса
Слайд 18
Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) – второй
метод сравнительного (рыночного) подхода.
Валовый рентный мультипликатор - это отношение цены продажи или к потенциальному или к
действительному валовому доходу.
Метод реализуется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода (или потенциального или
действительного), исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством умножения
рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.
V = Др × ВРМ = Др × Сан / ПВДа, где
V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др – рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ – валовый рентный мультипликатор;
Сан – цена продажи аналога;
ПВДа – потенциальный валовый доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют
между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основе расчета
ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже
указанные различия